Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

25^e Chambre – Section A

ARRÊT DU 19 JUILLET 2006

(n°06/268, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 04/15875

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2004 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 02/08379

APPELANTS

Madame C B veuve X

Le Parro

XXX

XXX

représentée par la SCP BOURDAIS-VIRENQUE – OUDINOT, avoués à la Cour

assistée de M^e Sandrine JEAND’HEUR (SCP TCJ COTET M^e LABARDE), toque : L 63, avocat au barreau de PARIS,

Madame D X épouse Y

108 rue E Jaurès

XXX

représentée par la SCP BOURDAIS-VIRENQUE – OUDINOT, avoués à la Cour

assistée de M^e Sandrine JEAND’HEUR (SCP TCJ COTET M^e LABARDE), toque : L 63, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur Z X

108 rue E Jaurès

XXX

représenté par la SCP BOURDAIS-VIRENQUE – OUDINOT, avoués à la Cour

assisté de M^e Sandrine JEAND’HEUR (SCP TCJ COTET M^e LABARDE), toque : L 63, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur A X

XXX

XXX

représenté par la SCP BOURDAIS-VIRENQUE – OUDINOT, avoués à la Cour

assisté de M^e Sandrine JEAND’HEUR (SCP TCJ COTET M^e LABARDE), toque : L 63, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur E X

XXX

XXX

représenté par la SCP BOURDAIS-VIRENQUE – OUDINOT, avoués à la Cour

assisté de M^e Sandrine JEAND’HEUR (SCP TCJ COTET M^e LABARDE), toque : L 63, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉE

S.A. VAL DE MARNE IMMOBILIER VALMA prise en la personne de son directeur général unique domicilié à son siège social

53 rue E Jaurès

XXX

représentée par la SCP VERDUN – SEVENO, avoués à la Cour

assistée de M^e François AUDARD plaidant pour la SCP AUDARD – MOUGIN , toque : PC156, avocat au barreau de VAL DE MARNE,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Avril 2006, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur E-Paul BETCH, Président

M^me Odile BLUM, Conseiller

Monsieur E-Claude SEPTE, Conseiller

qui en ont délibéré

Monsieur E-Paul BETCH, Président, a été préalablement entendu en son rapport.

Greffier, lors des débats : M^me Marie-Claude GOUGE

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile.

— signé par M^me Odile BLUM, Conseiller, Monsieur E-Paul BETCH, Président, étant empêché, et par M^lle Carole TREJAUT, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

***********

Mme C B, veuve de M. X, a interjeté appel avec ses quatre enfants, D Y née X, Z , A et E X d’un jugement rendu le 4 mai 2004 par le tribunal de grande instance de Créteil qui, ordonnant l’exécution provisoire et déboutant les parties du surplus de leurs prétentions, a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M^me Y et de MM. X, dit que la société VALMA a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de M^me X, condamné en conséquence la société VALMA, outre aux dépens, à payer à celle-ci la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de recouvrer les loyers échus impayés par les sociétés EGMM et SMC BÂTIMENT 94 ainsi que celle de 1.500 euros en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile.

Cette décision a été rendue dans un litige opposant les parties à propos de l’exécution du contrat de mandat général de gestion immobilière confié le 18 mai 1998 par M. X, décédé par la suite le 15 août 2001, et son épouse à la S.A. VALMA sur différents biens leur appartenant, que la S.A. VALMA, en sa qualité de mandataire, a donné à bail commercial à trois locataires différents qui ont accumulé les dettes locatives et sont à présent insolvables..

Au soutien de leur recours et par leurs dernières conclusions du 31 mars 2006, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé, M^me X et les consorts X qui estiment leur intervention indispensable dès lors qu’ils sont nu-propriétaires des biens dont M^me X est usufruitière, font valoir :

— qu’en contravention avec les termes du mandat, la S.A. VALMA n’a pas accompli en temps utile les diligences normales pour le recouvrement des loyers impayés ;

— que bien plus, elle a manqué à l’obligation qu’elle avait, en sa qualité de professionnelle de la gestion immobilière, de s’assurer de la surface financière du candidat locataire et de faire figurer dans le contrat de bail des clauses de garantie propres à conjurer les risques d’impayés ;

— que de tels manquements de la S.A. VALMA à ses obligations ne pouvaient conduire les consorts X qu’à être privés de l’intégralité des loyers qu’ils auraient dû percevoir et que la perte de chance de recouvrer les loyers impayés doit être indemnisée à hauteur du montant total de ces loyers;

— qu’ils justifient de la réalité de leurs dépenses au titre des réparations à effectuer dans les locaux après le départ des locataires et dès lors d’un préjudice complémentaire à ce titre ;

— que les dépôts de garantie que la S.A. VALMA prétend avoir encaissés doivent leur être restitués, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.294,29 euros à compter du 9 avril 2002, date de restitution des lieux loués par la société MORANDI et sur la somme de 2.186,12 euros à compter de la date de liquidation judiciaire de chacune des sociétés EGMM et SMC BÂTIMENT 94, par le mandataire qui en est simple dépositaire, et ce indépendamment de l’indemnité qu’il doit verser en réparation du préjudice qu’il cause à son cocontractant.

Outre cette dernière demande formulée en pages 8 et 11 de leurs écritures, ils sollicitent de la cour, au visa du décret du 20 juillet 1972 et des article 1134, 1147, 1992 et 1996 du Code civil :

— l’infirmation du jugement en ce qu’il a cantonné le préjudice indemnisable de M^me X à hauteur d’une seule perte de chance chiffrée à 15.000 euros, rejeté la demande d’indemnisation au titre des manquements de la S.A. VALMA dans la gestion des locaux loués à la société MORANDI et refusé de faire droit à la demande d’indemnisation au titre des travaux de remise en état des locaux loués et à la restitution des dépôts de garantie ;

— statuant à nouveau, la condamnation de la S.A. VALMA, outre aux dépens ainsi qu’au paiement aux consorts X de 5.000 euros en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, à payer à M^me X :

* les sommes de 5.794,54 euros concernant l’EURL MORANDI, 26.304,97 euros concernant la société SMC BÂTIMENT 94 et 15.290,21 euros concernant la société EGMM soit 47.290,21 euros au total et dire 'que ces sommes seront actualisées au jour de l’arrêt’ ;

* 1.394,91 euros concernant SMC BÂTIMENT 94, 791,21 euros concernant EGMM et 1.294,29 euros concernant MORANDI au titre du préjudice résultant des réparations à effectuer dans les locaux après le départ des locataires à hauteur des montants de garantie, non réclamés en ce qui concerne les société EGMM et SMC BÂTIMENT 94.

Par ses dernières conclusions du 10 octobre 2005 auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé, la S.A. VALMA objecte qu’elle s’est montré normalement vigilante pour recouvrer la dette locative de l’EURL MORANDI, que le mandat donné ne lui imposait pas de rechercher des garants lors de la conclusion du contrat et que ses mandants ne lui avaient pas donné d’instructions à ce sujet, qu’elle n’était tenue qu’à une obligation de moyen et non de résultat en ce qui concerne le paiement des loyers et le respect par les locataires de leurs obligations, que le préjudice né de la perte de chance a été exactement apprécié, que les dépôts de garantie, qu’elle a encaissés, viennent en déduction des dettes locatives et qu’il n’existe aucun préjudice complémentaire en lien de causalité avec une faute qu’elle aurait commise.

Elle sollicite la confirmation du jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté le moyen d’irrecevabilité qu’elle avait soulevé. Elle demande en conséquence à la cour de déclarer M^me Y et MM. X irrecevables pour défaut de qualité à agir et par suite irrecevables en leur appel et de condamner les appelants au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ainsi que des entiers dépens.

CELA EXPOSÉ

Considérant que M^me X et ses quatre enfants, M^me Y et MM. X, agissent, ensemble, pour solliciter la condamnation de la S.A. VALMA à payer à M^me X diverses sommes d’argent ;

Que M^me Y et MM. X ne justifient toutefois pas de leur qualité à agir, à titre principal, au seul profit de leur mère ;

Qu’ils invoquent vainement dans leur dernières écritures devant la cour, en réplique à la fin de non recevoir qui leur est opposée, une qualité d’intervenants volontaires qu’ils n’avaient jamais auparavant revendiquée et qui ne ressort pas des pièces de la procédure;

Que nul n’étant admis à agir dans l’intérêt d’autrui s’il n’est légalement qualifié à cette fin, M^me Y et MM. X seront déclarés irrecevables en leurs demandes, le jugement déféré étant infirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de leur défaut de qualité à agir ;

Considérant que par le mandat général de gestion immobilière qui lui a été confié le 18 mai 1998, la S.A. VALMA a reçu pouvoir de gérer les biens situés à Villejuif, 108, rue E Jaures, de 'les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera…' et 'à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives…' ;

Qu’en vertu de ce mandat, la S.A. VALMA a conclu trois baux commerciaux : le 15 mai 1998 avec l’EURL MORANDI pour un loyer annuel de 5.177,17 euros, le 20 novembre 1998 avec la S.A.R.L. EGMM pour un loyer annuel de 5.579,63 euros et le 20 novembre 1998 avec la S.A.R.L. SMC pour un loyer annuel de 3.164,84 euros ;

Considérant qu’il ressort des pièces versées aux débats que l’EURL MORANDI a commencé à ne pas régler ponctuellement ses loyers quelques mois seulement après la conclusion du bail ; que les société EGMM et SMC ne se sont, pour leur part, jamais acquitté du paiement des loyers ;

Que l’EURL MORANDI a été déclarée en liquidation judiciaire le 13 décembre 2001 ; que la S.A.R.L. EGMM, immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 30 janvier 1998, a cessé son activité le 17 décembre 1999 et a été radiée d’office du registre du commerce et des sociétés le 23 mars 2000 ; que la S.A.R.L. SMC BÂTIMENT 94 a été déclarée en liquidation judiciaire le 23 mars 2000, cette procédure ayant été clôturée pour insuffisance d’actif le 20 décembre 2001 ;

Que les derniers 'comptes locataires’ édités par la S.A. VALMA le 8 août 2002 font état de la libération des lieux le 30 mars 2002 pour l’EURL MORANDI, le 30 avril 2002 pour la S.A.R.L. EGMM et le 31 octobre 2001 pour la S.A.R.L. SMC avec un solde débiteur, frais et honoraires du gérant compris, respectivement de 5.794,54 euros, 17.319,50 euros et 26.304,97 euros, étant précisé que les dépôts de garantie figurent au débit des comptes des sociétés EGMM et SMC respectivement à hauteur de 1.582,42 euros et 2.789,82 euros, ayant été comptabilisés deux fois ;

Considérant que les premiers juges ont exactement retenu que si la S.A. VALMA justifiait de nombreuses diligences, restées infructueuses par suite de la liquidation judiciaire de l’EURL MORANDI, pour le recouvrement des loyers impayés par celle-ci, elle n’avait fait aucune diligence d’aucune sorte pour le recouvrement des loyers impayés des sociétés EGMM et SMC, ce défaut de diligence constituant un manquement à ses obligations contractuelles qui n’est plus, devant la cour, contesté ;

Qu’il sera relevé qu’en outre, si l’agent immobilier n’est effectivement pas tenu à une obligation de résultat, qu’il ne garantit pas le paiement des loyers ni le respect par les locataires de leur obligation, il doit néanmoins, en sa qualité de mandataire salarié, professionnel de l’immobilier, s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité du candidat locataire, ce que la S.A. VALMA ne prétend pas même avoir fait ;

Que la S.A. VALMA s’est montrée particulièrement négligente sur ce point et engage en conséquence sa responsabilité contractuelle à ce titre pour les trois baux conclus quand bien même il ne saurait valablement lui être reproché, en l’absence d’instructions en ce sens de son mandant, de n’avoir pas prévu dans le contrat de bail, une garantie autre que le dépôt de garantie convenu ;

Considérant qu’il demeure que le préjudice subi par M^me X du fait des fautes commises par son mandataire, qui s’est abstenu d’une quelconque vérification de la surface financière des locataires pressentis puis de toute tentative de recouvrement des loyers impayés par les sociétés EGMM et SMC, ne consiste que dans la perte d’une chance réelle et sérieuse de se voir régler les loyers convenus ;

Que la réparation de cette perte de chance, qui doit être mesurée à la chance perdue, ne peut toutefois pas être égale au montant de la totalité des loyers impayés ;

Que par ailleurs le solde débiteur présenté dans les comptes locatifs, inclut, outre les dépôts de garantie dont la S.A. VALMA affirme qu’ils ont été versés par les locataires, les frais et honoraires du gérant qui ne constituent pas une perte locative pour le bailleur ;

Considérant qu’au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice subi par M^me X sera exactement réparé par l’allocation d’une somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, le jugement déféré devant être infirmé sur le montant des dommages et intérêts alloués à ce titre ;

Que la demande tendant à l’actualisation de cette somme au jour de l’arrêt qui n’est pas autrement expliquée ne peut qu’être rejetée ;

Considérant, pour le surplus, que M^me X ne justifie pas des réparations auxquelles elle prétend avoir fait procéder après le départ de ses locataires ni du lien de causalité entre ces prétendues réparations et une faute de son mandataire ;

Que pour ces motifs et ceux non contraires de premiers juges, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts complémentaires ;

Considérant, enfin, s’agissant de la demande de restitution des dépôt de garantie formulée dans les motifs des dernières conclusions de M^me X, que la S.A. VALMA qui affirme avoir encaissés les dépôts de garantie et les avoir portés au crédit des comptes des locataires à la conclusion des contrats, n’établit nullement en avoir imputé le montant sur celui des loyers impayés ;

Qu’elle en doit donc restitution à M^me X à hauteur de 1.294,29 euros pour le dépôt de garantie de la société MORANDI, de 1.394,91 euros pour le dépôt de garantie de la société SMC et de 791,21 euros pour le dépôt de garantie de la société EGMM soit à hauteur de 3.480,41 euros au total avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 juillet 2002 valant mise en demeure de payer cette somme incluse dans le montant global réclamé ;

Considérant que la S.A. VALMA, succombant sur l’essentiel et condamnée aux dépens, verra sa demande au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile rejetée ;

Que l’équité qui a conduit à l’allocation à M^me X d’une somme de 1.500 euros pour ses frais irrépétibles de première instance, commande de lui allouer la somme complémentaire de 1.000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour :

Infirme le jugement déféré sauf en celles de ses dispositions ayant dit que la société VALMA a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de M^me B née X, ayant rejeté la demande en dommages et intérêts complémentaires et ayant condamné la société VALMA à payer à M^me X la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Déclare M^me Y et MM. X irrecevables en leurs demandes ;

Condamne la S.A. VALMA à payer à M^me X la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de recouvrer les loyers échus impayés par ses trois locataires ;

Y ajoutant,

Condamne la S.A. VALMA à payer à M^me X la somme de 3.480,41 euros au titre des dépôts de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2002 ainsi que la somme de 1.000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toutes demandes autres ou contraires aux motifs ;

Condamne la S.A. VALMA au paiement des dépens de première instance et d’appel avec admission, pour ces derniers, de l’avoué concerné au bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure civile.

LE GREFFIER P/LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ