Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 28 JANVIER 2010

(n° 39, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/18586

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2008 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/14594

APPELANTS

Madame [F] [I] épouse [N]

né le [Date naissance 6] 1958 à [Localité 9]

de nationalité française

profession : journaliste

Monsieur [X] [N]

née le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 8]

de nationalité belge

profession : consultant

demeurant tous deux [Adresse 4]

représentés par la SCP DUBOSCQ – PELLERIN, avoués à la Cour

assistés de Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, toque : P 463

INTIMÉE

Mademoiselle [V] [M]

née le [Date naissance 5] 1965 à [Localité 7] (Tarn)

de nationalité française

demeurant chez M. et Mme [M]

[Adresse 1]

représentée par la SCP BOLLING – DURAND – LALLEMENT, avoués à la Cour

assistée de Maître Guy DEBUISSON, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 10 décembre 2009, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Lysiane LIAUZUN, présidente

Madame Dominique DOS REIS, conseillère

Madame Christine BARBEROT, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier :

lors des débats et du prononcé de l’arrêt : Madame Christiane BOUDET

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Christiane BOUDET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2003, Mlle [V] [M] a donné à bail à M. et Mme [N] les lots n° 4 et 5 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3], pour une période de trois années expirant le 31 octobre 2006.

Aux termes d’un acte extra-judiciaire du 25 janvier 2005, Mlle [V] [M] a fait délivrer à ses locataires, en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, comportant une offre de vente des lots donnés en location, moyennant le prix de 450.000 €. Les époux [N] ont répondu, selon lettre recommandée avec avis de réception du 29 mars 2005, que le congé avait été délivré de façon anticipée puis ont, par une seconde lettre recommandée avec avis de réception du 13 juin 2006, accepté sans conditions l’offre de vente, indiquant toutefois qu’ils avaient l’intention de recourir à un emprunt pour financer cette acquisition. L’offre et l’acceptation ont été publiées à la conservation des hypothèques le 10 juillet 2006.

Mlle [V] [M] ayant indiqué au notaire [S], chargé par les époux [N] de rédiger l’acte authentique de vente, qu’elle ne souhaitait plus vendre son bien, le notaire susnommé a dressé, le 14 septembre 2006, un procès-verbal de carence.

C’est dans ces conditions que les époux [N] ont assigné Mlle [V] [M], d’une part, selon acte extra-judiciaire du 28 septembre 2006, devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir déclarer la vente parfaite et d’en entendre ordonner la réitération, d’autre part, selon acte extra-judiciaire du 2 octobre 2006, devant le tribunal d’instance du 2ème arrondissement, à l’effet de voir constater l’extinction de leur bail et d’être autorisés à consigner l’indemnité d’occupation et que, le tribunal d’instance s’étant dessaisi de l’affaire au profit du tribunal de grande instance de Paris, ce dernier, après avoir joint ces deux instances a, par jugement du 15 septembre 2008 :

— dit nul le congé délivré par Mlle [V] [M] aux époux [N] le 25 janvier 2005,

— débouté les époux [N] de leurs prétentions,

— dit, en conséquence, que le bail conclu entre Mlle [V] [M] et les époux [N] a été renouvelé par tacite reconduction à compter du 1er novembre 2006 pour une durée de trois ans,

— rappelé aux époux [N] leur devoir de s’acquitter de leurs obligations locatives,

— condamné les époux [N] à payer à Mlle [V] [M] une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes reconventionnelles,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné les époux [N] aux dépens.

Par ailleurs, suivant jugement du 7 mai 2009, le tribunal d’instance du 2ème arrondissement de Paris, saisi par les époux [N] d’une opposition à commandement de payer la somme de 23.122,73 € au titre d’arriérés de loyers à eux délivrée, le 24 décembre 2007, par Mlle [V] [M], a :

— dit l’action recevable,

— ordonné le renvoi de l’affaire devant la cour d’appel de ce siège,

— rejeté le surplus des demandes.

Les époux [N] ont relevé appel de ces deux jugements dont ils poursuivent l’infirmation, priant la Cour, par dernières conclusions signifiées le 7 décembre 2009, de :

— constater l’accord des parties sur la chose et sur le prix de 450.000 € au 13 juin 2006, à condition qu’ils puissent bénéficier d’un prêt pour acquérir le bien litigieux et que, si des inscriptions hypothécaires autres que celles existant au 14 décembre 2006 se révèlent, Mlle [V] [M] soit obligée d’en rapporter mainlevée et certificat de radiation à ses frais,

— dire que, sous ces conditions, l’arrêt vaut acte authentique de vente et devra être publié, comme tel, à la conservation des hypothèques,

— dire que le bail conclu entre eux-mêmes et Mlle [V] [M] s’est éteint le 14 septembre 2006,

— condamner Mlle [V] [M] à leur restituer le dépôt de garantie de 3.050 € augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 septembre 2006,

— dire que, faute de restitution, cette somme sera imputée sur le prix de vente,

— condamner Mlle [V] [M] à leur restituer les loyers versés indûment après le 14 septembre 2006 à hauteur de 4.330 € augmentés des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— dire que, faute de restitution, l’intégralité des sommes par eux versées après le 14 septembre 2006 s’imputera sur le montant du prix de vente,

— condamner Mlle [V] [M] à leur payer la somme de 26.316,32 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2006 au titre des frais déboursés ensuite du refus de Mlle [V] [M] de réitérer la vente et aux frais de remplacement de l’installation électrique défectueuse,

— dire que, faute de ce paiement, cette somme sera imputée sur le prix de vente,

— débouter Mlle [V] [M] de ses prétentions,

— subsidiairement, débouter Mlle [V] [M] de sa demande de paiement d’une somme de 52.190,93 € à titre d’arriérés de loyers et charges ou d’indemnité d’occupation,

— fixer une indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 1.200 € par mois d’occupation effective depuis la date d’expiration du bail, soit le 13 octobre 2006, jusqu’à la libération effective des lieux, le 28 février 2009, soit un montant global de 34.200 €,

— condamner Mlle [V] [M] à leur verser la somme de 34.200 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2006, en réparation du préjudice qu’ils ont subi du fait du manquement de Mlle [V] [M] à son obligation de délivrance,

— condamner Mlle [V] [M] à leur payer la somme de 3.753,03 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2006, au titre des frais qu’ils ont déboursés pour préparer la vente,

— condamner Mlle [V] [M] à leur restituer le dépôt de garantie à hauteur de la somme de 3.050 € augmentés des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2009,

— dire que, faute de ce paiement, ils pourront imputer ces sommes sur le montant du prix de vente et des indemnités d’occupation dues,

— très subsidiairement, débouter Mlle [V] [M] de sa demande en paiement de la somme de 52.190,93 € au titre des arriérés de loyer, charges et indemnités d’occupation ,

— fixer l’indemnité d’occupation au montant forfaitaire de 1.200 € par mois d’occupation effective depuis la date d’expiration du bail, soit le 13 octobre 2006, jusqu’à la libération effective des lieux, le 28 février 2009, soit un montant global de 34.200 €,

— condamner Mlle [V] [M] à leur payer la somme de 3.753,03 € TTC augmentée des intérêts au taux légal à compte de l’assignation, au titre des frais qu’ils ont déboursés pour préparer la vente,

— condamner Mlle [V] [M] à leur restituer le dépôt de garantie, à hauteur de 3.050 € augmenté des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2009,

— dire, faute de ce remboursement, ils pourront imputer ces sommes sur le montant des indemnités d’occupation dues,

— en tout état de cause, condamner Mlle [V] [M] au paiement de la somme de 25.000 € en réparation du préjudice moral et financier causé par son comportement,

— condamner Mlle [V] [M] à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens de première instance et d’appel en sus.

Mlle [V] [M] demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 3 décembre 2009, de :

* au visa des articles 1109 et 1110 du code civil, 15-2 de la loi du 6 juillet 1989,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 15 février 2008,

— constater la résiliation du bail d’habitation du 15 octobre 2003 par suite du congé donné par les époux [N] selon lettre recommandée avec avis de réception du 26 janvier 2009,

— condamner les époux [N] au paiement de la somme de 52.190,93 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés au 26 avril 2009, date d’expiration du délai de préavis de trois mois,

— débouter les époux [N] de l’intégralité de leurs prétentions,

subsidiairement, et en tout état de cause, condamner les époux [N] à lui payer la somme de 52.190,93 € à titre d’indemnité d’occupation ,

— condamner les mêmes au paiement de la somme de 5.980 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dépens de première instance et d’appel en sus.

* *

CECI ETANT EXPOSE,

LA COUR,

Sur la validité de l’offre de vente notifiée aux époux [N]

Considérant, en droit, que l’erreur est un fait juridique dont la preuve incombe à celui qui prétend que son consentement a été vicié ;

Considérant, au cas d’espèce, que Mlle [V] [M] soutient avoir commis une erreur de droit en délivrant un congé contenant offre de vente à ses locataires, alors qu’elle se croyait légalement tenue de le faire alors que ce n’était pas le cas, ayant la faculté de vendre son bien occupé ;

Que, pour établir cette erreur, elle indique qu’elle avait décidé de vendre le bien dont s’agit en raison de difficultés financières liées à son activité professionnelle nécessitant un besoin urgent de liquidités ;

Mais considérant que cette circonstance n’est pas suffisante pour démontrer que le consentement de Mlle [V] [M] aurait été vicié par une erreur portant sur les droits de ses locataires, puisque lesdits droits n’étaient nullement inexistants ou exclus par la loi mais seulement optionnels selon que le bailleur souhaitait vendre son bien libre ou occupé ; qu’en outre, il résulte des termes de la lettre adressée le 30 juin 2006 par Mlle [V] [M] à ses locataires que celle-ci s’était, en fait méprise sur la durée d’acceptation de l’offre notifiée aux époux [N], pendant n’être liée par cette offre que pendant les deux mois suivant la notification du congé, alors qu’elle l’était jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis, soit jusqu’au 30 juin 2006 ; qu’il s’ensuit que l’erreur commise par l’intimée ne portait pas sur la loi applicable mais sur l’interprétation de cette loi, erreur inexcusable dès lors que les dispositions légales applicables (article 15 de la loi du 6 juillet 1989) sont claires, accessibles et dénuées d’équivoque, que Mlle [V] [M] était gérante de société âgée de 40 ans à la date du congé et que M. [E], huissier à [Localité 7], atteste lui avoir indiqué "les conséquence de l’engagement pris en faisant délivrer l’acte ainsi que les droits et délais dont dispose le ou les destinataires de l’acte pour contester ou acquiescer […]' ; que, s’agissant des motifs à l’origine de la décision de Mlle [V] [M] de vendre son appartement très rapidement, ils ne sont pas entrés dans le champ contractuel et ne peuvent justifier l’annulation du congé-vente litigieux ;

Qu’au demeurant, la tardiveté avec laquelle Mlle [V] [M] s’est rétractée, bien que les époux [N] l’eussent informée dès le 29 mars 2005 qu’ils bénéficiaient d’un délai expirant au 30 juin 2006 pour accepter l’offre de vente prouve que Mlle [V] [M] avait donné congé à ses locataires en toute connaissance de cause ;

Considérant, au vu de ces éléments, que les volontés de vendre et d’acheter des parties s’étaient valablement rencontrées à la date du 13 juin 2006 en raison de la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt rétroagissant à cette date, les époux [N] justifiant avoir obtenu un prêt bancaire afin de financer l’acquisition du bien litigieux ;

Sur l’extinction du bail et les restitutions

Considérant que les époux [N] ont donné congé à Mlle [V] [M] par lettre recommandée avec avis de réception du 26 janvier 2009, libéré les lieux et rendu les clefs à leur propriétaire le 28 février 2009, l’état des lieux de sortie ayant été effectué le 27 février précédent ;

Considérant que l’offre du 25 janvier 2005 prévoyait que le transfert de propriété n’interviendrait qu’après paiement effectif du prix ; que, dans la mesure où Mlle [V] [M] a manqué à son obligation de réitérer la vente ensuite de l’acceptation par les époux [N] de son offre de vente, soit dès le 14 octobre 2006, alors que ceux-ci avaient consignés chez le notaire le prix et les frais d’acquisition ainsi que le prouve le procès-verbal de carence du 14 septembre précédent, elle a rendu par son fait le transfert de propriété irréalisable, en sorte que l’opposition à commandement de payer formée par les époux [N] devant le tribunal d’instance sera dite bien-fondée et que Mlle [V] [M] sera déboutée de ses demandes tendant à voir condamner les époux [N] au paiement de la somme de 52.190,93 € au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation ayant couru jusqu’à l’extinction du bail, lesquels se compenseront à due concurrence de ce montant, avec les loyers et charges exigibles,

Considérant que Mlle [V] [M] sera condamnée, en outre :

. à restituer aux époux [N] le dépôt de garantie s’élevant à 3.050 €, dès lors que la clause du bail prévoyant que ce dépôt resterait acquis au bailleur en cas de résiliation est illicite en ce qu’elle est contraire aux dispositions impératives de la loi du 6 juillet 1989 et alors que Mlle [V] [M] n’invoque aucune dégradation locative qui l’autoriserait à conserver ce dépôt, reconnaissant à ses écritures que le procès-verbal de constat de sortie des lieux indique que l’ensemble des pièces est en bon état,

. à rembourser la somme de 4.330 € correspondant aux loyers réglés postérieurement au procès-verbal de carence du 14 septembre 2006 (soit 875,87 + 1.726,75 + 1.727,36 €) jusqu’au 1er décembre 2006, date à laquelle ils ont été sommés par un créancier de Mlle [V] [M] de conserver entre leurs mains toutes sommes dues à celle-ci),

. à payer aux époux [N] la somme de 3.753,03 € correspondant aux honoraires du notaire (2.144,68 €), aux frais de renseignement et à l’acte de dépôt à la conservation des hypothèques (38 € et 499,80 €), au coût de rédaction du procès-verbal de carence (141,24 €), aux frais de géomètre-expert (231,90 €), aux émoluments fixe du notaire (165,89 €), aux frais d’huissier (136,52 €), aux frais bancaires pour la mise en place du prêt (200 €), aux frais de diagnostic immobilier (195 €),

. à leur payer, en outre, une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des tracas et troubles importants qu’ils ont subi du fait de sa rétractation fautive de l’offre de vente et de l’obligation dans laquelle ils se sont trouvés de déménager et de chercher un nouveau logement ;

Sur la réitération de la vente

Considérant, sur la demande des époux [N] visant à voir ordonner la réitération de cette vente sous conditions suspensives :

. d’obtention d’un prêt dont ils ne précisent ni le montant ni les modalités (taux d’intérêt, durée),

. de mainlevée par Mlle [V] [M] des inscriptions hypothécaires grevant les lots objet du litige, qu’il apparaît que le prix de vente convenu n’est plus suffisant pour désintéresser les trois créanciers hypothécaires inscrits sur le bien, le Trésor Public ayant, le 22 mai 2007, soit postérieurement à la notification de l’offre de vente, pris une inscription pour sûreté de la somme de 160.423 € s’ajoutant aux deux inscriptions déjà existantes sur le même bien, rendant exigibles les sommes de 262.269,68 € pour la banque Barclay’s et de 137.968,59 € pour la banque Courtois ;

Qu’en cet état, il convient de rouvrir les débats et d’inviter les parties sur la possibilité d’ordonner la réitération d’une vente sous conditions suspensives et la publication de l’arrêt constatant cette vente à la conservation des hypothèques, ainsi que sur les conséquences à tirer d’une éventuelle impossibilité de faire droit aux demandes formées à cet effet ;

Considérant qu’il sera sursis à statuer sur le surplus des prétentions des parties, notamment celle relative aux frais d’installation électrique incombant au vendeur ;

Et considérant que l’équité commande de condamner Mlle [V] [M] à payer aux époux [N] la somme de 4.500 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été amenés à exposer jusqu’à présent ;

PAR CES MOTIFS

Vu la jonction de l’appel du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 15 septembre 2008 et de l’appel du tribunal d’instance du 2ème arrondissement de Paris du 7 mai 2009,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 15 septembre 2008,

Statuant à nouveau,

Déboute Mlle [V] [M] de sa demande de nullité de l’offre de vente pour vice du consentement,

Constate que la volonté des parties s’est valablement rencontrée sur la vente des lots n° 4 et 5 de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3] à la date du 13 juin 2006 et que Mlle [V] [M] a rendu par son fait le transfert de propriété irréalisable,

Dit bien fondée l’opposition à commandement de payer formée par les époux [N] et annule ledit commandement,

Condamne Mlle [V] [M] à payer aux époux [N] la somme de 52.190,93 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ayant couru jusqu’à l’extinction du bail et dit que cette somme se compensera, à due concurrence, avec lesdits loyers, charges et indemnités d’occupation dus par ceux-ci à leur bailleresse,

Condamne Mlle [V] [M] à restituer aux époux [N] le dépôt de garantie s’élevant à 3.050 €, à leur rembourser, à titre de dommages-intérêts, la somme de 4.330 € correspondant aux loyers réglés postérieurement au procès-verbal de carence du 14 septembre 2006, à leur régler la somme de 3.753,03 € en remboursement des frais divers par eux engagés et à leur payer, en outre, une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,

Condamne Mlle [V] [M] à payer aux époux [N] la somme de 4.500 € au titre des frais irrépétibles qu’ils ont été amenés à exposer jusqu’à présent,

Tous droits et moyens des parties réservés,

Ordonne la réouverture des débats et invite les parties sur la possibilité d’ordonner la réitération d’une vente sous conditions suspensives et la publication de l’arrêt constatant cette vente à la conservation des hypothèques, ainsi que sur les conséquences à tirer d’une éventuelle impossibilité de faire droit aux demandes formées à cet effet,

Renvoie l’affaire à l’audience de la mise en état du 1er avril 2010 à 13 heures,

Sursoit à statuer sur le surplus des prétentions des parties,

Condamne Mlle [V] [M] aux dépens de première instance et d’appel jusqu’à présent exposés et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière,La Présidente,