AFFAIRE :N°RG 03/01626

COUR D’APPEL DE Paris CHAMBRE 16^e ch. – SECTION A

ARRET DU 02/03/2005

(n° , 10 pages)

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2002 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 200112633

APPELANT

Monsieur M. Fares

XXX

XXX

représenté par la SCP AUTIER, avoués à la Cour

assisté de M^e Charley BOUYEURE, avocat au barreau de PARIS, toque : D 197

INTIMEE

Sté Civile Charenton 234 prise en la personne de ses représentants légaux

92 AVENUE
DE SAINT MANDE

75012 PARIS

représentée par la SCP – GRAPPOTTE BENETREAU, avoués à la Cour

assistée de M^e Xavier LOUBEYRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R196

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 novembre 2004, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur DUCLAUD, président

Madame IMBAUD CONTENT, conseiller

Madame FOSSAERT SABATIER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT:

— contradictoire,

— prononcé publiquement par Monsieur DUCLAUD, président,

— signé par Monsieur DUCLAUD, président et par Madame BASTIN, greffier présent lors du prononcé.

La Cour statue sur l’appel interjeté par Mahfoud F. d’un jugement du Tribunal de grande instance de
Paris (18^e Chambre – 1^re section) du 17 septembre 2002 qui a :

— fixé l’indemnité d’éviction en principal due par la SOCIÉTÉ
CIVILE CHARENTON 234 à Monsieur Mahfoud F. à la somme de 197 774,85 euros,

— fixé l’indemnité de réemploi due par la SOCIÉTÉ CIVILE
CHARENTON 234 à Monsieur Mahfoud F. à la somme de 19 800 euros,

— fixé l’indemnité due à Monsieur Mahfoud F. par la SOCIÉTÉ
CIVILE CHARENTON 234 au titre des frais de déménagement et de réinstallation à la somme de 3 048 euros,

— fixé l’indemnité pour trouble commercial due à Monsieur Mahfoud F. par la SOCIÉTÉ CIVILE CHARENTON 234 à la somme de 7 022 euros,

— dit que l’indemnité pour trouble commercial sera versée sur justificatif de la réinstallation de Monsieur Mahfoud F. ,

— dit que les indemnités, à l’exclusion de l’indemnité pour trouble commercial, porteront intérêts en l’absence de l’exercice d’un droit de repentir, au taux légal à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la délivrance d’un commandement par acte extra judiciaire en application de l’article L 145-30 du Code de commerce,

— débouté Monsieur Mahfoud F. de sa demande de provision et du surplus de ses demandes,

— fixé l’indemnité d’occupation due, à compter du 1^er janvier 2001, par Monsieur Mahfoud F. à la
SOCIÉTÉ CIVILE CHARENTON 234 à la somme de 15 610,78 euros par an et en principal,

— débouté la SOCIÉTÉ CIVILE CHARENTON 234 du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement,

— condamné la SCI CHARENTON 234 à payer à Monsieur Mahfoud F. la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— débouté Monsieur Mahfoud F. du surplus de ses demandes,

— condamné la SOCIETE CIVILE CHARENTON 234 aux dépens en ce compris les frais de l’expertise effectuée par Monsieur François M. .

Les faits et la procédure peuvent être résumés ainsi qu’il suit.

Monsieur Mahfoud F. est locataire à usage commercial d’un immeuble situé 234 rue de Charenton 75012 PARIS dans lequel il exerce l’activité de café restaurant hôtel meublé .

Le bail a été initialement consenti, par acte sous seing privé en date du 29 novembre 1975, pour neuf années, à compter du 9 janvier 1976, renouvelé par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 21 décembre 1989, à compter du 1^er décembre 1986, moyennant un loyer en principal de 60 500 francs par an.

Par acte d’huissier du 7 juin 2000, la bailleresse, la SOCIÉTÉ CIVILE CHARENTON 234, a délivré congé à effet au 31 décembre 2000 avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance de référé du 29 novembre 2000, Monsieur François M. a été désigné comme expert aux fins de fournir tous éléments d’appréciation des indemnités pouvant être dues. L’expert a déposé son rapport le 10 avril 2001.

Par assignation du 6 juillet 2000, la SOCIÉTÉ CIVILE CHARENTON 234 a saisi le tribunal aux fins de fixation des indemnités d’éviction et d’occupation dues respectivement par les parties.

Dans ses dernières conclusions, la SOCIÉTÉ CIVILE CHARENTON 234 demande au tribunal de :

— fixer l’indemnité d’éviction due au locataire à la somme de :

* activité hôtellerie au coefficient de 2,5 : + 629 957 francs

* activité bar au coefficient 400 : +134 723 francs

* activité restaurant au taux de 50 % : +40 978 francs

* déduction licence IV : – 50 000 francs

soit au total la somme de 755 658 francs

— fixer les indemnités de remploi à la somme complémentaire de 71 854 francs,

— dire et juger que les indemnités de remploi seront payées sur justification et après réinstallation effective du locataire,

— dire n’y avoir lieu à indemnisation d’un trouble commercial en raison de la cessation d’activité alléguée par Monsieur Mahfoud F. ,

— fixer l’indemnité d’occupation due par le locataire à la somme de 204 800 francs, à compter du 1^er janvier 2001, soit à la somme de 17 066 francs par mois,

— ordonner le paiement des intérêts au taux légal à compter de la date de chaque échéance mensuelle par application de l’article 1155 du Code civil,

— rejeter, en l’état, la demande de provision à valoir sur les travaux sauf à disjoindre les instances ou surseoir à statuer dans l’attente du rapport d’expertise de Monsieur RONJAT,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions et sous les réserves de l’article 1154 du Code civil,

— ordonner le partage des frais d’expertise et des dépens par moitié entre les parties,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition sans constitution de garantie,

— dire n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile .

Elle fait valoir que l’expert a manqué au principe du respect du contradictoire et des droits de la défense les plus élémentaires en ne daignant même pas expliquer ni, a fortiori, motiver ses propositions, notamment en rejetant ses éléments de contestation.

En ce qui concerne la valeur du fonds de commerce et, plus particulièrement, l’activité hôtel, elle propose de retenir un coefficient de 2,5 au regard de l’état et des aménagements des locaux. Elle joint, à ce titre, un rapport immobilier de Monsieur S. du 30 juin 1999.

Pour l’activité bar, elle propose de retenir un coefficient de 400 au lieu de 500 et un coefficient de 50 % pour l’activité bar.

Elle rappelle que Monsieur Mahfoud F. dispose d’une licence
IV, délivrée le 13 novembre 1979 sous le numéro 2768, qui constitue un élément incorporel compris dans la valeur du fonds de commerce, mais que cette licence devant être récupérée par le preneur, sa valeur doit être déduite à hauteur de 50 000 francs.

Elle demande que les frais de réemploi soient recalculés sur la valeur du fonds de commerce qu’elle propose et fait valoir que les frais de déménagement qui doivent être réduits ne sont pas dus si le locataire n’a pas l’intention de se réinstaller.

Quant au trouble commercial, elle soutient que, conformément à la jurisprudence actuelle, il n’y a pas lieu à indemnisation du trouble commercial en cas de cessation d’activité, ce qui est le cas, en l’espèce, tel qu’allégué par Monsieur Mahfoud
F. .

Elle fait valoir que l’indemnité d’occupation peut parfaitement excéder la seule valeur locative des lieux ; qu’en effet, l’indemnité, eu égard à sa double nature compensatoire et indemnitaire, doit réparer l’intégralité du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation des lieux en dehors du bail expiré ; que dans ces conditions, l’indemnité d’occupation doit être fixée rétroactivement au 1^er janvier 2001 à la somme de 204 800 francs, soit deux fois la valeur locative.

Quant à la demande reconventionnelle de provision à valoir sur des travaux, elle indique que si une expertise est effectivement en cours sur ordonnance de référé également du 29 novembre 2000, aucun rapport ni pré rapport n’ont été déposés, et qu’ainsi le preneur n’établit aucune défaillance de sa part sur le principe et sur le quantum ;
qu’il convient donc de surseoir à statuer ou disjoindre les instances dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert.

C’est dans ces conditions qu’est intervenu le jugement déféré.

Monsieur Mahfoud
F. , appelant, demande à la Cour de:

— déclarer Monsieur Mahfoud
F. recevable et bien fondé en son appel, du chef des dispositions du jugement relatives au montant de l’indemnité d’éviction et indemnité accessoire,

— Après infirmation sur ces points, statuer et fixer à la somme totale de 283 451 euros la somme due à Monsieur Mahfoud
F. et condamner la SCI CHARENTON 234 au paiement de cette somme,

— déclarer la SCI CHARENTON 234 mal fondée en son appel incident,

— l’en débouter,

— confirmer le jugement du chef de l’indemnité d’occupation et du chef de l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile et des dépens,

— condamner la SCI CHARENTON 234 en tous les dépens de première instance incluant les honoraires de l’expert et aux dépens d’appel.

La SCI CHARENTON 234, intimée, prie la Cour de :

— réformer le jugement du 17 septembre 2002 en ce qu’il a statué sur l’indemnité d’éviction, l’indemnité d’occupation, les dépens et l’article 700 du nouveau Code de procédure civile

statuant à nouveau,

vu le congé du 7 juin 2000 pour la date du 31 décembre 2000 avec refus de renouvellement délivré par le bailleur,

vu le rapport d’expertise du 10 avril 2001 sur désignation par ordonnance de référé définitive du 29 novembre 2000 du Tribunal de grande instance de Paris,

— condamner Monsieur F. à payer une somme de 25 000 euros à titre de dommages intérêts par application de l’article 559 du nouveau Code de procédure civile,

— dire et juger que l’indemnité doit être calculée au regard de la consistance du fonds telle qu’elle existe à la date du congé, excluant les modifications apportées par le preneur à son exploitation à partir de l’année 2001,

— dire et juger la procédure poursuivie par le preneur abusive et dilatoire et écarter en conséquence les bilans des années postérieures à 1999 allégués par Monsieur F. ,

— fixer l’indemnité d’éviction due au locataire à la somme de :

* activité hôtellerie au coefficient de 2,5 + 629 957 F 96 036 €

* activité bar au coefficient 400 + 134 723 F 20 538 €

* activité restaurant au taux de 50 % + 40 978 F 6 247 €

* déduction licence IV – 50 000 F – 7 622 €

Total 755 658 F 115 199 €

— fixer les indemnités de remploi à la somme complémentaire de 71 854 F,

— dire et juger que les indemnités de remploi sont payées sur justification et après réinstallation effective du locataire dans le délai de 6 mois de la date de l’arrêt à intervenir,

— fixer l’indemnité de déménagement à la somme globale de 762,25 € , payable sur justification effective dans le délai de 6 mois de la date de l’arrêt à intervenir,

— dire n’y avoir lieu à indemnisation d’un trouble commercial en raison de la cessation d’activités alléguée par Monsieur F. et compte tenu de l’absence de préjudice indemnisable au titre de la nature de l’activité de location en meublé ,

— fixer l’indemnité d’occupation due par le locataire à la somme de 15 610,78 € à compter du 1^er janvier 2001, puis 31 221,56 € à compter du 17 septembre 2002,

— ordonner le paiement des intérêts au taux légal à compter de la date de chaque échéance mensuelle par application de l’article 1155 du Code civil,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions et sous les réserves de l’article 1154 du Code civil,

— ordonner le partage des frais d’expertise et des dépens par moitié entre les parties,

— dire n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— condamner Monsieur F. en tous les dépens de première instance et d’appel.

CECI ETANT EXPOSE, LA
COUR,

I. Sur le caractère dilatoire de la procédure aux fins d’obtention d’une indemnité d’éviction plus importante :

Considérant que la S. C.I CHARENTON 234 fait valoir que Monsieur F. reconnaît que son appel n’a été interjeté qu’aux fins d’actualiser sa demande d’octroi d’une indemnité d’éviction sur la base des exercices en cours présentant une augmentation du chiffre d’affaires ; que le locataire n’a maintenu un contentieux qu’à des fins spéculatives sans aucune raison ni contestation objective des éléments du litige et surtout des termes du rapport d’expertise ; qu’elle demande que Monsieur F. soit condamné à payer une somme de 25 000 euros à titre de dommages intérêts par application de l’article 559 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais considérant qu’il n’est pas démontré que Monsieur F. ait abusé de son droit de faire appel ; que les chiffres d’affaires de 2001, 2002 et 2003 ne sont pas si éloignés de ceux des années précédentes pour suspecter une manoeuvre déloyale ; que la Cour ne suivra par la SCI CHARENTON 234 dans son souhait de voir condamner l’appelant au versement d’une amende civile ;

II. Sur l’indemnité d’éviction:

A – Quant à la partie « hôtel » :

Considérant que Monsieur F. , se prévalant d’une moyenne annuelle de chiffre d’affaires des années 2001, 2002 et 2003 à 50 186 euros, propose d’y affecter le coefficient 4 de telle sorte que cette partie de l’indemnité d’éviction devrait être arrêtée ainsi : 50 186 x 4 = 200 744 euros ;

Considérant que la SCI CHARENTON 234 fait valoir que si l’indemnité doit être évaluée à la date la plus proche de l’éviction, seule la consistance du fonds à la date d’expiration du bail doit être prise en considération, soit en l’espèce au 31 décembre 2000 ; que les derniers bilans de Monsieur F. font apparaître que celui ci a procédé à des investissements au titre des installations et de leur agencement pour la somme importante de 33 162 euros en 2002 ; que cet élément suffit à faire écarter bilans des exercices 2002 et 2003 ;

Mais considérant que les investissements dont il s’agit n’ont pas entraîné une augmentation anormale du chiffre d’affaires « hôtel » :

1997: 35 558 euros

1998 : 36 558 euros

1999 : 43 126 euros

2000 : 45 251 euros

2001 : 50 835 euros 2002: 47 192 euros 2003 : 52 530 euros

que la moyenne des chiffres d’affaires « hôtel » 2001,2002 et 2003 est de :
(50 835 + 47 192 + 52 530) : 3 = 50 185 euros, ce qui, sur la base de 3 ans et demi de chiffres d’affaires, donne une indemnité de :
50 185 x 3,5 = 175 647 euros ; qu’en effet, c’est à juste titre que la SCI CHARENTON 234 critique le coefficient 4 retenu par l’expert lequel apparaît selon les usages un chiffre maximum ( Blatter, 3^e édition p. 411 ; d’A. Morand, 13 ème édition, p. 317) que rien ne justifie, en l’espèce, la catégorie même de l’hôtel étant curieusement « incertaine » ; qu’il convient de retenir celui de 3,5 ;

B Quant à la partie « bar » :

Considérant que cette branche du fonds de commerce sera estimé ainsi qu’il suit, sur la base de 500 fois la recette moyenne journalière H. T. des années 2001, 2002 et 2003 :

46 961 + 37 066 + 30 517 = 114 544 euros

114 544:3 = 38 181 euros

38 181 x 60 % = 22 908 euros

22 908/365 jours x 500 = 31 380 euros,

étant précisé que l’expert à bon escient a raisonné sur une répartition du chiffre des ventes des marchandises à raison de 60 % pour le bar et 40 % pour le restaurant ;

C-
Quant à la partie « restauration » :

Considérant que la SCI CHARENTON 234 soutient que Monsieur F. n’exerce plus aucune activité de restaurant depuis plusieurs années, « comme cela a été constaté sur place tant à l’occasion de l’expertise de Monsieur M. que de l’expertise des travaux dans un parallèle, chacun ayant pu vérifier que la cuisine était absolument vide et inexploitée et ce, en présence des conseils des deux parties » ;

Mais considérant que Maître LOUBEYRE, avocat de la bailleresse, dans le dire qu’il avait adressé à l’expert M. , n’a nullement soulevé cette question et demandait à voir fixer le taux de l’activité « restauration » dans la fourchette basse des coefficients soit 50 % du chiffre d’affaires ;

Considérant, ceci étant, que celle ci sera calculée sur la base de 70 % du chiffre d’affaires moyen
H. T. des armées 2001, 2002 et 2003 :

2001 :46 961 euros

2002 : 37 066 euros

2003 : 30 517 euros 114 544 euros

114 544:3=30 181 euros

38 181 x 40 % = 15 725 euros

15 725 x 70 % = 11 007 euros ;

Considérant que l’indemnité d’éviction principale pour le fonds sera donc de : 175 647 (« hôtel ») + 31 380 (« bar ») + 11 007 (« restaurant ») = 218 034 euros ;

D-
Indemnités complémentaires :

a) Indemnité de remploi :

Considérant que la SCI CHARENTON 234 n’apporte pas la preuve que Monsieur F. ne se réinstallera pas ;

Que dans ces conditions, il doit recevoir une indemnité de remploi calculée ainsi qu’il suit compte tenu de la législation actuelle : 218 034 (coût supposé du rachat) – 27 000 euros (base non taxable) = 191 034 euros

191 034 x 4,60 % = 9 169 euros,

somme à laquelle il faut ajouter les frais de recherche d’acte et la commission d’intermédiaire que la Cour évalue à la somme totale de 8 831 euros ;

Que l’indemnité de remploi sera donc de : 9 169 + 8 831 = 18 000 euros;

Que le bailleur n’apporte aucun élément de nature à laisser supposer que Monsieur F. n’achètera pas un nouveau fonds ;

b) Frais de déménagement :

Considérant que la SCI bailleresse souhaite voir limiter ce port à la somme de 5 000 francs ;

Mais considérant que le chiffre de 3 000 euros proposé par l’expert est une juste appréciation forfaitaire de ce préjudice ;

c) Trouble commercial :

Considérant que Monsieur F. demande à percevoir à ce titre la somme de 20 000 euros ; qu’il fait valoir qu’il risque d’être obligé de recourir à des procédures tendant à l’expulsion de clients qui louent une chambre depuis des années ;

Que cependant, il convient de calculer la perte commerciale sur la base de 3 mois de bénéfice annuel, soit :

41 988 (bénéfice 2001) + 30 445 (2002) + 32 198 (2003) = 104 631 euros

104 631 : 3 = 34 877 euros, bénéfice moyen annuel

34 877 : 4 (trimestres) = 8 719 euros ;

Considérant que l’indemnité d’éviction dont il s’agit sera de

* valeur du fonds : 218 034 euros

* frais de remploi : 18 000 euros

* frais de déménagement : 3 000 euros

* trouble commercial : 8 719 euros

Total 247 753 euros ;

* * *

III. Sur l’appel incident de la SCI CHARENTON 234 :

Considérant que la SCI bailleresse demande que soit déduit de ce montant la licence
IV délivrée à Monsieur F. le 13 novembre 1979 laquelle constitue un élément incorporel du fonds de commerce d’une valeur de 7 622,45 euros ;

Considérant que cette licence étant récupérée par le locataire, il y a lieu d’accueillir la demande de la bailleresse – Monsieur F. gardant en toute hypothèse la finance attachée à ce titre justement évaluée par la SCI CHARENTON 234 ;

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Considérant que la SCI CHARENTON 234 demande à voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 15 610,78 euros à compter du 1^er février 2001, puis de 31 221,56 euros à compter du 17 septembre 2002, avec condamnation aux intérêts au taux légal à compter de la date de chaque échéance mensuelle par application de l’article 1155 du Code civil, – le 17 septembre 2002 étant la date du jugement déféré ; qu’en effet, selon la bailleresse, l’indemnité d’occupation peut après cette date excéder la valeur locative dès lors que seul le recours dilatoire du preneur en retarde le règlement et corrélativement la libération des locaux au bénéfice du bailleur ;

Considérant qu’il résulte des termes de l’article L145-28 que jusqu’au paiement de l’indemnité, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions de la section 6, c’est-à- dire à la valeur locative ;

Considérant que le chiffre de 17 352 euros (113 822 francs) proposé par l’expert peut être retenu ainsi que l’abattement pour précarité de 10 %, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé à la somme de 102 400 francs soit 15 610,78 euros le montant annuel de l’indemnité d’occupation à compter, du 1^er janvier 2001 ;

Considérant que l’équité ne commande pas de condamner l’une des parties au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile tant en première instance, – le jugement étant infirmé de ce chef-, qu’en appel ;

PAR CES MOTIFS.

* Confirmant le jugement déféré, l’émendant par suite de l’application du coefficient 3,5 au lieu de 4 à l’évaluation de la partie « hôtel »,

— Fixe l’indemnité d’éviction totale dont il s’agit à la somme de 247 753 euros , laquelle est due par la SCI CHARENTON 234 à Monsieur Mahfoud F. ,

*
Infirmant le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande

de la SCI CHARENTON 234 tendant à voir déduire de ce montant celui de la valeur de la licence IV,

— Dit que la valeur de la licence
IV est de 7 622,45 euros,

— Dit que le montant de cette licence
IV doit être déduite de la somme de 247 753 euros,

* Confirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 15 610,78 euros par an et en principal, à compter du 1^er janvier 2001,

* Infirmant le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI CHARENTON 234 à verser à Monsieur F. la somme de 1 500 euros,

— Déboute celui ci de sa demande sur ce fondement à l’encontre de celle là en première instance,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du nouveau
Code de procédure civile,

* Confirme le jugement déféré en ce qu’il a décidé quant au sort des dépens de première instance,

Partage les dépens d’appel par moitié à la charge de chacune des parties ; autorise les avoués des parties à les recouvrer dans cette proportion conformément à l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LE PRESIDENT,