Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 05 FÉVRIER 2014

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/00509

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 11/14818

APPELANT

Monsieur F A

XXX

XXX

représenté par M^e Alain FISSELIER de la SCP FISSELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

assisté de M^e Carele PLOUARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1292 pour M^e Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122

INTIMES

Monsieur L X

XXX

XXX

Madame B C épouse X

XXX

XXX

représentés par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Monsieur J Z

XXX

XXX

Madame D Z

XXX

XXX

représentés par M^e Marion VARINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0001

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic de copropriété en exercice la société PAGESTI, ayant son siège social

56 rue du Faubourg Saint-Antoine

XXX

représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

assisté de M^e Emmanuel BRUDER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1369

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Décembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

Suivant acte authentique du 27 février 2009, M. et M^me X ont acquis le lot n° 258 de la copropriété dans l’immeuble sis XXX à Paris 10^e, lot issu de réunion des lots n° 255, 254 avec le lot n° 229 qui bénéficiait, selon le règlement de copropriété établi le 22 août 2002 à la requête des consorts N-A, coindivisaires, d’une servitude de passage sur le lot n° 228 correspondant à un emplacement de parking dans la cour de l’immeuble et appartenant à M. F A.

Le stationnement sur cet emplacement du véhicule Renault Espace des époux Z, locataires de M. F A faisant obstacle à l’exercice de la servitude de passage des époux X, ces derniers ont, suivant acte extra-judiciaire du 14 octobre 2011, assigné M. F A, M. et M^me Z et le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 10 ème à l’effet de voir, à titre principal, constater l’existence de la servitude de passage établie en faveur de leur lot et ordonner au propriétaire du lot n° 228 de laisser libre le passage permettant l’accès au lot n° 258.

Par jugement du 1^er décembre 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit le jugement opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX,

— dit que le lot n° 258 appartenant aux époux X bénéficiait d’une servitude de passage sur le lot n° 228, propriété de M. F A,

— constaté que le stationnement prolongé de tout véhicule de tourisme sur le lot n° 228 créait une situation d’enclave au préjudice du lot n° 228,

— ordonné à M. F A de prendre toutes dispositions lui incombant en sa qualité de propriétaire du fonds servant pour laisser M. et M^me X exercer leur servitude de passage et, notamment, accéder à leur habitation principale dans des conditions normales,

dans l’hypothèse où cette injonction ne serait pas respectée, condamné M. F A, propriétaire du lot n° 228, à payer aux époux X une somme de 500 € par jour et par infraction constatée,

— débouté M. et M^me X de leur demande tendant à ordonner au syndicat des copropriétaires d’installer un système permanent au sol de la cour ainsi que de leur demande relative à l’exécution de ces travaux par eux-mêmes,

— constater que M. et M^me Z ne peuvent utiliser, dans des conditions normales, l’emplacement du stationnement loué dans le bail consenti le 12 avril 2011,

— ordonné une réduction de 250 € du montant du loyer mensuel dû par M. et M^me Z à leur bailleur, M. F A,

— condamné M. F A à payer aux époux Z la somme de 1.306,50 € en réparation de leur préjudice économique et celle de 2.000 € en réparation de leur préjudice moral,

— condamné M. F A à verser aux époux X une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. F A à verser aux époux Z une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— condamné M. F A aux dépens.

M. F A a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 2 août 2012, de :

— dire que M. et M^me X devront procéder à la réouverture de la porte originelle de leur lot n° 258 se situant prés de l’escalier C, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt,

— le décharger de toutes condamnations, tant en faveur des époux X que des époux Z,

— subsidiairement désigner un expert avec mission de trouver la solution la plus efficace afin que ses droits de propriété soient respectés, de même que la servitude dont bénéficient M. et M^me X,

— encore plus subsidiairement, condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 250 € par mois, par application de l’article 682 du code civil,

— ramener le montant de la réduction de loyer versé par M. et M^me Z à la somme mensuelle de 150 €,

— condamner M. et M^me X au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 10^e à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts et la même somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et M^me X et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

M. et M^me X prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 9 juillet 2012, de :

— au visa des articles 563, 564 et suivants du code de procédure civile, 691, 696 et suivants du code civil, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— dire irrecevables les demandes formées par M. F A, comme nouvelles en cause d’appel, notamment, dire irrecevable la demande nouvelle tendant à obtenir la modification de l’accès au lot n° 258 par la réouverture de la porte originelle, ainsi que la demande tendant à obtenir leur condamnation au paiement d’une somme de 250 € sur le fondement de l’article 682 du code civil,

— subsidiairement, dire que le lot n° 258 est un fonds enclavé bénéficiant d’une servitude de passage légale et conventionnellement reconnue dans le règlement de copropriété,

— dire que cette servitude de passage est inconditionnelle et illimitée sur l’emplacement du parking n° 228,

— dire que l’emplacement du parking n° 228 est un parking ne ne pouvant accueillir qu’un deux roues ou un scooter, au vu de sa description dans le règlement de copropriété et de sa configuration pratique,

— ordonner à M. F A de prendre toutes dispositions lui incombant, en sa qualité de propriétaire du fonds servant, pour les laisser exercer leur servitude de passage et, notamment, accéder à leur habitation principale dans des conditions normales,

— condamner M. F A, propriétaire du lot n° 228, au paiement d’une somme de 500 € par jour et par infraction constatée, dans l’hypothèse où cette injonction ne serait pas respectée,

— en tout état de cause, condamner M. F A à leur régler une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens d’instance.

M. et M^me Z prient la Cour, par dernières conclusions signifiées le 21 juin 2012, de :

— dire qu’ils sont de bonne foi,

— confirmer le jugement dont appel,

— condamner M. F A à leur verser les sommes de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens d’instance.

Le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 10^e prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 août 2012, de :

— statuer ce que de droit sur l’appel de M. F A à propos des modalités d’exercice de la servitude de passage grevant le lot n° 228,

— dire irrecevables et en tout cas mal fondées les demandes formées par M. F A contre lui, tant à titre de dommages-intérêts qu’au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que si l’un ou l’autre des copropriétaires concernés sollicitait une modification du règlement de copropriété afin que soient spécifiés dans ledit règlement, les conditions d’exercice de la servitude de passage ou les conditions d’utilisation du lot de copropriété n° 228, cette modification se ferait aux frais du ou des copropriétaires concernés et nullement à la charge de la copropriété,

— condamner tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de ce qu’il serait inéquitable qu’il conserve à sa charge les frais irrépétibles auxquels il a dû faire face, tant en première instance qu’en appel,

— condamner tout succombant aux dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Sur la servitude de passage

Au soutien de son appel, M. F A fait essentiellement valoir que le lot n° 254 réuni au lot n° 229 ne bénéficie pas d’une sortie sur le parking et que cette réunion de lots à usage commerciaux pour les consacrer à l’usage d’habitation a eu pour effet d’aggraver la servitude de passage, de par l’ouverture d’une porte d’accès desservant le lot n° 254 en passant par le parking, ce qui n’était pas le cas antérieurement, en sorte que la seule porte d’accès bénéficiant de la servitude de passage est une porte aujourd’hui condamnée située près de la cage d’escalier C, selon les plans annexés au règlement de copropriété ; il ajoute que son droit de propriété sur le lot n° 228 ne saurait être purement et simplement supprimé ;

M. et M^me X soulèvent l’irrecevabilité de cette demande comme nouvelle en cause d’appel et indiquent qu’en tout état de cause, d’une part, la servitude de passage dont dispose leur lot n° 228 est inconditionnelle et illimitée sur l’ensemble du parking, d’autre part, que la modification de l’accès de leur appartement ne permettrait en rien de stationner un véhicule sur l’emplacement litigieux, dès lors que la distance entre un véhicule et le mur d’enceinte de l’immeuble dans lequel se trouve la porte condamnée ne laisse qu’un passage de 48 cm, qu’au surplus cette porte-fenêtre donnant sur une chambre n’est pas praticable au regard de sa configuration dangereuse, car, pour y accéder, il faut marcher sur un sol en dénivelé non plan constitué de dalles pour certaines bancales, comportant des rails de chemin de fer et une bouche d’évacuation ; enfin, ils contestent devoir régler quelque indemnité que ce soit pour l’usage d’une servitude créée par le règlement de copropriété et qui ne cause aucun préjudice à l’appelant ;

En droit, lorsqu’on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user, notamment, s’agissant d’un droit de passage, un espace suffisant pour en permettre l’exercice dans des conditions normales ; le propriétaire du fonds grevé d’une servitude ne peut rien faire qui en diminue l’usage ou le rende moins commode ;

La prétention de M. F A tendant à ce qu’il soit fait injonction aux époux X de rouvrir une porte condamnée afin de rendre compatible l’existence de la servitude de passage avec l’usage de son emplacement de parking ne s’analyse pas comme une demande nouvelle en cause d’appel mais comme un moyen destiné à justifier sa position juridique et à faire écarter les prétentions adverses ; de même, la demande visant à voir indemniser la servitude de passage pour le cas où elle serait consacrée n’est que la conséquence des prétentions originaires soumises au premier juge ; ces moyen et demande sont donc recevables ;

En revanche, ils sont mal fondés dès lors qu’au vu des plans des lieux, du règlement de copropriété et du constat d’huissier du 9 août 2011, il apparaît que l’appartement des époux X n’est pas normalement accessible, quelle que soit la porte utilisée, celle existante ou celle condamnée, lorsqu’un véhicule est stationné sur l’emplacement de parking correspondant au lot n° 228, d’où il suit que l’exercice de la servitude de passage concédée au lot n° 229 est incompatible avec l’usage de ce lot pour le stationnement d’une voiture, ainsi que l’a dit le tribunal ; notamment, il n’est pas établi, à l’examen des plans produits aux débats, que le changement allégué d’accès au lot par une nouvelle porte ait pour effet d’aggraver les conditions d’exercice du droit de passage, non plus au demeurant, que le changement d’affectation de ce lot à usage d’habitation ; quant au gabarit du véhicule stationné sur le parking, il incombe non pas à la Cour, mais à M. A de le limiter pour le rendre compatible avec un droit de passage normal ;

Par ailleurs, l’indemnité prévue à l’article 682 du code civil n’est due qu’en cas de constitution d’une servitude légale pour cause d’enclave alors qu’au cas d’espèce, le droit de passage dont dispose le lot n° 229 sur le lot n° 228, inscrit au réglement de copropriété, est d’origine conventionnelle et volontaire ;

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a constaté que l’exercice du droit de passage accordé au lot n° 229 était incompatible avec le stationnement d’un véhicule sur le lot lot servant, n° 229, et M. F A sera débouté de ses demandes ;

Sur la réduction du loyer des époux Z

M. et M^me Z ayant été contraints de louer un emplacement de stationnement dans un parking souterrain pour stationner leur véhicule alors que le droit de passage institué en faveur du lot n° 229 leur avait été cedé lors de la signature du bail, c’est par de justes motifs que la Cour adopte que le tribunal a réduit le montant du loyer de 250 € par mois, étant observé que cette somme tient également compte de la gêne accrue subie par M. et M^me Z en raison de l’impossibilité de stationner leur véhicule dans la cour de leur immeuble, pour subir les aléas de fréquentation d’un parking souterrain proche de leur domicile mais n’offrant pas le même confort d’usage et de proximité que celui prévu au bail ; le jugement sera de même confirmé en ce qu’il a apprécié le préjudice économique des époux Z à la somme de 1.306,50 € et leur préjudice moral à la somme de 2.000 € ;

M. et M^me Z n’établissant pas que M. F A aurait fait dégénérer en abus son droit d’ester en justice, ils seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions et M. F A condamné, en équité, à payer :

— aux époux X, une somme de 3.000 €,

— aux époux Z, une somme de 3.000 €,

— au syndicat des copropriétaires, une somme de 3.000 €

au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Dit recevables les moyen et demandes de M. F A,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Condamne M. F A à payer :

— aux époux X, une somme de 3.000 €,

— aux époux Z, une somme de 3.000 €,

— au syndicat des copropriétaires, une somme de 3.000 €

au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. F A aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,