AFFAIRE :N°RG 2001/12569

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION B

ARRET DU 14/02/2003

(N°, 12 pages)

Pas de jonction

Décision dont appel : Jugement rendu le 10/05/2001 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de PARIS 18^e Chambre 2^e Section

RG n° : 2000/13485

Date ordonnance de clôture : 19 Décembre 2002

Nature de la décision : CONTRADICTOIRE

Décision : CONFIRMATION PARTIELLE

APPELANTE :

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège 30 avenue de la Bourdonnais 75007 PARIS

représentée par la SCP GIBOU PIGNOT GRAPPOTTE BENETREAU, avoué

assistée de Maître PHILIPPE HUBERT BRAULT, Toque C611, Avocat au Barreau de PARIS

INTIMÉE :

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège Centre Commercial Maine M.

66 boulevard du M. 75015 PARIS

représentée par la SCP FISSELIER CHILOUX BOULAY, avoué

assistée de Maître CATHERINE BERLANDE, Toque P27, Avocat au Barreau de PARIS, de la SCP LECAT et associés

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats :

Madame GARBAN, Magistrat Rapporteur, conformément aux dispositions de l’article 786 du nouveau code de procédure civile, a entendu les plaidoiries, les Avocats ne s’y étant pas opposés puis elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré,

Lors du délibéré :

PRÉSIDENT : S. GARBAN

CONSEILLER : C. LE BAIL

CONSEILLER : M. PROVOST LOPIN

DÉBATS :

A l’audience publique du 9 janvier 2003

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé de l’arrêt

M. F. MEGNIEN

ARRÊT :

Contradictoire.

Prononcé publiquement par S. GARBAN, Président, laquelle a signé la minute avec M. F. MEGNIEN, Greffier.

Par acte du 19 octobre 1984, la société Aristote a acquis le droit au bail portant sur un local à usage commercial situé dans le patio du centre commercial Maine M. à Paris (15^e), appartenant à la SCI CIVIMMO. La cession est intervenue avec l’accord du bailleur qui a accepté, moyennant le versement d’une indemnité de 25.000 F, que la destination des lieux soit modifiée pour devenir celle de confection prêt à porter. La société Aristote exploite le fonds sous l’enseigne Passing.

En décembre 1995, la société Aristote a acquis un fonds de commerce de prêt à porter , articles de maroquinerie et chaussures exploité dans la boutique contigue à la précédente sous l’enseigne l’Inattendu, appartenant à un autre bailleur.

Le bail de la boutique Passing a été renouvelé pour neuf années à compter du 14 septembre 1991.

Par acte du 8 décembre 1998, la SCI CIVIMMO a donné congé pour le 13 septembre 2000 à la locataire, avec refus de renouvellement et offre de payer une indemnité d’éviction de 200.000 F.

Par ordonnance du 12 mai 1999, le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Paris a ordonné une mesure d’expertise, confiée à M. François M. , avec mission de recueillir tous éléments permettant de statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par acte du 8 août 2000, la SCI CIVIMMO a assigné la société Aristote devant le Tribunal de Grande Instance de Paris, demandant, principalement :

— la fixation à la somme de 287.000 F de l’indemnité d’éviction due à la société Aristote ;

— à titre subsidiaire, si le Tribunal estimait qu’il existe une perte du fonds de commerce,

— la fixation à la somme de 452.885,64 F de l’indemnité principale ;

— la fixation à la somme de 50.000 F de l’indemnité de remploi et à celle de 187.000 F des indemnités annexes ;

— de dire que jusqu’à son départ effectif et à partir du 15 septembre 2000, la société Aristote devra verser une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 118.500F.

Par jugement du 10 mai 2001, intervenu après dépôt du rapport d’expertise, le Tribunal, retenant que l’éviction de la boutique Passing entraînera la perte du fonds de commerce exploité dans le local et aura un impact sur l’activité de la boutique l’Inattendu sans toutefois entraîner la perte de l’activité de cette boutique, a :

— fixé à la somme de 2.382.320 F le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI CIVIMMO à la société Aristote à la suite du congé avec refus de renouvellement notifié le 8 décembre 1998 pour le 13 septembre 2000 ;

— dit qu’il conviendra d’ajouter à cette somme, sur justificatifs, les frais de licenciement et autres, tant légales que conventionnelles, qui seront à la charge de la société locataire ;

— dit que l’indemnité d’éviction sera versée conformément aux dispositions des articles L 145-30 et L 145-58 du code de commerce ;

— dit que le séquestre se libérera valablement entre les mains du locataire, sur sa seule quittance, en l’absence d’opposition des créanciers, contre remise du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives ;

— dit qu’en cas de non remise des clefs à la date fixée après mise en demeure, le séquestre retiendra 1 % par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction et restituera cette retenue à la bailleresse sur sa seule quittance ;

— fixé à compter du 15 septembre 2000 à 118.500 F en principal, par an, outre les charges, taxes ou prestations, l’indemnité annuelle d’occupation due par la société Aristote jusqu’à la libération effective des lieux.

LA COUR,

Vu l’appel de ce jugement interjeté par la SCI CIVIMMO ;

Vu les conclusions 10 décembre 2002 de l’appelante par lesquelles elle demande à la Cour :

— de fixer à la somme de 79.000 € l’indemnité principale consécutive à la perte partielle du fonds de commerce, soit une indemnité d’éviction globale d’un montant de 119.400 € ;

— de déclarer pour le surplus la société Aristote irrecevable, subsidiairement infondée en ses différentes prétentions, l’en débouter ;

— de désigner le Service Séquestre du Bâtonnier de l’Ordre des Avocats à la Cour de Paris, en vue de la consignation de l’indemnité d’éviction ;

— de dire que le Séquestre se libérera :

* après accomplissement des formalités de publicité requises,

* entre les mains du locataire sur sa seule quittance en l’absence d’opposition des créanciers contre remise du local vide, sur justification du paiement des impôts, de toutes sommes dues aux régimes sociaux, des loyers et sous réserve des réparations locatives ;

— de dire qu’en cas de non remise des clefs à la date fixée après mise en demeure, le Séquestre retiendra 1% par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction et restituera cette retenue à la bailleresse sur sa seule quittance ;

— de confirmer le jugement en ce qui concerne l’indemnité d’occupation ;

— de condamner la société Aristote à lui payer la somme de 4.574 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 21 novembre 2002 de la société Aristote par lesquelles elle demande à la Cour :

— de débouter de toutes ses demandes la SCI CIVIMMO ;

— de réformer le jugement en ce qu’il a considéré que l’éviction n’entraînait pas la perte de la boutique exploitée sous l’enseigne l’Inattendu ;

— de condamner la SCI CIVIMMO à lui payer la somme globale de 621.385,99 € à titre d’indemnité d’éviction, avec intérêts de droit ;

— à titre subsidiaire, de confirmer la décision déférée avec actualisation de l’indemnité d’éviction en fonction des chiffres de l’exercice clos le 30 septembre 2001 ;

— en conséquence, à titre subsidiaire, de condamner la SCI CIVIMMO à lui payer à titre d’indemnité d’éviction la somme globale de 478.358,74 € , avec intérêts de droit ;

— en tout état de cause, de condamner la SCI CIVIMMO à lui rembourser, sur justificatifs, les indemnités de licenciement et autres, tant légales que conventionnelles, que la société Aristote serait obligée de verser à ses salariés licenciés du fait de l’éviction ;

— de fixer à compter du 15 septembre 2000 à la somme de 18.065,21 € l’indemnité annuelle d’occupation ;

— de condamner la SCI CIVIMMO à lui payer la somme de 5.400 € au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

SUR CE,

Considérant qu’aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;

Sur l’indemnité principale

Considérant que les locaux en cause constituent le lot n° 611 du centre commercial Maine M. à Paris (15^e ), qu’ils se situent au niveau du premier étage, en face de l’un des accès du centre ;

Qu’il ressort du rapport d’expertise que le centre commercial comporte quatre grandes surfaces (Galeries Lafayette, C & A, Habitat, Zara), qu’il existe au même niveau que la boutique Passing trois autres commerces de jeans, un disquaire, une salle de flippers (fermée), un commerce de vêtements de peau, deux commerces de chaussures/sportwear ;

Que les locaux présentent une superficie de 32,25 m2 et bénéficient, comme tous les commerces installés à ce niveau, d’une tolérance d’exposition des présentoirs en façade ;

Considérant que la SCI CIVIMMO poursuit la réformation du montant de l’indemnité d’éviction en faisant valoir que les locaux sont situés dans la partie extérieure du premier étage, en dehors du flux des chalands, zone dans laquelle il n’existe pas d’enseigne nationale ; qu’il existe en revanche une concurrence très vive entre les diverses entreprises qui commercialisent les mêmes produits ;

Que les deux boutiques contigües ont deux branches d’activité distinctes : la boutique Passing commercialise des articles de marque Levi’s, outre divers articles d’habillement, tandis que la boutique l’Inattendu commercialise d’autres articles en jeans de marques différentes, outre des articles d’habillement identiques au commerce voisin ; que le fait de se replier dans une seule boutique n’entraînera pas une perte globale du fonds, la société Aristote pouvant poursuivre la vente des articles Levi’s dans la boutique l’Inattendu ;

Que la comptabilité de la société Aristote présente des anomalies, dans la mesure où le chiffre d’affaires apparaît anormalement élevé, correspondant à une rentabilité de 114.607,40 F au m2, alors que les commerces concurrents situés à proximité ne peuvent atteindre une telle rentabilité (20.780,44 F au m2 pour la société Mexican Style et 36.947,96 F au m2 pour la société Western Corporation) ;

Qu’en ce qui concerne l’appréciation de la valeur vénale du fonds et la méthodologie à adopter, la méthode fiscale fondée sur le seul pourcentage du chiffre d’affaires moyen aboutit, selon le taux de 60 % retenu par le Tribunal, à une estimation correspondant à un coefficient multiplicateur largement supérieur à dix fois l’excédent brut d’exploitation ; que cette méthode est totalement inadaptée pour définir la valeur vénale réelle du fonds, surtout dans la mesure où le chiffre d’affaires apparaît irréalisable dans de tels locaux ;

Qu’en ce qui concerne la perte de l’emplacement Passing, que contrairement à ce soutient la société Aristote, celle ci partiellement évincée peut commercialiser les produits de marque Levi’s aussi bien dans la boutique Passing que dans la boutique l’Inattendu, si tant est qu’il puisse être établi que ces produits génèrent un chiffre d’affaires supérieur aux autres articles ; que si la société Aristote a adopté deux enseignes différentes, cette distinction est sans lien direct avec les produits commercialisés ;

Qu’il résulte du plan établi lors de la construction de l’immeuble que les deux boutiques ont des surfaces identiques, contrairement à ce qu’a retenu l’expert ;

Considérant que la société Aristote rétorque que les deux magasins forment une entité économique unique, indivisible, dans laquelle elle exploite globalement son activité commerciale, de sorte que l’ensemble doit être pris en compte pour le calcul de l’indemnité d’éviction ; qu’il est matériellement impossible compte tenu de la dimension réduite des locaux d’exploiter le fonds dans la seule boutique restant, d’autant que le magasin Passing, situé à proximité immédiate de l’escalier d’accès, bénéficie d’un emplacement beaucoup plus favorable que l’autre magasin ;

Qu’elle demande ainsi la confirmation du jugement en ce qu’il a dit que l’éviction entraînera la perte du fonds exploité dans les locaux Passing mais sa réformation en ce qu’il a dit que l’éviction de ces locaux n’entraînera pas la perte de l’autre boutique ;

Qu’elle fait valoir que l’emplacement de la boutique Passing bénéficie d’un flux constant de chalands et est très favorable ;

Que son excellent chiffre d’affaires est le résultat de son activité acharnée et de la qualité de ses produits et qu’il ne saurait être sérieusement soutenu que l’indemnité lui revenant doit être réduite en fonction des résultats inférieurs réalisés par ses concurrents ; qu’elle critique la méthode du cash flow dont l’adoption est préconisée par la bailleresse ;

Qu’elle sollicite, à titre principal, compte tenu de son chiffre d’affaires moyen pour les trois derniers exercices et d’un taux de 60 %, la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 495.628,82 € ;

Qu’à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la Cour estimerait que l’éviction de la boutique Passing n’entraînera pas la perte de l’autre boutique, elle demande la confirmation de la décision déférée, avec actualisation de son chiffre d’affaires pour tenir compte du dernier exercice clos ;

Mais considérant que le Tribunal a à juste titre retenu que le centre commercial Maine M. constitue un pôle commercial très vivace, bénéficiant à la fois d’une excellente desserte par les transports en commun et de l’important flux de chalands fréquentant la gare M. voisine, que par conséquent l’éviction de la boutique Passing entraînera la disparition du fonds de commerce dans la mesure où les chalands sont plus attirés par le centre commercial lui même que par la société commerçante et où ils ne suivront pas celle ci dans un nouvel emplacement ;

Que s’il est matériellement impossible que la société Aristote, perdant la moitié de ses locaux, puisse maintenir l’intégralité de son activité dans la seule boutique l’Inattendu, il apparaît que le Tribunal a également à bon droit estimé par des motifs que la Cour adopte que la disparition de la boutique Passing n’entraînera pas celle de la boutique l’Inattendu, la société Aristote pouvant parfaitement poursuivre l’exploitation de cette boutique ; qu’elle a la possibilité d’y maintenir la vente des articles de la marque Levi’s, qui selon elle génère des marges plus importantes, l’enseigne actuellement apposée sur cette boutique portant d’ailleurs, ainsi qu’elle l’indique elle même « Levi’s, Chevignon, Schott, Donovan, C. », et aucun élément ne venant démontrer que l’éviction de la boutique Passing risque de lui faire perdre son contrat de distribution avec la société Levi’s ;

Que le jugement doit être de la même façon confirmé en ce qu’il a dit que la disparition de la boutique Passing aura un impact sur l’activité de la boutique l’Inattendu, la réduction de moitié des locaux entraînant la réduction des surfaces d’exposition et des possibilités de stockage et par conséquent une force de vente amoindrie par rapport à la concurrence très vive régnant dans le centre ;

Considérant que la société Aristote établit une comptabilité unique pour les deux boutiques ; qu’aucun élément ne permet de mettre en doute la véracité de cette comptabilité, ce doute ne pouvant naître du seul fait que la rentabilité du fonds, dépendante pour une large part de sa gestion, est supérieure à celle des boutiques Mexican Style et Western Corporation situées à proximité ; qu’il apparaît ainsi, l’article 145-14 du code de commerce n’imposant aucune méthode d’évaluation, que la méthode utilisée par les premiers juges, fondée sur le chiffre d’affaires moyen réalisé par le preneur au cours des dernières années est parfaitement adaptée à la situation et doit être adoptée, en l’actualisant au dernier exercice clos ;

Considérant qu’il résulte des éléments comptables produits que le chiffre d’affaires total réalisé par la société Aristote s’élève à la somme de 16.255.567 F pour les trois exercices 1998-1999, 1999-2000 et 2000-2001, soit un chiffre d’affaires annuel moyen de 5.418.522,30 F ;

Considérant qu’alors que les bilans de la société Aristote sont établis globalement pour les deux boutiques, celle ci produit une ventilation de son chiffre d’affaires entre les deux boutiques et des attestations de sa société d’expertise comptable en ce sens, dont il ressort que le chiffre d’affaires de la boutique Passing représenterait 72 % du chiffre d’affaires total ; que cependant, alors que cette ventilation n’est fondée sur aucun élément de preuve et qu’il n’est pas démontré qu’un type d’articles générant une marge plus importante soit vendu dans la boutique Passing plutôt que dans la boutique l’Inattendu, cette ventilation ne peut être retenue ;

Considérant que l’expert a relevé que la surface de la boutique Passing correspondait à 56 % de la surface totale des lieux et celle de la boutique l’Inattendu à 44 % et a établi le chiffre d’affaires de chacune de ces boutiques en fonction de cette péréquation, que toutefois aucun élément, notamment aucun relevé de géomètre, ne vient étayer une telle différence de surface, alors que la société CIVIMMO produit un extrait du plan des lieux mentionnant que la surface de chacune des boutiques est de 32,25 m2 ;

Considérant, dans ces conditions, qu’il convient, réformant sur ce point le jugement déféré, de retenir pour la boutique Passing un chiffre d’affaires moyen annuel de 50 % du chiffre d’affaires total, soit une somme de 2.709.261,10 F ;

Considérant que compte tenu de l’activité de la société Aristote et de l’emplacement de la boutique, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a appliqué un taux de 60 % à ce chiffre d’affaires annuel moyen, soit ainsi une somme de 1.625.556,60 F ;

Considérant que l’indemnité réparant la dépréciation du fonds de commerce restant en place doit être fixée à la somme de 100.000 F ;

Considérant, ainsi, que l’indemnité principale s’établit à la somme totale de 1.725.556,60 F, soit 263.059,40 € ;

Indemnités accessoires

1 ° Indemnités de remploi

Considérant que le Tribunal a alloué à ce titre à la société Aristote la somme de 136.377,56 F, soit 20.790,62 € , se décomposant en 86.777,56 F au titre des frais de mutation, 39.600 F au titre des honoraires d’agence et 10.000 F au titre des frais de rédaction d’acte ;

Considérant que la SCI CIVIMMO déclare s’étonner que ce poste puisse faire l’objet d’une indemnisation dans la mesure où il ne s’agit que d’une perte partielle du fonds de commerce ; qu’en tout état de cause, l’indemnité à ce titre ne peut dépasser 50.000 F ;

Considérant que la société Aristote sollicite l’allocation de la somme de 48.998,48 € dans l’hypothèse où elle perdra la totalité de son fonds, et la somme de 35.018,04 € dans l’hypothèse où elle ne perdra que le fonds exploité dans la boutique Passing ;

Mais considérant que la société Aristote, évincée de la boutique Passing, doit être indemnisée des frais de remploi en ce qui concerne cette boutique ; qu’il apparaît que les premiers juges ont fait une exacte appréciation du préjudice subi à ce titre par la locataire en lui allouant la somme de 136.377,56 F, soit 20.790,62 € ;

Frais de déménagement et de réinstallation

Considérant que, de la même façon que ci dessus, dans l’hypothèse où elle perdra l’intégralité du fonds, la société Aristote sollicite l’allocation de la somme de 11.433,68 € au titre des frais de déménagement et de réinstallation et dans l’hypothèse d’une perte partielle la somme de 7.622,45 € ;

Considérant qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué cette dernière somme, qui n’est pas contestée par la bailleresse ;

Trouble commercial

Considérant que la société Aristote demande au titre du préjudice commercial, dans la première hypothèse, la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 65.325,01 € correspondant à 3 mois de marge brute calculée sur la totalité du chiffre d’affaires, dans la seconde hypothèse 72 % de ce montant, soit la somme de 47.034 € ;

Considérant que la SCI rétorque que le pourcentage de 72 % doit être écarté, que le préjudice commercial ne peut excéder la somme de 165.000 F ;

Considérant que le Tribunal a à juste titre évalué le préjudice commercial à trois mois de marge brute, ce que ne contestent pas les parties ; que la marge brute moyenne réalisée au cours des trois derniers exercices s’élève à la somme de 1.714.017 F, soit 428.504 F pour trois mois ; que l’éviction de la boutique Passing correspondant à la perte de la moitié du fonds, le préjudice commercial s’élève donc à la somme de 214.252 F, soit 32.662,51 € ;

Considérant que l’indemnité d’éviction doit ainsi être fixée à la somme totale de 324.134,98 € , arrondie à 324.135 € , se décomposant comme suit :

— Indemnité principale : 263.059,40 €

— Indemnité de remploi : 20.790,62 €

— Indemnité de déménagement et de réinstallation : 7.622,45 €

— Trouble commercial : 32.662,51 €

Considérant que compte tenu de l’équité il n’y a pas lieu à allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile au profit de l’une ou de l’autre des parties ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 10 mai 2001 sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’éviction ;

Fixe à la somme de 324.135 € le montant de l’indemnité d’éviction due par la SCI CIVIMMO à la société Aristote à la suite du congé avec refus de renouvellement notifié le 8 décembre 1998 pour le 13 septembre 2000 ;

Déboute les parties du surplus de leur demande ;

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,