COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 OCTOBRE 2021

N° 2021/ 458

N° RG 18/03312

N° Portalis DBVB-V-B7C-BCAHX

E Y

C/

F X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sabrina PRATTICO

M^e Pierre-andré WATCHI-FOURNIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de TOULON en date du 08 Janvier 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 1141700029.

APPELANTE

Mademoiselle E Y

née le […] à […], demeurant […]

représentée par M^e Sabrina PRATTICO, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Madame F X

née le […] à […], demeurant […]

r e p r é s e n t é e p a r M e P i e r r e – a n d r é W A T C H I – F O U R N I E R d e l ' A S S O C I A T I O N WATCHI-FOURNIER FAISSOLLE, avocat au barreau de TOULON

et pour avocat plaidant M^e Jérôme DOULET, membre de la SCP AKPR, avocat au barreau de

PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Octobre 2021

Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2012 M^me X a consenti un bail

pour un appartement meublé sis à M^me Y avec prise d’effet au 1^er juin 2012, pour une année tacitement reconductible.

M^me G Z s’est portée caution solidaire.

M^me X a fait délivrer un congé le 25 février 2016 à M^me Y avec

effet au 31 mai 2016, au motif qu’elle entendait reprendre le logement pour y habiter.

Par exploit d’huissier en date du 23 janvier 2017 et du 20 janvier 2017, M^me X a fait citer M^me Y et M^me Z en sa qualité de caution solidaire devant le tribunal d’instance de TOULON, et a sollicité leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 121,88' au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir , au paiement de 500' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 600' au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à íntervenir, et aux entiers dépens.

Par jugement rendu le 8 janvier 2018, le tribunal a :

— dit que le congé délivré le 25 février 2016 à M^me Y est frauduleux ;

— fixé le préjudice matériel de M^me Y à la somme de 830 ' ;

— débouté M^me Y de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— fixé le montant du loyer mensuel à la somme de 520 ' ;

— dit que le montant forfaitaire de charges mensuelles n’a pas à être justifié et n’est pas disproportionné ;

— dit que M^me Y est redevable de la somme de 1.534,07 ' au titre des loyers et charges impayés ;

— dit M^me Y est redevable de la somme de 822,20 ' au titre des réparations locatives;

— dit que M^me X a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible du logement loué à M^me Y ;

— fixé à la somme de 500 ' le préjudice subi par M^me Y à ce titre ;

— déclaré nul l’engagement de caution de M^me G Z ;

— débouté M^me X de toutes ses demandes à l’encontre à M^me Z ;

— débouté M^me X de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice subi du fait des conditions de libération des lieux et des accusations portées à son encontre par M^me Y ;

— condamné en conséquence, après compensation des créances réciproques, M^me Y à payer à M^me X la somme 976,27 ', avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— condamné M^me Y à verser à M^me X la somme de 600 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais exposés non compris dans les dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné M^me Y aux entiers dépens de la procédure à l’exception des frais du procès-verbal de constat d’huissier du 15 juin 2016.

Par déclaration au greffe en date du 23 février 2018, M^me Y a interjeté appel de cette décision. Elle demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a:

— dit que le montant forfaitaire de charges mensuelles n’a pas à être justifié et n’est pas disproportionné et par conséquent, rejeté sa demande tendant à voir dire et juger qu’elle est créancière de M^me X à hauteur de 2.400 ' au titre de la disproportion des charges forfaitairement appelées ;

— rejeté sa demande tendant à voir dire et juger qu’elle est créancière de M^me X à hauteur de

2.520,81 ' au titre des règlements effectués mais non comptabilisé par la bailleresse;

— dit que M^me Y est redevable de la somme de 1.534,07 ' au titre des loyers et charges impayés ;

— dit que M^me A redevable de la somme de 822,20 ' au titre des réparations locatives ;

— rejeté la demande de M^me Y de sa demande de restitution de la somme de 1.140 ' au titre du dépôt de garantie ;

— débouté M^me Y de sa demande de condamnation de M^me X au paiement de la somme de 572 ' au titre de la majoration de retard pour non restitution du dépôt de garantie ;

— condamné, après compensation des créances réciproques, M^me Y à payer à M^me X la somme de 976,27 ', avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— débouté M^me B sa demande de condamnation de M^me X, après compensation de leurs créances et dettes respectives, au paiement de la somme de 2.418,93';

— fixé le préjudice matériel de M^me Y à la somme de 830 ' ;

— débouté M^me Y de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— fixé à la somme de 500 ' le préjudice subi par M^me Y en raison du manquement de M^me X à son obligation d’assurer une jouissance paisible du logement loué ;

— Débouté M^me Y de sa demande de condamnation de M^me X à lui payer la somme de 10.000 ' de dommages et intérêts en réparation de la violation de domicile et de l’atteinte à la vie privée en résultant ;

— Débouté M^me Y de sa demande de condamnation de M^me X au paiement de la somme de 8.000 ' pour procédure abusive ;

— condamné M^me Y à verser à M^me X la somme de 600 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais exposés non compris dans les dépens ;

Elle fait valoir :

— que le loyer était de 520 ' par mois outre 50 ' de provision sur charges et non de 530 ' qu’ainsi la somme de 480 ' doit être déduite de la dette locative (10 ' x 48 mois),

— que le loyer des mois de janvier et février 2015 ont été réglés en espèce,

— que la bailleresse omet de déduire les sommes directement perçues par la CAF,

— que la provision sur charge de 50 ' mensuelle est disproportionnée par rapport aux charges justifiées,

— que faut d’état des lieux de sortie contradictoire aucune dégradation locative ne peut lui être imputée et le dépôt de garantie devait être restitué,

— que le congé pour reprise est frauduleux,

— que cela lui a causé préjudice puisqu’elle a dû prendre à bail un nouveau logement plus petit,

— que la bailleresse a sollicité sans motif légitime l’intervention des sapeurs pompiers à son

domicile ce qui constitue une violation de domicile et un trouble de jouissance.

Par conclusions régularisées le 1^er août 2018, M^me X a répondu aux prétentions adverses et formé appel incident à l’encontre du jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que le congé délivré le 25 février 2016 à M^me Y est frauduleux ;

— fixé le préjudice matériel de M^me Y à la somme de 830 ' ;

— limité à la somme de 1.534,07 ' le montant dû par M^me Y au titre des loyers et charges impayées ;

— limité à la somme de 822,20 ' le montant de la somme due par M^me Y au titre des réparations locatives ;

— dit que M^me X a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible du logement loué à M^me Y ;

— fixé à la somme de 500 ' le préjudice subi par M^me Y à ce titre ;

— débouté M^me X de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice subi du fait des conditions de libération des lieux et des accusations portées à son encontre par M^me Y ;

— limité, après compensation des créances réciproques, M^me C payer à M^me X la somme de 976,27 ' ;

— dit que les dépens au paiement desquels M^me Y a été condamnée ne comprendront pas les frais du procès-verbal de constat d’huissier.

Elle sollicite :

— fixer à la somme de 2.852,34 ' le montant dû par M^me Y au titre des loyers et charges impayées ;

— fixer à la somme de 1.330,48 ' le montant de la somme due par M^me Y au titre des réparations locatives ;

— dire que le congé délivré le 25 février 2016 à M^me Y est valable ;

— à titre subsidiaire, pour le cas où la Cour confirmerait que le congé délivré est frauduleux, constater que M^me Y ne justifie d’aucun préjudice et rejeter toute demande indemnitaire à ce titre ;

— dire que M^me X n’a aucunement manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible du logement loué à M^me D dire n’y avoir lieu à indemnisation d’un trouble de jouissance inexistant ;

— A titre subsidiaire, et pour le cas où la Cour estimerait que le comportement de M^me X a

causé un trouble de jouissance à M^me Y, limiter la réparation du préjudice éventuel à la somme de 1 ' symbolique du fait de l’attitude de M^me Y laquelle aurait pu empêcher sans difficulté l’intervention des pompiers ;

— Dire et juger au demeurant que tant les conditions de libération des lieux que les accusations portées à l’encontre de M^me X sont préjudiciables,

— Condamner en conséquence M^me Y au paiement d’une somme de 1 ' à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi par M^me X,

— dire que les dépens au paiement desquels M^me Y a été condamnée comprendront les frais du procès-verbal de constat d’huissier.

En tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— condamner M^me Y à payer à M^me X la somme de 2.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner M^me Y aux entiers dépens d’appel.

Elle soutient :

— qu’elle renonce à se prévaloir du loyer pourtant initialement fixé à la somme de 530 ',

— que la locataire n’a jamais réglé de loyer en espèce,

— que l’ensemble des versements perçus de la CAF ou de la locataire a été porté au crédit du compte de cette dernière,

— que la fixation à un forfait de 50 ' par mois du montant des charges n’est en aucun cas disproportionné,

— que la locataire ne peut solliciter le dépôt de garantie alors même qu’existe une dette locative et des dégradations,

— que le congé pour reprise est valable puisqu’elle a occupé le logement après sa rupture d’avec son compagnon, qu’elle n’a pas reloué le bien et n’a vendu l’immeuble que le 31 octobre 2017,

— qu’elle a fait intervenir les pompiers en raison du silence prolongé de la locataire souffrant d’un syndrome anxio-dépressif,

— que le comportement de la locataire lui a occasionné un préjudice moral.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant du loyer mensuel

La bailleresse renonçant à se prévaloir d’un loyer qu’elle sollicitait à la somme de 530' c’est la somme de 520 ' mensuelle qui sera retenue à ce titre, en confirmation du jugement entrepris.

Sur la contestation du congé

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant un préavis de 3 mois avant le terme du contrat et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Ce même article précise les conditions de forme de ce congé.

Le bailleur qui donne congé pour reprise du bien loué à son profit doit l’habiter dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse.

Il appartient au tribunal de vérifier que le congé traduit bien une volonté réelle de la part du bailleur de venir habiter les lieux repris. Si la reprise n’est pas effective de la part du bénéficiaire, le logement étant reloué ou mis à la vente, la fraude doit être constatée, sauf raison légitime du propriétaire.

En l’espèce, le bail a été signé le 23 avril 2012 avec prise d’effet au 1^er juin 2012 pour 12 mois renouvelables tacitement. La bailleresse a donné congé pour reprise personnelle à sa locataire signifié le 25 février 2016 avec effet au 31 mai 2016.

Pour autant, c’est à bon droit que le tribunal a retenu que la bailleresse a valablement été assignée le 20 janvier 2017 à son adresse en région parisienne, qu’une annonce versée aux débats en date du 10 juillet 2016, soit moins d’un mois après le départ de la locataire, correspond à la description du bien objet du bail en question et qu’un nouveau bail concernant ce bien a été signé par la bailleresse et de nouveaux locataires le 18 octobre 2016, sans que cette dernière ne justifie d’un motif légitime pour ne pas avoir repris personnellement le bien.

De sorte, que le premier juge a pu retenir face à une absence de reprise effective des lieux et leur location à un tiers et faute de motif légitime, le caractère frauduleux du congé et sa nullité.

Sur la demande indemnitaire de la locataire

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu au titre du préjudice matériel de la locataire, du fait de la nullité du congé les frais de déménagement à hauteur de 830 ' (devis le moins cher) et a écarté les frais d’aménagement et d’équipement, qui resteront la propriété de la locataire.

M^me Y ne justifiant pas davantage en cause d’appel de son préjudice moral, le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il l’a déboutée à ce titre.

En effet, le certificat médical est inopérant à établir un lien entre le congé frauduleux et l’état anxio dépressif de la locataire, qui n’établit pas non plus, que son nouveau logement, qui serait moins confortable, aurait entraîné un préjudice moral pour elle.

Sur les arriérés de loyers et charges

Sur la dette de loyer

Il résulte tant des dispositions contractuelles du bail que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges aux termes convenus au contrat est une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article 1153 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit

l’extinction de son obligation.

Il résulte des pièces versées aux débats que la locataire ne rapporte pas la preuve des paiements en espèce qu’elle allègue :

— les quittances de loyers permettant de justifier de ces règlements comportant une signature, qui comparaison faite, sans qu’il soit besoin de recourir à une expertise graphologique, n’est manifestement pas celle de la bailleresse,

— le retrait de 400 ' de son compte bancaire, étant à lui seul insuffisant à démontrer que cette somme était destinée au paiement des loyers querellés.

Il résulte du bilan du règlement des loyers versé aux débats que :

— contrairement à ce que prétend la locataire les versements au titre des loyers de janvier 2016, février 2016 et mai 2016 ont bien été pris en compte par la bailleresse au crédit de la locataire,

— les APL n’ont pas été versées en janvier 2013 et n’ont plus été versées de janvier 2016 à juin 2016.

Pour autant, la locataire produit une attestation de la CAF du 1^er février 2017 de laquelle il résulte que :

— la somme de 352,96 ' de décembre 2012 a été versée en janvier 2013 (sans apparaître sur le bilan du règlement)

— la somme de 377,08 ' d’août 2013 a été payée en septembre 2013,

— la somme de 379,54 ' de novembre 2015 a été payée en décembre 2015, (sans apparaître sur le bilan)

— la somme de 379,54 ' de décembre 2015 a été payée en janvier 2016, (sans apparaître sur le bilan)

— une somme de 272,38 ' de décembre 2015 payée en avril 2016.

Il y a lieu en conséquence de déduire de la somme sollicitée par la bailleresse de 2852,34' les sommes suivantes :

-352,96'

-379,54'

-379,54'

soit la somme de 1112,04 ' et de condamner la locataire à verser à la bailleresse la somme de 1740,30 ', infirmant le jugement entrepris sur le montant de la dette locative.

Sur les charges

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

— soit dans les conditions prévues à l’article 23 lorsqu’il s’agit de provisions pour charges

— soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de

versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieur.

Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application de l’article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.

Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Considérant que le bail meublé, objet des présentes, prévoyait un forfait pour charges de 50' mensuel, qui n’a pas à être justifié, qui n’a jamais été contesté durant toute la durée du bail et qui n’est pas disproportionné, au regard ne serait ce que de la taxe d’ordure ménagère de 475 ' annuel, le premier juge a parfaitement débouté la locataire de sa demande au titre des charges.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Repose sur le locataire aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 une obligation d’entretien du bien loué.

L’article 7 c) de la même loi met à sa charge les dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il a introduit dans le logement.

Les dégradations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 dispose qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats ni plainte concernant des dysfonctionnements de la part de la locataire en 4 années d’occupation exclusive des lieux, aussi doit il être retenu que cette dernière a reçu le logement en bon état de réparations locatives.

La bailleresse verse un procès verbal de constat d’huissier, dressé le 15 juin 2016, non contradictoire, qui établit que la locataire a quitté les lieux en laissant un logement très dégradé et très sale, encombré d’objets et déchets divers. Ce constat fait foi jusqu’à preuve du contraire.

Or la locataire n’établit nullement cette preuve contraire.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge, qui a retenu toutes les factures afférentes au logement en question, hormis celle relative à la réparation de la porte d’entrée suite à l’intervention des pompier, a fixé à la somme de 1962,20 ' le montant des réparations locatives dues par la locataire, desquelles il convient de déduire le dépôt de garantie de 1140 ', soit à la somme de 822,20 '.

Au regard des dégradations locatives, c’est valablement que le premier juge, en application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, a débouté la locataire de ses demandes relatives à la restitution du dépôt de garantie et des majorations prévues pour défaut de restitution dans le délai prévu.

Si conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de mettre à la charge du locataire la moitié du coût de l’état des lieux dressé par huissier de justice à la requête du bailleur, encore faut il, conformément aux dispositions de cet article, que le locataire en ait été avisé.

Ces frais restent à la charge du bailleur, dès lors qu’il a fait appel à un huissier, sans proposer au préalable un état des lieux amiable au locataire.

Considérant que la bailleresse, en l’espèce, ne justifie pas de cette proposition, c’est à juste titre que le premier juge a laissé à sa charge les frais de constat d’huissier.

Sur la violation de domicile et le trouble de jouissance de la locataire

Il résulte des articles 1719 3° du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur a l’obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible du bien loué pendant toute la durée du bail. Cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur doit s’abstenir de toute ingérence dans la sphère privée du locataire.

Considérant que le 11 avril 2016, les pompiers ont pénétré à l’intérieur de l’appartement loué à la demande de la bailleresse, qui prétendait ne pas avoir de nouvelles de sa locataire depuis plusieurs mois, alors qu’elle avait reçu un courrier de cette dernière le 5 mars 2016, le premier juge a valablement retenu, que la bailleresse, ne justifiant nullement d’un danger particulier pour sa locataire, a failli dans son obligation d’assurer la jouissance paisible du logement, justifiant l’octroi à la locataire de dommages et intérêts parfaitement évalués à la somme de 500 '.

Sur le compte définitif et la compensation

Il résulte des articles 1289 à 1291 du code civil que les parties se trouvant débitrices l’une envers l’autre de sommes d’argent également liquides, certaines et exigibles, la compensation s’opère de plein droit jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives.

Les sommes dues par la locataires s’élèvent à :

—  1740,30 ' au titre des loyers et charges

—  822,20 ' au titre des réparations locatives

soit au total 2 562,5 '

Les sommes dues par la bailleresse :

—  830 '

—  500 '

soit au total 1380 '.

Ainsi, suite à compensation, la locataire est condamnée à payer à la bailleresse la somme de 1182,5'.

Sur l’engagement de caution

Il n’y a pas lieu d’examiner cette prétention, les appels, principal comme incident, ne portant pas sur ce point, jugé définitivement en première instance.

Sur l’abus de droit d’ester en justice de la bailleresse

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol.

Cet abus n’étant pas caractérisé, le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté la locataire de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts de la bailleresse

La bailleresse ne justifiant pas du préjudice qu’elle allègue, c’est valablement que le premier juge l’a déboutée de sa demande.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens d’appel seront à la charge de M^me Y.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 janvier 2018 par le Tribunal d’Instance de TOULON

sauf en ce :

— qu’il fixe à la somme de 1534,07 ' la somme due par M^me Y au titre des loyers et charges impayées,

— qu’il condamne en conséquence après compensation des créances réciproques M^me Y à payer à M^me X la somme de 976,27 ' avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement de première instance,

statuant à nouveau,

DIT que M^me Y est redevable de la somme de 1740,30 ' au titre des loyers et charges impayés,

CONDAMNE après compensation des créances réciproques M^me Y à payer à M^me X la somme de 1182,5' avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt,

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M^me Y aux dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT