Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

8^e Chambre – Section A

ARRET DU 07 MAI 2009

(n° , 4 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 07/19533

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Septembre 2007 -Tribunal d’Instance de PARIS 16 – RG n° 1106001258

APPELANTE

S.A. BANK AUDI SARADAR FRANCE

agissant en la personne de son président du conseil d’administration

XXX

XXX

représentée par M^e Louis-Charles HUYGHE, avoué à la Cour

assistée de M^e Gilles GRINAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C807

INTIMEE

XXX

prise en la personne de son gérant

XXX

XXX

représentée par la SCP HARDOUIN, avoués à la Cour

assistée de M^e Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B744, plaidant pour la SCP BALADINE

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral de Madame Z-A B , et en application des dispositions de l’article 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2009, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Z-A B, présidente et Madame Viviane GRAEVE, conseillère,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Z-A B, présidente

Madame Viviane GRAEVE, conseillère

Madame Catherine BONNAN-GARÇON, conseillère

Vu l’ordonnance de roulement en date du 27 mars 2009,

Greffier, lors des débats : Madame Hélène BODY

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Z-A B, présidente et par Madame Hélène BODY, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Vu l’appel interjeté par la S.A. BANK AUDI SARADAR FRANCE (ci-après la société SARADAR) du jugement assorti de l’exécution provisoire rendu le 25 septembre 2007 par le tribunal d’instance du 16 ème arrondissement de Paris qui l’a condamnée, en qualité de caution des époux X au titre du bail du 26 octobre 1999 et de son engagement de caution du 13 octobre 1999, à payer à la SCI FEDERLOG la somme de 124.032,52 € avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2006, ainsi qu’au paiement de celle de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la déboutant de ses demandes,

Vu les conclusions du 21 mars 2008 par lesquelles la société SARARDAR prie la cour, infirmant cette décision, de :

— dire qu’il ne peut lui être réclamé une somme supérieure à la dette d’impayés contractée au cours du bail de 6 ans, soit 80.480,10 € et que la SCI a commis des fautes aggravant la situation de la caution justifiant sa condamnation à lui payer la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts, ou à tout le moins omis de préserver les intérêts de la caution, sollicitant à ce titre la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

— dans l’hypothèse où la garantie serait étendue aux loyers postérieurs au terme du bail initial, dire que les fautes de la SCI justifient la déchéance de son droit au versement de la somme de 63.043,62 € – ou à défaut le versement à la caution de dommages et intérêts pour un montant identique – et sa condamnation au paiement de 50.000 € à titre de dommages et intérêts,

et sollicite la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les conclusions signifiées le 17 juin 2008 par la S.C.I FEDERLOG qui poursuit, outre la confirmation du jugement entrepris, l’allocation de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

SUR CE, LA COUR

Considérant que par acte sous seing privé du 26 octobre 1999 la Société Foncière Lyonnaise, aux droits de laquelle vient la SCI FEDERLOG, a donné à bail à usage d’habitation à Y X un appartement duplex avec dépendances sis dans le 16^e arrondissement pour une durée de six années du 15 décembre 1999 au 14 décembre 2005 moyennant un loyer mensuel de 60.000 F augmenté d’une provision sur charges de 6.300 € ; que par acte du 13 octobre 1999 la banque SARADAR s’est portée caution solidaire de M^me X dans la limite de 12 mois de loyers, droit au bail et charges incluses, soit 813.600 F (124.032,52 €) ;

Considérant qu’à la suite de la défaillance de la locataire la société bailleresse lui a délivré le 28 septembre 2005 un commandement de payer visant la clause résolutoire puis l’a assignée devant le juge des référés qui, par ordonnance du 7 avril 2006, l’a condamnée au paiement de la somme de 116.361,03 € avec suspension de l’acquisition de la clause résolutoire sous réserve du versement de 2.885 € par mois pendant vingt trois mois après versement de 50.000 € le 30 avril 2006 ; que cet échéancier n’ayant pas été respecté, la SCI a délivré à la société SARADAR, le 9 août 2006, une sommation de payer la somme de 154.347,97 € ; que la banque ayant répondu qu’elle n’était pas obligé au paiement de la dette pour la période postérieure à l’expiration du bail initial, et proposé de régler la somme de 80.480,10 €, la SCI l’a assignée en paiement de la somme de 124.032,52 € devant le tribunal qui, par la décision déférée, a fait droit sa demande ;

Considérant qu’au soutien de son appel la société SARADAR fait valoir que :

— elle n’est tenue qu’au paiement des dettes nées en exécution du bail du 26 octobre 1999 et pendant sa durée dès lors que le bail reconduit postérieurement au 14 décembre 2005 est un nouveau contrat, pour lequel elle n’a pas donné sa garantie,

— le comportement fautif et abusif du bailleur, qui a laissé la dette locative augmenter sans l’informer de la situation, lui a causé un préjudice dont elle est fondée à poursuivre la réparation ;

Que la SCI réplique qu’il appartenait à la caution, si elle l’entendait de résilier au terme du bail initial l’engagement par elle souscrit, qui était à durée indéterminée, et qu’en qualité de bailleur, pénalisé au premier chef par le non-paiement des loyers, elle a fait toutes les diligences requises pour parvenir à l’expulsion de M^me X des lieux loués ;

Sur l’étendue de l’engagement de la caution :

Considérant que l’engagement de la banque SARADAR est formulé dans les termes suivants :

'En conséquence du présent cautionnement, nous nous obligeons pour toute la durée d’occupation des lieux par le preneur, ou par tout autre occupant de son chef, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation, charges, taxes, et de façon générale au paiement de toutes sommes qui seraient dues par le preneur au titre du contrat de location dans la limite de douze mois de loyers, droit au bail et charges inclus soit 813.600 F’ ;

Que sa portée est éclairée par l’avant-dernier paragraphe de l’acte, qui précise :

'Notre cautionnement pourra être mis en jeu par le bailleur au titre de toute somme due par le preneur relative au loyer, trouvant sa cause dans les dispositions du contrat de location que nous cautionnons, et ce pendant toute la durée d’occupation du preneur, la mise en jeu pouvant intervenir pendant un délai qui ne prendra fin que six mois après que le preneur ait délaissé les lieux pour quelque cause que ce soit’ ;

Considérant que, comme le fait valoir à juste titre la société SARADAR, l’utilisation des termes 'contrat de location’ au singulier, puis 'contrat de location que nous cautionnons’ établit que la garantie est donnée pour une durée déterminée, qui est celle du contrat de bail du 26 octobre 1999 auquel se réfère l’acte de cautionnement ;

Qu’aucune conséquence ne saurait être tirée des mentions relatives à l’occupation des lieux qui, comme le relève la société SARADAR, n’ont pas pour effet d’étendre la durée de son engagement mais au contraire prévoient une durée de garantie plus brève par la stipulation d’un terme anticipé dans l’hypothèse d’une sortie des lieux du locataire avant l’expiration du bail ;

Considérant que, dès lors que le contrat de bail, reconduit ou renouvelé est un nouveau contrat, distinct du bail d’origine, et que la société SARADAR ne s’est engagée que pour la durée du bail initial, elle ne peut être tenue au paiement des dettes cautionnées que jusqu’à la date du 14 décembre 2005 ; qu’elle est donc fondée à voir la condamnation prononcée à son encontre réduite à la somme de 80.480,10 € ;

Sur les fautes imputées au bailleur :

Considérant que la société SARADAR reproche à la SCI bailleresse d’avoir laissé la dette locative augmenter, en ne délivrant un commandement de payer qu’après qu’elle ait atteint la somme de 45.830,95 €, puis en consentant un délai dans le cadre de la procédure de référé tendant à la constatation de la clause résolutoire alors que la dette s’élevait à 116.361,03 €, et de ne pas l’avoir informée de la situation, la privant ainsi de la possibilité de régler au bailleur les sommes dues et d’exercer, comme subrogée dans ses droits, l’action en résolution du bail ;

Mais considérant que, si la somme de 45.830,95 € objet du commandement de payer délivré le 28 septembre 2005 est une somme importante, elle ne représente qu’un peu plus de quatre mois de loyers et charges, observation étant faite que les premières difficultés sont intervenues à la fin de l’année 2004 alors que pendant cinq ans les loyers avaient été réglés ponctuellement ;

Considérant qu’il est constant que le bailleur aurait dû, comme lui en fait obligation l’article 24 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989, dénoncer à la caution le commandement de payer délivré au débiteur ; que toutefois la seule sanction prévue est la déchéance des pénalités et intérêts à l’égard de la caution, à laquelle la SCI ne réclame aucune somme de ce chef ;

Qu’il n’est pas sérieux pour la banque SARADAR de prétendre que, avisée de la situation, elle aurait réglé les loyers et obtenu la résiliation du bail, étant rappelé qu’il s’est écoulé moins de trois mois entre la délivrance du commandement et la fin du bail, qui correspond au terme de son engagement de caution ;

Considérant enfin que si l’ordonnance de référé du 7 avril 2006 mentionne que le bailleur a accepté, à l’audience, la proposition d’échéancier faite par le locataire, le juge des référés a motivé l’octroi de délais de paiement, assorti de la suspension de la clause résolutoire, par le fait qu’il résultait des indications fournies lors de l’audience que les défendeurs paraissaient en mesure de régler leur dette locative, et qu’en toute hypothèse l’engagement de la banque avait cessé à cette date ;

Que la société SARADAR doit en conséquence être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la banque SARADAR, qui avait dès le 18 août 2006 proposé de régler la somme de 80.480,10 €, les frais irrépétibles par elle exposés ;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

Condamne la SA BANK AUDI SARADAR FRANCE à payer à la SCI FEDERLOG la somme de 80.480,10 €,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la SCI FEDERLOG à payer à la SA BANK AUDI SARADAR FRANCE la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE