Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section B

ARRET DU 28 JUIN 2007

(n°140, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/11367

Décision déférée à la Cour : jugement du 7 mars 2006 – Tribunal de grande instance de PARIS – 18^e chambre 1^re section – RG n°2004/16077

APPELANTE AU PRINCIPAL et INTIMEE INCIDENTE

S.A. MULTIBURO, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

représentée par la SCP FISSELIER – CHILOUX – BOULAY, avoué à la Cour

assistée de M^e Marie-Odile VAISSIE plaidant pour la SCP LEFEVRE – PELLETIER, avocat au barreau de PARIS, toque P 238

INTIMEE AU PRINCIPAL et APPELANTE INCIDENTE

S.A.S. DIAMANT, venant aux droits de la S.N.C. DU 34 BOULEVARD HAUSSMANN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

représentée par la SCP PETIT – LESENECHAL, avoué à la Cour

assistée de M^e Gina MARUANI plaidant pour la SCP JACQUIN – MARUANI, avocat au barreau de PARIS, toque P 428

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 3 mai 2007, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant X Y de LESDAIN, Président, chargé d’instruire l’affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport

X Y de LESDAIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

X Y de LESDAIN, Président de chambre, Président

Yanick LANNUZEL, Président de chambre

Michel ZAVARO, Président de chambre

Greffier lors des débats : Z A

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile

Signé par X Y de LESDAIN, Président, et par Z A, Greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

Vu le jugement rendu le 7 mars 2006 par le tribunal de grande instance de PARIS.

Vu l’appel formé le 22 juin 2006 par la Société MULTIBURO.

Vu les conclusions déposées le 8 février 2007 par la Société MULTIBURO.

Vu les conclusions déposées le 16 mars 2007 par la Société DIAMANT.

Vu l’ordonnance de clôture du 5 avril 2007.

La Société MULTIBURO est titulaire d’un bail en date du 14 mars 1994 sur la totalité des troisième, quatrième et cinquième étage d’un immeuble sis à PARIS (9^e) 34, XXX outre, au sous-sol, des caves, ces locaux appartenant à la Société DIAMANT et loués ' à usage exclusif de bureaux commerciaux pour l’activité d’un centre d’affaires, le bailleur déclarant parfaitement connaître le fonctionnement d’un centre d’affaires et accepter l’exercice de cette activité en toute connaissance de cause'.

À l’expiration de ce bail consenti pour une durée de neuf ans, la bailleresse en a refusé le renouvellement conformément à l’article L 145-14 du code de commerce et offert une indemnité d’éviction.

Devant le tribunal, la bailleresse demandait une indemnité d’occupation de 538'000 € et pour le cas où une indemnité d’éviction serait due, elle demandait que soit retenu le seul trouble commercial à hauteur de 66'698 € outre les frais annexes.

La Société MULTIBURO sollicitait la fixation de l’indemnité d’éviction à la somme de 1'530'281 € et celle de l’indemnité d’occupation à 364'572 €.

Par le jugement déféré le tribunal a :

— condamné la Société MULTIBURO au paiement d’une indemnité d’occupation de 397'044 € par an hors charges et hors taxes à compter du 1^er avril 2004,

— fixé l’indemnité d’éviction à la somme de 140'018 € outre les frais d’aménagement des nouveaux locaux et les frais de licenciement, sur justificatifs.

Devant la cour, la Société MULTIBURO demande la fixation :

— de l’indemnité d’éviction à 950'376 € outre les frais de licenciement et aménagement des nouveaux locaux,

— de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er avril à 364'572 €,

subsidiairement, à la désignation d’un expert (indemnité d’occupation indemnité d’éviction).

La Société DIAMANT pour sa part demande à la cour de fixer l’indemnité d’occupation à 538'000 € par an outre les intérêts sur le différentiel et elle refuse toute indemnité d’éviction à l’exception d’une indemnité pour trouble commercial pour 66'698 €.

Sur le principe de l’indemnité d’éviction

Considérant que la Société DIAMANT s’oppose au principe de toute indemnité d’éviction au motif principal que la Société MULTIBURO n’est qu’un intermédiaire entre le bailleur et l’utilisateur final et qu’elle se contente de sous-louer des bureaux ;

Considérant cependant que la Société MULTIBURO fait la preuve de ce qu’elle propose à ses clients quatre types de prestations :

— une prestation de location de bureaux (48,1 % de son chiffre d’affaires),

— une activité de prestations de domiciliations (17,5 % de son chiffre d’affaires),

— une prestation de salle de réunion (13,3 % de son chiffre d’affaires),

— de nombreuses autres prestations de services liées aux trois premières prestations de base (pour 21,2 % de son chiffre d’affaires) telles que secrétariat (téléphonique, gestion d’agenda ou de boîtes e-mail, traitement de texte en français ou en langues étrangères, assistance, traduction ..), gestion du courrier (affranchissement, envois recommandés express ou colis, réceptions et de remise de courrier et colis, service de coursiers), photocopies, télécopie, appel téléphonique, fourniture de boissons chaudes ou froides, de petits-déjeuners, connexion Internet haut débit, location de paper boards, paquetage, bloc-notes, stylos, commandes, réceptions et services de plateaux-repas, de matériel audiovisuel, de matériel informatique, de rétroprojecteurs ou Barco ;

Considérant que la preuve de ces éléments de fait repose notamment sur une luxueuse plaquette publicitaire très détaillée dont rien ne dit qu’elle aurait été faite pour les besoins de la cause et sur les éléments comptables vérifiés et attestés par le commissaire aux comptes D-E F pour 2001, 2002 et 2003 et que rien ne permet de mettre en doute ;

Considérant qu’à partir de ces éléments, le tribunal a, à juste titre, considéré que la Société MULTIBURO ne se livrait pas à une simple activité de sous-location de bureaux mais qu’elle exploitait un centre d’affaires qui lui permettait de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction ;

Sur l’indemnité principale

Considérant que la Société MULTIBURO revendique le bénéfice d’un droit au bail en considérant qu’il est possible de dégager un différentiel entre le montant du loyer si le bail avait été renouvelé et le prix de marché qui conduit à retenir une valorisation du droit au bail ;

Considérant sur ce point que la cour estime que c’est également à juste raison que les premiers juges ont considéré qu’en matière de locaux à usage de bureaux rien ne permet de dire qu’en cas de renouvellement le loyer aurait été fixé aux mêmes conditions que le bail échu ; que le jugement déféré sera également confirmé de ce chef ;

Sur les indemnités accessoires

Considérant que le tribunal a fixé :

— les frais de remploi (honoraires de transactions pour l’acquisition de nouveaux fonds de commerce ou d’un nouveau bail) à 52'660 € soit 13 % de la valeur locative,

— le trouble commercial (préjudice pendant la période de déménagement et de réinstallation) à 66'698 € correspondant à trois mois de l’excédent brut d’exploitation moyen des trois dernières années ;

— les frais de déménagement à 10'660 € sur la base de 10 € le mètre carré et selon attestation de l’expert comptable, de factures anciennes et devis actuels,

— les frais administratifs et de publicité à 10'000 € forfaitairement ;

Considérant que ces indemnités ont été fixées à des montants raisonnables selon les usages en la matière ou les justifications produites ; qu’elles doivent être confirmées de même que le rejet de l’indemnité pour perte partielle de clientèle qui n’est pas justifiée et de même aussi que les dispositions relatives à l’aménagement des nouveaux locaux, le principe de la prise en charge des frais par le bailleur étant acquise et en l’absence de tout élément permettant de chiffrer le montant de cette prise en charge en l’état ;

Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que les parties s’accordent sur une surface de bureaux de 1066 m², outre les caves ; que le preneur sollicite la fixation du loyer à 381 € le mètre carré et le bailleur à 500 € ;

Considérant que selon les références figurant au rapport de M^me B-C commise par le bailleur les loyers annuels varient entre 316 € et 500 € ;

Considérant que les locaux loués sont en bon état d’entretien dans un ensemble immobilier de construction haussmannien, de bon standing entièrement rénovés, comportant deux corps de bâtiment le premier sur le XXX et le second sur la rue Lafayette ; que ces éléments justifient le prix de 410 € le mètre carré retenu par le tribunal après abattement pour précarité de 10 % sans qu’il soit utile de recourir à une expertise ; que le jugement déféré sera confirmé de ce chef y compris en sa disposition selon laquelle l’article 1155 du Code civil ne s’applique pas à l’espèce s’agissant d’une indemnité d’occupation ;

Considérant que chaque partie succombant partiellement, chacune conservera la charge de ses dépens sans qu’il y ait lieu de l’application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens.

Le Greffier Le Président