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06/06/2011

ARRÊT N° 308

N°RG: 10/00575

CB/CD

Décision déférée du 28 Septembre 2009 – Tribunal de Grande Instance de CASTRES – 08/2035

M^me C

O X

représenté par la SCP CHATEAU Bertrand

K L épouse X

représentée par la SCP CHATEAU Bertrand

C/

U V D T

représentéE par la SCP DESSART SOREL DESSART

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SIX JUIN DEUX MILLE ONZE

***

APPELANTS

Monsieur O X

XXX

XXX

ALLEMAGNE

représenté par la SCP CHATEAU Bertrand, avoués à la Cour

assisté de M^e Marc CARRERE-CRETOZ, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame K L épouse X

XXX

XXX

ALLEMAGNE

représentée par la SCP CHATEAU Bertrand, avoués à la Cour

assistée de M^e Marc CARRERE-CRETOZ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame U V D T

XXX

XXX

représentée par la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués à la Cour

assistée de M^e Christine LE FOYER DE COSTIL, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 29 Mars 2011 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

C. FOURNIEL, conseiller

C. BELIERES, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte notarié du 15 mars 2007 M. O X et son épouse K L se sont portés acquéreurs auprès M^me U V D d’une maison de maître de deux étages, une maison de gardien, diverses dépendances, une remise et un ancien hangar agricole, un parc de 9 hectares comprenant terrain et piscine située à Castres (81) lieudit 'Grangeottes’ moyennant le prix de 700.000 €.

Lors de leur aménagement et de l’exécution de travaux dans la cuisine ils auraient constaté que la propriété était infestée de rats.

Par acte du 5 novembre 2008 les époux X ont fait assigner M^me D devant le tribunal de grande instance de Castres en résolution de la vente pour vices cachés et indemnisation des dommages subis.

Par jugement du 28 septembre 2009 cette juridiction a

— prononcé la nullité de l’assignation

— rejeté l’ensemble des demandes

— condamné les époux X aux entiers dépens.

Par acte du 4 février 2010, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux X ont interjeté appel général de cette décision.

MOYENS DES PARTIES

Les époux X demandent dans leurs conclusions du 4 juin 2010 de réformer le jugement et de

— prononcer la résolution de la vente

— condamner M^me D à leur payer la somme de

* 738.000 € au titre de l’intégralité des préjudices subis

* 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— mettre les entiers dépens à la charge de M^me D.

Ils prétendent que la validité de l’assignation ne peut être mise en cause en application des articles 648 et 114 du code de procédure civile au seul motif que leur nationalité n’y est pas indiquée dès lors que l’absence de cette mention ne cause aucun grief à son destinataire puisqu’elle était parfaitement connue de M^me D pour figurer clairement dans l’acte de vente de l’immeuble pour chacun d’eux, tout comme leur profession respective.

Ils soutiennent que les conditions de la garantie légale des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil sont réunies, dès lors que l’immeuble est un bien de prestige vendu comme tel, que la présence de rats nuit gravement à son usage, qu’elle n’était pas décelable pour un acquéreur profane mais nécessitait un examen minutieux et l’oeil d’un professionnel notamment pour déceler les trous de passage et entrées de tunnels, ces rongeurs étant actifs la nuit et ayant creusé des galeries à l’intérieur des murs, en raison du système de double cloisonnage et qu’elle était antérieure à la vente.

Ils font valoir, sur ce dernier point, que le degré d’infestation décrit dans le rapport d’expertise CETB du 20 mai 2007 n’a pas été atteint en quelques jours mais s’est installé au fil des mois et des années et ne pouvait être ignoré du vendeur.

Ils indiquent qu’ils ont occupé la maison de mars 2007 à fin octobre 2007 avec des enfants en bas âge qui confondaient le bruit des rats la nuit avec des fantômes et que M. X a été victime en avril 2007 d’une morsure qui a eu des répercussions sur sa santé et ne lui a pas permis d’exercer son activité de courtier dans des conditions normales de mars à octobre 2007 alors qu’il percevait une rémunération de 9.500 € par mois qui a cessé de lui être versée le 31 juillet 2007 suivant attestation de son employeur.

Ils précisent avoir dû quitter les lieux et exposé à cette occasion des frais de déménagement (3.652 €) et des frais de location d’une maison familiale à Badenweiler en Allemagne à raison de 790 € par mois suivant bail du 1^er septembre 2007 et avoir acquitté 35.000 € de frais d’acte de vente.

M^me D demande dans ses conclusions du 23 février 2011 de

— rejeter les pièces 13 à 15 rédigées en langue étrangère et non traduites

— déclarer irrecevables les conclusions déposées par les époux X

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive

En toute hypothèse,

Vu l’article 1641 du code civil

— rejeter l’ensemble des demandes des époux X tant au regard de l’absence totale de fondement que du fait de la saisie judiciaire de la maison en cause

— juger la vente définitive, les époux X ne démontrant aucun vice caché

— condamner les époux X à lui payer la somme de

* 20.000 € à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice moral et matériel subi

* 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M^me D T aux entiers dépens.

Elle soutient tout d’abord que l’assignation est entachée de nullité pour ne pas indiquer la nationalité des demandeurs, mention prescrite à peine de nullité par l’article 658 du code de procédure civile, circonstance d’autant plus grave que leur situation présentait de nombreux éléments d’extranéité, qu’ils étaient tous deux nés à l’étranger, restaient géographiquement instables, présentaient un grand risque d’insolvabilité et qu’il était aisé de produire la copie de leur passeport en cause d’appel.

Elle ajoute qu’il est impossible de connaître leur domicile dès lors qu’ils ne justifient pas de leur adresse au moment du dépôt de la déclaration d’appel ni de leur adresse actuelle et se prévaut des dispositions des articles 960 et 961 du code de procédure civile pour soulever l’irrecevabilité de leurs conclusions.

Sur le fond, elle prétend que les conditions cumulatives de mise en oeuvre de la garantie légale des vices cachés ne sont pas réunies, en l’absence de toute présence de rats lors de la vente, ainsi qu’il ressort de multiples attestations d’amis ayant séjourné chez elle à différentes périodes de l’année, de professionnels (plombier et électricien) intervenus dans la propriété et de l’agence immobilière chargée de louer la villa pendant l’été, ainsi que du nouvel occupant des lieux.

Elle explique que le bien vendu est une propriété rurale de sorte qu’il est impératif de l’entretenir et de maintenir les lieux propres pour éviter la venue de rats vivant dans les champs environnants mais que les époux X ont complètement négligé voire abandonné l’entretien du bien en raison de leurs difficultés financières (vidage de la piscine, toiture non réparée, travaux entrepris mais laissés inachevés).

Elle souligne que les acquéreurs ont pu visiter l’immeuble à de nombreuses reprises, que le professionnel venu l’examiner avant la vente pour les diagnostic obligatoire de termites et autres…) n’a rien remarqué d’anormal, que le rapport d’expertise produit est postérieur de trois mois à la vente alors que la rapidité de reproduction des rats qui est de 21 jours dès 50 jours de vie conduit très vite à une infestations si l’on ne prend aucune mesure pour les éradiquer

Elle fait remarquer que les époux X ont cherché un prétexte original pour se débarrasser de la maison car ils avaient déjà de graves difficultés financières avant leur achat, ayant accumulé les créanciers en Suisse et en France puisque la saisie immobilière de la propriété de Grangeottes n’a pas suffi à régler toutes leurs dettes.

Elle précise que les époux X ne sont plus propriétaires du bien vendu depuis le 13 mars 2009, date d’adjudication sur surenchère sur saisie immobilière ordonnée par jugement du tribunal de grande instance du 28 mars 2008 sur poursuites du Crédit Immobilier de France pour non paiement des mensualités du prêt ayant financé l’acquisition dès le 21 mars 2007 et commandement du 7 novembre 2007

Elle réclame reconventionnellement l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

sur la nullité de l’assignation

En vertu de l’article 648 du code de procédure civile la nullité pour omission de l’une des mentions exigées pour la désignation des demandeurs n’est encourue que si le destinataire établit que le vice lui cause un grief.

Rien de tel n’est caractérisé en l’espèce dès lors que la profession et la nationalité de chacun des époux sont parfaitement connues de M^me D puisqu’elles figurent dans l’acte notarié de vente.

sur la recevabilité des conclusions des époux

Aucune irrecevabilité des conclusions des appelants ne saurait être prononcée sur le fondement des article 960 et 961 du code de procédure civile dès lors que les époux X ont satisfait à l’obligation de communiquer qui leur a été délivrée suivant sommation du 4 octobre 2010 et ordonnance du conseiller de la mise en état du 6 janvier 2011 et ont justifié de l’exactitude de leur domicile à l’adresse mentionnée sur l’assignation introductive d’instance soit Schwarzmattstrasse 41 à Badenweiler (Allemagne) par la production du bail de 27 juin 2007 avec effet à compter du mois de septembre 2007 ; l’adresse mentionnée dans la déclaration d’appel était située dans la même ville mais en un lieu différent Badstrasse 5 et ils ont communiqué par bordereau du 23 mars 2011 leur adresse actuelle toujours dans la même ville, dans une autre rue, XXX par la production d’une attestation locative du 2 janvier 2011 avec effet au 1/01/2011 et d’une attestation émanant du bureau chargé du contrôle et de l’inscription des habitants du 12 janvier 2011, comme réclamé.

Sur l’action en garantie des vices cachés

Les articles 1641 et suivants du code civil imposent au vendeur de remettre à l’acheteur une chose qui ne révèle pas, après la livraison, des vices à la fois graves, cachés, antérieurs à la vente et imputables à la chose, la rendant inapte à son usage normal, sous peine de résolution du contrat, de réduction de prix et/ou de dommages et intérêts.

*

L’immeuble acheté le 15 mars 2007 par les époux X a été acquis par un tiers suivant jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Castres en date du 13 mars 2009 sur surenchère dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière ordonnée par un jugement de cette juridiction du 28 mars 2008, antérieur de plusieurs mois à l’assignation introductive de la présente instance.

Les époux X ne peuvent donc exercer l’action rédhibitoire puisqu’ils ne sont pas en état de rendre la chose à leur vendeur en contrepartie de la restitution du prix de sorte que leur demande en résolution de la vente ne peut prospérer.

Ils restent recevables à exercer une action indemnitaire en réparation des préjudices subis en vertu du principe posé à l’article 1645 du Code Civil, texte qui peut être invoqué seul et n’est pas subordonné à la résolution du contrat tout en obéissant aux règles spéciales de la garantie des vices cachés ; ils ne réclament d’ailleurs pas les conséquences d’une résolution à savoir la remise en l’état antérieur avec restitution de la chose et du prix mais uniquement des 'dommages et intérêts en réparation de l’intégralité des préjudices subis'.

Ils doivent être déboutés de cette demande dès lors que les conditions légales de sa mise en oeuvre, cumulatives, ne sont nullement réunies.

Le rapport d’expertise dressé par le cabinet Cetb note 'avoir constaté après examen visuel de toute la bâtisse et ses dépendances y compris les combles de la partie habitable et les alentours immédiats, de nombreuses traces de passage de rongeurs : excréments très nombreux, cadavres de rats, traces de passage, entrée de tunnels dans le jardin, très fortes odeurs d’urine dans les combles et les dépendances etc…

Nous avons trouvé de nombreuses crottes de rats et autres rongeurs y compris dans la partie habitable. Nous avons constaté la présence de nombreux passages au pied des cloisons, dans les murets de soutènement, dans le jardin, dans les dépendances.

S’il est évident qu’une partie de cette population de rongeurs est une colonie de rats (surmulots ou rats noirs) une autre population existe parallèlement ; il semble probable que des souris, des mulots ou des loirs habitent également cette maison…'

Mais aucune indication n’est donnée sur la datation de cette présence alors que la visite de ce technicien est du 20 mai 2007 soit deux mois après la vente et que ce dernier précise que 'le temps de gestation est de 18 à 21 jours pour les souris, de 21 à 23 jours pour les surmulots et rats noirs, que le nombre de petits est de 3 à 10 pour les souris, 7 à 12 pour les surmulots et 5 à 10 pour les rats noirs avec un âge de maturation sexuelle de 5 à 7 semaines pour les souris, 2 mois pour les surmulots et de 4 mois pour les rats noirs.'

De nombreux témoignages versés aux débats par M^me D attestent n’avoir jamais vu ou entendu le moindre rat ou avoir été dérangé ou remarqué la présence de rats dans la maison où ils ont séjourné de 2000 à 2006 (M. A, M^me G, Lerner) en Juin 2004 et juin 2006 (M. B) où ils ont passé des vacances, tous les ans depuis les années 1950 jusqu’à sa vente (M^me H) depuis une vingtaine d’années y compris celle ayant précédé la vente (M. J) tous les ans depuis l’été 1986 et la dernière fois en août 2006 (M^me I de Penguem).

Dans une attestation du 20 novembre 2008, M. Y, électricien certifie 'n’avoir jamais été gêné ou incommodé au cours de nos travaux, dépannages, et entretiens par des rongeurs (rats ou loirs) et ni vu ce genre d’animaux dans l’habitation de Grangeottes, ceci depuis les années 1965 et suivants jusqu’à la vente . Pas d’interventions suite à des dégâts que de tels animaux provoquent (cables rongés, introduction dans le boîtes ou tableaux) pas de souvenance de traces que laissent ces animaux sur leurs passages’ ; un autre artisan M. Z atteste le18 novembre 2008 'n’avoir jamais croisé un rat lors des différents travaux effectués dans l’immeuble.'

Le nouveau propriétaire qui occupe les lieux depuis le 13 octobre 2010 affirme 'n’avoir jamais aperçu de rats dans les bâtiments et subi de nuisances provenant de ces nuisibles'.

Par ailleurs, la présence de rongeurs sur une propriété rurale n’est pas en elle-même anormale et de nature à la rendre impropre à son usage.

Le technicien ne donne guère de précision sur le degré d’infestation qu’il qualifie de 'difficile à préciser sur un premier constat visuel’ ; il conclut à une 'infestation sérieuse sans toutefois être la plus forte possible’ et donne des conseils (pages 11 et 12) permettant aux propriétaires de dératiser le plus efficacement possible, lesquels consistent dans la disposition de postes d’appâtage aux principaux endroits de passage, à leur réapprovisionnement et à leur contrôle régulier et dans la mise en place de pièges, assortis de préconisations de mesures de prévention.

Le trouble invoqué n’est pas d’une gravité telle dès lors qu’il est aisé d’y mettre fin.

Ainsi, l’existence d’une infestation de rongeurs antérieure ou concomitante à la vente et affectant l’usage de l’immeuble n’est nullement avérée alors que la charge de la preuve pèse sur les consorts X.

En toute hypothèse, la mauvaise foi de M^me D, condition nécessaire à la mise en oeuvre de l’action indemnitaire de l’article 1645 du code civil et non présumée en raison de sa qualité de vendeur profane, n’est nullement démontrée.

Sur les demandes annexes

L’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi, tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce ; il semble plutôt que les époux X se soient mépris sur l’étendue de leurs droits ; la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M^me D doit, dès lors, être rejetée.

Les époux X qui succombent supporteront la charge des dépens de première instance et d’appel et ne peuvent, de ce fait, bénéficier des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il est inéquitable de laisser à la charge de M^me D la totalité des frais exposés pour se défendre et assurer sa représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande l’octroi à ce titre de la somme de

4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

— Infirme le jugement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Rejette l’exception de nullité de l’assignation introductive d’instance,

— Déclare recevables les conclusions d’appel de M. O X et M^me K L épouse X,

— Déclare irrecevable leur action en résolution de la vente,

— Déclare recevable leur action en indemnisation,

— Déboute M. O X et M^me K L épouse X de leur demande en dommages et intérêts,

— Déboute M^me U-V D de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamne M. O X et M^me K L épouse X à payer à M^me U-V D la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Déboute M. O X et M^me K L épouse X de leur demande au titre des frais irrépétibles,

— Condamne M. O X et M^me K L épouse X aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— Dit qu’ils seront recouvrés, pour ceux d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de la SCP DESSART SOREL DESSART, avoués.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT