Cour d'appel de Paris, 16 décembre 2009, n° 07/18862

TGI Paris 18 septembre 2007

CA Paris
Infirmation partielle 16 décembre 2009

Arguments

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Accepté
Responsabilité de la SCI pour les infiltrations
La cour a confirmé que les dégradations étaient dues à la défaillance des installations sanitaires de la SCI, rendant celle-ci responsable des travaux de réparation.
Accepté
Obligation de garantie de la locataire
La cour a jugé que Madame B, en tant que locataire, avait une obligation de garantir la SCI pour les sommes dues au syndicat en raison de son manquement à ses obligations d'entretien.
Rejeté
Préjudice subi par le syndicat
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas justifié d'un préjudice suffisant pour entraîner une condamnation à des dommages et intérêts.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, 16 déc. 2009, n° 07/18862
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	07/18862
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 18 septembre 2007, N° 03/13281

Sur les parties

Avocat(s) :	Martine BLONDEL
Cabinet(s) :	SCP NARRAT ET PEYTAVI
Parties :	SCI ALBOR, Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 16 DECEMBRE 2009

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/18862.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Septembre 2007 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 8^e Chambre 1^re Section – RG n° 03/13281.

APPELANTE :

Madame E B épouse X

XXX

représentée par la SCP MIRA – BETTAN, avoués à la Cour,

assistée de Maître Yaël AMAR-BITTON de la SELARL YAEL AMAR BITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : B.749.

INTIMÉ :

Syndicat des copropriétaires 4 XXX

représenté par son syndic, la SA Cabinet Y et F D, ayant son siège XXX

représenté par la SCP NARRAT – PEYTAVI, avoués à la Cour,

assisté de Maître Martine BLONDEL BREU, avocat au barreau de PARIS, toque D 873.

INTIMÉE :

XXX

prise en la personne de sa gérante,

ayant son siège Le XXX

représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour,

assistée de Maître Marc LAVIT, avocat au barreau de PARIS, toque : E 771.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 septembre 2009, en audience publique, devant Madame RAVANEL, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUSSARD, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame Z, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur A.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur A, greffier présent lors du prononcé.

La XXX est propriétaire d’un local de six pièces principales, à l’entresol de l’immeuble situé XXX à Paris 9^e, qu’elle a loué à Madame B pour y implanter un laboratoire d’analyses médiales, par bail professionnel du 10 mars 1994 rétroagissant à compter du 1^er avril 1992.

Des infiltrations sont apparues en plafond du local commercial GALULA situé au rez-de-chaussée.

Relevant que ces désordres ont été causés par des infiltrations en provenance des installations sanitaires du premier étage, suite à un défaut de leur entretien, le Tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 18 septembre 2007, a :

— déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par Madame B,

— condamné la XXX à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

* 3.550,85 €,

* 12.350 € outre la TVA au taux en vigueur lors des travaux, majorée de l’évolution de l’indice BT 01 du 12 janvier 2007 au jour du jugement,

* 1.235 € indexés sur l’évolution de l’indice BT 01 du 12 janvier 2007 au jour du jugement,

* 2 % de la somme de 13.585 € ainsi indexée,

* 1.810 €,

* 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— condamné Madame B à relever et garantir la XXX des deux tiers de ces sommes,

— ordonné l’exécution provisoire à l’exception de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— condamné la XXX aux dépens de l’instance diligentée par le syndicat des copropriétaires et Madame B aux dépens de l’instance formée par la XXX,

— dit que Madame B devra relever et garantir cette société des dépens de l’instance principale dans la limite des deux tiers.

La Cour est saisie de l’appel contre cette décision.

Vu la déclaration d’appel du 9 novembre 2007,

Vu les conclusions :

— du syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 9^e du 25 juin 2008,

— de la XXX du 26 juin 2008,

— de Madame B du 2 avril 2009.

SUR CE, LA COUR :

Les dégradations affectant le plafond du local commercial du rez-de-chaussée ont conduit la copropriété à faire exécuter des sondages par son architecte.

Monsieur C, architecte, a informé le Cabinet D, syndic, de ses conclusions par courrier du 20 juillet 1999.

Il déclarait avoir constaté que la structure en bois du plancher était très endommagée, et nécessitait des travaux de confortement à entreprendre d’urgence, dégradations 'dues à des infiltrations anciennes et répétitives en provenance des installations sanitaires du 1^er étage apparemment hors service mais, dans un état de grande vétusté'.

De façon concomitante, par courrier du 12 juillet 1999, Madame B écrivait au Cabinet MAJOREL, gestionnaire de la SCI, pour l’informer du mauvais état du sol des toilettes.

Elle indiquait avoir déjà dû faire recimenter le sol de ces toilettes, quelques années auparavant, et précisait 'il est de nouveau très attaqué et menace de s’effondrer, ainsi que je vous l’avais déjà signalé le 27 avril 1999".

Elle mettait le gestionnaire en demeure de faire intervenir une entreprise, l’état du plafond du voisin du dessous étant très alarmant.

La SCI entend voir affirmer la responsabilité totale de Madame B tant en application de son bail qu’en suite de l’arrêt définitif rendu le 2 octobre 2003 par la Cour d’appel de Paris qui a relevé que l’entretien du WC incombait au locataire, en application des dispositions de l’article 2 du bail, que Madame B, gardienne de l’immeuble était seule en mesure de constater le sinistre et qu’elle n’avait signalé le désordre que très tardivement.

Il sera observé que l’arrêt invoqué a été rendu dans le cadre de la procédure en résiliation de bail introduite par la XXX à l’encontre de Madame B, litige totalement différent de celui concerné par la présente procédure, introduite à l’initiative du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la XXX en paiement de travaux sur parties communes, le seul fait que la SCI ait appelé en garantie sa locataire n’étant pas de nature à conférer à l’arrêt du 2 octobre 2003 autorité de chose jugée dans la présente affaire, étant au surplus observé qu’une telle autorité, en tout état de cause ne saurait s’attacher aux simples motifs de la décision.

Aux termes de son bail, Madame B était tenue de :

'Prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent sans pouvoir exiger, ni en ce moment, ni en cours de bail aucune réparation quelle qu’elle soit – à l’exception des réparations visées à l’article 606 qui restent à la charge du bailleur – entretenir les lieux loués pendant le cours du bail, en bon état de réparation de toutes espèces, les rendre à la fin du bail en parfait état desdites réparations sous réserve de l’exception rappelée ci-dessus'.

Les premiers juges ont justement constaté que la nécessité de faire procéder aux grosses réparations (incombant à la propriétaire) découlait de la défaillance des installations sanitaires de Madame B.

Il sera ajouté que Madame B n’établit pas avoir prévenu sa bailleresse de l’existence des premières infiltrations ni des travaux faits par elle sur le sol à une date indéterminée, mais qui n’ont pas empêché la survenance des désordres sur les parties communes de l’immeuble.

Le jugement sera, en conséquence, confirmé sur les responsabilité et pourcentage de recours en garantie.

La XXX conclut à ce que soit fixé à 6.173,86 € le montant de la somme qu’elle doit verser au syndicat des copropriétaires.

La SCI, en sa qualité de propriétaire des locaux à la source des infiltrations ayant endommagé la poutraison commune est tenue, à l’égard du syndicat, du paiement de l’entier montant des condamnations.

Par courrier du 2à octobre 2004, le gestionnaire de la SCI proposait la prise en charge par celle-ci des travaux de renforcement du plancher haut de la boutique sous le WC du premier étage pour 6.173,86 €, selon devis AUBERTIN.

Il n’y a pas eu d’accord sur cette proposition dont il n’est pas établi qu’elle eut à l’époque été suffisante.

Elle ne comprenait en tout état de cause pas la rémunération de l’architecte et du syndic.

L’évaluation faite par l’architecte à 12.350 € HT du montant des travaux valeur 12 janvier 2007 n’st pas utilement contestée, ni celle des honoraires d’architecte (10 %) et de syndic (2 %).

Le jugement sera confirmé sur le montant des condamnations, hormis celle de 3.550,85 € non justifiée.

Le syndicat qui d’ailleurs n’établit pas de la réalisation des travaux, ne justifie pas d’un préjudice de nature à entraîner la condamnation de Madame B à lui payer 2.000 € de dommages et intérêts.

Il sera débouté de ce chef de demande.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné la XXX à payer la somme de 3.550,85 € au syndicat des copropriétaires du XXX.

Ajoutant au jugement :

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel.

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens d’appel.

Le greffier, Le Président,