Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 JANVIER 2011

( n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 08/23669

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2008 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 06/12487

APPELANT

Monsieur X Y

XXX

XXX

comparant en personne

représenté par la SCP BERNABE – CHARDIN – CHEVILLER, avoués à la Cour

assisté de Maître X BEJAT, avocat au barreau de Paris, Toque : C0301.

INTIME

Syndicat des copropriétaires 59 RUE GALILEE XXX représenté par son XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP GOIRAND, avoués à la Cour

assistée de Maître Julien COSTANTINI ( SCP DIRCKS-DILLY ET FAVIER), avocats au barreau de PARIS, Toque : P165

COMPOSITION DE LA COUR :

Après rapport oral, l’affaire a été débattue le 27 octobre 2010, en audience publique, devant la Cour composée de :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean DUSSARD, président

Madame Marie-Paule RAVANEL, conseiller

Madame Anne BOULANGER, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Chaadia GUICHARD

ARRET :

— Contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean DUSSARD, président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par déclarations du 16 décembre 2008 et du 23 janvier 2009, Monsieur X Y, copropriétaire, a appelé d’un jugement contradictoire rendu le 10 juillet 2008 par le Tribunal de Grande Instance de Paris, 8^e Chambre – 2^e section, qui :

— annule la résolution 5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis XXX à XXX, en date du 7 mars 2006,

— dit que Monsieur X Y devra bénéficier de la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamne ledit syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur X Y la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonne l’exécution provisoire,

— déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens recouvrables conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du XXX a constitué avoué.

Les instances ont été jointes par ordonnance du 6 mai 2009.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— de Monsieur X Y, le 15 avril 2009,

— du syndicat des copropriétaires, le 25 mai 2010.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

I. SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE DÉCISIONS DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 7 MARS 2006.

1°) L’inopposabilité invoquée de la vente de lots du 1^er décembre 2005 est sans incidence sur le sort de l’action en contestation de décisions d’assemblée générale.

2°) Sur l’autorité de chose jugée attachée au jugement – non frappée d’appel – rendu le 20 septembre 2007 par le Tribunal de Grande Instance de Paris entre les même parties ayant prononcé la nullité de la 2^e résolution de l’assemblée générale extraordinaire du 10 octobre 2005 ainsi rédigée :

' (…)

L’assemblée générale décide d’accepter l’autorisation de travaux à la société DC IMMOBILIER pour :

— suppression des lots 15 à 41 après cession par la copropriété des parties communes spéciales de ces dernières sans expression ni paiement direct du prix en vue de créer 4 appartements en duplex :

— autorisation d’agrandissement des parties communes pour la desserte des 4 appartements au 5^e étage,

— modification de la toiture pour création du vélux sur les façades rue et cour, en remplacement des lucarnes existantes,

— aménagement des appartements du 3^e étage droite par l’escalier et 4^e étage

(…)'.

Il appert que les décisions d’assemblée présentement attaquées sont la reprise sous une forme légèrement différents de celles de la précédente assemblée annulée par le jugement du 20 septembre 2007.

Entre les deux procédures d’annulation dont la Cour ne connaît que de la seconde par voie d’appel il n’y a qu’identité de parties.

Il n’y a ni identité de cause ni identité d’objet dès lors que la partie qui sollicite l’autorisation d’exécuter les mêmes travaux à l’assemblée du 7 mars 2006 – la SCI XXX, nouveau propriétaire des lots concernés – est différente, que les résolutions dont s’agit sont soumises à des votes devant être pris à une majorité différente – celles de l’article 26 de la loi – que celle des votes des résolutions annulées par le jugement du 20 septembre 2007 – l’article 25 de la loi – et qu’en définitive il s’agit de deux assemblées différentes.

Sauf à démonter un abus de majorité, question qui sera examinée plus loi, les résolutions annulées par décision judiciaire pouvaient être soumises à une nouvelle assemblée générale et adoptées par celle-ci.

Ni les premiers juges ni la Cour, dans l’examen de l’action en contestation des décisions adoptées par la nouvelle assemblée générale, ne sont tenus par le jugement du 20 septembre 2007.

La fin de non-recevoir tirée de la chose jugée sera rejetée comme inopérante.

3°) Sur la résolution N°2 par laquelle l’assemblée générale décide à la majorité de l’article 26 de créer un nouveau lot de copropriété portant le N° 69 constitué d’un dégagement au 6^e étage représentant 520 nouveaux tantièmes et ce, par prélèvement sur les parties communes correspondant aux couloirs communs du 6^e étage selon le projet DUBESSET en vue de la cession par voie d’échange dudit lot N° 69 par le syndicat.

Les moyens invoqués par Monsieur X Y au soutien de la demande d’annulation de cette décision ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il sera toutefois ajouté ce qui suit :

L’opération juridique approuvée par l’assemblée générale est bel et bien un échange et non une aliénation des parties communes.

Les conditions essentielles du contrat d’échange ont été notifiées aux copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale, leur permettant d’apprécier en pleine connaissance de cause les avantages et les inconvénients pour la copropriété de l’échange proposé et de décider par un vote éclairé.

Il s’agit d’un échange sans soulte et l’examen des éléments contradictoirement débattus conduit à retenir que les termes de l’échange ne sont pas déséquilibrés au détriment de la copropriété dès lors que le syndicat des copropriétaires :

* obtient un agrandissement des parties communes du 5^e étage, par augmentation de leur surface, donc profitant aux lots d’appartements situés du premier au 5^e étage, outre le lot 39 du 6^e étage soit tous les appartements de l’immeuble moins ceux du rez de chaussée (voir page 27 du règlement de copropriété), d’une part,

* 'perd’ des couloirs du 6^e étage qui ne sont que des parties communes spéciales aux lots du même étage numéros 15 à 41 (voir même page du règlement de copropriété), c’est-à-dire affectés à l’usage ou à l’utilité des seuls propriétaires de lots dudit étage, d’autre part.

L’analyse de Monsieur X Y n’aurait été exacte que si les parties communes échangées étaient des parties communes à tous les copropriétaires de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas.

Les parties 'perdues’ par le syndicat des copropriétaires par voie d’échange ne pourraient causer préjudice qu’aux titulaires des lots du 6^e étage car tous ces lots sont la propriété d’une même personne, la SCI XXX et ces portions de couloirs sont destinées à s’intégrer dans de nouveaux lots à la suite du projet de redistribution des locaux dudit niveau d’immeuble.

Les copropriétaires autres que ceux du 6^e étage 'perdront’ des parties communes spéciales dont ils n’avaient ni l’usage ni l’utilité et gagneront en contrepartie une augmentation substantielle de la surface du palier du cinquième étage près du grand escalier AB.

Les parties communes 'aliénées’ – ou dont Monsieur X Y perdrait l’usage (deuxième escalier de service dans sa partie la plus élevée) – n’imposent à aucun copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou à leurs modalités de jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Les éclairages zénithaux dont le couloir échangé est pourvu ne sont nullement destinés à permettre un accès au toit.

Et le projet de modification du règlement de copropriété n’a nullement occulté les impératifs de sécurité puisqu’il énonce que les accès de maintenance aux toitures seront réservés au sommet des escaliers de service, et ce afin de permettre également le passage éventuel des pompiers.

De même, le plan d’évacuation actuel de l’immeuble ne prévoit d’issues de secours et d’accès pompiers qu’au rez de chaussée.

Le projet de transformation des étages supérieurs ne réduit donc pas les conditions de sécurité de l’immeuble.

Dans ces circonstances, c’est bien la majorité renforcée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 – en l’espèce atteinte – qui était applicable à ce vote.

Enfin, il n’y a pas d’abus de majorité. L’échange – résolution 2 – et les modalités et décisions prises sous les résolutions suivantes numéros 3, 4, 6 et 7 qui le prolongent ne sont pas inspirées par la poursuite d’un intérêt contraire à celui de la collectivité des copropriétaires, ne visent pas à avantager un copropriétaire déterminé, la SCI 59 Galilée, au détriment des autres copropriétaires regroupés en syndicat.

La transformation et le regroupement d’une ensemble de chambres de bonnes et autres petits locaux annexes en appartements bourgeois de grand standing (duplex) sont conformes à la destination mixte de cet immeuble des beaux quartiers de Paris qui est l’habitation , l’exercice de professions libérales et l’exploitation commerciale d’une part, et entrent dans les prévisions de la section II – Usage des parties privatives, 5° (Modifications intérieures – Travaux) du règlement de copropriété (page 32) d’autre part.

Le standing de l’immeuble, dans sa globalité, bénéficie de cette opération de valorisation de ses niveaux les plus élevés.

De surcroît, s’il n’y avait pas eu échange mais seulement vente des couloirs du 6^e étage à la SCI qui sont des parties communes spéciales aux seuls lots dudit étage (règlement de copropriété, page 27), le produit de la vente n’aurait pas pu être réparti en tantièmes généraux.

L’argument financier avancé par Monsieur X Y est donc inopérant.

La Cour confirme le rejet de la demande d’annulation de la résolution N° 2.

4°) Sur les résolutions numéros 3, 4, 6 et 7.

Elles ne sont que le prolongement de la résolution N°2. Elles concrétisent l’adoption du projet de transformation – amélioration des niveaux les plus levés de l’immeuble s’opérant par voie d’échange de parties communes de nature différente (voir supra ) et par mise en oeuvre des travaux nécessaires à cette fin.

La nouvelle configuration des 5^e et 6^e étages, ainsi que l’a retenu la Cour supra 3 est sans incidence sur les modalités de jouissance des parties privatives des lots non transformés ou des parties communes spéciales aux lots numéro 5 à 14 et 39 et sur les conditions de sécurité de l’immeuble.

Et il n’y a pas abus de majorité. La Cour confirme le rejet de la demande d’annulation desdites résolutions.

5°) Résolution N°5

Les moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires à l’appui de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement est confirmé de ce chef.

6°) Résolution 8 (plaques professionnelles).

Le projet de résolution N° 8 inscrit à l’ordre du jour à la demande de Monsieur X Y tendait en réalité à la ratification de la pose de plaques dont les caractéristiques n’avaient pas été approuvées préalablement à ladite pose alors que le règlement de copropriété (paragraphe '4°1 – PLAQUES PROFESSIONNELLES’ , page 31) exigeait ce préalable.

Le droit d’apposer des plaques professionnelles existe indéniablement mais doit s’exercer dans le respect des modalités du règlement de copropriété que Monsieur X Y a ignorées en posant d’abord les plaques puis en demandant l’autorisation après coup.

Dans ces circonstances de fait, l’assemblée générale pouvait sans commettre d’abus de droit ou de majorité refuser de ratifier la pose irrégulière des plaques de Monsieur X Y.

La Cour confirmera le jugement de ce chef.

Et la validité de cette décision d’assemblée prive la Cour de la possibilité d’autoriser cette pose. Elle ne peut que renvoyer l’appelant au respect du règlement de copropriété.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES.

Le rejet partiel des prétentions de Monsieur X Y conduit la Cour par réformation, à opérer le partage des dépens de première instance et de ceux d’appel indiqué au dispositif de l’arrêt et à ne pas faire profiter ledit copropriétaire de la dispense de participation à la dépense commune des frais du procès prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour, réformant encore, supprime la condamnation prononcée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur X Y. L’équité ne la commandait pas.

Chaque partie conservera la charge de ses frais hors dépens de première instance et d’appel, l’équité n’y étant pas contraire.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

CONFIRME le jugement entrepris à l’exception de ses dispositions concernant les dépens, frais hors dépens et les frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Statuant à nouveau de ce chef,

REJETTE les demandes formées au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel qui seront supportés dans les proportions suivantes :

— deux tiers par Monsieur X Y,

— un tiers par le syndicat des copropriétaires du XXX,

DIT que les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu de faire bénéficier Monsieur X Y de la dispense de participation prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE les demandes autres, plus amples ou contraires.

Le Greffier, Le Président,

Dominique FENOGLI Jean DUSSARD