Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2012

(n° 449, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/22090

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/58346

APPELANTE

SA Y HOTEL

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général y domicilié en cette qualité.

XXX

XXX

Représentée par la SCP GALLAND – VIGNES (M^e Marie-catherine VIGNES avocat au barreau de PARIS, toque : L0010)

Assistée de M^e Hervé BLANC (avocat au barreau de Paris, toque : P374)

INTIME

Maître J A

XXX

XXX

Représenté par M^e J TEYTAUD (avocat au barreau de PARIS, toque : J125)

Assisté de M^e Bertrand DE LAGGER (avocat au barreau de Paris, toque : R203)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Juin 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère faisant fonction de président

Madame B C, Conseillère

Monsieur Laurent DUVAL, Vice Président placé, délégué par ordonnance du 20 mars 2012

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me F G

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, conseiller faisant fonction de président et par M^me F G, greffier.

FAITS CONSTANTS :

Par acte sous seing privé du 26 juin 1998, la Société Y E (Y E) est devenue locataire d’un immeuble sis à XXX, XXX à usage d’E dont le propriétaire bailleur est M. J A (M. A).

Le bail a été renouvelé selon acte authentique du 21 mars 2007. Le bail d’origine où figurent les conditions générales date du 20 décembre 1913.

Une visite de la commission de sécurité de la Préfecture de police a eu lieu le 1^er mars 2007, suivie d’un procès-verbal autorisant la poursuite de l’activité commerciale sous réserve’de :

— la réalisation des travaux de mise aux normes de sécurité consistant notamment dans l’alimentation des diffuseurs sonores d’alarmes, l’éclairage de sécurité, la vérification et la conformité de l’installation du «'SSI'», l’isolement de la laverie du sous-sol par un bloc coupe-feu, l’interdiction de tout stockage de matériaux en partie basse de la courette,

— la transmission au bureau des Hôtels et des Foyers de la sous-direction de la sécurité du public d’un dossier relatif à l’encloisonnement et au désenfumage de l’escalier,

— et de la tenue d’un registre de sécurité publique,

Par courrier du 2 janvier 2008 la Préfecture a demandé à Y E de transmettre sous trois mois pour accord préalable le dossier de mise en sécurité concernant l’encloisonnement de l’escalier et son désenfumage, les travaux être réalisés dans le délai de 9 mois à compter de son autorisation.

Le 3 juin 2008, Y E a informé M. A de la visite de la commission de sécurité et des prescriptions faites en faisant valoir qu’il s’agissait de travaux à la charge du bailleur.

Le 14 octobre 2010, elle a transmis à la Préfecture le dossier demandé et a reçu un accord pour travaux le 14 décembre 2010.

L’autorisation du bailleur a été demandée par Y E, selon LRAR le 12 janvier 2011 et donnée en retour par courrier du 25 janvier 2011, le bailleur précisant que ces travaux ne pouvaient être à sa charge.

La Préfecture de Police de Paris a adressé à Y E une mise en demeure de mettre en conformité l’E avec les mesures de sécurité résultant de l’arrêté du 24 juillet 2006 pour les hôtels de 5^e catégorie et ce avant le 4 novembre 2011.

Y E a assigné M. A en référé pour obtenir l’autorisation de faire les travaux à sa place , une provision, et subsidiairement une expertise.

L’ordonnance entreprise rendue contradictoirement Ie 18 novembre 2011 a jugé au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, n’y avoir lieu à référé mais, a ordonné une mesure d’expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile et désigné M. X en qualité d’expert.

Le 1^er décembre 2011 la Préfecture a rappelé que les travaux demandés devaient être réalisés à la date du 4 novembre 2011, a accordé une prorogation exceptionnelle jusqu’au 31 janvier 2012 et avisé Y E qu’à défaut de leur réalisation à cette date, elle pourrait être amenée à prendre un arrêté d’interdiction temporaire d’habiter l’établissement.

Y E a relevé appel de l’ ordonnance le 9 décembre 2011.

La clôture a été prononcée le 30 mai 2012.

MOYENS ET DEMANDES DE LA SOCIÉTÉ Y HOTEL :

Par conclusions du 9 mars 2012 auxquelles il convient de se reporter, Y E fait valoir':

— que c’est à tort que le premier juge a écarté l’urgence alors qu’il s’agit de travaux très précis prescrits par l’autorité administrative, et que s’ils ne sont pas réalisés dans un très bref délai il y a un risque de fermeture de l’E,

— que tout en contestant devoir en supporter la charge, M. A a donné son accord pour la réalisation de ces travaux,

— que la motivation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a retenu l’existence d’une contestation sérieuse fondée sur la clause du bail déclarant que le preneur devra pour l’exploitation de son commerce se soumettre aux prescriptions légales et réglementaires est inexacte, car les dispositions de l’article 1719 du code civil prévoient que le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir l’usage pour lequel elle est louée, qu’aucune clause du bail n’a transféré cette obligation au preneur,

— que le coût des travaux prévus s’élève à 451.147,49€ et pour cela il est demandé paiement d’une provision de 450.000€,

— que le refus de prise en charge opposé par le bailleur, et le risque pour la sécurité qui en résulte constituent un trouble manifestement illicite, qu’à cet égard, le rapport de l’architecte est éloquent en ce qu’il indique que l’on est obligé d’étayer des poutres métalliques rongées par la rouille qui de plus sont en relation avec un mécanisme d’ascenseur,

— que s’agissant de la verrière du local poubelles le bailleur avait dit en mars 2010 qu’il ferait faire les travaux nécessaires incessamment, ce qu’il n’a pas fait et qui justifie la demande de provision de 23000€ à ce titre, s’agissant de travaux relevant des dispositions de l’article 606 du code civil,

Il demande à la Cour de':

— Infirmer l’ordonnance entreprise rendue le 18 novembre 2011en ce qu’elle a dit qu’il n’y

avait lieu à référé sur la demande d’autorisation de faire les travaux en lieu et place du

bailleur et sur la demande de provision,

— Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a nommé M. X en qualité d’expert,

Statuant à nouveau, vu notamment les articles 808 et 809 du code de procédure civile , 1719 et suivants, 1144 du Code Civil,

— l’autoriser à exécuter, sous la maîtrise d’oeuvre de l’architecte de son choix et avec les entreprises de son choix, les travaux permettant de réaliser les mesures de sécurité incendie de l’E tels qu’approuvés par la Préfecture de Police de Paris dans son courrier du 14 décembre 2010 prescrivant leur exécution,

— l’autoriser à exécuter, sous la maîtrise d’oeuvre de l’architecte de son choix et avec les entreprises de son choix, les travaux permettant la réparation de la verrière et des poutrelles métalliques tels que décrits dans le devis de l’entreprise ESTHETIQUE du BATIMENT n° 1801 en date du 27 juin 2011,

— condamner M. A au paiement d’une provision de 450 000 € TTC, sauf à parfaire, à valoir sur Ie coût des travaux et prestations à effectuer relatifs aux mesures de sécurité incendie de l’E,

— condamner M. A au paiement d’une provision de 23000 € TTC sauf à parfaire, à valoir sur le coût des travaux et prestations à effectuer pour la réfection de la verrière et des poutres métalliques ;

— donner acte à Y E de ce qu’elle exécutera ces travaux sous réserve de l’intégralité de ses droits et pour le compte de qui il appartiendra ;

— débouter M. A de toutes ses fins et conclusions ;

— condamner M. A à lui payer 2 000 € au titre de I’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, et autoriser le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOYENS ET PRETENTIONS de M. A :

Par dernières conclusions du 13 avril 2012 auxquelles il convient de se reporter M. A fait notamment valoir':

— que ni les conditions de 808 ni celle de 809 du code de procédure civile ne sont réunies et c’est à bon droit que le premier juge a écarté l’urgence compte tenu de la date de la visite de la commission en mars 2007, et de l’absence d’échéance donnée pour la réalisation des travaux, la Préfecture ayant seulement dit qu’ils devraient l’être «'très rapidement»,

— que la locataire est d’ailleurs dans l’incapacité de démontrer que la non réalisation des travaux entraînerait la fermeture de l’E, et qu’elle a dû informer la Préfecture de ce qu’une expertise avait été ordonnée,

— que la demande d’autorisation de travaux n’a plus d’objet puisque Y E a dit devant l’expert qu’elle engagerait les travaux sans même attendre l’arrêt à intervenir,

— qu’il lui incombait de se mettre en conformité avec les prescriptions de l’arrêté ministériel du 25 juin 1980 modifié par arrêtés des 22 juin 1990 et 24 juillet 2006, et elle doit d’ailleurs en avoir déjà réalisé un certain nombre,

— qu’il n’y a pas davantage d’urgence pour les travaux de réfection de la verrière la locataire ayant pris des mesures conservatoires, alors qu’elle n’a elle-même à aucun moment accepté d’en supporter la charge,

— qu’à supposer qu’il y ait urgence, l’existence de contestations sérieuses justifie la confirmation de l’ordonnance entreprise, car les demandes requièrent l’examen et l’interprétation des clauses de bail et que la jurisprudence a jugé que «'la clause selon laquelle la société preneuse devrait se conformer strictement à toutes obligations réglementaires concernant l’hygiène et l’exercice de son commerce'» doit trouver application’ et constitue donc une clause dérogatoire à celle prévoyant que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur,

— que c’est à tort que la locataire soutient que la lettre de la Préfecture du 2 janvier 2008 constituerait une injonction, de même que la lettre du 1^er décembre 2011,

— que concernant la verrière il a été constaté en présence de son architecte qu’il y avait un vide d’une vingtaine de cm entre la verrière et le pylône de l’ascenseur laissant passer l’eau de pluie, ce dont la locataire aurait dû s’apercevoir et l’informer aussitôt conformément aux dispositions de l’article 4 du bail, ce qui aurait évité l’aggravation,

— qu’il n’y a pas de dommage imminent et de trouble manifestement illicite concernant tant les travaux de sécurité incendie que ceux de la verrière,

— que, subsidiairement il y aurait lieu de cantonner la provision sollicitée au coût de ceux visés par la Préfecture, que l’expert est saisi de ce chiffrage et que selon devis communiqués seule la somme de 180.923€ Ht relève de la mise aux normes de sécurité,

Il demande en conséquence à la Cour au visa des articles 808 et 809 du Code de Procédure Civile :

A titre principal, sur la confirmation sollicitée de I’ordonnance du 18 novembre 2011'de :

— constater l’absence d’urgence, de dommage imminent, de trouble manifestement illicite et vu l’existence de contestations sérieuses,

— se déclarer incompétent et dire n’y avoir lieu à référé,

— ce faisant, confirmer en tous points l’ordonnance de référé du 18 novembre 2011,

— débouter en conséquence, la société Y E de ses demandes d’autorisation de travaux et de provision et plus généralement de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

Subsidiairement :

— dire que le montant des travaux de sécurité tels qu’approuvés par la Préfecture ne saurait excéder la somme de 180.923 € HT

En tout état de cause :

— condamner Y E au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI, la COUR,

Considérant que selon les dispositions de l’article 809 alinea 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire';

Considérant que la condition d’urgence n’est pas requise sur ce fondement, et qu’en toute hypothèse l’appelante est mal fondée à s’en prévaloir puisqu’elle n’a informé son bailleur de la demande de travaux de mise aux normes faite par l’administration selon procès-verbal du 1^er mars 2007, que quinze mois plus tard, le 3 juin 208';

Considérant cependant que selon les dispositions de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite';

Considérant que l’objet du litige porte sur la charge des travaux de mise aux normes de sécurité incendie du bien donné en location'; que cette mise aux normes participe de la conformité des locaux avec leur destination’ puisqu’il s’agit en l’espèce d’un établissement recevant du public’ à usage de café, bar, E meublé et restaurant';

Que le bail consenti à Y E le 26 juin 1998 pour un loyer annuel de 79.273,49 € a été renouvelé le 21 mars 2007 pour un loyer annuel de 113.000 €';

Considérant que si le premier juge a rappelé que selon l’article 1719 du code civil les travaux prescrits par l’autorité administrative sont en principe à la charge du bailleur, mais qu’une clause expresse peut contrevenir à cette règle’ et qu’en l’espèce le bail a prévu que «'le preneur devra pour l’exploitation de son commerce se soumettre aux prescriptions légales et réglementaires pouvant s’y appliquer'» de sorte que l’interprétation de cette clause échappait au pouvoir du juge des référés, force est cependant de rappeler qu’il s’agit en l’espèce de travaux relevant de la mise en conformité du bien donné en location avec le règlement incendie concernant les établissements recevant du public';

Considérant qu’il est établi avec l’évidence requise en référé que le respect de ces normes est intrinsèque à la destination des lieux et que les dispositions des articles 1719-1° et 2° du code civil font obligation au bailleur de délivrer un bien conforme à la destination prévue au bail, sans qu’il soit besoin de clause particulière à cet égard ;

Considérant que la clause du bail précitée ne suffit pas à faire peser sur le preneur la charge des travaux de mise en conformité ordonnés par l’Administration, s’agissant en l’espèce de la mise aux normes spécifique pour la sécurité incendie';

Considérant que Y E justifie de ce que la Préfecture l’a relancé pour l’exécution des travaux par courrier du 1^er décembre 2011 prorogeant exceptionnellement au 31 janvier 2012 le délai imparti, et a indiqué qu’à défaut un arrêté «'d’interdiction temporaire d’habiter l’établissement'» pourrait être pris, ce qui constitue, par atteinte à l’exploitation commerciale, un péril imminent, alors qu’il n’est pas justifié de ce que Y E aurait d’ores et déjà exécuté ces travaux';

Considérant qu’il convient en conséquence, en présence de l’obligation légale de délivrance, et en l’absence de disposition du bail de nature à en rendre nécessaire l’interprétation sur ce point, d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur l’autorisation de travaux sollicitée par Y E, étant cependant rappelé que le dossier technique des travaux versés aux débats comporte non seulement des travaux de mise aux normes de sécurité incendie, mais également des travaux d’aménagement divers de sorte que la présente autorisation ne préjuge pas de la part incombant définitivement au bailleur, cette appréciation relevant des juges du fond';

Considérant, quant à la demande de provision, que selon les dispositions de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire';

Considérant que la charge des travaux de mise aux normes de sécurité incendie incombant avec l’évidence requise en référé au bailleur, la demande est fondée en son principe et qu’il y sera fait droit dans la limite du montant de 180.923€ HT, subsidiairement admis par M. A';

Considérant que c’est à bon droit que le premier juge a fait droit à la demande d’expertise, compte tenu notamment du coût total des travaux, de l’ordre de 450.000 €, et de la discussion quant à la charge de certains d’entre eux, non directement reliés à la mise aux normes SSI ; que l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef';

Considérant qu’il n’y a pas lieu à référé en ce qui concerne les travaux relatifs à la verrière et aux poutres métalliques, la charge de l’entretien de ces éléments de structure relevant de l’appréciation des juges du fond';

Considérant qu’il serait contraire à l’équité de laisser à la charge de Y E les frais irrépétibles ; qu’il lui sera alloué la somme visée au dispositif ;

Considérant que les dépens de première instance et d’appel seront à la charge de M. A qui succombe et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile';

PAR CES MOTIFS

INFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur l’autorisation de travaux formée par la société Y E,

Statuant à nouveau,

AUTORISE la société anonyme Y E à faire réaliser à la charge de M. A les travaux de mise aux normes incendie prescrits par l’Administration, dans les termes de l’accord donné par la Préfecture de Police,

CONDAMNE M. J A à payer à la société anonyme Y E la somme provisionnelle de 180.923€ HT,

CONFIRME l’ordonnance entreprise pour le surplus, en ce qu’elle a ordonné une expertise,

CONDAMNE M. J A à payer à la société anonyme Y E la somme de 1500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. J A aux dépens de première instance et d’appel , et en autorise le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

LE GREFFIER,

LE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRÉSIDENT,