AFFAIRE :N°RG 03/02005

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION A

ARRET DU 30/06/2004

(n°, 16 pages)

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 22 Octobre 2002 par le Tribunal d’Instance de PARIS 16^e RG n° 200200875

APPELANTE

Sté Moray et Associes
PRISE EN LA PERSONNE DE SON GERANT

12 14 AVENUE VICTOR HUGO

75116 PARIS

représentée par la SCP GAULTIER – KISTNER, avoués à la Cour,

assistée M^e KAMARA ALAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : M 639

INTIMEE

Sté Civile Hoche P. Pierre prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP TAZE BERNARD – BROQUET, avoués à la Cour,

asssisté de M^e BIARD PHILIPPE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 février 2004, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur DUCLAUD, président

Madame IMBAUD CONTENT, conseiller

Madame FOSSAERT SABATIER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, président,

— signé par Monsieur DUCLAUD, président et par Madame BASTIN, greffier présent lors du prononce.

La Cour statue sur l’appel interjeté par la société MORAY et associés d’un jugement du Tribunal d’Instance de PARIS du 16^e arrondissement de PARIS du 22 octobre qui a :

— constaté que la SCM MORAY et associés est occupante sans droit ni titre des lieux, sis à PARIS XVI, 12/14 avenue Victor Hugo, depuis le 1^er janvier 2002,

— en conséquence, ordonné l’expulsion de la SCM MORAY et associés des lieux susvisés, et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique, et ce dans un délai de trois mois à compter de la date de signification du présent jugement,

— condamné la SCM MORAY et associés à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 5.093 euros, ce à compter du 1^er janvier 2002 jusqu’à libération complète des lieux,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné la SCM MORAY et associés aux dépens et à payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu’il suit.

La SCI HOCHE P. PIERRE, propriétaire d’un local de 223 m2 sis 12/14 avenue Victor Hugo à PARIS 16^e a consenti à SCM MORAY et associés, avocats, un bail à usage professionnel pour une durée de six ans portant sur celui ci, ayant commencé à couri le 1^er janvier 1996 pour se terminer le 31 décembre 2001, moyennant un loyer annuel de 54.881,65 euros (360.000 francs) hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 19 juin 2001, la SCI HOCHE P. PIERRE a notifié un congé à la SCM MORAY et associés à effet du 31 décembre 2001.

Entre le 19 juin et le 31 décembre 2001, il y a eu l’échange de correspondances suivantes entre les parties :

—  13 septembre 2001 : le gestionnaire de la bailleresse adresse à Maître MORAY les conditions exigées par celle ci pour relouer dont un prix de loyer annuel hors taxes et hors charges de 670.000 francs, pour un bail de six ans, – cette proposition étant valable jusqu’au 30 septembre 2001, faute de quoi deux agences seraient « mandatées » pour la location des locaux,

—  28 septembre 2001 : Maître MORAY, au nom de la SCM MORAY et associés, a écrit à la gestionnaire pour lui exposer les raisons pour lesquelles le loyer proposé n’était pas justifié comme ne correspondant ni au marché ni au degré d’équipement informatique des lieux. Il lui demandait de faire de nouvelles propositions car il était désireux de poursuivre la location,

—  6 décembre 2001 : Maître MORAY a écrit au mandataire de la bailleresse, la société NMSI et lui indiquait qu'« il avait pris bonne note de la proposition confinée (sic) dans la lettre de Franklin G. du 13 septembre » et qu’il « revenait » sur les termes de son propre courrier en réponse du 28 septembre suivant. Il proposait de louer pour 500.000 francs par an H. T et de régler à compter de janvier 2002 un loyer égal à la différence entre le prix du nouveau loyer et celui des travaux à réaliser jusqu’à la fin des travaux de remise en état (peinture, vitrification des parquets et câblage informatique), lesquels devaient durer six mois et être pris en charge par le propriétaire sous forme d’un loyer payable par paliers",

—  14 décembre 2001 : lettre adressée à la société NSMI par Maître MORAY au terme de laquelle celui ci lui demandait "comme convenu le 7 décembre précédent de lui adresser le projet de bail professionnel qu’elle devait préparer,

—  24 décembre 2001 : Maître MORAY écrit à nouveau à la société NMSI pour l’informer qu'« il a pris bonne note de ce que le bailleur proposait désormais »un loyer de l’ordre de 600.000 francs hors taxes et hors charges" au lieu du loyer de 670.000 francs hors taxes et hors charges proposé le 13 septembre précédent. Il expose que deux points restent en discussion : les modalités de franchise pour prise en charge des travaux de rénovation par la société d’avocat MORAY et associés, et, le montant du loyer que cette dernière proposait de fixer à la somme de 520.000 francs,

—  26 décembre 2001 : la société NSMI écrit à la société d’avocats MORAY et associés pour lui dire qu’elle constatait que celle ci était en désaccord avec les conditions posées pour un nouveau bail dans sa lettre du 6 décembre 2001. En conséquence, elle priait la locataire de « lui communiquer l’heure à laquelle les parties pourront le 2 janvier 2002 établir l’état des lieux de sortie des locaux ainsi que la remise des clés »,

—  22 janvier 2002 : selon la société d’avocats MORAY et associés, la bailleresse a envoyé le 22 janvier 2002 un projet de bail professionnel dans lequel le loyer était de 88.421 euros (578.823 francs). Cet envoi est contesté par la société bailleresse qui soutient que c’est la locataire qui lui a adressé ledit projet.

Saisi d’une demande en expulsion de la société d’avocat MORAY et associés, le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de PARIS s’est déclaré incompétent au profit du Tribunal d’Instance du 16^e arrondissement de PARIS, par ordonnance du 30 mai 2002.

La SCPI HOCHE P. PIERRE a alors assigné la SCM MORAY et associés devant le Tribunal d’Instance du 16^e arrondissement de PARIS toujours aux fins de voir ordonner son expulsion des lieux loués, et, de la voir condamner à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive.

La SCM MORAY et associés a fait valoir que le congé délivré le 19 juin 2001 étrait nul car frauduleux en ce qu’il tendait non à empêcher le renouvellement du bail mais à contraindre le locataire d’accepter une augmentation du loyer excédant la valeur locative, pratique contraire à l’esprit et à la lettre de la loi. Elle demandait qu’il soit constaté que le bail s’est renouvelé pour une même période de six ans aux mêmes clauses et conditions à compter du 1^er janvier 2002.

C’est dans ces conditions qu’est intervenu le jugement déféré.

La société civile de moyens MORAY et associés, appelante, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement du Tribunal d’Instance du 22 octobre 2002 en tous ses éléments à l’exception de la valeur de l’indemnité d’occupation qui restera fixée sur une base mensuelle à 5.093 euros depuis le 1^er janvier 2002 jusqu’à la libération des lieux fixée par décision du JEX du 18 novembre 2003 au plus tard le 29 février 2004,

— dire pour droit que le congé délivré le 19 juin 2001 par l’intimée au principal est nul et de nul effet et que le bail a été renouvelé de droit à effet du 1^er janvier 2002 pour une nouvelle durée de six ans aux mêmes conditions de loyer,

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail reconduit et ce aux torts de l’intimée au principal à compter du 29 février 2004, à la suite de la décision de cette dernière de poursuivre la procédure d’expulsion ordonnée par le Tribunal d’Instance en violation des droits de la défense,

— débouter l’intimée au principal de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— constater que l’appelante au principal s’est acquittée intégralement de l’indemnité d’occupation du 1^er janvier 2002 au 31 janvier 2004 inclus,

— rejeter toutes demandes non justifiées de l’intimée au principal et en particulier le solde des charges 2000/2001 au titre des charges de ravalement indûment réclamées au locataire pour un montant global de 15.279,22 euros et un montant plus général de 22.424,58 euros qui n’est manifestement pas dû,

— confirmer que l’indemnité d’occupation telle que fixée par le Tribunal d’Instance s’entend d’une indemnisation forfaitaire non assujettie à la TVA et exempte de charges,

— recevant l’appelante en ses demandes, condamner l’intimée au principal à rembourser à l’appelante les frais de rénovation entrepris qui s’élève à la somme de 18.231,82 euros TTC,

— condamner l’intimée au principal à réparer le préjudice subi par l’appelante au principal, conséquence du refus de l’intimée au principal de conclure le contrat de bail tel qu’envisagé en janvier 2003 et de sa volonté de poursuivre la procédure d’expulsion : à ce titre, la Cour rendra un premier arrêt sur le principe même de la condamnation de l’intimée et renverra les parties à une audience postérieure au 29 février 2004 date à laquelle l’appelante au principal aura quitté les lieux pour permettre à celle ci de justifier de l’intégralité des frais de son déménagement, de son préjudice qui ne pourra être fixé que postérieurement à son départ des locaux dont s’agit, mais et en l’état,

— condamner l’intimée au principal à régler à l’appelante au principal la somme de :

* 44.576,42 euros TTC correspondant aux frais déjà connus de son déménagement,

* 26.910,00 euros TTC résultant de la contribution aux charges locatives que l’appelante au principal n’a pu recouvrer sur un avocat qui devait intégrer sa structure à la suite du départ en novembre 2002 d’un précédent associé, dès lors que l’appelante au principal ne justifiait plus de contrat de bail en bonne et due forme,

— condamner l’intimée au principal à réparer le préjudice moral subi par l’appelante au principal à la suite de sa réelle intention de nuire résultant de son acharnement à expulser l’appelante au principal alors que celle ci justifiait d’un bail commercial dès le début novembre 2003 : l’appelante au principal évalue son préjudice à une somme de 15.000 euros,

— condamner l’intimée au principal à lui rembourser la somme de 15.156,31 euros correspondant à la perception indue par l’intimée au principal de la taxe sur les bureaux pour la période du 1^er janvier 1993 au 31 décembre 1998 alors que celle ci était non recouvrable sur des bureaux professionnels affectés à l’exercice d’une activité libérale,

— condamner l’intimée au principal sur le fondement de l’article 1382 du code civil à verser à l’appelante au principal une somme de 20.000 euros au titre des dommages et intérêts pour non production spontanée des pièces comptables relatives aux charges locatives réclamées indûment et présentation de décomptes volontairement inexacts,

— condamner l’intimée au principal à verser à l’appelante au principal une somme de 7.500 euros sur la base de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— condamner la SCI HOCHE P. PIERRE en tous les dépens de première instance et d’appel.

La société HOCHE P. PIERRE, intimée, prie la Cour de :

— dire et juger recevable et bien fondée la SCPI HOCHE P. PIERRE en ses écritures,

Vu les pièces versées aux débats et notamment le congé délivré,

Vu le jugement rendu le 22 octobre 2002 par le Tribunal d’Instance du 16^e arrondissement,

Vu l’ordonnance rendue le 27 mars 2003,

— déclarer la SCM MORAY et associés irrecevable en sa demande de résiliation judiciaire du bail, s’agissant d’une demande nouvelle formée en fin de procédure devant la Cour d’Appel,

— débouter la SCM MORAY et associés de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné la SCM MORAY et associés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5.093 euros, à compter du 1^er janvier 2002, et ce, jusqu’à complète libération des lieux,

Statuant à nouveau,

Vu les pièces versées aux débats,

— voir fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle,

à compter du 1^er janvier 2002, à la somme de 8.548 euros HC et HT, et ce, jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner la SCM MORAY et associés au paiement de la somme de 14.238,60 euros au titre des charges impayées au 31 décembre 2001, outre celle de 70.281,19 euros au titre des indemnités d’occupation (solde des mois d’octobre, novembre, décembre 2003 et janvier 2004) ainsi qu’au titre de la TVA et des charges pour la période du 1^er janvier 2002 au 31 janvier 2004,

— condamner la SCM MORAY et associés à payer à SCPI HOCHE P. PIERRE la somme de 2.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile,

— en tout état de cause, donner acte à la concluante de ce qu’elle sollicite d’ores et déjà le débouté de tous moyens et prétentions contraires aux présentes écritures et toutes demandes additionnelles, qui pourraient être développées ultérieurement par tous contestant,

— condamner la SCM MORAY et associés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans des « conclusions aux fins de rejet des débats » du 9 février 2004, la société HOCHE P. PIERRE sollicite de la Cour le rejet des débats des conclusions signifiées le 30 janvier 2004 par ma SCM MORAY et associés.

Dans des écritures du 28 avril 2004, donc postérieures au prononcé de l’ordonnance de clôture intervenue le 3 février 2004, la SCM MORAY et associés demande à la Cour d’ordonner la réouverture des débats sur le fondement de l’article 784 du nouveau code de procédure civile et « de la jurisprudence constante de la Cour de Cassation » au motif qu’elle apporte la preuve de ce que les bureaux qu’elle a délaissés ont été loués à un prix proche de celui qu’elle avait proposé.

L’avoué de la société HOCHE P. PIERRE, la SCP TAZE BERNARD et BELFAYOL BROQUET ont adressé au Président de la 16^e chambre/A présentement saisi du litige, une lettre en date du 5 mai 2004 pour appeler son attention sur le fait que les conclusions du 28 avril 2004 précitées étaient irrecevables, l’article 784 du nouveau code de procédure civile n’étant pas applicable en cas d’espèce.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

I] Sur le rejet des débats des conclusions de la SCM MORAY et associés signifiées le 30 janvier 2004 :

Considérant que la société HOCHE P. PIERRE fait grief à la SCM MORAY et associés de lui avoir signifié des conclusions le 30 janvier 2004 alors que l’ordonnance de clôture est intervenue comme prévue le 3 février 2004, laps de temps qui ne lui aurait pas permis de répondre à temps auxdites conclusions ;

Considérant que les écritures de la société HOCHE P. PIERRE ont été signifiées le 9 février 2004, c’est à dire après le prononcé de l’ordonnance de clôture ; que la demande de rejet qui y est formuler ne peut donc qu’être déclarée irrecevable ;

Considérant que la Cour cependant écarte d’office les conclusions de la SCM MORAY et associés signifiées le 30 janvier 2002, soit à une date ne permettant pas à la société HOCHE P. PIERRE d’y répondre compte tenu de l’extrême proximité de la date de clôture prévue ;

II] Sur la demande de réouverture des débats formés au cours du délibéré par la SCM MORAY et associés

Considérant que par voie de conclusions en réouverture des débats du 28 avril 2004, la société MORAY et associés, appelante, qui dit produire « un document (qui) recèle une importance capitale pour une bonne administration de la justice », sollicite la réouverture des débats en vertu de l’article 784 du nouveau code de procédure civile et de la jurisprudence constante de la Cour de Cassation ;

Mais considérant que la société MORAY et associés ne justifie pas en quoi la pièce dont il s’agit, à savoir la photocopie d’une offre de location du local en cause à une date non précisée avec certitude, n’a pu être obtenue avant la clôture des débats et en quoi elle serait de nature à être qualifiée de cause grave intervenue après ladite clôture au sens de l’article 784 du nouveau code de procédure civile ;

Que sa demande sera donc rejetée ;

III] Sur la nullité du congé :

A) Sur les mérites de cette demande :

Considérant que la société MORAY et associés soutient que si la bailleresse a délivré le congé du 19 juin 2001 dans les délais prévus par l’article 57- A de la loi du 23 décembre 1986, soit plus de six mois avant le terme du bail prévu pour le 31 décembre 2001, en réalité celle ci, ce faisant, n’avait qu’un seul but à savoir imposer une renégociation autoritaire et disproportionnée du montant du loyer, « méthode détestable et en contradiction avec la lettre et l’esprit de la loi du 6 juillet 1989 » ; que selon l’appelante, ce congé est donc entaché de fraude car la bailleresse a profité d’un « angle mort » de la loi pour la contraindre à accepter des conditions qu’elle posait pour conclure un nouveau bail ; qu’en effet, s’agissant du loyer d’un local d’habitation, l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à choisir entre une procédure de congé ou une procédure de révision de prix, l’une étant exclusive de l’autre ; que certes si la loi n’a pas prévu une disposition semblable pour les baux de locaux professionnels, il n’en demeure pas moins que son esprit est clair et dit être étendu à de tels baux ;

Mais considérant qu’il résulte de l’examen attentif des lettres échangées entre les parties, notamment celle du 13 septembre 2001 au terme de laquelle la bailleresse a informé la SCM MORAY et associés des conditions auxquelles elle entendait relouer les locaux, et, de celle de la locataire du 24 décembre 2001 qui s’analyse en une contre proposition ; qu’après trois mois de pourparlers, les parties n’ont pu se mettre d’accord sur les conditions de la conclusion d’un nouveau bail, et ce, malgré le fait que le bailleur ait accepté de recevoir un « loyer de l’ordre de 600.000 francs HT et HC au lieu du loyer de 670.000 francs HT et HC » proposé dans sa lettre du 13 septembre 2001 ; qu’il faut noter que le projet de bail professionnel qui, selon la SCM MORAY et associés elle même, a été rédigé par la bailleresse et adressé à cette société d’avocat le 22 janvier 2002, prévoyait un loyer annuel de 88.421 euros hors taxes (580.000 francs) ; que sachant que Monsieur M. , consulté comme expert amiable par la société locataire, avait estimé à 520.000 francs le loyer, il n’apparaît pas que le bailleur ait eu en définitive des prétentions déraisonnables quant au montant du loyer ; que le fait que la société HOCHE P. PIERRE n’ait pas entendu participer directement ou indirectement à la rénovation des locaux et qu’il y ait eu contestation sur les charges postérieures n’étaient pas constitutifs de moyens de pression pour contraindre la société locataire à accepter les dernières propositions de la bailleresse mais étaient des éléments sur lequel celle ci n’entendait pas revenir, ce qui était son droit ; que la meilleure preuve que les exigences de la bailleresse en janvier 2002 étaient raisonnables, est que la société MORAY et associés a, dans une lettre du 5 décembre 2002, fait de nouvelles propositions aux termes desquelles elle acceptait de régler un loyer de 81.370 euros (533.752 francs) mais à compter du 1^er janvier 2003, de prendre en charge le coût de la rénovation des locaux d’un montrant de 38.000 euros et la moitié des charges de ravalement, point contesté jusque là, – toutes propositions qui se rapprochaient des exigences formulées par la bailleresse un an plus tôt ; que celle ci a pris connaissance de ces propositions lors d’un entretien entre les parties qui a eu lieu le 29 novembre 2002 ; que la bailleresse ne les a pas totalement acceptées ainsi qu’il ressort du projet de bail que la bailleresse a adressé à la société MORAY et associés courant janvier 2003 ; que celle ci a écrit à la société NSMI, mandataire de la bailleresse, le 17 février 2003, pour lui dire notamment qu’elle avait fait part de ses observations sur ce projet du bail à son avocat, à elle société MORAY et associés, et, qu’elle restait dans l’attente de la signature du bail ; qu’aucune lettre de rupture n’étant versée aux débats, la Cour fixera la date de ladite rupture des négociations en vue de la signature d’un nouveau bail au 19 février 2003, date du commandement de quitter les lieux ;

Considérant qu’il ressort de ce qui précède que le congé délivré le 19 juin 2001 n’est entaché d’aucune cause de nullité, et que, partant, il a produit ses effets au 31 décembre 2001 de sorte que la demande de résiliation judiciaire du bail pour une date ultérieure formée par la société MORAY et associés est inopérante ; que du 1^er janvier 2002 au 19 février 2003, la société HOCHE P. PIERRE a accepté la présence de la société MORAY et associés dans le lieux à titre d’occupant à titre précaire jusqu’à l’issue des négociations relatives à l’éventuelle signature d’un nouveau bail, – les parties étant du reste d’accord sur cette analyse pour l’année 2002 ainsi qu’il ressort de la confrontation de la proposition de la société MORAY et associés (lettre du 5 décembre 2002) et du projet de bail rédigé par la bailleresse courant janvier 2003 ;

Considérant que si la société HOCHE P. PIERRE a diligente une procédure durant ce laps de temps tendant à obtenir le départ de la société MORAY et associés (sommation de vider les lieux le 7 février 2002, jugement du Tribunal d’Instance du 16^e arrondissement de PARIS du 22 octobre 2002 ayant ordonné l’expulsion des lieux de la société MORAY et associés), c’est par précaution pour être certaine d’obtenir le départ de la société MORAY et associés en cas d’échec des négociations ; qu’à cet égard, il faut noter que si la bailleresse a postérieurement au 31 décembre 2001, date d’effet du congé, adressé à la locataire des avis d’échéance mensuelle de 19.136 euros TTC au lieu de 5.093 euros, montant du dernier loyer, c’était pour faire prendre conscience à la SCM MORAY et associés de sa volonté prioritaire de la voir quitter les lieux ;

Considérant que la société HOCHE P. PIERRE, – dont la société MORAY et associés ne rapportent pas la preuve qu’elle ait notamment du fait de l’usage des actes de procédure précités, outre une saisie exécution sur le compte bancaire de la locataire pratiquée le 29 novembre 2002, usé de moyens de pression de nature à la contraindre à accepter les conditions, – ne peut se voir reprocher d’avoir procédé à une rupture abusive en vue de la conclusion d’un éventuel nouveau bail ; que l’absence d’accord définitif sur toutes les conditions d’un nouveau bail après plus de seize mois de pourparlers et plus d’un an après la date d’effet du congé, rendait légitime le droit du bailleur de mettre un terme auxdits pourparlers.

B) Sur les effets de rejet de cette demande :

Considérant que la SCM MORAY et associés expose que « sur la base des négociations en cours et de l’accord intervenu en date du 23 décembre 2002 sur le contenu des clauses essentielles du nouveau bail (lettre du 5 décembre 2002 de l’appelante et projet de bail de l’intimé du 23 décembre 2002 dont l’appelante n’a pris connaissance qu’en janvier 2003), l’appelante a réalisé de nombreux travaux de rénovation devenus indispensables afin de lui permettre de poursuivre décemment son activité professionnelle : elle en demande le remboursement dès lors que l’intimé n’a pas entendu »finalisé« ledit contrat de bail » ; qu’elle justifie avoir ainsi dépensé la somme de 18.231,82 francs TTC en travaux de peinture et en remplacement de moquette ;

Mais considérant qu’il est surprenant que la SCM MORAY et associés ait entrepris des travaux avant le signature d’un nouveau bail ; qu’il est manifeste qu’elle a pensé qu’en l’absence de signature d’un tel acte, cela lui éviterait une contestation sur la parfait état des lieux délaissés ; qu’en toute hypothèse, elle a pris un risque dont elle doit assumer les conséquences ; qu’elle sera donc déboutée de sa demande en remboursement de travaux, la rupture des pourparlers n’étant pas intervenue de manière abusive à l’initiative de la bailleresse.

Considérant qu’autres conséquences de la rupture non fautive des pourparlers de la part de la société HOCHE P. PIERRE, la SCM MORAY et associés sera encore déboutée de sa demande tendant à se voir indemniser des frais de sa réinstallation et du préjudice financier, qui serait consécutif au fait que faute de pouvoir justifier un contrat de bail en bonne et due forme, elle n’a pu intégrer un nouvel associé qui aurait participé aux dépenses, et, du préjudice moral qu’elle dit avoir subi par suite de la réelle hargne de la bailleresse qui se serait « acharnée » à l’expulser ;

IV] Sur l’indemnité d’occupation :

A) Période du 1^er janvier 2002 au 31 août 2003 :

Considérant que du 1^er janvier 2002 au 31 août 2003, un délai de six mois environ après la notification du commandement de quitter les lieux du 19 février 2003 paraissant nécessaire pour mettre celui ci à exécution, compte tenu du fait que le bail était à usage professionnel ;

Qu’il s’ensuit qu’entre le 1^er janvier 2002 et le 31 août 2003, la société MORAY et associés est redevable d’une indemnité purement compensatoire ;

Considérant que la société HOCHE P. PIERRE, faisant appel incident sur ce point, demande à voir porter l’indemnité d’occupation mensuelle à 8.548 euros hors taxes et hors charges, par mois à compter du 1^er janvier 2002 jusqu’à complète libération des lieux ; qu’elle s’appuie pour ce faire sur une note établie le 12 février 2003 par la société Auguste Thouard qui fait état d’un prix de 460 euros le m2 alors que l’indemnité d’occupation fixée par le jugement déféré est de 228 euros environ ;

Mais considérant que les références citées par la société HOCHE P. PIERRE ne sont pas probantes car portant sur des locaux différents à une période différente ;

Considérant que la Cour, pour la période du 1^er janvier 2002 au 31 août 2003, fixera l’indemnité d’occupation à la somme de 5.093 euros par mois qui est celle qui aurait été fixée provisionnellement par le jugement du Tribunal d’Instance du 16^e arrondissement de PARIS du 22 octobre ; que s’agissant des charges demandées pour cette période, la Cour statuera plus loin ;

Considérant que la société MORAY et associés conteste devoir être redevable de la TVA sur l’indemnité d’occupation au motif qu’il s’agit d’une indemnité ;

Mais considérant que l’indemnité due pour la période en cause qui correspond à une acceptation tacite de maintien dans les lieux jusqu’à l’issue des pourparlers quelle qu’elle soit, est purement compensatoire ; qu’elle a en effet pour objet de rémunérer la société HOCHE P. PIERRE de sa prestation consistant à donner les lieux en location au sens de l’article 256-1 du code général des impôts (voir l’arrêt du Conseil d’Etat, SNC Géfirant, 29 juillet 1998, Revue de jurisprudence fiscale 8-9/98 n° 926, cité dans « Indemnités et T. V.A », chronique de Monsieur Jean MAIA, maître des requêtes au C. E., R. J.F. 3/01) ; que dans ces conditions, l’indemnité d’occupation pour la période du 1^er janvier 2002 au 31 août 2003 est soumise à T. V.A ;

B) Période du 1^er septembre 2003 jusqu’à la date de libération des lieux :

Considérant que la société MORAY et associés n’est plus réputée bénéficier d’une autorisation tacite de rester dans les lieux ; que la société HOCHE P. PIERRE est fondée à recevoir une indemnité d’occupation qui a alors un caractère indemnitaire ; que celle ci est donc exclue du champ d’application de la TVA, car elle s’analyse comme le dédommagement de l’inexécution que le locataire de l’inexécution de son obligation de restituer les lieux loués en fin de location (voir arrêt C. E. Géfirant, 29 juillet 1998, précité) ;

Considérant que quant au montant de l’indemnité d’occupation pour cette période, la Cour la fixera à 5.500 euros par mois, donc sans T. V.A, – la Cour statuant plus loin sur les charges dues ;

V] Sur les demandes chiffrées de la bailleresse tendant à la condamnation de la société MORAY et associés en paiement :

Considérant que la société HOCHE P. PIERRE fait valoir que la SCM MORAY et associés reste redevable envers elle de la somme de 14.238,60 euros au titre des charges impayées pour 2000 et 2001 outre celle de 70.281,19 euros au titre des indemnités d’occupation (solde des mois d’octobre, novembre, décembre 2003 et janvier 2004) ainsi qu’au titre de la T. V.A et des charges pour la période du 1^er janvier 2002 au 31 janvier 2004 ;

A) Sur les charges 2000-2001 :

Considérant que la somme de 14.238,60 euros réclamée à ce titre représente la quote part des frais de ravalement de l’immeuble en cause ;

Considérant que la SCM MORAY et associés conteste que lesdits frais de reavalement de l’immeuble soient des charges récupérables ; qu’il lui est réclamé à ce titre le paiement de la somme de 6.076,83 euros TTC pour l’exercice 2000 et 9.202,39 euros TTC pour l’exercice 2001 ;

Considérant, ceci étant, que pour justifier le paiement des frais de ravalement, selon la société MORAY et associés, la société HOCHE P. PIERRE se fonderait sur la stipulation figurant à l’article 8 du contrat du 1^er juillet 1996 selon laquelle « le loyer est pour le bailleur considéré comme net de charges » ; qu’en effet, bien que ne figurant pas dans ses conclusions devant la Cour, il est logique de penser que c’est l’argument qui a été soutenu par la société HOCHE P. PIERRE, oralement, lors des pourparlers, à l’appui de cette demande ;

Considérant, ceci étant, qu’il faut relever en premier lieu que la stipulation dont il s’agit est incluse dans un bail professionnel dont le régime juridique participe de celui des baux d’habitation, l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ayant été inclus dans ce chapitre VIII de ce texte dont, selon l’article 46, les dispositions du titre l’englobant sont d’ordre public ; que les dépenses de ravalement ne figurent pas dans la liste des charges récupérables énoncées dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi précitée fixant la liste des charges récupérables, texte abrogé, mais l’article 25- V de la loi du 6 juillet 1989 disposant que ce décret reste en vigueur jusqu’à publication des décrets correspondants pris en application de la loi du 6 juillet 1989 ;

Considérant en second lieu, qu’en toute hypothèse la stipulation selon laquelle « le loyer est pour le bailleur considéré comme net de charges », est une clause exorbitante du droit commun qui, en application de l’article 1162 du code civil, ne peut que donner lieu à une interprétation stricte en faveur de celui qui s’oblige, en l’espèce la SCM MORAY et associés ; qu’en effet, il n’est pas stipulé dans le bail que les réparations autres que celles relatives aux lieux loués eux mêmes incombent au locataire ; que le ravalement concernant les murs extérieurs de l’immeuble abritent les locaux dont il s’agit ne saurait donc être à la charge dudit locataire ;

Qu’il s’ensuit que la société HOCHE P. PIERRE sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 14.238,60 euros au titre des charges impayées au 31 décembre 2001 dont elle ne conteste pas qu’il s’agisse du montant du remboursement au prorata au coût des frais de ravalement ;

B) Sur les indemnités d’occupation d’octobre 2003 à janvier 2004, de la TVA sur le montant de l’indemnité d’éviction en 2004 et sur le solde des charges :

Considérant que, en l’état des écritures des parties, il faut rappeler que l’indemnité d’occupation due était de 5.093 euros par mois ;

Que la société MORAY et associés, selon le tableau récapitulatif de ses versements arrêtés au 31 octobre 2003, dit avoir versé l’indemnité d’occupation du mois d’octobre 2003 ; que selon un nouveau récapitulatif arrêté au 31 janvier 2004, celle ci dit avoir versé les mois de novembre, décembre et janvier 2004 ; que cette société locataire ne produit pas les quittances des indemnités d’occupation, il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 15.705,73 euros à ce titre en deniers ou quittances ;

Considérant que quant au montant de la T. V.A, dont le paiement est réclamé par la bailleresse, la société MORAY et associés doit verser la T. V.A pour la période du 1^er janvier 2002 au 31 août 2003, soit :

20 mois X 998,23 euros = 19.964,60 euros ;

Que conformément à ce que la Cour a décrit plus haut, la société HOCHE P. PIERRE sera déboutée de sa demande en paiement de la T. V.A à compter du 1^er septembre 2003 ;

C) Sur le complément d’indemnité d’occupation pour la période commençant le 1^er septembre 2003 :

Considérant que la Cour, ayant fait partiellement droit à l’appel incident de la société HOCHE P. PIERRE quant au montant de l’indemnité d’occupation, – la fixant à 5.500 euros pour la période commençant le 1^er septembre 2003 au lieu de 5.093 euros pour la période antérieure -, il s’ensuit que la société MORAY et associés devra verser en toute hypothèse à ladite société HOCHE P. PIERRE la somme complémentaire subséquente, – étant rappelé qu’il n’y a pas lieu à paiement de T. V.A sur ces indemnités ;

D) Sur les charges 2002-2004 :

Considérant que la société bailleresse ne présente pas un compte vérifiable des charges 2002-2003 et 2004 dont elle demande paiement à la société MORAY et associés ;

Considérant que celle ci sera condamnée à titre provisionnel à verser à ladite société bailleresse la somme de 2.000 euros, et ce, en attendant l’issue de la réouverture des débats aux fins de voir la société HOCHE P. PIERRE, s’expliquer sur son décompte de charges ;

VI] Sur la demande de la SCM MORAY et associés en remboursement de la somme de 15.156,31 euros versé au titre de la taxe sur les bureaux pour la période du 1^er janvier 1993 au 31 décembre 1998 :

Considérant que la SCM MORAY et associés soutient que les bureaux professionnels destinés à l’exercice d’activités libérales ne sont soumis à la taxe sur les bureaux en Ile de France que depuis le 1^er janvier 1999 en application de l’article 38 de la loi n° 98-1266 du 30 décembre 1998, alors que la bailleresse lui a réclamé paiement depuis le 1^er janvier 1993 ; qu’elle estime que la société HOCHE P. PIERRE doit lui rembourser le montant de ladite taxe due pour la période du 1^er janvier 1993 au 31 décembre 1998 ;

Considérant que la société HOCHE P. PIERRE n’a pas cru devoir répondre à ce moyen ;

Que la Cour, à l’occasion de la réouverture des débats, l’invitera à conclure sur ce point ;

VII] Sur les autres demandes :

Considérant que la société MORAY et associés demande que la société HOCHE P. PIERRE demande à voir condamner la société locataire à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages intérêts "pour non production spontanée des pièces comptables relatives aux charges locatives réclamées indûment et présentation de décomptes volontairement inexacts ;

Mais considérant que rien ne démontre que le décompte des charges soit inexact ; que si la société bailleresse inclus à tort le remboursement de frais de ravalement, il faut reconnaître qu’elle a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits à remboursement des charges locatives ; que la Cour tirera les conséquences de l’éventuelle abstention de la bailleresse à ne pas fournir les pièces justificatives des charges par l’arrêt à intervenir, – les parties étant en droit français maîtresses des termes du litige ;

Que la société MORAY et associés sera déboutée de sa demande en dommages intérêts.

Considérant qu’il ne parait pas inéquitable de laisser chacune des parties supporter la charge de ses frais irrépétibles de procédure ;

Considérant que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens d’appel, – le jugement déféré étant confirmé en ce qu’il a décidé quant au sort des dépens de première instance ;

PAR CES MOTIFS

* * I) Rejette d’office des débats les conclusions de la SCM MORAY et associés signifiées le 30 juin 2002,

* * II) Sur la demande de réouverture formée en cours de délibéré par la SCM MORAY et associés :

— Rejette cette demande,

* * III) Sur la demande en nullité du congé du 19 juin 2001 formée par la SCM MORAY et associés :

— Rejette cette demande et dit qu’il n’y a pas eu rupture abusive des pourparlers entre les parties en vue de la conclusion d’un nouveau bail,

En conséquence :

— Déboute la SCM MORAY et associés de sa demande en remboursement de frais de travaux,

— Déboute la SCM MORAY et associés de sa demande en indemnisation du préjudice consécutif à ses frais de réinstallation,

* * IV) Sur le montant de l’indemnité d’occupation :

* Période du 1^er janvier 2002 au 31 août 2003 :

— Condamne en deniers ou quittances la SCM et associés à verser à la société HOCHE P. PIERRE la somme de 5.093 euros par mois hors taxes et hors charges, le jugement étant confirmé sur ce point,

— Déboute la société bailleresse de sa demande tendant à voir porter cette indemnité à 8.548 euros hors taxes et hors charges par mois,

* Période du 1^er septembre 2003 jusqu’à la date de libération des lieux :

— Condamne la SCM MORAY et associés à verser à la société

HOCHE P. PIERRE la somme de 5.500 euros par mois,

* Sur la T. V.A. :

— Dit que la T. V.A sera due sur les indemnités d’occupation relatives à la période du 1^er janvier 2000 au 31 août 2003,

— Dit qu’en revanche, la T. V.A ne sera pas due pour les indemnités d’occupation afférentes à la période commençant le 19 septembre 2003 et s’achevant à la libération des locaux,

* * V) Sur les demandes chiffrées de la bailleresse :

A) Sur les charges 2000-2001 :

— Déboute la société HOCHE P. PIERRE en paiement de la somme de 14.238,60 euros au titre des charges impayées au 31 décembre 2001,

B) Sur les indemnités d’occupation d’octobre 2003 à janvier 2004 :

— Condamne en deniers ou quittances la SCM MORAY et associés à verser à la société HOCHE P. PIERRE la somme de 15.705,73 euros à ce titre, sous réserve de ce qui suit,

C) Sur le complément d’indemnité d’occupation pour la période commençant le 1^er septembre 2003 :

— Condamne la SCM MORAY et associés à verser la différence entre la somme de 5.500 euros, montant de l’indemnité d’occupation ci dessus fixée par la Cour, et, la somme de 5.093 euros , montant de celle ci pour la période antérieure,

D) Sur les charges 2002-2004 :

— Ordonne la réouverture des débats pour voir la bailleresse produire les pièces justificatives de charges, à la date d’audience des plaidoiries qui sera fixée plus loin,

— Condamne la SCM MORAY et associés à verser à la société HOCHE PLACEMENTS PIERRE à titre provisionnel la somme de 2.000 euros,

remboursement de la somme de 15.156,31 euros versée au titre de la taxe sur les bureaux pour la période du 1^er janvier 1993 au 31 décembre 1998 :

— Ordonne la réouverture des débats pour voir les parties conclure à nouveau sur ce point,

— Dit que l’affaire reviendra à l’audience des plaidoiries du 25 février 2005 à 14 heures,

— Dit que l’ordonnance de clôture sera prononcée le 5 janvier 2005,

* * VII) Sur les autres demandes :

— Déboute la SCM MORAY et associés de sa demande d’allocation de dommages intérêts pour défaut de production de pièces par la société HOCHE PLACEMENTS PIERRE,

— Déboute les parties de leur demande de condamnation réciproque fondée sur les dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile en cause d’appel, – le jugement déféré étant confirmé en ce qu’il a alloués à la société HOCHE PLACEMENTS PIERRE une indemnité de 1.200 euros sur ce fondement,

— Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens, – le jugement déféré étant confirmé en ce qu’il a décidé quant au sort des des dépens de première instance.

LE GREFFIER,

LE PRÉSIDENT,