Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

2^e Chambre – Section A

ARRÊT DU 25 FÉVRIER 2009

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/03683

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Décembre 2000 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/08947

APPELANTE

Madame F G Y épouse X

née le XXX à XXX

retraitée

XXX

représentée par la SCP VERDUN – SEVENO, avoués à la Cour

assistée de Maître Philippe GOLD, avocat plaidant pour la SELAFA KGA, avocats au barreau de PARIS, toque : K 110

INTIMÉE

XXX

agissant poursuites et diligences de son représentant légal

XXX

représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assistée de Maître Isaac LOUBATON, avocat au barreau de PARIS, toque : C 132

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.A.R.L. FIDUCIAIRE DE GESTION DE PATRIMOINE CENTRE EUROPÉEN DE VIAGER, FGP-CEV

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège XXX

représentée par la SCP NARRAT – PEYTAVI, avoués à la Cour

assistée de Maître Christine ELBÉ, avocat plaidant pour Maître Corinne LEBRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B 434

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 21 janvier 2009, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, présidente,

Madame Isabelle LACABARATS, conseillère

Madame Dominique REYGNER, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats et du prononcé de l’arrêt : Madame D E

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Catherine DESLAUGIERS-WLACHE, présidente, et par Madame D E, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Le 16 décembre 2005, Madame Y veuve X a donné à la SARL Fiduciaire de Gestion de Patrimoine/Centre Européen de Viagers, ci-après FGP/CEV, un mandat exclusif de vente d’un appartement situé à Paris 17 ème, XXX, moyennant le paiement d’une somme de 120 000 euros et d’une rente viagère de 870 euros par mois indexée, la rémunération du mandataire, de 20 400 euros TTC, devant s’ajouter au prix exigé par la venderesse.

Par acte sous signatures privées du 21 mars 2006, Madame X a signé un compromis de vente avec la XXX moyennant la somme de 115 000 euros payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique et d’une rente viagère mensuelle de 900 euros indexée, portée à 1 170 euros par mois dans le cas où la venderesse renoncerait définitivement au droit d’usage et d’habitation expressément réservé à son profit, la commission de la société FGP/CEV étant à la charge de Madame X.

La XXX a remis un dépôt de garantie de 18 000 euros à la SCP de notaires Z et A le 31 mars 2006.

La signature de l’acte authentique de vente devait avoir lieu au plus tard le 31 mai 2006 en l’Etude de Maître Z avec la collaboration de la SCP C et B.

Madame X ayant fait savoir par lettres de son conseil des 12 avril et 9 mai 2006 qu’elle renonçait à la vente, la XXX l’a assignée à jour fixe en réalisation forcée par acte d’huissier du 15 juin 2006.

Maîtres Z et C ont été également assignés.

La cour est saisie de l’appel du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 21 janvier 2008 qui a, en substance :

— déclaré parfaite la vente du 21 mars 2006 conclue entre Madame X et la XXX,

— ordonné à Madame X de régulariser la vente aux clauses et conditions de la promesse synallagmatique de vente du 21 mars 2006, au profit de la XXX, en l’Etude du notaire choisi par le demandeur dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— à défaut de signature de l’acte par Madame X, dit que le jugement vaudra acte authentique de vente du bien susvisé dans les termes de l’acte notarié précité,

— dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte,

— dit que l’acte et le jugement seront publiés à la Conservation des hypothèques,

— dit que la somme de 18 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation produira intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière conformément à l’article 1154 du code civil,

— condamné Madame X à payer à la XXX la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné Madame X aux dépens.

Dans ses dernières conclusions du 12 janvier 2009 Madame X, appelante, demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris,

A titre principal

— déclarer la société FGP/CEV irrecevable en son intervention volontaire,

— dire et juger que faute de comporter le formulaire de rétractation détachable prescrit par l’article L 121-24 du code de la consommation, le compromis de vente daté du 21 mars 2006 est nul et de nul effet,

A titre subsidiaire

— dire et juger qu’elle a commis une erreur sur la substance même du document dénommé compromis de vente signé le 21 mars 2006 avec la SCI MAYOTTE 012,

— dire et juger que cette erreur est telle qu’il y a erreur obstacle de sa part,

— constater que par son comportement, la société FGP/CEV, son mandataire, est devenu aussi le mandataire de la SCI MAYOTTE 012,

— dire et juger que l’erreur commise a aussi pour origine l’infidélité et les manoeuvres et pressions de son mandataire,

— déclarer nul et de nul effet le compromis de vente daté du 21 mars 2006 et en tant que de besoin, prononcer sa nullité,

A titre infiniment subsidiaire

— dire et juger qu’en raison du faible montant de la rente stipulée dans le compromis de vente par rapport à la valeur estimée de son appartement et de son espérance de vie l’aléa, condition de validité de la vente en viager, n’existe pas,

— dire et juger que faute de cet aléa, le compromis de vente du 21 mars 2006 est nul et en tant que de besoin, prononcer sa nullité,

Dans tous les cas

— débouter la XXX de toutes ses demandes,

— condamner, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la XXX à lui payer la somme de 5 000 euros et la société FGP/CEV celle de 1 500 euros,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Elle soutient d’abord que la société FGP/CEV ne démontre pas son intérêt à intervenir à la procédure.

Sur le fond, elle développe que :

— la signature d’une promesse de vente ou d’une vente immobilière à domicile constituant une opération de démarchage et se trouvant soumise aux dispositions des articles L.121-21 et suivants du code de la consommation, le compromis de vente du 21 mars 2006 devait comporter un formulaire de rétractation permettant au vendeur d’exercer la faculté de renonciation, ce qui n’a pas été le cas,

— que l’opération était exceptionnellement et anormalement bonne pour l’acquéreur mais totalement ruineuse pour elle,

— que son âge avancé – 86 ans à l’époque des faits -, sa maîtrise insuffisante du français, son incompétence en matière juridique, le fait que l’acte qui lui a été présenté ne correspondait en rien à ce qui avait été prévu par le mandat du 16 décembre 2005 et que son notaire n’avait pas les moyens de vérifier si la vente en viager prévue était équilibrée tout comme les conditions de la signature du compromis démontrent qu’elle a été victime de pressions et manoeuvres d’un mandataire infidèle et en tout cas qu’elle n’a pas compris quelle était la substance du document qu’elle signait et ses conséquences,

— que le montant insuffisant de la rente par rapport à la durée prévisible de son versement et la disparition d’aléa qui en résulte privent la convention de la condition essentielle de sa validité.

Aux termes de ses uniques conclusions du 22 décembre 2008, la XXX prie la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles l’ayant déboutée de ses demandes de dommages et intérêts, de paiement de la clause pénale et de celles relatives au point de départ des intérêts et à l’astreinte,

— dire que du fait de l’accord des parties sur la chose et sur le prix, la vente est devenue parfaite,

En conséquence

— dire et juger que Madame X devra, par l’intermédiaire de la SCP C et B, transmettre à Maître Z le dossier d’usage comportant l’intégralité des pièces permettant la régularisation de l’acte authentique, sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner Madame X à procéder à la régularisation de l’acte authentique de vente dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir devant Maître Z, avec la collaboration de la SCP C et B, aux clauses et conditions du compromis du 21 mars 2006,

— dire et juger que faute par Madame X de ce faire dans ledit délai, l’arrêt à intervenir vaudra vente à son profit aux clauses et conditions du compromis du 21 mars 2006 et sera publié au Bureau de la Conservation des hypothèques compétent,

— lui donner acte de ce qu’elle offre de nouveau de régler le prix de vente proposé soit 115 000 euros outre la rente mensuelle de 900 euros, honoraires de négociation en sus, à la charge de la venderesse,

— dire que la rente ne sera due qu’à compter de la signature de l’acte authentique ou de la publication de l’arrêt à intervenir,

— constater qu’en exécution du compromis, elle a versé le 31 mars 2006 la somme de 18 000 euros,

— condamner en conséquence Madame X à lui payer les intérêts au taux légal calculés sur cette somme à compter du 31 mars 2006 jusqu’à la date du transfert de propriété,

— ordonner toutes les mesures de publicité légales requises,

— condamner Madame X au paiement de la somme de 18 000 euros en application de la clause pénale,

— la condamner au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— dire et juger que l’arrêt à intervenir sera opposable à Maître Z, à Maître C et à la SCP C et B, notaires,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— débouter Madame X de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Soulignant qu’étant tiers au contrat de mandat liant Madame X à la société FGP/CEV, elle ne peut subir les conséquences des relations existant entre celles-ci, elle expose que Madame X ne rapporte pas la preuve qu’elle aurait signé sous l’emprise d’un quelconque trouble mental, peu important son âge, qu’elle ne prouve pas davantage l’existence d’une erreur, de manoeuvres destinées à la tromper ni de l’influence déterminante de cette prétendue erreur sur son consentement, qu’elle comprend parfaitement le français et en tout état de cause était assistée de son notaire habituel, Maître C, et que le calcul auquel elle se livre est totalement erroné et l’aléa bien réel, de sorte que le contrat est parfaitement valable.

Elle fait valoir que du fait de l’accord des parties sur la chose et sur le prix, la vente est devenue parfaite et doit produire ses conséquences.

Par dernières conclusions du 31 décembre 2008 la société FGP/CEV demande à la cour de la recevoir en son intervention volontaire, de confirmer le jugement entrepris et de condamner l’appelante aux entiers dépens.

Elle déclare avoir souhaité intervenir volontairement devant la cour afin de rétablir la réalité des faits et justifier son travail, ses qualités et son intégrité professionnelles ayant été mises à mal dans le cadre de la procédure sans qu’elle ait pu présenter ses observations.

Elle affirme qu’il n’y a pas eu abus d’une situation de faiblesse de Madame X ni erreur sur la perfection de la vente et s’agissant de l’économie du contrat, prétend que les calculs de Madame X sont volontairement erronés, que celle-ci n’a pas été trahie et que l’aléa existe bien.

SUR CE, LA COUR,

Sur l’intervention volontaire de la société FGP/CEV

Considérant que la société FGP/CEV, dont le comportement prétendument fautif est mis en cause depuis l’origine de la procédure par Madame X, et qui n’était ni partie, ni représentée en première instance, a intérêt à intervenir en cause d’appel pour se défendre des griefs qui lui sont faits et appuyer ainsi les prétentions de la SCI MAYOTTE 012, dont dépend le paiement de sa commission ;

Sur la validité du compromis de vente du 21 mars 2006

Considérant, d’abord, que les articles L.121-21 et suivants du code de la consommation invoqués par l’appelante sont inapplicables en la cause ; qu’en effet, si Madame X a signé à son domicile le compromis de vente du 21 mars 2006, il est constant que sa signature a été recueillie par son propre mandataire, la société FGP/CEV et non par l’acquéreur, la SCI MAYOTTE 012, qui ne s’est livrée à aucune opération de démarchage au domicile de la venderesse ;

Considérant, ensuite, que selon l’article 1110 du code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur les qualités substantielles de la chose qui en est l’objet, en considération desquelles les parties ont contracté ;

Que Madame X, certes âgée de 86 ans à la date des faits, ne justifie toutefois d’aucune altération de ses facultés intellectuelles et mentales ; qu’ancienne fonctionnaire internationale, vivant en France depuis une trentaine d’années au moins, ayant fait personnellement l’acquisition de l’appartement en litige le 6 mars 1979, elle ne saurait sérieusement prétendre qu’elle ne maîtrisait pas suffisamment la langue française pour comprendre la portée de ses engagements, ce qu’au demeurant elle n’établit pas ;

Qu’il ressort bien au contraire de ses propres écritures et des pièces produites que Madame X envisageait de vendre son appartement en viager bien avant de contacter la société FGP/CEV et en avait parlé à son notaire, Maître C, qui l’a dirigée vers cette société, spécialisée en la matière ;

Que par lettre de trois pages du 7 décembre 2005 antérieure à la signature du mandat, la société FGP/CEV a indiqué à Madame X les sommes qu’elle pourrait recevoir en cédant son appartement occupé sa vie durant, soit sur la base d’une valeur libre de 340 000 euros donnée par l’intéressée elle-même un bouquet de 120 000 euros et une rente viagère indexée de 870 euros par mois portée à 1 460 euros en cas de départ anticipé, lui a précisé les modalités d’une éventuelle collaboration et lui a fourni quelques conseils sur l’opération envisagée, lui proposant si elle le souhaitait des explications plus complètes ;

Que le mandat exclusif de vente signé par Madame X le 16 décembre 2005, neuf jours plus tard, est parfaitement clair sur les obligations respectives des parties ; qu’il prévoyait notamment que la promesse de vente serait établie par la société FGP/CEV en concours avec le notaire du mandant ce qui a bien été le cas, le projet de compromis, dont les conséquences et les effets sont identiques à ceux d’une promesse synallagmatique de vente, ayant été adressé le 9 mars 2006 au notaire de Madame X aux fins d’éventuelles observations ;

Que Madame X a expressément accepté par mention manuscrite et signature portées sur la lettre de la société FGP/CEV datée du 20 mars 2006 les deux modifications demandées par la SCI MAYOTTE 012 tenant à la limitation à six mois au lieu d’un an de la durée d’inoccupation mettant fin au droit d’usage et d’habitation du crédit-rentier et à la réduction du complément de rente en cas de libération anticipée des lieux à 270 euros mensuels au lieu de 590 euros prévus initialement, demande justifiée notamment par l’importance des travaux de mise en conformité que le débit-rentier devrait effectuer dans l’appartement après sa libération ;

Que le prix convenu audit compromis, soit un bouquet de 115 000 euros et une rente viagère mensuelle de 900 euros indexée portée à 1 170 euros en cas de libération anticipée des lieux, est très proche de celui souhaité par Madame X dans le mandat, même en déduisant les honoraires du mandataire de 20 400 euros à la charge de la mandante, et s’inscrit dans la marge normale de négociation entre vendeur et acquéreur, étant observé que la superficie de l’appartement n’est pas 76 m² comme il l’avait été indiqué au départ mais de 70,85 m² seulement en métrage 'loi Carrez’ ;

Que Madame X a donc été parfaitement informée en temps utile et conformément aux stipulations du mandat de la teneur du compromis de vente signé et ne rapporte aucune preuve de pressions, manoeuvres ou comportement déloyal de son mandataire de nature à l’induire en erreur sur la substance même de ce document et à vicier son consentement ;

Considérant, enfin, qu’aux termes du compromis litigieux Madame X, âgée à la date de sa signature de 86 ans et dont l’espérance de vie était de 8 ans selon les tables de mortalité retenues par l’arrêté du 20 décembre 2005, a expressément réservé à son profit un droit d’usage et d’habitation sur la totalité de l’appartement vendu sa vie durant, l’acquéreur, totalement privé de la jouissance du bien tant que durera le droit viager, devant néanmoins verser à la venderesse un capital de 115 000 euros payable comptant et les arrérages de la rente viagère de 900 euros par mois indexés sans pouvoir tirer aucun revenu de l’appartement, ou de 1 170 euros par mois indexés au cas où Madame X renoncerait définitivement à son droit d’usage et d’habitation ;

Que les calculs de Madame X, qui consistent en substance à convertir en capital le montant de la rente prévue multiplié par le nombre de mois correspondant à son espérance de vie pour, en y ajoutant le bouquet, comparer la somme ainsi obtenue à la valeur de l’appartement à la date du compromis, ne peut être retenu en matière de contrat aléatoire, les résultats statistiques, certains quand il s’agit de la détermination de la durée moyenne de la vie d’un grand nombre d’individus, ne faisant pas disparaître le caractère aléatoire d’un contrat isolé, aux termes duquel l’importances des prestations stipulées dépend de la longueur, toujours incertaine, de la survie d’un seul individu désigné, de sorte que l’ensemble des éléments et circonstances propres à chaque espèce doit être pris en considération ;

Qu’en la cause Madame X occulte notamment dans ses calculs le fait essentiel que le bien n’est pas vendu libre mais grevé d’un droit d’usage et d’habitation à son profit sa vie durant, ce qui réduit notablement sa valeur, et que l’acquéreur assumera les charges liées à la propriété ; qu’elle ne démontre pas que les arrérages stipulés sont d’un montant inférieur aux revenus théoriques de l’immeuble ;

Qu’il est ainsi établi que la contrepartie de l’engagement de Madame X est effective et sérieuse et l’aléa bien réel ;

Considérant qu’il s’ensuit que le compromis de vente du 21 mars 2006 est valable ; que cet acte contenant le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite en application de l’article 1589 du code civil et doit porter ses effets ; que c’est dés lors à juste titre que le jugement entrepris a ordonné la vente forcée du bien comme sollicité par la SCI MAYOTTE 012 ;

Sur les autres demandes de la SCI MAYOTTE 012

Considérant qu’il n’est pas nécessaire d’ordonner une astreinte pour assurer la bonne exécution du présent arrêt, dés lors qu’il est prévu que cette décision vaudra vente en cas de refus de Madame X de signer l’acte authentique de vente ;

Qu’il n’est pas non plus nécessaire de donner acte à la SCI MAYOTTE 012 de ce qu’elle offre de régler le prix de vente de 115 000 euros et, à compter de la signature de l’acte authentique ou de la publication de l’arrêt, la rente mensuelle de 900 euros, s’agissant de l’exécution pure et simple des obligations mises à sa charge par le compromis de vente ;

Considérant que ledit compromis stipulant que la somme de 18 000 euros versée par l’acquéreur à titre de dépôt de garantie, qui doit s’imputer sur la partie du prix payé comptant lors de la passation de l’acte authentique, ne sera pas productive d’intérêts et restera au compte du tiers convenu jusqu’à la réïtération de l’acte authentique de vente, la SCI MAYOTTE 012 n’est pas fondée à demander les intérêts de cette somme depuis la date de son versement le 31 mars 2006 ; qu’il y a lieu à réformation sur ce point ;

Considérant que la SCI MAYOTTE 012 est en revanche en droit de se prévaloir du bénéfice de la clause pénale prévue au compromis au cas où, toutes les conditions étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations légales indépendamment de tous dommages et intérêts, le contrat précisant que cette clause ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ; que son montant est cependant manifestement excessif dans la mesure où la vente forcée est ordonnée au profit de la SCI MAYOTTE 012 et que cette dernière a conservé depuis le 31 mai 2006 le montant du 'bouquet’ de 115 000 euros et n’a pas eu à s’acquitter de la rente viagère mensuelle de 900 euros, sommes qu’elle a pu faire fructifier ; qu’au regard de ces éléments la cour estime devoir réduire à 9 000 euros le montant de la clause pénale que Madame X devra verser à la SCI MAYOTTE 012, avec capitalisation des intérêts ; que le jugement déféré sera réformé de ce chef ;

Considérant que la SCI MAYOTTE 012 ne justifiant d’aucun préjudice complémentaire, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

Considérant enfin que le présent arrêt ne peut être déclaré opposable aux notaires, qui n’ont pas la qualité d’intimés et n’ont pas été appelés devant la cour ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Considérant que la solution du litige conduit à faire droit à la demande de la SCI MAYOTTE 012 au titre de ses frais irrépétibles d’appel dans la limite de 3 000 euros et à condamner Madame X aux dépens d’appel, ceux de première instance étant répartis conformément à la décision entreprise.

PAR CES MOTIFS

Dit l’intervention de la société Fiduciaire de Gestion de Patrimoine / Centre Européen de Viagers recevable,

Confirme le jugement entrepris sauf sur les intérêts du dépôt de garantie et la clause pénale,

Réformant de ces chefs et statuant à nouveau,

Déboute la SCI MAYOTTE 012 de sa demande en paiement par Madame X d’intérêts au taux légal sur le dépôt de garantie de 18 000 euros versé le 31 mars 2006,

Condamne Madame X à payer à la SCI MAYOTTE 012 la somme de 9 000 euros en application de la clause pénale,

Dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes des intérêts,

Actualisant le jugement,

Dit qu’à défaut de signature par Madame F G Y veuve X de l’acte authentique de vente dans les deux mois de la signification du présent arrêt, cet arrêt vaudra vente dans les termes de l’acte notarié dressé par le notaire de la SCI MAYOTTE 012 aux clauses et conditions de la promesse synallagmatique de vente du 21 mars 2006,

Dit que l’acte et l’arrêt seront publiés au bureau de la Conservation des hypothèques compétent,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne Madame X à payer à la SCI MAYOTTE 012 une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel que la S.C.P. HARDOUIN et la S.C.P. NARRAT PEYTAVI, avoués, pourront recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Greffière, La Présidente,