Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 10

ARRÊT DU 27 octobre 2010

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/01001

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2008 -Tribunal de Commerce de PARIS – RG n° 2007070517

APPELANTE

S.A.S. ARTEIS ( ANCIENNEMENT SICRA MAINTENANCE )

agissant poursuites et diligences de son Président

XXX

XXX

représentée par la SCP ARNAUDY – BAECHLIN, avoués à la Cour

assisté (e) de Maître DESSALCES Jean Michel avocat, toque C1316

INTIMÉE

SARL PROMOSERVICE

prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

représentée par la SCP MONIN – D’AURIAC DE BRONS, avoués à la Cour

assisté (e) de Maître Judith SIMON avocat, toque D1896

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 SEPTEMBRE 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Pascale GIROUD, présidente

Madame Agnès MOUILLARD, conseillère

Madame Dominique SAINT SCHROEDER, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière lors des débats : M^me Marie-Claude GOUGE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Pascale GIROUD, président et par M^me Marie-Claude GOUGE, greffière.

***

Vu le jugement rendu le 25 novembre 2008 par le tribunal de commerce de Paris qui a :

— débouté la société Sicra maintenance de ses demandes,

— débouté la société Promoservice de sa demande en dommages-intérêts,

— condamné la société Sicra maintenance aux dépens et au paiement de la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile;

Vu l’appel relevé par la société Arteis, anciennement Sicra maintenance, et ses dernières conclusions du 21 mai 2010 par lesquelles elle demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147 et suivants du code civil, de :

— débouter la société Promoservice de toutes ses demandes,

— condamner la société Promoservice au paiement de la somme de 155.251,95 € TTC, assortie des intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de 2 points et, à défaut, des intérêts légaux à compter :

*des dates contractuelles de règlement, soit 30 jours après émission des factures : soit du 1^er juillet 2003 pour la somme de 41.825,17 € TTC, du 1^er août 2003 pour la somme de 49.315,99 € TTC, du 1^er septembre 2003 pour la somme de 49.315,99 € TTC et du 1^er novembre 2003 pour la somme de 14.794,80 € TTC,

*à défaut, du 15 octobre 2007, date de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 du code civil,

— dire que la résiliation des relations contractuelles est intervenue aux torts exclusifs de la société Promoservice et condamner celle-ci au paiement de la somme de 75.000 €, à titre de dommages-intérêts,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile et condamner la société Promoservice, de ce chef, au paiement de la somme de 5.000 €,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel;

Vu les dernières conclusions signifiées le 1^er décembre 2009 par la société Promoservice qui demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1147 du code civil, de:

— débouter la société Arteis de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté la société Promoservice de sa demande en dommages-intérêts,

— statuant à nouveau, condamner la société Arteis au paiement de la somme de 15.000 €, à titre de dommages-intérêts, pour procédure abusive ainsi qu’au paiement de la somme de 8.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel;

SUR CE LA COUR

Considérant que la société Vinci était copropriétaire avec la MAIF d’un ensemble immobilier, dit tour Entrepose, sis à XXX, la société Promoservice étant le syndic de la copropriété; que par contrat du 1^er juillet 2002, la société Promoservice a délégué la gestion de la maintenance et de l’exploitation multiservice des parties communes de l’immeuble à la société Sicra maintenance, moyennant une rémunération forfaitaire annuelle de 591.791 € TTC; qu’il était stipulé, aux articles 4.3. et 4.4 de ce contrat, que la redevance donnerait lieu à l’établissement de 12 factures mensuelles, chacune d’un montant égal au douzième de la redevance annuelle, payables dans les 30 jours de leur émission, que le défaut de paiement aux échéances prévues ferait courir de plein droit des intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de deux points, qu’à l’échéance le prestataire adresserait à son client une lettre recommandée lui rappelant le montant des sommes dues et lui demandant de procéder au règlement dans les huit jours et, en cas de non paiement à l’expiration de ce délai, qu’une deuxième lettre recommandée serait envoyée au client pour l’informer qu’à défaut de paiement à l’expiration d’un nouveau délai de huit jours les prestations seraient interrompues; que par ailleurs l’article 5.5 prévoyait le sort du contrat en cas de vente de l’immeuble;

Considérant que suivant acte notarié du 5 juin 2003, la société Vinci a cédé les lots lui appartenant dans l’immeuble à la SCI Taagid Shenon; que dans cet acte, le vendeur a déclaré qu’il existait un contrat d’entretien, de maintenance et de gestion, souscrit auprès de la société Sicra maintenance par le syndicat des copropriétaires et a informé l’acquéreur que la société Promoservice, filiale de Vinci et syndic actuel de l’immeuble, n’avait pas vocation à poursuivre sa mission et qu’elle convoquerait prochainement une assemblée des copropriétaires pour démissionner et proposer la désignation d’un nouveau syndic; que lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2003, la société Promoservice a fait part de sa démission et la société Taagid Shenon a présenté sa candidature pour assurer les fonctions de syndic pendant deux mois, à charge de convoquer une assemblée générale pour nommer un syndic et présenter un budget au titre de l’année 2003, au plus tard le 15 septembre 2003;

Considérant que la société Promoservice n’a payé que la somme de 7.490 € sur la facture d’un montant de 49.315,99 € , établie le 1^er juin 2003 par la société Sicra maintenance pour la période de juin 2003;

Considérant que le 15 octobre 2007, la société Sicra maintenance a assigné la société Promoservice pour obtenir paiement, d’une part de la somme de 155.251,95 €, montant de ses factures établies pour les périodes de juin, juillet, août 2003 et du 1^er au 9 septembre 2003, cette dernière date étant celle à laquelle elle déclarait avoir cessé ses prestations, d’autre part de la somme de 75.000 €, à titre de dommages-intérêts ; que le tribunal de commerce de Paris, par le jugement déféré, l’a déboutée de toutes ses demandes;

Considérant que la société Arteis, nouvelle dénomination de la société Sicra maintenance, appelante, soutient, en premier lieu, que la société Promoservice n’a pas signé le contrat du 1^er juillet 2002 en sa qualité de syndic de la copropriété et que le fait qu’il a été mis fin à son mandat de syndic le 15 juillet 2003 ne peut la délier des obligations souscrites à titre personnel à son égard;

Qu’elle fait valoir, en deuxième lieu, que la société Promoservice n’a justifié d’aucun avenant de reprise du contrat par la SCI Taagid Shenon ni justifié avoir procédé à la résiliation du contrat conformément à son article 5.5;

Qu’elle expose, en troisième lieu, qu’elle a poursuivi ses prestations jusqu’au 9 septembre 2003 et que c’est en vain que la société Promoservice prétend que la vente intervenue le 5 juin 2003 aurait dû la conduire à cesser ses prestations alors que cette vente est sans effet sur les relations contractuelles nouées entre elle et la société Promoservice et qu’il ne s’agit pas de la vente de la totalité de l’immeuble dont une partie restait alors la propriété de la MAIF;

Qu’elle ajoute, en dernier lieu, que la société Promoservice en ne procédant pas au règlement des sommes dues a manqué à ses obligations contractuelles, que la résiliation du contrat est intervenue à ses torts exclusifs et qu’elle subit un préjudice qui doit être indemnisé par la somme de 75.000 €;

Considérant que la société Promoservice réplique que le contrat du 1^er juillet 2002, qui porte sur la gestion des parties communes, a bien été signé pour le compte du syndicat des copropriétaires; qu’elle soutient que la société Arteis a été informée de la cession de la plus grande partie de l’immeuble et a accepté, sans contestation aucune, que les comptes soient soldés à la date de la cession, soit le 5 juin 2003;

Qu’elle souligne que la société Arteis ne lui a pas envoyé les factures postérieures au 5 juin 2003 dont elle réclame paiement dans le cadre de la présente instance et qu’elle n’a pas respecté la procédure prévue par l’article 4.4 du contrat en cas de non paiement des factures; qu’elle en déduit que la société Arteis a renoncé à toute revendication à son encontre pour faire son affaire personnelle de l’éventuelle substitution de client et réclamer paiement de ses prestations auprès du nouveau syndic; que selon elle, la société Arteis qui avait connaissance de la vente aurait dû cesser ses prestations à moins d’ agir pour le compte du nouveau propriétaire ou du nouveau syndic et être payée par l’un ou l’autre;

Qu’elle fait valoir, en dernier lieu, que les pièces produites par la société Arteis ne démontrent pas qu’elle a accompli des prestations postérieurement au 5 juin 2003;

Considérant que si la société Promoservice n’a pas mentionné dans le contrat du 1^er juillet 2002 qu’elle intervenait en qualité de syndic de la copropriété et si le paiement des prestations a été effectué à partir d’un compte ouvert au nom de la société Promoservice et non à partir d’un compte spécial au nom du syndicat des copropriétaires, dont l’ouverture était prévue par le contrat du 5 janvier 1990 conclu entre le syndicat des copropriétaires et la société Promoservice, il demeure que :

— contrairement à ce que soutient la société Arteis, la société Promoservice justifie avoir été titulaire de la carte professionnelle 'gestion immobilière’ délivrée par la préfecture des Hauts de Seine pour les années 2002 et 2003,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 juin 2002 mentionne, sous la rubrique 'exposé du syndic', que le départ de la société Endel a pour conséquence que l’ensemble de la tour va être vidé de ses occupants, hormis le 9 ème étage occupé par la MAIF, que Promoservice envisage de sous-traiter l’ensemble des missions techniques à la société Sicra maintenance dans le cadre du budget et que la société Sicra maintenance aura pour mission de faire des propositions tendant à permettre une réduction des coûts tout en respectant les contraintes liées à la sécurité et au bon entretien de l’ensemble de l’immeuble en bon père de famille,

— dans ce même procès-verbal, il est indiqué, sous la rubrique 'adoption du budget', que l’assemblée générale a bien noté les efforts qui seront entrepris par le syndic, assisté de la société Sicra maintenance, pour réduire les charges de l’immeuble et décide à l’unanimité d’approuver le budget 2002 d’un montant total de 727.300 € HT,

— le document intitulé reddition des charges 2002, établi par la société Promoservice, fait apparaître la société Sicra maintenance en qualité de fournisseur pour la maintenance multitechnique;

Considérant qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le contrat du 1^er juillet 2002 a été conclu par la société Promoservice, non à titre personnel, mais pour le compte du syndicat des copropriétaires afin d’assurer la gestion des parties communes;

Considérant que si la société Arteis n’a pas respecté les stipulations contractuelles relatives à l’envoi des factures et aux relances en cas de non paiement et si elle a attendu quatre ans avant d’agir en justice, ces circonstances ne suffisent pas à démontrer qu’elle a accepté que les comptes soient soldés à la date du 5 juin 2003 et encore moins qu’elle a renoncé à toute demande à l’encontre de la société Promoservice;

Considérant que l’article 5.5. du contrat du 1^er juillet 2002 est libellé comme suit:

'En cas de vente de l’immeuble, la substitution est laissée à la discrétion du nouveau propriétaire.

En cas de refus du nouveau propriétaire de poursuivre les engagements initiaux, le contrat est résilié selon les modalités suivantes :

Le client informe le prestataire par lettre recommandée avec accusé de réception de la décision de résiliation et de la date d’interruption du contrat.

La résiliation ne peut intervenir que trois mois à partir de la réception de ce courrier par le prestataire.

En cas d’accord, la substitution par voie d’avenant est automatique et ne nécessite pas de recourir à la signature d’un nouveau contrat, les engagements initiaux étant poursuivis sans aucune modification.';

Que la société Promoservice, qui invoque la vente de la quasi totalité de l’immeuble mais qui n’a pas respecté la procédure prévue par cet article, ne peut valablement soutenir que la société Arteis aurait dû cesser ses prestations à compter du 5 juin 2003;

Que le contrat conclu pour une première période courant du 1^er juillet 2002 au 31 décembre 2002 était renouvelable par tacite reconduction, par période d’un an, du 1^er janvier au 31 décembre, sauf dénonciation par lettre recommandée trois mois avant l’échéance annuelle; que la société Promoservice n’ayant procédé à aucune dénonciation, le contrat s’est poursuivi après le 5 juin 2003;

Qu’en conséquence, la société Arteis est bien fondée à obtenir paiement des prestations qu’elle a accomplies après cette date; qu’elle verse aux débats plusieurs factures qu’elle a payées à différentes sociétés qui sont intervenues sur l’immeuble et, notamment, deux factures de la société Otis relatives à des prestations d’entretien du 1^er avril au 30 juin 2003 et du 1^er juillet au 30 septembre 2003, une facture du 11 août 2003 de la société Bureau Veritas pour vérification des ascenseurs et intervention du 6 août 2003, deux factures de la société Force sécurité international des 25 juin 2003 et 25 juillet 2003, chacune portant sur un forfait mensuel et une troisième facture de cette même société pour des prestations du 1^er au 9 septembre 2003; qu’elle démontre ainsi avoir exécuté ses prestations jusqu’au 9 septembre 2003; que la société Promoservice devra donc lui payer la somme de 155.251,95 €, outre les intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de 2 points à compter du 1^er juillet 2003 sur la somme de 41.825,17 € et les intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2007 sur le surplus; que la capitalisation des intérêts doit être ordonnée dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil;

Considérant, sur la demande en dommages-intérêts de la société Arteis, que celle-ci fait valoir qu’elle subit un préjudice résultant tant de l’absence de poursuite effective du contrat qui était tacitement reconduit jusqu’au 31 décembre 2003, que de la résistance abusive au paiement de ses factures;

Mais considérant que la société Arteis , qui a cessé ses prestations à compter du 9 septembre 2003 et qui obtient paiement de celles accomplies jusqu’à cette date, ne démontre en aucune façon avoir subi un préjudice en lien de cause à effet avec l’absence de poursuite du contrat jusqu’à la fin de l’année 2003, ni un préjudice distinct de celui déjà réparé par le cours des intérêts; que sa demande en dommages-intérêts doit être rejetée;

Considérant que la société Promoservice, qui succombe sur une partie des demandes de la société Arteis, est mal fondée en sa demande en dommages-intérêts pour procédure abusive;

Considérant, vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il y a lieu d’allouer une indemnité à la société Arteis et de débouter la société Promoservice de sa demande à ce titre;

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

Condamne la société Promoservice à payer à la société Arteis la somme de

155.251,95 € , outre les intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majorés de 2 points à compter du 1^er juillet 2003 sur la somme de 41.825,17 € et les intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2007 sur le surplus,

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1154 du code civil,

Condamne la société Promoservice à payer la somme de 5.000 € à la société Arteis

par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne la société Promoservice aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT