Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

6^e Chambre – Section B

ARRET DU 27 MARS 2008

(n° , 5 pages)

MFA/MS

Numéro d’inscription au répertoire général : 06/14242

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2006 -Tribunal d’Instance de PARIS 05^e – RG n° 1105000265

APPELANTS

Monsieur Z X

XXX

représenté par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assisté de M^e Stéphanie LAJOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2479

Madame A B veuve X

XXX

représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour

assistée de M^e Stéphanie LAJOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : C 2479

INTIMEE

Madame E F G Y

XXX

représentée par la SCP CALARN-DELAUNAY, avoués à la Cour

assistée de M^e Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS, toque : C 373

plaidant pour M^e Philippe BAUDOUIN

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Janvier 2008, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Alain TARDI, Président

Madame Marie-Françoise ALBERT, Conseiller

Madame Françoise DUBREUIL, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me A C

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par Monsieur Alain TARDI, Président

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Alain TARDI, président et par M^me A C, greffier présent lors du prononcé.

*****

LA COUR,

Vu le jugement rendu le 6 juillet 2006 par le Tribunal d’instance de PARIS 5^e,

Vu les conclusions déposées le 10 janvier 2008 par M. X et M^me X, appelants,

Vu les conclusions déposées le 4 décembre 2007 par M^me Y, intimée,

Attendu qu’à bon droit et par des motifs pertinents adoptés par la Cour, le premier juge a condamné M. X, locataire en vertu d’un bail du 9 octobre 2000, et sa caution, M^me X, à payer au titre de l’indexation du loyer et de la régularisation des charges une somme principale de 3 018,96 € ;

Qu’en effet, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le montant de la régularisation des charges est justifié par les comptes de copropriété versés aux débats qui comprennent, pour chaque année de location, les postes à répartir, le montant de chacun de ces postes, les tantièmes, la base de répartition et la quote-part, permettant une vérification très aisée du montant des charges locatives ;

Que, par ailleurs, il ne ressort pas de l’attestation rédigée par la bailleresse le 2 mars 2005, aux termes de laquelle 'M. X a payé régulièrement son loyer depuis qu’il est entré dans les lieux', que celle-ci ait renoncé par un acte dénué de toute ambiguïté à percevoir l’indexation prévue au contrat signé le 9 octobre 2000, cette attestation n’ayant d’autre signification que de garantir à des tiers que le locataire a bien réglé les loyers tels qu’ils ont été appelés ;

Qu’une telle renonciation ne peut non plus se déduire de l’absence d’information du locataire sur le montant des sommes dues au titre de l’indexation et de la revalorisation des charges pendant cinq années, ou de l’absence de réalisation de travaux d’entretien de la part de la bailleresse et de la reconnaissance implicite qui en découlerait des troubles de jouissance subi par le preneur, la renonciation à un droit ne se présumant pas ;

Attendu qu’ayant donné congé le 24 mars 2005 à effet du 24 juin et n’ayant rendu les clés que le 9 juillet 2005, après constat de sortie des lieux, M. X doit payer le loyer jusqu’à cette date, la remise des clés étant l’élément qui, à la suite de l’enlèvement des meubles, caractérise la restitution des lieux ;

Que les appelants ne démontrent pas, au vu des pièces qu’ils versent aux débats, que M^me Y aurait refusé de recevoir les clés avant le 9 juillet ; que, les clés n’étant pas quérables, il appartenait au locataire, convoqué sur les lieux le 28 juin à 14 h30, par lettres recommandées des 22 et 23 juin, à un constat d’état des lieux auquel il ne s’est pas présenté, de les remettre ou de les faire remettre (au besoin par M^me D X) dès le 24 juin entre les mains de M^me Y ou de son mandataire habilité (par exemple, le gérant de l’immeuble) ou de les envoyer à l’un ou à l’autre par courrier recommandé ; qu’une telle démarche s’imposait d’autant plus que l’état des lieux n’a pu être réalisé que près de trois semaines après l’expiration du congé ;

Mais attendu qu’à tort, le premier juge a débouté les appelants de leur demande au titre du préjudice de jouissance subi par le locataire, dont l’existence ne peut être contestée au vu du du procès-verbal dressé le 9 juillet 2005 par l’huissier mandaté par M^me Y et dont les termes confirment en grande partie les constatations de l’inspecteur de salubrité de la Direction du logement et de l’habitat de la Mairie de PARIS qui, par courrier du 24 mai 2005, enjoignait à la bailleresse d’effectuer les travaux nécessaires pour remédier aux problèmes d’humidité et d’isolation du logement ;

Qu’aux termes du courrier du 24 mai 2005, 'les fenêtres sont en mauvais état, ne ferment plus et n’assurent plus aux occupants une protection efficace contre les intempéries, l’alimentation électrique est vétuste et dangereuse (prises de courant descellées), les parois, notamment sous les fenêtres et dans la salle de bains, sont détériorées, ne permettant plus d’assurer leur entretien, et une importante humidité règne dans le logement en raison d’une aération permanente inefficace’ ;

Que M^e CHAPLAIS a constaté, pour sa part, dans le procès-verbal du 9 juillet 2005 établi en présence de M. X, que les fenêtres de l’entrée et du séjour 'ferment correctement’ mais que leurs menuiseries présentent une peinture en très mauvais état, largement tombée et écaillée, avec, dans le séjour, de petites taches d’eau marron sur la traverse d’appui ; que la peinture est très largement écaillée sur toute la moitié inférieure du mur de façade et que cet écaillage très avancé provient certainement de problèmes d’humidité ou d’infiltration provenant de la façade ; que, dans la chambre, la fenêtre sur rue, à double vitrage, 'ferme correctement mais difficilement’ tandis qu’apparaissent de nombreuses fissures dont deux importantes sur rue et une très importante, verticale, à droite de la fenêtre sur cour, où la peinture est largement écaillée et décollée, l’appui de la fenêtre présentant un petit trou de 3 cm² et de petites moisissures noires piquant le mur à l’endroit où le plâtre est tombé ; que la salle de bains présente des dégradations dont certaines semblent provenir de dégâts des eaux plus anciens que celui, récent, constaté le jour de l’acte ; que l’électricité étant coupée, l’huissier n’a pu vérifier le bon fonctionnement des appareils et équipements électriques ;

Que, lors de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 10 octobre 2000, avaient été relevées, à un moindre degré, des fissures et écaillements, principalement dans la chambre où le mur donnant sur cour présentait déjà des fissures verticales très apparentes ainsi que des traces d’humidité et de décollement, en particulier dans la salle de bains ; que, toutefois, aucune anomalie de l’installation électrique n’était signalée, la description à cet égard ne concernant que la chambre, qui comportait plusieurs prises électriques simples, en bon état ; que les ouvrants étaient déclarés en bon état de fonctionnement ;

Qu’il résulte de l’examen comparatif de ces documents que, bien que l’appartement fût en état d’être habité à la date des réclamations du locataire, notifiées par lettres du 29 janvier 2002 et du 5 août 2004, puis par mise en demeure du 30 août 2004, celles-ci étaient justifiées dès lors qu’est rapportée la preuve de problèmes structurels à l’origine des désordres invoqués, qui se sont révélés moins de seize mois après l’entrée dans les lieux au vu des courriers précités et dont les prémices existaient dès le début du contrat, engendrant pour M. X un préjudice de jouissance croissant (humidité, pertes de chaleur en hiver) auquel M^me Y aurait dû remédier ;

Qu’au vu de l’ensemble de ces éléments, la Cour est en mesure de fixer à 2 500 € la somme due par M^me Y en réparation des troubles subis par le locataire entre le 29 janvier 2002 et le 24 juin 2005, soit pendant trois ans et quatre mois ;

Attendu, par ailleurs, qu’il convient de réduire l’indemnité allouée par le premier juge à M^me Y au titre du manquement du locataire à son obligation d’entretien, le constat de sortie des lieux du 9 juillet 2005 ayant mis en évidence quelques taches et salissures sur les peintures, sols et équipements de cuisine et quelques légers désordres affectant le mobilier, mais M. X étant fondé à invoquer le doute qui existe sur une négligence de sa part consistant en l’absence de déclaration du dégât des eaux découvert lors du même constat, lequel a été réalisé, faute d’entente entre les parties sur une date de disponibilité commune, plus de quinze jours après le déménagement effectif du locataire ;

Qu’il est manifeste, compte-tenu des fissures et autres dégradations ayant des causes étrangères au locataire, que M^me Y devait, en tout état de cause, comme cela est confirmé par le devis versé aux débats, effectuer, selon l’état des pièces, des travaux de maçonnerie, plâtrerie et révision des fenêtres impliquant des travaux de finition qui ne peuvent donc être mis à la charge du locataire, pas plus que les améliorations relevant du choix de la propriétaire ou les travaux d’installation d’un tableau électrique comprenant différentes protections thermiques et différentielles et des prises de terre ;

Que, dès lors, l’allocation d’une somme de 500 €, tenant compte de l’état des appareils ménagers à l’entrée dans les lieux, réparera à suffisance les quelques désordres véniels subis par la bailleresse et imputables de façon certaine aux preneurs ; que le dépôt de garantie devra donc être restitué à M. X à hauteur de 1 981,84 € – 500 €, soit 1481,84 € ;

Que les parties n’ayant pu s’entendre pour établir un état des lieux amiable, c’est à juste titre que le premier juge a condamné le locataire à verser la somme de 425 € représentant la moitié du coût du constat d’huissier ;

Qu’après compensation entre les sommes dues de part et d’autre, M^me Y sera condamnée à payer à M. X une somme de 595,76 € (2 500 € + 1 481,84 € – 2 961,08 € – 425 €) ;

Attendu qu’enfin, c’est à tort que le premier juge a condamné M. X à payer 150 € au titre de la clause pénale puisqu’en définitive, c’est M^me Y qui est débitrice d’une somme envers son locataire ;

PAR CES MOTIFS,

Réforme en toutes ses dispositions le jugement dont appel, à l’exception de celles ayant constaté que M. X est débiteur d’une somme principale de 3 018,96 € au titre de l’indexation du loyer et de la régularisation des charges et une somme de 425 € représentant la moitié du coût du constat d’huissier,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

Dit que M^me Y est débitrice d’une somme de 2 500 € au titre du préjudice de jouissance subi par le locataire et d’une somme de 1481,84 € au titre du remboursement partiel du dépôt de garantie, compte tenu de la somme de 500 € due par le locataire au titre d’un manquement à son obligation d’entretien,

Constate qu’après compensation entre l’ensemble des sommes dues de part et d’autre, M^me Y est débitrice envers M. X et M^me X d’une somme de 595,76 € et la condamne à payer cette somme,

Condamne M^me Y à payer à M. X une indemnité de 1 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M^me Y aux dépens d’appel,

Admet en tant que de besoin les avoués en cause au bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,