AFFAIRE :N°RG 1998/01466

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION A

ARRET DU 19/02/2003

(N°, 13 pages)

Pas de jonction

Décision dont appel : Jugement rendu le 22/10/1997 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de BOBIGNY 5/2è Ch. RG n° : 1996/01414

Date ordonnance de clôture : 25 Septembre 2002

Nature de la décision : CONTRADICTOIRE

Décision : AUTRE DECISION DESSAISIS. JUR.

APPELANT :

Monsieur P. et a.
Jacques

demeurantXXX

représenté par la SCP BERNABE CHARDIN CHEVILLER, avoué

assisté de Maître KAMM EMMANUELLE, Toque E 481, Avocat au Barreau de PARIS, (FIDAL)

APPELANTE :

Madame R. Angela épouse P.

demeurantXXX

représentée par la SCP BERNABE CHARDIN CHEVILLER, avoué

assistée de Maître KAMM EMMANUELLE, Toque E 481, Avocat au Barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur R. et a.
Jean Victor M. Camille

demeurantXXX

représenté par la SCP FANET, avoué

assisté de Maître MOREIRA CECILE, Toque C817, Avocat au Barreau de PARIS

INTIMEE :

Madame E. Monique Maryse Paule Nicole épouse R. P.

demeurantXXX

représenté par la SCP FANET, avoué

assisté de Maître MOREIRA CECILE, Toque C 817, Avocat au Barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et lors du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur DUCLAUD

CONSEILLERS : Madame COBERT

Madame I. C.

DEBATS :

A l’audience publique du 25 septembre 2002

GREFFIER :

Lors des débats et lors du prononcé de l’arrêt : Nadine B.

ARRET :

contradictoire

Prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, Président, lequel a signé la minute avec Madame , Greffier

Cette Chambre, déjà saisie du présent appel interjeté par Monsieur et Madame P. d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY du 22 octobre 1997 qui, statuant dans un litige opposant les époux P. à leur bailleur, les époux R. P. , avait notamment déclaré acquise la clause résolutoire à effet du 8 janvier 1996, a par arrêt avant dire droit du 7 juin 2000, notamment ordonné la production d’un décompte précis des loyers et des règlements intervenus sur chaque terme de loyer de juillet 1995 à juillet 1996.

Par arrêt du 21 mars 2001, cette Chambre a :

— infirmé le jugement déféré, Statuant à nouveau,

— dit que les loyers dus par les époux P. étaient dus avec TVA,

— dit que les époux P. redevables d’un solde de 3.296 francs sur les causes du commandement de payer du 8 décembre 1995 visant la clause résolutoire correspondant au montant de la TVA sur les loyers réclamés,

— dit le commandement non fondé en ce qui concerne les autres griefs allégués relatifs à la non remise d’une copie exécutoire et l’absence d’entretien des lieux,

— accorde rétroactivement aux époux P. un délai de 10 mois pour se libérer de leur dette de 3.296 francs et suspend durant le cours de ce délai les effets de la clause résolutoire,

— dit en conséquence que les effets de la clause résolutoire n’étaient pas acquis à la date de délivrance du congé refus de renouvellement du 23 janvier 1996 et que ce congé a mis fin au bail, ce à effet du 1^er août 1996,

— dit que les époux P. redevables d’une indemnité d’occupation pour la période du 1^er août 1996 au 27 février 1997, date à laquelle ils ont remis les clés aux propriétaires,

— fixe ces indemnités d’occupation à la somme de 4.825,06 francs par mois correspondant au montant des loyers contractuels,

— dit les époux P. redevables aux époux R. P. d’une somme globale de 38.838 francs au titre du rappel dû sur TVA et des indemnités d’occupation, d’août 1996, septembre, octobre, décembre 1996 et de janvier et février 1997,

— dit que cette somme se compensera avec le dépôt de garantie à rembourser par les époux R. P. ,

Cette compensation opérée, condamne les époux P. à payer aux époux R. P. la somme de 27.456 francs,

— accorde aux époux P. , à concurrence de 9.888 francs, un délai maximum de 10 mois à compter du présent arrêt pour se libérer de cette dette,

— condamne les époux R. P. à payer aux époux P. la somme de 10.000 francs à titre de dommages intérêts pour le préjudice résultant de la non délivrance en temps voulu de quittances faisant ressortir la TVA,

— dit que les motifs allégués au congé refus de renouvellement du 23 janvier 1997 ne sont pas justifiés,

— dit en conséquence non fondé le refus des bailleurs au paiement d’une indemnité d’éviction,

Avant dire droit sur le montant de celle ci,

— commis Monsieur CARSALADE en qualité d’expert avec la mission habituelle,

— débouté chacune des parties de sa demande au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— réservé les dépens.

Les faits et la procédure antérieure au prononcé du jugement déféré peuvent être résumés ainsi qu’il suit.

Les époux P. , locataires par suite de cession et en vertu d’un acte notarié du 9 juillet 1987 de locaux sis 39 bis rue Henri Barbusse à MONTFERMEIL (93 ), ont reçu des bailleurs, en date du 8 décembre 1995, commandement d’avoir :

— à payer la somme de 19.300,24 francs à titre de loyers impayés au 30 novembre 1995, ce commandement visant la clause résolutoire,

— à remettre la copie exécutoire de l’acte de cession à eux consentie,

— à remettre les locaux en parfait état d’entretien et de réparations locatives.

Le 2 janvier 1996, les époux P. ont fait assigner les époux R. P. devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS aux fins de voir déclarer nul le commandement susvisé et voir les époux R. P. condamnés à leur payer une somme de 56.883 francs en remboursement de la TVA, perçue sur les loyers ainsi qu’une somme de 10.000 francs à titre de dommages intérêts, abandonnant en cours d’instance leur demande relative à la TVA sur le loyers et sollicitant, additionnellement, la remise de quittances de loyers faisant apparaître la TVA pour la période de mai 1989 à juillet 1995 et des dommages intérêts de 50.000 francs pour le préjudice résultant de la non remise desdites quittances et de 30.000 francs pour le préjudice résultant de la mise en oeuvre, de mauvaise foi, de la clause résolutoire.

Le 23 janvier 1996, les époux R. P. ont fait délivrer congé par acte extra judiciaire aux époux P. avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes consistant en la persistance des manquements invoqués au commandement du 8 décembre 1995.

Par suite de ce congé les époux P. ont fait assigner les époux R. P. devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 18 novembre 1996 aux fins de leur voir donner acte de leur acceptation du refus de renouvellement, de voir dire non fondés les motifs du refus et de se voir allouer une indemnité d’éviction de 400.000 francs et voir subsidiairement ordonner expertise sur ce point.

C’est dans ces conditions que le jugement déféré a été rendu.

Après expertise :

Monsieur et Madame P. , appelants, demandent à la Cour de :

— condamner Monsieur et Madame R. P. à payer aux époux P. la somme de 38.609,24 euros (253.260 francs) à titre d’indemnité d’éviction,

— dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation en paiement de cette indemnité, soit le 18 novembre 1996,

— en application de l’article 1154 du Code Civil, ordonner la capitalisation desdits intérêts, échus pour au moins une année entière,

— condamner Monsieur et Madame R. P. à payer aux époux P. la somme de 3.800 euros en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— les condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront notamment les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés directement par la SCP BERNABE CHARDIN CHEVILLER conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Monsieur et Madame R. P. , intimés, prient la Cour de :

A titre principal, vu les dispositions des articles 175, 112 et suivants et 237 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— prononcer la nullité du rapport d’expertise de Monsieur CARSALADE et en conséquence, l’écarter des débats,

— débouter les époux P. de toutes leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre des époux R. P. ,

A titre subsidiaire, si la Cour refusait de prononcer la nullité du rapport d’expertise,

— dire et juger que la valeur du droit au bail doit au plus être fixée à la somme de 22.842,28 francs, soit 3.482,28 euros,

— dire et juger que le montant des indemnités accessoires et complémentaires fixé par l’expert ne saurait être retenu, les époux R. P. ne rapportant pas la preuve des frais de déménagement, de réinstallation et du trouble commercial relevés par l’expert,

— en conséquence, dire n’y avoir lieu à l’allocation d’indemnités accessoires et complémentaires,

— fixer l’indemnité d’éviction à une somme de 22.842,68 francs, soit 3.482,34 euros,

A titre subsidiaire pour le cas où la Cour déciderait de retenir la valeur du fonds de commerce,

— dire et juger que la valeur du fonds doit être évaluée à une somme symbolique maximum de 50.000 francs, soit 7.622,45 euros et à titre subsidiaire à la somme maximum de 130.000 francs, soit 19.818,37 euros,

— dire et juger que la valeur du matériel doit être fixée aux époux R. P. une somme de 580 euros au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,

— condamner les époux P. aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à la moitié des frais d’expertise, qui pourront être recouvrés directement par la SCP FANET SERRA GHIDINI, conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

I] Sur la demande de nullité du rapport d’expertise

Considérant qu’en premier lieu, les époux R. P. font grief à l’expert CARSALADE d’avoir exprimé un avis partial sur leur honnêteté au motif qu’il leur avait fait reproche, lors du premier rendez vous d’expertise, de ne pas avoir fourni des plans de l’immeuble et qu’il n’a pas hésité à affirmer « avoir l’intime conviction que les époux R. P. étaient encore en possession des plans et qu’ils refusaient de lui communiquer » ; que cette opinion était d’autant moins fondée qu’ils avaient vendu l’immeuble en décembre 1997 et qu’ils étaient intervenus à plusieurs reprises auprès du notaire et de l’agent immobilier pour satisfaire la demande de l’expert ;

Mais considérant qu’il ressort de la partie du rapport intitulée « procès verbal des opérations d’expertise » les remarques suivantes de l’expert : "Il (l’expert) demande alors que les plans lui soient remis. Monsieur R. P. indiquera ne pas les avoir apportés. L’expert lui fit remarquer que sur sa lettre de convocation, il était bel et bien précisé qu’il convenait d’amener le jour de la visite sur place lesdits plans ainsi que les titres (sans compter que la fourniture de ces documents étaient expressément prévue dans le dispositif de l’arrêt!). Monsieur R. P. indique clairement détenir les plans chez lui et qu’ils seraient remis à l’expert qui demande également communication du bail" ; que l’expert a adressé le 11 juin 2001 au Conseil des époux R. P. copie d’un projet de lettres relatant les difficultés rencontrées, qu’il se propose d’envoyer à la Cour, et ce, faute de recevoir les plans demandés lors de la réunion du 21 mai 2001 ; que suite à l’action énergique de l’expert, les plans lui parviendront quinze jours après ;

Qu’il ressort du calendrier prévu des opérations d’expertise que celui ci a diligente de manière rigoureuse, la mission qui lui était conférée, étant rappelé qu’il devait exécuter celle ci dans les cinq mois de sa saisine ; qu’aucun des griefs formulés contre lui ne sont pertinents de sorte que Monsieur CARSALADE n’a en rien fait preuve de partialité ;

Considérant qu’en second lieu les époux R. P. critiquent encore l’expert pour ne pas avoir annexé les bilans des trois dernières années que Madame P. lui a remis, ce qui a pour effet d’empêcher la Cour de vérifier les chiffres avancés ; qu’en outre la liste des valeurs nettes comptables des immobilisations ne lui a pas été communiquée et ne figure pas non plus dans les annexes du rapport ; que les époux R. P. voient dans ces faits un non respect du contradictoire ;

Mais considérant que le Conseil des époux R. P. , Maître MOREIRA, a dans un dire du 25 octobre 2001 discuté les chiffres d’affaires annuels, et, a à cette occasion indiqué que même avec les prédécesseurs des époux P. , les chiffres d’affaires baissaient de sorte que « la moyenne hors taxes des dix dernières années s’élève donc à 308.097,66 francs » ; qu’il n’a remis en cause aucun des chiffres cités et eu connaissance de chiffres d’affaires antérieurs (voir page 10 de leurs conclusions) ; qu’au surplus, à aucun moment au cours de l’expertise ou ultérieurement d’ailleurs, il n’a été demandé ou fait sommation aux époux P. de communiquer leurs bilans ; que dans ces conditions, Monsieur CARSALADE a régulièrement discuté des chiffres d’affaires, sans qu’il est fait obstacle au contradictoire ;

Considérant que la demande de prononcé de la nullité de ce chef sera donc rejetée ;

II] Sur l’expertise elle même

A) Sur la valeur du droit au bail

Considérant que les époux R. P. critiquent d’abord la valeur du droit au bail telle que calculée par l’expert qui la chiffre à 220.000 francs ; que, selon ceux ci, celle ci serait tout au plus de 22.842,68 francs ; que pour arriver à ce chiffre, ils posent que les valeurs d’usage des murs commerciaux sont de 10 à 12 fois le montant du loyer annuel soit, si l’on retient un coefficient moyen de 11, le prix du loyer annuel reconstitué à partir de la valeur des murs serait de : 590.000 francs /11 = 53.636,36 francs ; que c’est exactement à quelques centaines de francs près le prix du loyer théorique de renouvellement ; qu’en outre, un coefficient de 7 semble approprié ; que la valeur du droit au bail est donc selon les époux R. P. de : (53.636,36 francs – 50.373,12 francs loyer de renouvellement) x 7 = 22.842,68 francs ;

Qu’ensuite, les époux R. P. prétendent qu’il existe de surcroît un motif qui aurait pu conduire au déplafonnement du loyer dans la mesure où la baisse spectaculaire du chiffre d’affaires déclarée par les exploitants (1985 : 900.465 francs ; 1996 : 259.074 francs) révèle par son importance une chute de commercialité ;

Mais considérant que l’expert CARSALADE fait à bon escient observer que si l’on cherche la valeur locative à partir du prix de cession de l’immeuble en 1997, soit 590.000 francs, la valeur locative qu’il a retenue, soit 77.800 francs par an correspond par rapport à ce prix à un taux de 13,186%, ce qui est normal pour un local situé à MONTFERMEIL , où le risque locatif pour un bailleur est notable compte tenu de la population modeste qui y réside ;

Que, quant au fait que le loyer pourrait être déplafonné, il faut constater que les époux R. P. ne démontrent pas l’existence de facteurs locaux de commercialité susceptibles d’entraîner au prochain renouvellement un déplafonnement ;

Que dans ces conditions, la Cour adoptera donc le chiffrage de l’expert qui évalue à 220.000 francs la valeur du droit au bail en suivant le raisonnement suivant :

77.800 francs (valeur locative) – 50.373,12 francs (loyer en cours) = 27.426,88 francs, somme sur laquelle il y a lieu d’appliquer un coefficient de 8 eu égard à la situation du local, ce qui donne :

27.462,88 francs x 8 = 219.414,04 francs valeur arrondie à 220.000 francs, soit 33.449,45 euros ;

B) Sur la valeur du fonds

Considérant que les époux R. P. soutiennent que le fonds n’a qu’une valeur symbolique de 50.000 francs, au tout au plus de 130.000 francs, alors que l’expert CARSALADE estime cette valeur à 170.000 francs au minimum ; qu’en effet pour ceux ci le fonds, qui n’a fait qu’un bénéfice de 6.071 francs en 1996, n’est pas rentable ; qu’à défaut pour les locataires de démontrer l’existence de perspectives de développement pour un éventuel acquéreur, il y a lieu de dire que le fonds n’a qu’une valeur symbolique ; que même à retenir un pourcentage du chiffre d’affaires dont il n’est pas contesté qu’il se situe entre 50 et 70% pour ce type de commerce, il faut alors, selon les intéressés, non pas retenir 55% comme l’a fait l’expert, mais 40% ; que le intimés critiquent aussi l’expert pour avoir estimé le fonds à la somme de 170.000 francs au minimum au motif que la classification de la commune en zone franche était de nature à diminuer les charges et à augmenter la rentabilité de l’affaire ; que selon ceux ci, l’inscription en zone franche n’aurait pas augmenté la commercialité de la ville alors même que l’expert admet que la population de MONTFERMEIL a diminué entre 1990 et 1999 ;

Mais considérant que l’expert CARSALADE a retenu à bon escient un chiffre d’affaires moyen des quatre derniers mois de 330.000 francs, auquel il a ajouté une TVA de 5,5%, soit un chiffre d’affaires TTC de : 330.000 francs x 1,055 = 348.150 francs ; que compte tenu du fait que ce chiffre d’affaires équivaut à 36,50% de celui de 1985, il apparaît que ce fonds est en « régression structurelle » de sorte qu’à juste titre l’expert a raisonné sur la base d’un coefficient de 52,50% (environ), ce qui donne une valeur du fonds de 170.000 francs ;

Considérant que les époux R. P. critiquent encore le fait que l’expert ait évalué forfaitairement le matériel et le mobilier à une somme de 10.000 francs sans s’expliquer alors qu’il n’a jamais été produit par les locataires la liste faisant apparaître la valeur comptable du matériel et du mobilier ; qu’il n’est pas nécessaire, selon les intimés, de chiffrer le matériel et le mobilier à la somme de 10.000 francs alors que ledit matériel a été acquis en 1989 pour une somme de 13.500 francs ; qu’il faut retenir selon ceux ci une valeur symbolique de 1.000 francs ;

Mais considérant que l’expert a fait observer que la liste du matériel a été produite, le tout représentant un coût d’achat de 26.205 francs ; qu’il n’y a pas de raison de retenir la valeur nette comptable car les amortissements fiscaux ne coïncident pas avec l’usure du matériel ; que cependant la somme de 10.000 francs représentent moins de la moitié du coût d’achat du matériel surtout compte tenu du taux de l’infiltration ; qu’elle est une estimation raisonnable que la Cour approuvera ;

III] Sur la fixation de l’indemnité d’éviction retenue par la Cour

Considérant que la Cour constate que la valeur du droit au bail ci avant retenue, 220.000 francs, est d’un montant supérieur à la valeur du fonds calculée plus haut, 170.000 francs, somme à laquelle il faut ajouter 10.000 francs pour le matériel et le mobilier, soit une valeur totale de 180.000 francs ;

Que la Cour retiendra donc en vertu du principe selon lequel le fonds de commerce ne peut avoir une valeur inférieure à celle d’un des éléments qui le compose, la valeur du droit au bail, soit 220.000 francs ;

IV] Sur les indemnités accessoires

Considérant que les époux R. P. font encore grief à l’expert d’avoir proposé de fixer à la somme forfaitaire de 15.000 francs les frais de déménagement des époux P. alors qu’ils n’ont jamais occupé l’appartement d’habitation et qu’il leur appartient de présenter des factures justificatives ;

Mais considérant que les époux P. ont eu à déménager au moins quelques meubles et aménagement de la boutique ; que la Cour leur allouera de manière forfaitaire une somme de 10.000 francs à ce titre ;

Considérant qu’en revanche, les époux P. ne justifiant pas s’être réinstallés, ils ne sauraient se voir octroyer une somme quelconque à ce titre ;

Considérant qu’en revanche, il convient de condamner les bailleurs à payer aux époux P. la somme de 5.000 francs au titre de l’indemnité de remploi (700 francs + 4.200 francs avec un total arrondi) ;

Considérant que les époux R. P. critiquent enfin l’expert pour avoir chiffré à 8.360 francs le trouble commercial à partir de trois mois de bénéfice de l’année 1995, ce qui aboutit à allouer aux époux P. une somme supérieure à celle du bénéfice réalisé en 1996 ;

Mais considérant qu’il convient de retenir le raisonnement de l’expert car il est certain que l’exploitation n’a eu lieu que pour une partie de l’année 1996 ; que cependant, il convient de rectifier le chiffrage de l’expert qui a retenu comme base de calcul un chiffre de bénéfice de 33.447 francs pour l’année 1995 alors qu’à la page 21 de son rapport d’expertise, il cite le chiffre de 23.883 francs qu’il convient de retenir ; que cela donne une indemnité pour trouble commercial de : 23.883 francs X 3 = 5.970,75 francs, somme 12 arrondie à 6.000 francs ;

V] Sur l’indemnisation totale

— valeur du droit 220.000 francs

— frais de déménagement 10.000 francs

— frais de réinstallation 0

— frais de remploi 5.000 francs

— trouble commercial 6.000 francs

241.000 francs soit 36.740,21 euros

Considérant que les époux P. demandent que les intérêts sur cette indemnité d’éviction soient dus à compter de l’assignation en paiement de celle ci, soit le 18 novembre 1996 ;

Mais considérant que l’indemnité d’éviction n’est irrévocablement due qu’après décision définitive ; que cette demande ne peut qu’être rejetée ainsi que celle subséquente d’anatocisme ;

VI] Sur les autres demandes

Considérant que l’équité commande de condamner les époux R. P. à verser aux époux P. la somme de 1.000 euros en paiement de leurs frais irrépétibles de procédure ;

Considérant que les époux R. P. , qui succombent, ne sauraient se voir allouer une somme à ce titre ;

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande des époux R. P. tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise,

Condamne les époux R. P. à verser aux époux P. la somme de 36.740,21 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

Déboute les époux P. de leur demande tendant à voir les intérêts au taux légal courir sur cette somme à compter du 18 novembre 1996,

Condamne les époux R. P. à verser la somme de 1.000 euros aux époux P. en paiement de leurs frais irrépétibles de procédure,

Déboute les époux R. P. de leur demande de ce chef,

Condamne enfin ceux ci aux dépens de première instance et d’appel étant rappelé que les arrêts du 7 juin 2000 et du 21 mars 2001 avaient réservé le sort de ceux ci -,

Autorise la SCP BERNABE CHARDIN CHEVILLER, avoués, à les recouvrer conformément à l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,