AFFAIRE :N°RG 03/15221

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION A

ARRET DU 12/01/2005

(n° , 8 pages)

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2003 – Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 200204746

APPELANTE

Sarl D2B prise en la personne de ses représentants légaux

42 rue Monge

75005 PARIS

représentée par la SCP – GRAPPOTTE BENETREAU, avoués à la Cour

assistée de M^e ANNICCHIARICO Jean Victor (SELAFA CHAINTRIER et Associés,

avocats au barreau de PARIS, toque : K 19

INTIMEE

Sarl SASI prise en la personne de ses représentants légaux

6 bis avenue de Plaisance

94100 SAINT MAUR DES FOSSES

représentée par la SCP BERNABE – CHARDIN – CHEVILLER, avoués à la Cour

assistée de M^e Marie Christine DELUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A 684

(Cabinet AUBER)

COMPOSITION DE LA COUR ;

L’affaire a été débattue le 2 novembre 2004, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur DUCLAUD, président

Madame IMBAUD CONTENT, conseiller

Madame FOSSAERT SABATIER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT:

— contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, président,

— signé par Monsieur DUCLAUD, président et par Madame BASTIN, greffier présent lors du prononcé

La Cour statue sur l’appel interjeté par la société D2B d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil en date du 15 mai 2003 qui a :

— fixé le montant de l’indemnité d’éviction due par la société SASI à la société D2B à la somme de 44 504 € , outre les indemnité d’éviction sur justificatifs,

— condamné la société SASI au payement de cette somme à la société D2B,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation annuelle due par la société D2B à compter du 10 juillet 2001 jusqu’à son départ effectif à 15 200 € et condamné la société D2B à payer cette somme à la société SASI,

— dit que la société SASI pourra opérer une compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation due par la société D2B à la date de son départ effectif des locaux,

— dit que la société SASI pourra se libérer du payement de l’indemnité d’éviction due après compensation entre les mains du séquestre juridique de l’ordre des avocats du barreau de Créteil,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Les faits et la procédure peuvent être résumés comme suit :

Suivant acte sous seing privé du 2 juillet 1992, la société GENERALE FONCIERE, aux droits de laquelle se trouve la société SASI, a donné à bail, pour 9 années à compter du 10 juillet 1992, à la société NOGENT RECEPTION aux droits de laquelle se trouve la société D2B, des locaux sis à Nogent sur Marne , 37 rue Victor , à destination de vins liqueurs restaurant traiteur , moyennant un loyer annuel en principal de 48 000 F.

Par acte des 8 et 12 décembre 2000, la société SASI a délivré congé, à effet du 9 juillet 2001, avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction.

M^me M. Gaborit, désignée en qualité d’expert par ordonnance de référé du 26 juin 2001, afin de donner un avis sur le montant des indemnité d’éviction et d’occupation, a déposé son rapport le 27 février 2002.

Par acte du 2 avril 2002, la société SASI a assigné la société D2B pour qu’il soit statué sur le montant de ces indemnités.

C’est dans ces circonstances qu’est intervenu le jugement dont

La société D2B, appelante, demande à la cour, par conclusions du 17 novembre 2003, de réformer le jugement et de :

— fixer la montant de l’indemnité d’éviction à 155 593,80 € et condamner la société SASI à payer cette somme,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 7800 € ,

— constater que la société D2B est totalement privée de la jouissance des lieux depuis le 31 août 2003,

— dire en conséquence que la société D2B est exonérée de tout payement d’indemnité d’occupation à compter du 1^er septembre 2003 sur le fondement de l’exception d’inexécution,

— condamner la société SASI aux dépens et à verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

La société SASI,, intimée, prie la Cour, par conclusions du 27 mai 2004 :

A titre principal de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société D2B à payer une indemnité d’occupation et de :

— condamner la société D2B au payement d’une indemnité d’occupation annuelle HT de 23 500 € à compter du 10 juillet 2001,

A titre subsidiaire, et pour le cas où la cour entendrait se référer à la valeur locative de marché déterminée par l’expert sur la base de 183 € le m2, soit 24 400 € HT, fixer, dans un souci de cohérence, l’indemnité d’occupation sur cette base,

Faire droit à l’appel incident de la société SASI et

Vu l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 2 juillet 1992,

Vu la radiation de la société D2B du registre du commerce depuis le 17 mai 2004,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société SASI à verser une indemnité d’éviction à la société D2B,

— débouter la société D2B de toutes ses demandes, A titre subsidiaire,

— réduire l’indemnité d’éviction, qui ne devra comporter que la valeur du droit au bail à l’exclusion de toute indemnité accessoire soit 32 000 € ,

— dire que la société SASI pourra opérer compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation,

— dire que la société SASI pourra se libérer du payement de l’indemnité d’éviction due après compensation entre le séquestre juridique de l’ordre des avocats au barreau de Créteil,

— dire que la société SASI pourra poursuivre l’expulsion du locataire et celle de tous occupants de son chef dès consignation du montant de l’indemnité d’éviction,

— « ordonner l’exécution provisoire » (sic)

— condamner la société D2B aux entiers dépens et à verser la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

SUR CE LA COUR

Sur le droit à indemnité d’éviction

Considérant que pour soutenir que la société D2B n’a pas droit à une indemnité d’éviction, la société SASI fait valoir que celle ci a purement et simplement fermé les lieux qu’elle n’exploite plus, ainsi qu’il a été constaté par huissier les 4 et 5 septembre 2003 ; que par acte extra judiciaire du 23 septembre 2003, il a été fait commandement à la société D2B d’exploiter le fonds sans délai et que ce commandement n’a pas été suivi d’effet ; qu’en raison de cette cessation d’activité, la société D2B a fait l’objet d’une radiation d’office du registre du commerce le 17 mai 2004 et que cette radiation entraîne la perte du droit au renouvellement et donc celle du droit à indemnité d’éviction

 ;

Mais considérant d’une part que le preneur, sauf condition expresse figurant au bail, n’est pas tenu, lorsque le renouvellement du bail lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au payement de l’indemnité d’éviction ;

Que, d’autre part, la radiation du registre du commerce étant intervenue après le 9 juillet 2001, date d’expiration du bail par l’effet du congé, la société SASI ne peut dénier à la société D2B le bénéfice du statut pour défaut d’immatriculation indemnité d’éviction ;

Qu’il suit de ce qui précède que la société D2B a droit à une

Sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction

sur l’indemnité principale

Considérant que la société D2B prétend obtenir à ce titre la somme de 105 600 € , en faisant valoir que l’expert, dont le premier juge a entériné le rapport, s’est appuyé sur les résultats financiers des précédents propriétaires, alors que la réalité des résultats comptabilisés pour l’année 2001, révèle au contraire une activité en plein développement avec une augmentation sensible du chiffre d’affaires ; que si la valeur locative de marché, au prix de 183 € le m2 peut être admise, tel n’est pas le cas du loyer en cas de renouvellement que l’expert chiffre à 137 € le m2 en retenant une modification notable des facteurs locaux de commercialité sans caractériser l’incidence de ces modifications sur le commerce considéré ; qu’en outre il doit être tenu compte de l’état de délabrement des locaux, relevé par l’expert et cause d’un arrêté municipal de fermeture définitive de l’établissement à compter du 31 août 2003 ; qu’il résulte de ce qui précède que la valeur du droit au bail doit être calculée sur le fondement du loyer contractuel plafonné soit 7800 € , avec un coefficient de situation de 6, ainsi que le suggère l’expert ;

Que, de son côté, la société SASI soutient que l’indemnité principale ne saurait excéder 32 000 € , en observant que le fonds de commerce a été acquis fin 2000 par la société D2B pour une somme de 300 000 F dont 224 000 F seulement pour les éléments incorporels, que le déplafonnement du loyer, si le bail avait été renouvelé, aurait été acquis, que la valeur locative de marché devrait être de 168 € le m2, en l’absence d’éléments de comparaison probants, que le coefficient de situation doit être ramené à 5 ;

Mais considérant que selon le rapport de l’expert qui a personnellement visité les lieux et les a décrits, ainsi que leur situation, ceux ci sis à Nogent s/Marne, sont constitués d’un bâtiment principal, donnant sur la rue Victor B. et d’un bâtiment secondaire sur la rue Carnot et répartis en un rez de chaussée avec 2 salles de restaurant, un bar, une cuisine, une zone de plonge et deux dégagements et un sous sol, avec cave, chambre froide, chaufferie, vestiaire, bloc sanitaire et une autre salle de restaurant avec une faible hauteur sous plafond ;

Que leur superficie totale réelle est de 301,60 m2 et de 139 m2 pondérés, ce qu’aucune des parties ne conteste ;

Qu’ils sont situés dans un quartier essentiellement résidentiel de faible commercialité, quoique bénéficiant de la clientèle potentielle des visiteurs du pavillon Baltard, où sont périodiquement organisées des manifestations et de quelques immeubles de bureaux ;

Considérant que les parties ne contestent pas que l’indemnité principale doit être évaluée à la valeur du fonds de commerce, en l’absence de possibilité de transfert dans un local de remplacement à proximité ;

Considérant que, contrairement à ce qu’affirme sans le démontrer la société D2B, les résultats d’exploitation sont restés modestes après qu’elle ait acquis le fonds ; que les derniers résultats produits font apparaître un chiffre d’affaires HT pour l’année 2001 (l’expert n’ayant disposé que d’un résultat partiel) de 1 684 458 F, inférieur à celui de 1999, dernière année d’exploitation du précédent propriétaire du fonds de commerce ; que constatant une activité stagnante en volume et un résultat d’exploitation lourdement déficitaire, l’expert en a justement déduit que la valeur du fonds devait être estimée à la valeur du droit au bail, ce que les deux parties admettent, au moins implicitement, dès lors que leurs propres calculs, au soutien de leurs prétentions respectives, sont établis selon la méthode de la capitalisation du différentiel entre le valeur locative de marché et le loyer qui aurait été appliqué en cas de renouvellement du bail, seules ces valeurs étant discutées ;

Considérant que les éléments de comparaison fournis par l’expert font apparaître une valeur locative de marché dans une fourchette de 142 à 473 € . le m2 ; que l’expert a tenu compte de la faible commercialité du secteur, de la médiocrité et de la vétusté des locaux, de leur destination contractuelle « assez libérale » dans le domaine de la restauration, de l’environnement conjoncturel assez favorable, de l’absence de clauses exorbitantes du droit commun dans le bail, pour retenir un prix de 183 € le m2, situé dans le bas de la fourchette susvisée et tenant ainsi compte du défaut d’adéquation parfaite (quant aux surfaces et à la situation) entre les termes de comparaison et les locaux présentement en cause ; que cette appréciation motivée et qui n’est contredite par aucune pièce, sera entérinée ; qu’il en résulte une valeur locative de marché de (139 m2P x 183 € ) 25 437 € arrondis à 25 400 € ;

Considérant, s’agissant du prix du bail s’il avait été renouvelé, que l’expert indique que 223 logements nouveaux ont été construits pendant le cours du bail expiré, dans un rayon de 400 m des locaux en cause ; qu’il ajoute que la population de la ville de Nogent s/Mame a cru de 12% durant la même période ; que ces éléments, dont se déduit l’existence d’un achalandage notablement amélioré, présentent un intérêt pour le commerce de restauration bar traiteur exercé dans les lieux, qui est un commerce de proximité ; qu’en application de l’article L 145-34 du Code de commerce, il suffit que l’un des éléments énumérés aux 1°) à 4°) de l’article L 145-33 dudit Code ait subi une modification notable, ayant un intérêt pour le commerce considéré, pour que le loyer soit fixé hors plafond ; que le premier juge en a justement déduit que le loyer aurait été déplafonné ; que les termes de comparaison produits (cf rapport p. 13) permettent d’entériner la valeur locative judiciaire de 137 € le m2 pondéré, soit 19 000 € ;

Que le coefficient de situation de 6 proposé par l’expert, dans une fourchette de 3 à 10, rend compte de la commercialité modeste des voies où est situé l’immeuble et doit être également accepté ;

Que l’indemnité principale s’établit en conséquence à : 25 400 € -19 000 € = 6 400 € x 6 = 38 400 €

Sur les indemnités accessoires

Considérant que la société D2B accepte les modalités de calcul proposées par l’expert, mais demande en outre la somme de 15 000 € au titre du trouble commercial et celle de 18 944 € au titre des indemnités de licenciement ;

Que la société SASI soutient que la société D2B ne peut rien réclamer au titre des indemnités accessoires dès lors qu’elle a cessé toute activité ;

Mais considérant que rien ne permet d’affirmer que la société D2B ne se réinstallera pas ; qu’en conséquence elle est bien fondée en sa demande relatives aux frais de remploi, s’élevant, conformément au calcul de l’expert non discuté en son principe à:

droits de mutationXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX..739,20 €

frais et honoraires de transactionXXXXXXXXXXXXXXXXXX.3 840 €

frais administratifs diversXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.1525 €

Considérant en revanche que la société D2B ayant volontairement cessé son activité, ne justifie d’aucun trouble commercial présent ou à venir ; que sa demande de ce chef sera en conséquence rejetée ;

Qu’en ce qui concerne les indemnités de licenciement, la société D2B se borne à un calcul prévisionnel des frais engendrés par le licenciement de deux personnes, sans justifier de la réalité des débours invoqués ; que le jugement sera confirmer en ce qu’il a décidé que ces frais seraient remboursés sur justificatifs ;

Que l’indemnité accessoire s’élève au total à 6 104,20 € arrondis à 6104 € ;

Que l’indemnité d’éviction totale due à la société D2B est en conséquence de 44 504 € , outre les indemnités de licenciement sur justificatifs ; que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que la société SASI demande que l’indemnité d’occupation soit fixée à la valeur locative de marché, soit 23 350 € HT si la cour suit sa proposition ou 25 400 € HT à titre subsidiaire si la cour entérine le rapport de l’expert ;

Que la société D2B estime que le montant de cette indemnité doit être fixé à la somme annuelle de 7800 € (soit le montant du loyer plafonné) ; qu’elle demande en outre à être déchargée de toute indemnité d’occupation à compter du 1^er septembre 2003, arguant de ce qu’elle a été entièrement privée de la jouissance des locaux depuis le 31 août 2003 en raison de l’arrêté municipal du 30 juillet 2003, lui ordonnant de fermer le restaurant pour cause de vétusté aggravée des locaux ;

Mais considérant d’une part que la société D2B ne prouve nullement qu’elle a été contrainte de cesser son exploitation en raison de la vétusté ; que l’arrêté municipal du 30 juillet 2003, sur lequel elle se fonde, est ainsi motivé « le responsable de l’établissement a fait procéder au nettoyage du matériel et des locaux de restauration et s’est équipé d’un réfrigérateur pour assurer la conservation des denrées en froid positif Ces mesures permettent d’éliminer les risques sanitaires imminents pour la santé du consommateur. Malgré ces mesures, d’importants travaux de mise en conformité des locaux et du matériel restent à réaliser. L’exploitante de l’établissement a fait part de son intention de cesser toute activité au 31 août 2003 » ; qu’en considération de cette intention de cesser toute activité, la reprise de l’exploitation a été autorisée « sous réserve que cette activité cesse au 31 août 2003 »;

Considérant que cet arrêté n’indique pas la liste des travaux à entreprendre ; que la société D2B ne justifie aucunement que les travaux en question incombaient au bailleur et qu’elle se serait heurtée à un refus de sa part de les exécuter ; qu’elle n’établit pas plus avoir négocié avec l’administration municipale les conditions auxquelles elle serait autorisée à poursuivre l’exploitation ; que c’est donc de propos délibéré qu’elle a cessé cette exploitation ; que si la société SASI établit par 2 constats d’huissier des 4 septembre et 24 octobre 2003 que l’exploitation des lieux avait cessé à cette date, il n’est pas démontré que la société D2B a restitué les lieux par remise des clefs ;

Que la société D2B ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution et est donc tenue au payement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des locaux ;

Considérant d’autre part que l’indemnité d’occupation due en application de l’article L 145-28 du Code de commerce doit correspondre à la valeur locative « compte tenu de tous éléments d’appréciation » ; qu’il est d’usage d’affecter cette valeur d’un coefficient d’abattement en raison de la précarité ; que tenant compte de ces principes, l’expert a indiqué « on peut pour tenir compte de la situation de précarité de l’exploitante, apprécier le montant de l’indemnité d’occupation à ce que serait le loyer déplafonné, dans un hypothèse de renouvellement de bail » ; que l’expert a en conséquence proposé de retenir ce montant (soit 19 000 € annuels), considérant que l’abattement pour précarité y était inclus ; qu’il y a lieu d’entériner ce montant ;

Que le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile au bénéfice de l’une ou l’autre partie ;

Que les droits des parties étant fixés dans leur intérêt commun, il sera fait masse des dépens qui seront partagés par chacune d’elles ;

PAR CES MOTIFS.

Statuant publiquement et contradictoirement ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

Fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRESIDENT,