COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

11^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 01 MARS 2016

N° 2016/ 126

Rôle N° 14/15657

SARL CHRISTYVE

C/

G D

C D

M N-D

Grosse délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Frédéric DE BAETS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Juillet 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 11/04477.

APPELANTE

SARL CHRISTYVE, demeurant 8 avenue Lympia – 06300 NICE

représentée par M^e Frédéric DE BAETS, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur G D agissant en sa qualité d’usufruitier

né le XXX à XXX, demeurant XXX

représenté par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e GIULIERI Véronique, avocat au barreau de NICE

Madame C D agissant en sa qualité d’usufruitière

née le XXX à XXX, demeurant XXX

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e GIULIERI Véronique, avocat au barreau de NICE

Madame M N-D agissant en sa qualité de nue-propriétaire

née le XXX à XXX

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée par M^e Renaud GIULIERI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e GIULIERI Véronique, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, A B, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M^me Véronique BEBON, Présidente

Madame K L, Conseillère

Madame A B, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Mars 2016.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Mars 2016,

Signé par M^me Véronique BEBON, Présidente et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

En 1985, la SARL Christyve a fait l’acquisition d’un fonds de commerce de vente de meubles, exploité auparavant par la société Galerie du Palais Vieux Meubles Paysans dans le cadre de deux baux commerciaux :

— l’un daté du 2 août 1969 concernant un local d’une superficie de 90 m² au rez-de-chaussée avec un appartement au-dessus, consenti par l’Hoirie Daudin-Clavaux (lots nº 5 et 6),

— un second bail prenant effet au 1^er avril 1976, consenti par M. et M^me Z pour un magasin avec vitrine de 45 m² et un entrepôt de 150 m² (lot nº 4),

locaux dépendant d’une maison située à XXX.

En 2003, l’indivision D a fait l’acquisition de l’immeuble dans lequel le commerce 'La Galerie du Palais’ est exploité.

Le 6 mai 2009, les Consorts D ont refusé le renouvellement du bail 'Daudin-Clavaux’ (lots nº 5 et 6) sollicité par la locataire à compter du 1^er avril 2009 et offert de régler une indemnité d’éviction.

Un expert a été désigné le 28 juillet 2009 et M^me X a déposé son rapport le 4 septembre 2013.

Une provision à valoir sur l’indemnité d’éviction, d’un montant de 60'000 euros a été allouée à la société Christyve.

Parallèlement à cette procédure, les Consorts D ont signifié un congé avec offre de renouvellement pour le second bail (lot nº 4), moyennant un loyer annuel porté de 12'000 euros à 31'000 euros.

Considérant que cette situation ne lui permettait plus exploiter son fonds de commerce au regard de l’indivisibilité de l’unité commerciale du fonds et dans l’attente du rapport d’expertise, la société Christyve a procédé à la restitution des deux locaux et à la remise des clés le 4 juillet 2011.

Par un jugement de définitif rendu le 7 septembre 2011, la juridiction des loyers commerciaux a fixé le loyer de renouvellement du local constituant le lot nº 4 à la valeur locative.

Le 25 juillet 2011, la SARL Christyve a saisi le tribunal de grande instance de Nice d’une demande à titre d’indemnité d’éviction d’un montant de 325'000 euros tenant compte de l’indivisibilité des locaux exploités, analyse rejetée par le premier juge qui par jugement du 18 juillet 2014, a condamné solidairement Monsieur G D, Madame C D et Madame M N-D au paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 172'000 euros, dit que la SARL Christyve est redevable d’une indemnité d’occupation de 39'919,76 euros pour la période du 1^er octobre 2009 au 4 juillet 2011, ordonné l’exécution provisoire du jugement à hauteur de 40'000 euros et condamné les mêmes, sous la même condition de solidarité, au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Christyve a fait appel du jugement.

Par conclusions notifiées le 6 mars 2015, la SARL Christyve conclut à la réformation du jugement sauf sur la condamnation des Consorts D sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens et statuant à nouveau pour le surplus, demande la condamnation solidaire de Monsieur G D, Madame C D et Madame M N-D au paiement d’une somme de 325 000 euros à titre d’indemnité d’éviction, de dire et juger qu’elle leur est redevable d’une indemnité d’occupation pour la période du 1^er octobre 2009 au 4 juillet 2011, d’une somme de 35 484 euros et conclut à leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 000 euros à titre d’indemnité pour frais de procès.

Elle fait notamment valoir que les deux locaux faisant l’objet de baux distincts ont été réunis pour permettre l’exploitation d’un seul fonds de commerce et que le non-renouvellement du bail 'Daudin-Clavaux’ a eu pour conséquence l’impossibilité de poursuite l’activité économique dans la seule partie du local concernée par le bail 'Z'. Elle expose communiquer le bail Z qui a manqué aux premiers juges, bail qui autorise le preneur à procéder à la réouverture de la séparation existant entre l’entrepôt et celui dont le preneur est déjà locataire dans l’immeuble mitoyen, considérant ainsi rapporter la preuve de l’indivisibilité conventionnelle des deux baux.

La SARL Christyve expose qu’il n’appartient pas à l’expert, qui a considéré qu’il n’y avait pas indivisibilité des locaux, de se prononcer sur le caractère divisible ou indivisible de ceux-ci, l’évocation par son gérant, ainsi qu’il ressort d’une lettre du Crédit Mutuel, actuel occupant des lieux, de la possibilité de la poursuite de son activité sur une surface plus réduite ne permettant pas d’affirmer le caractère divisible des locaux, ajoutant que cette solution a très vite été abandonnée.

Elle fait valoir que le transfert de son activité dans le lot nº 4 auraient nécessité des aménagements du local en ce qu’elle exerce dans l’atelier une activité d’ébénisterie.

Par conclusions notifiées le 17 décembre 2015, Monsieur G D, Madame C D et Madame M N-D concluent à la réformation du jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, demandent de fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 122'600 euros, dont à déduire le montant de l’indemnité provisionnelle versée en application de l’arrêt rendu le 21 mai 2013, de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 1^er avril 2009 et jusqu’au 4 juillet 2011, à la somme de 2 373,30 euros, dire et juger que la SARL Christyve leur est redevable de la somme de 51 262,29 euros au titre du différentiel d’indemnité d’occupation dû sur cette période, avec compensation des créances réciproques.

Ils indiquent que la locataire doit établir la preuve du caractère indispensable et indivisible des deux locaux loués, rappelant que les locaux dont la locataire a été évincée représentent une surface commerciale de 91 m² qui aurait pu être transférée dans les locaux mitoyens 196 m².

Les intimés considèrent que la preuve du caractère non indispensable des deux locaux est rapportée au regard des négociations menées avec le Crédit Mutuel en vue de la cession du droit au bail des locaux faisant l’objet de l’éviction et rappellent que la question importante est de savoir si l’exploitation du fonds aurait pu être poursuivie dans le seul lot nº 4, précisant qu’au regard du jugement du 7 septembre 2011 ayant fixé le montant du loyer de renouvellement du local nº 4 à hauteur de la valeur locative, le droit au bail a une valeur nulle.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

C’est dans le cadre du bail consenti le 2 août 1969 par l’Hoirie Daudin-Clavaux que le fonds de commerce de meubles a été exploité dans les locaux constituant les lots nº 5 et 6 d’une maison située à XXX, composés d’un local d’une superficie de 90 m² au rez-de-chaussée avec un appartement au-dessus.

Puis, par un second bail consenti par M. et M^me Z, prenant effet au 1^er avril 1976, le fonds de commerce a bénéficié d’un local mitoyen du premier, constituant le lot nº 4 de la maison, composé d’un magasin avec vitrine de 45 m² et un entrepôt de 150 m² et partageant une entrée commune avec le lot n°5.

Ce dernier bail comporte une clause particulière autorisant le preneur à procéder à 'la réouverture de la séparation existante entre l’entrepôt présentement loué et celui dont le preneur est déjà locataire dans un immeuble mitoyen'.

Il en résulte que cette location, envisagée en vue d’une utilisation jointe au local déjà exploité, au rappel de ce que les locaux disposent de la même entrée pour la clientèle et appartiennent au même propriétaire, confère à l’exploitation du fonds de commerce un caractère indivisible.

Les Consorts D indiquent qu’il y a lieu de s’interroger sur le caractère indispensable du local concerné par l’éviction et de se demander si la locataire n’aurait pas pu poursuivre l’exploitation de son commerce dans des conditions économiquement viables, en aménageant les 196 m² du local n°4, contestant l’affectation effectuée par la locataire qui ne résulterait que de la disponibilité des lots n°5 et 6.

Il est rappelé que le bail du local n°4 concerne un magasin avec vitrine de 45 m² et un entrepôt de 150 m² (en fait 190 m² loi Carrez) et si la SARL Christyve précise en effet que la surface exploitable de ce lot n’était que d’environ 100 m², à savoir 35 m² pour le magasin sur rue et 57 m² d’arrière boutique, elle explique que son activité consistait à recevoir des meubles bruts qu’elle transformait en copies de meubles anciens dans son atelier (62,83 m²) situé dans le lot n°4 avant de les exposer à la vente principalement dans le lot n°5 et pour partie dans le lot n°4, ajoutant qu’une superficie de 21,70 m² était à usage de garage et 6,77 m² à usage de débarras avec lumière.

Il ressort de la description du lot n° 5 faite par l’expert que la surface de 90 m² est à usage d’exposition des meubles, à laquelle s’ajoutent les 35 m² du local contigu formant le lot n°4. C’est dire que les 65 m² restant de la superficie de ce lot imposaient à la SARL Christyve de se défaire de son activité de transformation de meubles, conclusion à laquelle conduit en outre nécessairement la lecture de la lettre adressée le 10 juillet 2009 aux Consorts D par le Crédit Mutuel et qui fait part de pourparlers entrepris avec le gérant de la SARL Christyve qui envisageait la cession du droit au bail à la banque du lot n°5 ainsi que le 1^er étage et 50 m² de la pièce située à l’arrière du lot n°4.

Il se déduit de ces éléments que l’éviction la SARL Christyve des lots n° 5 et 6 était de nature à compromettre l’exploitation du fonds de commerce développé par la locataire depuis 1976 dans des locaux formant au sens économique, un outil technique indispensable et indivisible.

L’indemnité d’éviction doit donc être appréciée au regard de l’ensemble des locaux.

Pour fixer, en référence aux loyers de marché, la valeur judiciaire du lot n°5, l’expert Madame X s’est référé à la valeur locative du lot n°4 résultant du jugement du 7 septembre 2011 qui a retenu un prix de 234 euros/an/m² pondéré en octobre 2009 et sur cette base, prenant en compte le caractère 'tous commerces’ du bail afférent au lot n°5, a majoré ce montant pour définir une valeur de 257 euros par m² et par an, soit pour une surface pondérée de 79 m², une valeur locative arrondie de 20 300 euros.

L’expert a écarté le bail conclu avec le Crédit Mutuel au motif que l’intérêt de la banque à louer ce local se traduisait par un loyer de convenance, plus élevé que sa valeur réelle, sans cependant se référer à des éléments de comparaison.

Ce bail, qui concerne la totalité des locaux précédemment occupés par la SARL Christyve jusqu’au 4 juillet 2011, a été conclu le 14 décembre 2011 pour un loyer annuel de 66 000 euros et constitue au contraire une référence utile s’agissant de mêmes locaux.

Dans une note produite par la SARL Christyve établie par Madame Y le 21 novembre 2013, celle-ci chiffre la valeur unitaire des mêmes locaux commerciaux à la somme de 269 euros par m² et par an, valeur sensiblement équivalente à celle fixée judiciairement pour le lot n°4 et pouvant être considérée comme représentative d’une valeur de marché.

Il doit être ajouté que l’absence de réinstallation du locataire exclut la prévision d’un pas de porte pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

Au regard des éléments justement appréciés par les premiers juges concernant la commercialité des lieux, le coefficient multiplicateur et la surface pondérée, il y a lieu de retenir sur une valeur de 269 euros par m² et par an, pour une superficie globale de 189 m², la valeur du fonds de commerce s’établissant à la somme de 186 620 euros, au paiement de laquelle il y a lieu de condamner solidairement Monsieur G D, Madame C D et Madame M N-D.

Concernant les indemnités accessoires, et notamment l’indemnité de remploi, les premiers juges ont justement considéré que celle-ci n’était pas due de plein droit et dans la mesure où le preneur ne justifie pas d’un projet de réinstallation à ce jour.

Concernant le point de départ de l’indemnité d’occupation fixé par les premiers juges au 1^er octobre 2009, les Consorts D font à bon droit valoir que cette indemnité est due à compter de la date à laquelle le titre locatif prend fin, soit à compter du 1^er avril 2009, date pour laquelle la SARL Christyve avait sollicité le renouvellement de son bail.

La SARL Christyve sollicite l’application d’un coefficient de précarité de 20% sur le montant de l’indemnité d’occupation, coefficient appliqué par les Consorts D à hauteur de 10%. Le taux sollicité par l’appelante se réfère cependant à des circonstances particulières qui en l’espèce ne sont pas explicitées.

Déduction faite des sommes versées par la locataire, celle-ci est redevable de la somme de 51262,29 euros au paiement de laquelle SARL Christyve doit être condamnée.

La compensation des créances réciproques des parties est ordonnée.

Chacune d’elle conservera en outre la charge des frais irrépétibles exposés par elle au cours de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,

Réforme le jugement prononcé le 18 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de Nice ;

Statuant à nouveau :

Condamne solidairement Monsieur G D, Madame C D et Madame M N-D à payer à la SARL Christyve la somme de 186 620 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

Condamne la SARL Christyve à payer à Monsieur G D, Madame C D et Madame M N-D la somme de 51 262,29 euros à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 1^er avril 2009 et jusqu’au 4 juillet 2011 ;

Ordonne la compensation avec les créances réciproques des parties ;

Dit que chacune des parties conservera en outre la charge des frais irrépétibles exposés par elle au cours de l’instance en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Fait masse des dépens d’appel, dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,