Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2009

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/08519.

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2008 – Tribunal de Grande Instance de PARIS 7^e Chambre 2^e Section – RG n° 06/03053.

APPELANTE :

SARL B C

prise en la personne de son gérant,

ayant son siège XXX

représentée par Maître Luc COUTURIER, avoué à la Cour,

assistée de Maître Gilles BENCHETRIT, avocat au barreau de PARIS, toque : B 092.

INTIMÉE :

SA GRAND C PELLEPORT

prise en la personne de ses représentants légaux,

ayant son siège social XXX

représentée par la SCP GUIZARD, avoués à la Cour,

assistée de Maître Janie LEVY AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS, toque : C 721.

INTIMÉ :

Syndicat des XXX

représenté par son syndic, le Cabinet X, ayant son siège social XXX, lui-même pris en la personne de ses représentants légaux,

représenté par Maître Frédéric BURET, avoué à la Cour,

assisté de Maître Françoise BAUCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : C 975.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 – 1^er alinéa du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mai 2009, en audience publique, devant Madame RAVANEL, conseiller chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur DUSSARD, président,

Madame RAVANEL, conseiller,

Madame Y, conseiller.

Greffier lors des débats : Monsieur Z.

ARRET :

Contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur DUSSARD, président, et par Monsieur Z, greffier présent lors du prononcé.

Par acte notarié du 15 décembre 1966, le SNC 'Deux Mercier et Compagnie’ qui avait acquis une propriété bâtie au XXX à Paris 20^e, louée à la Société B C qui y exerçait son activité, résiliait le bail lui ayant été consenti et s’engageait, en contrepartie, à lui transférer la propriété des lots du rez-de-chaussée de l’immeuble à construire lui permettant d’exercer une activité de station service, ainsi que celle d’un appartement de trois pièces, au cinquième étage de l’immeuble.

La SNC a fait édifier un immeuble collectif de huit étages sur rue surmontant un rez-de-chaussée à usage de C, se prolongeant par, à la suite, une toiture terrasse gravillonnée, une toiture aménagée en terrasse jardin avec accès par un lanterneau, et une couverture industrielle avec verrière en verre armé, rampants en plaque de fibres-ciment et chéneaux de rives en zinc.

La SA Grand C Pelleport, se plaignant de nombreuses infiltrations, a fait assigner sa bailleresse, la Société B C et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en référé expertise et, par ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris du 12 septembre 2000, Monsieur A a été désigné comme expert.

Il a déposé son rapport le 23 décembre 2003.

La Société Grand C Pelleport a, devant le Tribunal, demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires et, à défaut, de la Société B C, à faire effectuer les travaux préconisés par l’expert.

Le syndicat des copropriétaires a, in limine litis, conclu à la nullité du rapport d’expertise pour, selon les termes de ses écritures repris par le Tribunal, être 'non contradictoire, incomplet, inachevé et partial'.

Le Tribunal de grande instance de Paris, par jugement du 20 mars 2008, a :

— rejeté la demande d’annulation des opérations d’expertise de Monsieur A,

— condamné la SARL B C à réaliser dans le délai de six mois le remplacement de la couverture entière de l’atelier, incluant la mise en conformité des chéneaux et de leurs évacuations,

— condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser dans le même délai le remplacement du lanterneau défaillant, permettant l’accès aux toitures terrasses,

— rappelé à la SA Grand C Pelleport que l’entretien courant de la toiture de son atelier, et notamment le nettoyage régulier des chéneaux, lui incombait aux termes de son bail,

— condamné in solidum la SARL B C et le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à la Société Grand C Pelleport :

* 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

* 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, les autres parties étant déboutées de leurs demandes formées à ce titre,

— dit que ces sommes seront réparties entre les intéressés par moitié,

— ordonné l’exécution provisoire.

La Cour est saisie de l’appel contre cette décision.

Vu la déclaration d’appel du 28 avril 2008,

Vu les conclusions :

— du syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 20^e du 28 avril 2009,

— de la Société Grand C Pelleport du 29 avril 2009,

— de la SARL B C du 5 mai 2009.

SUR CE, LA COUR :

Le syndicat des copropriétaires renouvelle devant la Cour la demande, déjà faite devant les premiers juges, d’annulation du rapport d’expertise.

Il affirme que la réunion du 4 septembre 2001 s’est tenue sans qu’il ait été convoqué.

L’expert s’est déplacé sur la demande de la Société Grand C Pelleport, pour constater les infiltrations consécutives à un violent orage. Un autre s’est produit au cours du rendez-vous.

Il a établi une note aux parties (annexe 31 du rapport) le 2 novembre 2001 les convoquant pour le 22 novembre 2001, faisant état des constatations faites et des mesures conservatoires demandées.

Il sera rappelé que le rapport d’expertise ayant été déposé le 23 décembre 2003, le syndicat des copropriétaires a eu le temps de réfléchir longuement aux constatations de l’expert et aux mesures conservatoires que l’on imagine mal discutables car l’expert préconisait l’élagage des végétaux retombant au dessus de la couverture de l’atelier, le nettoyage des plaques ondulées de fibres-ciment, l’enlèvement des mousses et le nettoyage des chéneaux zinc. . .

Le syndicat ne justifie d’aucun grief.

Il fait grief à l’expert d’avoir refusé de réunir les parties en période automnale de chute de feuilles, après la réunion non contradictoire précitée, le seul rendez-vous tenu par la suite ayant eu lieu le 17 janvier 2002, en période hivernale.

L’expert a constaté ce jour 'la présence dans les chéneaux, de quelques feuilles de 'l’arbre’ appartenant à l’immeuble 8 rue Orfila et dont les branches s’étendaient par dessus le mur séparant les deux copropriétés', ajoutant :

'Toutefois, j’ai constaté que ces feuilles récemment tombées n’avaient généré, depuis leur chute, ni infiltration d’eau récente ni un quelconque magma compact susceptible de bloquer l’écoulement de l’eau, tel que je l’avais constaté le 4 septembre 2001, en raison de l’accumulation des mousses en décomposition autour des entrées d’eaux pluviales des chéneaux'.

L’expert avait, le 4 septembre 2001, pris une photographie de la toiture-terrasse jardin, indiquant qu’elle était 'envahie par des végétaux de toutes sortes, manifestement non entretenue, contribuant à la prolifération des mousses sur la couverture voisine en plaques de fibres-ciment.

Lors du rendez-vous du 11 janvier 2002, l’expert a constaté 'la disparition de la quasi totalité de la végétation, totalement rasée et arrachée, à la demande et pour le compte du syndicat des copropriétaires du XXX, hormis quelques rares arbustes taillés de près'.

Ces constatations de pur fait ne portent pas grief au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat en des termes dont le manque de mesure est heureusement rare dans des conclusions, qualifie de 'partial’ le rapport alors qu’il ressort des observations précitées et des photos prises par l’expert que les conclusions auxquelles il aboutit, quant aux causes des désordres, reposent sur des éléments objectifs qui ont pu être, ceci pendant une longue période de temps, contradictoirement discutés.

Le syndicat des copropriétaires affirme que s’il a sollicité à de nombreuses reprises qu’un rendez-vous soit organisé en automne, c’était, pour tenir compte de l’existence d’un arbre mal entretenu depuis l’arrivée d’un nouveau propriétaire en 1999.

Il stigmatise le refus de l’expert de procéder à la moindre constatation alors que depuis le prononcé de l’ordonnance commune, il avait reçu successivement deux provisions du syndicat d’un montant total de 3.000 € et que, si la Société Grand C Pelleport a refusé de consigner la somme supplémentaire lui incombant, le non respect de consignation étant sanctionné par la caducité de la désignation de l’expert, le Tribunal n’en a pas tiré les conséquences qui s’imposaient dans l’appréciation de la cause des désordres et des responsabilités, et qu’en refusant de fixer un rendez-vous, l’expert a cédé aux pressions de la Société Grand C Pelleport, partialité démontrée encore, selon le syndicat, par le refus de l’expert d’annexer à son rapport les nombreuses photographies produites par le syndicat.

Il sera observé en un premier temps que l’expert relève que les infiltrations d’eau perduraient depuis 1998 au moins, soit antérieurement au défaut d’entretien allégué de l’arbre de la propriété voisine.

De plus dans un courrier au syndic du 18 mars 1999, le C du rez-de-chaussée se plaignait de constantes infiltrations. Il recommençait en juin suivant se plaignant de l’absence de nettoyage du chéneau de tous les détritus venant de la terrasse plantée, se disant contraint de nettoyer lui-même le chéneau et demandant à la copropriété d’assurer ce nettoyage. Il ne faisait nulle allusion à l’arbre de la copropriété voisine.

Il peut être observé en second lieu, au vu des photographies produites par le syndicat des copropriétaires, que la masse de feuilles annoncée dans ses écritures est en fait constituée d’une quantité modérée de feuilles susceptible d’être balayée au premier coup de vent, situation habituelle sur toutes les toitures parisiennes se situant à proximité d’un arbre.

Le Tribunal, par ailleurs, a parfaitement et de façon très motivée, répondu sur l’argumentation tiré d’une prétendue caducité, comme d’ailleurs sur tous les autres points soulevés en vue de voir prononcer la nullité du rapport.

Le syndicat des copropriétaires, enfin, fait grief à l’expert d’avoir excédé sa mission, en qualifiant de parties communes certains éléments de l’immeuble, qualification relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Là également, les premiers juges ont justement répondu que l’expert ne faisait que donner un avis.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des opérations d’expertise de Monsieur A.

Il ressort des investigations de l’expert que les infiltrations qu’a eu à subir la SA Grand C Pelleport sont dues à quatre causes :

— infiltrations d’eau sous les chéneaux, en partie arrière de l’atelier, en cas de précipitations importantes, compte tenu de l’insuffisance d’évacuation des eaux pluviales, de l’absence de trop plein et de l’obstruction régulière des trois entrées d’eaux par des amas de mousses en décomposition proliférant sur les plaques de fibres-ciment et venant s’agglutiner autour des crapaudines lorsqu’elles se décrochent sous l’action de la pluie, ceci, du fait du défaut d’entretien manifeste des plaques ondulées de fibres-ciment.

— infiltrations d’eau sous les rampants de couverture, du fait de défauts d’étanchéité ponctuels de la couverture en raison de sa vétusté,

— infiltrations d’eau sous la toiture-terrasse gravillonnée, du fait des détériorations affectant le lanterneau,

— venues d’eau sous le bâtiment d’habitation, dues à des défauts sur les canalisations -anciennes – d’évacuation des eaux usées des appartements.

Cette source de désordres a été éradiquée avant le début des opérations d’expertise. Seules en restent les traces.

L’expert dit, qu’en fait, les infiltrations ont toutes 'une raison commune : l’ancienneté voire la vétusté des ouvrages litigieux (chéneaux, rampant de couverture en fibres-ciment, toitures-terrasses, canalisations de recueil des eaux pluviales et des eaux usées) construits en 1967/1968 et le défaut manifeste d’entretien de ces ouvrages, persistant depuis plusieurs années.

Il ressort du document qualifié d’état descriptif de division de l’immeuble et règlement de copropriété que : 'en façade arrière du bâtiment se trouve à chaque demi palier, un local, et d’autre part, que la partie arrière du local du rez-de-chaussée, hors alignement du bâtiment est couverte par une terrasse plantée et aménagée, à la suite de laquelle se trouve une charpente métallique'.

Il est mentionné à la rubrique relative aux parties communes du même état de division que font partie de ces parties communes :

'- la terrasse plantée au-dessus de la dalle du rez-de-chaussée, ainsi que la charpente métallique au fond du terrain, hors alignement du bâtiment.

. . .

— la charpente, la couverture du bâtiment,

. . .

— enfin, d’une façon générale, tous les éléments immobiliers qui ne sont pas affectés à l’usage exclusif de l’un des copropriétaires et qui sont communs, selon les lois et usages, étant précisé au surplus, que les énumérations ci-dessus faites ne sont pas limitatives'.

Sont mentionnées comme parties privées 'celles dont chacun des propriétaires a l’usage exclusif'.

Il est indiqué à la rubrique traitant de l''Enumération des parties privées quant aux locaux commerciaux’ :

'Ces parties comprendront notamment, et en considération de l’affection de ces locaux à usage de C et station service :

— l’aire couverte du rez-de-chaussée, sous le bâtiment et hors de l’alignement de ce dernier,

— les canalisations de liaison entre les cuves de stockage de carburant et les pompes de distribution,

— les dispositifs de vidange et d’épuration situés au sous-sol et au rez-de-chaussée'.

Le lot 19 est décrit comme un local pour stockage de carburant et le lot 20 comme 'un local à usage commercial comprenant une aire couverte, s’étendant de la façade du bâtiment jusqu’au fond de la propriété, tant sous le bâtiment que hors alignement en arrière de celui-ci, avec bureau et hall d’exposition'.

L’article 46 du règlement est relatif aux 'charges de conservation, entretien et administration des parties communes générales'.

Il y intègre :

' les frais d’entretien et de réparation de la terrasse plantée et de la charpente métallique couvrant le rez-de-chaussée'.

Il est prévu que ces charges seront réparties entre tous les copropriétaires au prorata de leurs droits dans la propriété du sol.

Une rubrique est consacrée aux 'charges de conservation et entretien concernant le local à usage de C commercial et station-service et les locaux annexés', qui ne vise que :

'- les frais d’entretien et de réparation des canalisations de liaison entre les cuves de stockage de carburants, et les pompes de distribution en rez-de-chaussée pour la partie desdites installations.

— les frais d’entretien et de réparation des dispositifs de vidange et d’épuration, situés en sous-sol'.

Il est indiqué que 'ces charges entraîneront des dépenses payées par le propriétaire du local à usage de C commercial et de station-service, bien que les éléments ci-dessus énumérés peuvent se trouver hors de son lot privatif ou de ses lots privatifs'.

Devant l’imprécision des termes du règlement de copropriété qui, en même temps, ne vise comme partie commune que la charpente métallique au fond du terrain sans évoquer à nul endroit la couverture de cette charpente ni viser celle-ci dans les parties privées relatives aux locaux commerciaux, et qui déclare comme parties privées celles dont chacun des copropriétaires a l’usage exclusif mais intègre dans les charges communes générales les frais d’entretien et de réparation de la charpente, il convient, en l’absence au règlement de copropriété de mention de l’existence de parties communes spéciales, de considérer que la toiture (charpente métallique et couverture de cette charpente) constitue, en son entier, une partie commune, étant observé que cette constatation n’est aucunement incompatible avec la décision du Tribunal d’instance du 20^e arrondissement de Paris du 29 avril 1997 et l’arrêt de la présente Cour d’appel du 15 octobre 1999 qui ont statué dans un litige entre preneur et bailleur sur les charges locatives et notamment celles concernant l’entretien de la verrière.

Le rappel réitéré, dans le règlement de copropriété, du caractère commun de la charpente métallique permet à la copropriété seule titulaire de droits sur cette charpente, d’envisager d’utiliser l’espace situé au-dessus du C pour l’aménager si le plan d’occupation des sols de la Ville de Paris le permet.

Le caractère 'privatif’ du recouvrement de cette charpente viderait de sens la qualification de commune de celle-ci.

Par ailleurs, si même la couverture ne recouvre que le C, ce fait n’est pas, en l’absence de toute mention clairement exprimée au règlement de copropriété, de nature à exonérer le syndicat des copropriétaires de l’obligation d’entretien de la totalité de la couverture du C pesant sur lui.

Au surplus, les plans d’architecte de la construction versés aux débats dont l’authenticité n’est pas contestée portent mention '4 travées de plaque de fibro de 2,50 x 0,92 et 1 de verre ondulé armé', mention démontrant la construction de la couverture en même temps que l’immeuble, ce plan étant daté du 20 octobre 1953.

La présomption édictée à l’article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 trouve ici application.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SARL B C à réaliser le remplacement de la couverture entière de l’atelier ainsi que la mise en conformité des chéneaux et de leurs évacuations.

La Société Grand C Pelleport, en ce qui concerne le remplacement de la toiture, conclut à la seule confirmation du jugement en ce qu’il a condamné son bailleur à le faire réaliser.

Le syndicat des copropriétaires conclut également à la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé que c’est à l’encontre de son bailleur seul que le Grand C Pelleport a une action.

Il soutient qu’il appartenait à cette société de faire procéder aux travaux de réparation de sa verrière et d’entretien des chéneaux et qu’elle est à l’origine du préjudice qu’elle déplore.

Il a été relevé que le syndicat des copropriétaires est seul responsable en application du règlement de copropriété de l’entretien de la couverture des locaux loués à la SA Grand C Pelleport, chaque copropriétaire étant tenu en raison de ses millièmes.

Aucune obligation de faire ne peut peser sur la SARL C B, seule la copropriété étant à même, après décision de l’assemblée générale de faire procéder aux travaux, ce qui ne semble pas faire partie de ses souhaits : il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété tenue le 22 septembre 2004 que celle-ci s’était, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 24 juin 2004, refusée à adopter une solution amiable avec le Grand C Pelleport.

En l’absence de demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires portant sur la réfection de la toiture complète, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’appelante conclut à la confirmation du jugement 'en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à faire entreprendre les travaux de la toiture sous astreinte (terrasse plantée, gravillonnée, canalisations, lanterneau)'.

Le Tribunal n’a statué que sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser dans le délai de six mois le remplacement du lanterneau défaillant permettant l’accès aux toitures-terrasses.

Il sera confirmé de ce chef, étant seulement ajouté que le délai de six mois s’entendra à compter de la signification du présent arrêt. Les autres demandes de confirmation seront rejetées.

La SARL B C a procédé, en vertu de l’exécution provisoire affectant le jugement, à des travaux de rénovation de la toiture, avec dépose des plaques de fibrociment et remplacement par des tôles ondulées, pose d’une grille au niveau des descentes de gouttière, rénovation de l’étanchéité des chéneaux, nettoyage de ceux-ci et création d’une descente supplémentaire sur le chéneau de gauche, pour un montant TTC de 8.970 €, que le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui rembourser.

La SARL B C demande la condamnation du syndicat à lui rembourser 'les sommes réglées à la Société B C pour les condamnations prononcées par le jugement entrepris au titre des dommages et intérêts et article 700.

Ce qui doit sans nul doute se lire comme une demande de remboursement des sommes payées par la Société B C.

Elle ne justifie pas avoir payé d’autres sommes que celle justifiées par la facture des travaux et sera déboutée de ses demandes de ce chef.

La SARL B C demande à être dispensée de toute participation aux dépens et frais irrépétibles en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’application de cette disposition n’apparaît pas justifiée en l’espèce, observation faite que la présente procédure s’est avérée nécessaire pour établir quels étaient les droits et obligations de chaque partie.

Il a été relevé que la SA Grand C Pelleport ne présentant pas de demande contre le syndicat des copropriétaires au titre de la toiture, il n’y avait pas lieu à statuer sur ce point.

Il a été statué sur les demandes relatives au lanterneau.

La société demande aussi la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires in solidum avec la Société B C à lui payer 10.000 € à titre de dommages et intérêts et 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exploitant du C du rez-de-chaussée de l’immeuble du XXX a subi des infiltrations, parfois importantes, pendant plusieurs années.

Aucun élément n’est donné sur les indemnisations ayant pu être versées par l’assureur de la SA Grand C Pelleport.

L’expert a indiqué qu’aucun élément n’avait été produit permettant de chiffrer le préjudice subi.

La SA Grand C Pelleport verse aux débats deux procès-verbaux de constat du 7 juillet 2000 et 28 septembre 2007, montrant l’existence de plaques d’eau et de moisissure sur les murs.

Compte tenu de ces éléments, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 6.000 € à la SA Grand C Pelleport à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires demande le remboursement par la Société B C des condamnations de première instance revêtues de l’exécution provisoire.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires étant entière, celui-ci ne peut obtenir de condamnation de la SARL B C.

Ses demandes seront rejetées.

Les demandes de la SARL B C et du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser 5.000 € à la SA Grand C Pelleport au titre de ses frais irrépétibles pour la procédure de première instance et d’appel.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné au dépens.

PAR CES MOTIFS,

Constate que l’entière couverture du local commercial occupé par la SA Grand C Pelleport constitue une partie commune de la copropriété du XXX à Paris 20^e à qui en incombe l’entretien.

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des opérations d’expertise de Monsieur A et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser dans le délai de six mois le remplacement du lanterneau défaillant permettant l’accès aux toitures-terrasses.

L’infirme pour le surplus.

Statuant à nouveau et ajoutant au jugement,

Dit que le point de départ du délai de six mois pour les travaux de remplacement du lanterneau sera calculé à compter de la signification de la présente décision.

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 20^e à payer la somme de 8.970 € à la SARL B C.

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 20^e à payer la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts à la SA Grand C Pelleport.

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 20^e à payer 5.000 € à la SA Grand C Pelleport au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Rejette toutes autres demandes des parties.

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 20^e aux dépens.

Dit qu’ils seront recouvrés dans les conditions des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,