Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

16^e Chambre – Section A

ARRET DU 11 JUIN 2008

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/02800

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2007 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 05/16021

APPELANTE

S.A.R.L. A B, agissant en la personne de son gérant en exercice.

66 Avenue des D A

XXX

représentée par M^e Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistée de M^e Jacques TEITLER plaidant pour la SCP TEITLER ATTALI & COUEDO, avocat au barreau de PARIS, toque : B 545

INTIMEE

S.C.I. C D A (venant aux droits du GROUPEMENT D’INTERET ECONOMIQUE GIEC 1), prise en la personne de son gérant en exercice.

XXX

XXX

représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de M^e Cristina PEREIRA plaidant pour la SELARL SMADJA et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L 223

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 avril 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame GABORIAU, Présidente

Madame IMBAUD-CONTENT, Conseiller

Monsieur Y, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame X.

Monsieur Y ayant préalablement été entendu en son rapport.

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

— signé par Madame GABORIAU, Présidente, et par Madame X, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*************

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 21 décembre 1994, le GIEC 1, aux droits duquel vient la Sci C D A, a consenti à bail à la Société SPS, aux droits de laquelle vient la société A B, divers locaux commerciaux d’une superficie d’environ 228 m² à destination exclusive de bureaux situés 66 avenue des D A – 75008 – Paris, pour une durée de neuf années à compter du 20 mars 1995, moyennant un loyer annuel de 66 192,97 €, porté à 81 943,78 € au 2^e trimestre 2004.

Le locataire y exerce une activité de centre d’affaires comprenant des prestations d’une part de domiciliation et d’autre part de location de bureaux.

Par acte du 15 décembre 2003, le bailleur a notifié un congé pour le 30 juin 2004, avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

*

M. Z, désigné en qualité d’expert par ordonnance de référé, a déposé son rapport le 9 septembre 2005.

Concernant l’indemnité d’éviction, il estime que l’activité de l’entreprise peut être transférée dans un local équivalent de l’avenue des D-A ou dans une rue de prestige, et en déduit qu’il convient de se placer dans l’hypothèse d’une indemnité de transfert et non de perte du fonds de commerce.

Après avoir exclu une valeur de droit au bail, comme nulle s’agissant de bureaux où les loyers sont libres, il retient :

• des frais de remploi (agence, frais et conseils) 17 000 €
• des frais de déménagement 7 500 €
• un trouble commercial composé
• des frais pour conserver les clients, équivalent

à un geste commercial de trois mois de facturation par client 45 129 €

• des frais de LRAR adressées aux clients 1 222 €
• d’un mois et demi de salaire + charges du dirigeant 11 250 €
• de démarches diverses 2 000 €
• des agencements non amortis 3 000 €

Total indemnité éviction 87 500 €

Outre les frais de licenciement sur justificatifs.

Concernant l’indemnité d’occupation, sur la base d’une valeur locative de 400 € au m² et d’un abattement de précarité de 10%, il retient une valeur de 82 080 €/an.

*

La Cour statue sur l’appel interjeté par la Société A B du jugement rendu le 11 janvier 2007 par le Tribunal de grande instance de Paris qui a :

• Constaté que le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 15 décembre 2003 a mis fin au bail liant les parties le 30 Juin 2004,
• Dit que les conditions dans lesquelles l’offre de relogement est intervenue ne justifie pas la limitation de l’indemnité d’éviction due à la locataire,
• Dit que l’indemnité d’éviction due doit correspondre au coût du transfert de l’activité dans des locaux comparables, qui est manifestement possible,
• Fixé l’indemnité d’éviction due par la Sci C D A à la Sarl A B à la somme globale, tous postes de préjudices confondus, de 109 015 €,
• Fixé l’indemnité d’occupation due par la Sarl A B à la Sci C D A depuis le 1^er juillet 2004 à la somme annuelle de 82 080 € HT HC,
• Dit que l’indemnité d’occupation se compensera avec l’indemnité d’éviction à due concurrence,
• Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,
• Condamné la Sci C D A à payer à la S.A.R.L. A B la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise, dont distraction au profit de Maître TEITLER.
  

En ce qui concerne l’indemnité d’éviction, le tribunal a repris les montants proposés par l’expert, à l’exception des frais pour conserver les clients, consistant dans ceux de transfert d’adresses et de sièges sociaux, qu’il a évalués à 52 000 €, outre un mois de facturation de 15 043 € pour l’indemnisation des démarches des clients auprès de leurs propres clients, conduisant à retenir :

• des frais de remploi (agence, frais et conseils) 17 000 €
• des frais de déménagement 7 500 €
• un trouble commercial composé
• des frais pour conserver les clients, équivalents

aux frais de transfert d’adresse et de sièges sociaux 52 000 €

• des démarches des clients auprès de leurs propres clients 15 043 €
• des frais de LRAR adressées aux clients 1 222 €
• d’un mois et demi de salaire + charges du dirigeant 11 250 €
• de démarches diverses 2 000 €
• des agencements non amortis 3 000 €

Total indemnité éviction 109 015 €

Outre les frais de licenciement sur justificatifs.

Le tribunal a conservé la somme de 82 080 € HT HC proposée par l’expert pour l’indemnité d’occupation.

*

Dans ses dernières conclusions du 6 décembre 2007, la Sarl A B demande à la Cour de :

• CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu’il a :
  
• Constaté que le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction délivré le 15 décembre 2003 a mis fin au bail liant les parties le 30 Juin 2004,
• Dit que les conditions dans lesquelles l’offre de relogement est intervenue ne justifie pas la limitation de l’indemnité d’éviction due à la locataire,
• Dit que l’indemnité d’occupation se compensera avec l’indemnité d’éviction à due concurrence,
• Condamné la Sci C D A à payer à la S.A.R.L. A B la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise,
• Le REFORMER pour le surplus, statuant à nouveau,
• CONDAMNER la société C D A au paiement d’une indemnité d’éviction fixée comme suit :
  
• droit au bail 213 750 €
• déménagement 7 500 €
• frais d’agence et actes 40 000 €
• agencements 104 000 €
• trouble commercial global 173 500 €
• total 538 750 €
• FIXER l’indemnité due par la Sarl A B à la Sci C D A pour l’occupation des locaux visés à la somme annuelle de 73 000 € à compter du 1^er juillet 2004,
• En tout état de cause,
• Condamner la Sci C D A à payer à la S.A.R.L. A B la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise.
  

Dans ses dernières conclusions du 1^er octobre 2007, la Sci C D A demande à la Cour :

• De débouter la société appelante de toutes ses demandes à toutes fins qu’elles comportent ;
  
• De dire et juger que la société A B peut seulement prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction compensant le transfert de son activité à l’exclusion de toute perte de fonds de commerce ;
  
• De fixer en conséquence à 28 250 € ou subsidiairement à 87.500 € conformément aux conclusions du rapport d’expertise de Monsieur Z sur ce point, le montant de l’indemnité d’éviction pouvant revenir à la société locataire ;
  
• De confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé à 82 080 € le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1^er juillet 2004 jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
  
• Plus subsidiairement encore, de confirmer le jugement déféré sur le montant de l’indemnité d’éviction ;
  
• De condamner la société A B à payer à la société concluante la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la Scp GUIZARD.
  

MOTIFS DE L’ARRÊT

A Sur l’indemnité d’éviction

Considérant que bien qu’avec une certaine réticence de la part du preneur, qui ne formule cependant aucune demande en sens contraire, il n’est plus contesté que la Société A B pourra transférer son activité dans un local équivalent de l’avenue des D-A sans perdre son fonds de commerce ; que l’indemnité d’éviction sera dès lors fixée à sa valeur de remplacement ;

1 Sur l’indemnité principale

Considérant que le premier juge, après avoir dit que le loyer des locaux de bureaux doit être fixé à la valeur locative et qu’il n’existe dès lors aucun différentiel entre la valeur de renouvellement et la valeur de marché, en a déduit qu’une valeur de droit au bail ne pouvait être retenue ;

Que l’appelante, qui estime au contraire qu’il existe un différentiel de loyer entre la valeur locative en renouvellement (selon elle de 400 € au m²) et celle de marché sur les D-A (selon elle de 550 € au m²), demande à ce titre une indemnité de 213 750 € [(550 – 400) x 228 m² x 6,25] ;

Considérant, en l’espèce, que le loyer annuel des locaux résultant de l’application du bail du 22 décembre 1994 était, au 2^e trimestre 2004, de 81 943,78 € soit, pour une superficie de 228 m², de 359,40 € au m² ;

Qu’il résulte du rapport d’expertise qu’à la même date leur valeur locative, compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, était de l’ordre de 400 € au m² ;

Que l’appelante, qui affirme que la valeur de marché était de 550 € au m² à cette même date, ne produit aucune pièce pour en justifier ni n’explique comment elle arrive à cette valeur qui ne pourra dès lors être retenue ;

Considérant qu’en cas de renouvellement, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences entre le local loué et les locaux de référence ; qu’il n’existe dès lors, en théorie, pas de différentiel entre la valeur de renouvellement et la valeur de marché ;

Mais considérant qu’en pratique la valeur du bail renouvelé peut être soit celle résultant des négociations des parties soit, à défaut d’accord, celle résultant de sa fixation à l’issue d’une procédure judiciaire ;

Qu’en l’espèce, alors que le différentiel entre le loyer contractuel et la valeur locative était de l’ordre de 40 € du m², soit d’environ 10%, rien n’autorise à penser que le bailleur aurait engagé les frais d’une procédure judiciaire pour voir fixer le montant du loyer renouvelé, un accord pouvant raisonnablement intervenir entre les parties sur un loyer compris entre les bornes de ce différentiel ; que l’expert note à cet égard qu’une légère majoration de loyer était à craindre au renouvellement du bail ;

Qu’il en découle qu’en imposant à son locataire un changement de bail, dont la valeur sera nécessairement celle du marché, supérieure à celle qu’il aurait pu attendre d’un renouvellement amiable, le bailleur lui cause un préjudice dont la cour dispose des éléments suffisants pour l’évaluer à une somme de 10 000 € ;

Que le jugement sera réformé en ce sens ;

2 Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

Considérant que le tribunal, reprenant les conclusions de l’expert, a retenu :

• une commission d’agence immobilière pour trouver un local équivalent de l’ordre de 15% du loyer annuel, soit 228 m² x 400 € x 15% = 13 680 €
• à laquelle s’ajoutent des frais d’acte et de conseils pour un total de 17 000 €

Que l’appelante, qui réclame à ce titre une somme de 40 000 €, ne démontre pas en quoi l’évaluation de l’expert serait erronée ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur les frais de déménagement

Considérant que les parties s’accordent sur des frais de déménagement pour 7 500 € tels que fixés par le tribunal ; que le jugement sera encore confirmé ;

Sur le préjudice commercial

Considérant que le tribunal a repris les conclusions de l’expert concernant des frais de LRAR à adresser aux clients pour 1 222 €, un travail du dirigeant équivalent à un mois et demi de salaire, outre les charges, pour 11 250 €, et des démarches diverses consécutives au changement de siège social (registre du commerce, papier en-tête, factures) pour 2 000 € ; que l’appelante qui soutient, mais sans en justifier, que ces sommes devraient être supérieures, en sera déboutée et le jugement sera confirmé ;

Considérant que le changement d’adresse de la Société A B entraînera le changement de siège social des entreprises clientes domiciliées et, par conséquence, des frais de formalités de changement de siège, outre des démarches auprès des clients de ces entreprises domiciliées ;

Que l’intimée, qui fait valoir qu’en cours d’expertise elle a proposé des nouveaux locaux au sein même de l’immeuble du 66 avenue des D A à sa locataire, qui les a refusés, demande que toute indemnisation soit rejetée de ce chef ; que cependant, alors qu’en cas d’éviction le locataire reste libre du choix de ses nouveaux locaux, c’est à juste titre que le tribunal a estimé qu’en l’espèce il ne pouvait lui être reproché de n’avoir pas accepté ce relogement alors qu’il existe dans cet immeuble une autre entreprise de location de bureaux et que l’accès à ce local de remplacement amenait les clients à passer devant ce concurrent ;

Que l’appelante demande pour l’ensemble de ce poste la somme de 563 € TTC, 470 € HT par client, montant des frais facturés par le journal d’annonces légales La LOI, soit pour 266 clients à ce jour, une somme de 125 000 € ; qu’alors que l’intimée n’a pas contesté ces montants, et alors que le tribunal a à tort diminué le montant de ces frais au motif qu’une partie des travaux pourrait être effectuée par les salariés de la Société A B, ce qui représenterait aussi un coût qui devrait alors être indemnisé, il sera fait droit à cette demande, le jugement étant infirmé de ce chef ;

Sur les agencements

Considérant que le tribunal a repris les conclusions de l’expert selon lesquelles le preneur, qui avait récemment installé la technologie wifi, devra la réinstaller pour une somme qu’il évalue à 3 000 € ;

Que l’appelante fait valoir, d’une part, que certains bureaux proposés à la location seraient des 'espaces ouverts’ ne correspondant pas à son activité, d’autre part que ceux constitués de 'bureaux cloisonnés prêts à l’usage’ correspondraient à des activités 'classiques’ totalement différentes de celles qui sont les siennes ; qu’elle produit un devis d’aménagement de bureaux pour une somme de 110 632 € HT – 132 315,87 € TTC dont elle demande l’indemnisation ;

Mais considérant que la Société A BUREAUX, sauf ses affirmations générales, ne définit pas en quoi ses activités de centre d’affaires comprenant des prestations d’une part de domiciliation et d’autre part de location de bureaux nécessiteraient des agencements spécifiques ni en quoi ceux-ci consisteraient ; que s’il n’est pas contestable que des 'espaces ouverts’ ne sauraient correspondre à ces besoins, l’appelante ne conteste pas l’existence d’offres sur le marché de 'bureaux cloisonnés prêts à l’usage’ dont on ne voit pas en quoi elles seraient incompatibles avec l’activité exercée ; que la Société appelante ne justifie pas de travaux spécifiques qu’elle aurait dû effectuer dans les locaux qu’elle occupe actuellement, n’étant pas discuté par ailleurs que ceux-ci sont largement usagés ainsi qu’il résulte du rapport d’expertise ; que le devis produit comporte des postes isolation (faux plafonds, cloisons, portes de B et portes coupe feu), électricité (éclairage et prises de courant), revêtement de sol (produit lissant, moquette) dont on ne distingue pas en quoi ils seraient distincts de ceux inclus dans des 'bureaux cloisonnés prêts à l’usage’ ;

Que le jugement sera dès lors confirmé en cette disposition ;

Considérant, en définitive, que le montant de l’indemnité d’éviction sera ainsi déterminé :

• indemnité principale 10 000 €
• frais de remploi (agence, frais et conseils) 17 000 €
• frais de déménagement 7 500 €
• trouble commercial composé
• de frais de changement de siège social des entreprises domiciliées 125 000 €
• des frais de LRAR adressées aux clients 1 222 €
• d’un mois et demi de salaire + charges du dirigeant 11 250 €
• de démarches diverses 2 000 €
• des agencements non amortis 3 000 €

Outre les frais de licenciement sur justificatifs ;

Que le jugement sera infirmé en ce sens ;

B Sur l’indemnité d’occupation

Considérant que l’expert, pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 82 080 € par an, a pris en compte une valeur locative de 400 € au m² à laquelle il a appliqué un abattement de précarité de 10% ;

Que l’appelante demande un abattement de précarité de 20% au motif de l’installation d’un digicode empêchant un accès aisé des clients à ses locaux ;

Mais considérant que ce seul motif, qui en lui-même est plutôt significatif d’une certaine modernisation de l’accès aux locaux, ne peut justifier une augmentation de l’abattement de précarité de 10% qui correspond aux circonstances de la cause ;

Que le jugement sera confirmé de ce chef ;

Considérant que le bailleur succombant pour partie en appel, les dépens d’appel seront mis à sa charge ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant en dernier ressort,

I Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’éviction ;

II Réformant de ce seul chef et statuant à nouveau ;

Fixe l’indemnité d’éviction due par la Sci C D A à la Sarl A B à la somme globale, tous postes de préjudices confondus, de 176 972 € ;

III Ajoutant ;

Condamne la Sci C D A à payer à la Sarl A B une somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne la Sci C D A aux entiers dépens d’appel et autorise sur sa demande, Maître Louis-Charles HUIGHE, avoué à la cour, à recouvrer directement contre la Sci C D A ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,