Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2013

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/01975

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 10/03567

APPELANTE

SA Y représentée par son représentant légal, ayant son siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

assistée de M^e Marie-Annick PICARD DUSSOUBS, avocat au barreau de CRETEIL, toque: PC 58

INTIMES

Monsieur H D’A

XXX

XXX

Madame B C épouse D’A

XXX

XXX

représentés par M^e Nicolas GARBAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0795

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Septembre 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Les époux D’A sont propriétaires depuis juin 2006 d’un appartement dans l’immeuble en copropriété sis XXX, qui ne compte plus que deux copropriétaires, eux-mêmes et M. Z.

Jusqu’à la fin de l’année 2009, la copropriété comptait trois copropriétaires : les époux D’A, M^me X et M^me F-G, qui était syndic bénévole.

M. Z a acquis fin 2009, les lots appartenant à M^me X et à M^me F-G.

L’assemblée générale du 23 décembre 2009 a désigné la société Y en qualité de syndic professionnel, en remplacement de M^me F-G, a approuvé les comptes de l’exercice 2009 et voté les budgets prévisionnels des années 2010 et 2011 (résolutions n° 5 et 6).

Par exploit du 26 février 2010, les époux D’A ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions n° 5 et 6 de l’assemblée générale du 23 décembre 2009 et la société Y à titre personnel du fait des fautes qu’elle aurait commises à leur égard dans l’accomplissement de son mandat de syndic.

Les époux D’A reprochaient à l’assemblée générale d’avoir grandement augmenté les charges de copropriété et au syndic Y, notamment, de leur réclamer des charges qui n’auraient pas été votées par l’assemblée générale, de ne pas avoir veillé à la préservation des parties communes à l’occasion de travaux réalisés par M Z et de ne pas avoir donné suite à leur demande de communication des documents comptables et financiers de la copropriété.

Par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, rendu le 4 janvier 2012, dont la société Y a appelé à l’encontre des époux D’A par déclaration du 2 février 2012, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 3^e section :

— Déclare irrecevable la demande d’annulation formée par les époux D’A de la résolution n° 5-B de l’assemblée générale du 23 décembre 2009,

— Déclare recevable la demande d’annulation formée par les époux D’A de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 23 décembre 2009,

— Annule les résolutions n° 5 A et 6 de l’assemblée générale du 23 décembre 2009 de l’immeuble sis XXX à XXX

— Dit que la société Y a engagé sa responsabilité civile à l’égard des époux D’A en raison des fautes commises dans l’accomplissement de son mandat de syndic et la condamne, en conséquence, à payer aux époux D’A la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter du présent jugement,

— Ordonne à la société Y de rectifier le compte individuel de copropriété des époux D’A,

— Déboute les époux D’A de leur demande à être garantis de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre par le juge de proximité saisi sur l’initiative de la société Y, de leur demande de voir ordonner à la société Y de communiquer à M. D’A l’ensemble des éléments financiers du syndicat des copropriétaires au titre des années 2008 et 2009, de leur demande de voir enjoindre à la société Y de prendre toute mesure à l’encontre de M. Z pour que les parties communes soient remises en état,

— Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Y aux entiers dépens,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Déboute la société Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Dit qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux D’A seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— Condamne le syndicat des copropriétaires à payer aux époux D’A la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Condamne la société Y à payer aux époux D’A la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Les époux D’A, intimés, ont constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel, dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

De la société Y, le 17 août 2012,

Des époux D’A, le 21 mars 2013.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2013.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur la responsabilité du syndic Y et le préjudice des époux D’A

La société Y demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité personnelle et l’a condamnée à 4000 euros de dommages et intérêts, outre 2.500 euros au titre de l’article 700 du CPC ; elle fait valoir essentiellement qu’elle n’aurait commis aucune faute de gestion ni manqué à ses obligations de syndic, ayant réparti les charges et budgets votés en assemblée générale selon les tantièmes adéquats prévus par le règlement de copropriété ; que pour ce qui concerne la consultation des pièces du syndicat, elle n’aurait pas été tenue de satisfaire aux exigences des époux D’A non autorisées par les textes légaux en la matière ni à répondre d’un défaut de tenue comptable de son prédécesseur et que pour ce qui concerne l’absence de préservation des parties communes, les époux D’A ne justifieraient pas de leur demande à ce titre ; enfin, elle demande de déclarer irrecevable comme nouvelle en appel la demande des époux D’A tendant à voir juger fautif son comportement quant à la préparation, au contenu et vote de l’assemblée du 23 décembre 2009 et subsidiairement de les en débouter ;

Les époux D’A demandent de confirmer le jugement sauf en ce qui concerne le quantum de la condamnation et de porter celui-ci à la somme de 8000 euros ;

Sur l’appel de charges indues

Les époux D’A font grief au syndic Y de leur avoir adressé en mai 2010, après un 1^er appel de 845,65 euros au titre de l’audit technique de la chaufferie décidé par la résolution n°8 de l’assemblée générale du 23 décembre 2009 qu’ils ont payé le 1^er avril 2010, un 2^e appel de 845,65 euros au même titre qu’ils n’ont pas payé, ce 2^e appel n’ayant pas été voté par l’assemblée générale du 23 décembre 2009 ;

Il appert de l’examen des procès-verbaux des assemblées générales des 23 décembre 2009 et 11 mai 2011 que la résolution n° 8 de l’assemblée générale du 23 décembre 2009 a décidé de confier à la société L.H. CONSEIL un audit technique des installations en chaufferie (phase 1) pour un montant de 2.212,60 euros TTC, les honoraires du syndic étant en sus et les fonds devant être appelés en une fois mi-mars 2010, et que la résolution n° 16-1 de l’assemblée générale du 11 mai 2011 est rédigée ainsi que suit : « l’assemblée générale ratifie l’étude et l’appel d’offres pour la rénovation des installations en chaufferie réalisés en avril 2010 par la société L.H. CONSEIL pour un montant de 2.212,60 euros TTC. Etaient en sus les honoraires du syndic (5 %). La dépense a été répartie en charges chauffage et les fonds ont été appelés mi-mai 2010 », les époux D’A ayant été déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 16-1 précitée par un jugement du Tribunal de grande instance de Paris rendu le 29 septembre 2011 ;

Il appert du devis de la société L.H. CONSEIL, qui était joint à la convocation de l’assemblée générale du 23 décembre 2009, un montant d’honoraires pour trois phases d’intervention, soit 2212,60 euros TTC pour la phase I, 2212,60 euros TTC pour la phase II et 7 % HT du montant HT des travaux pour la phase III ;

Il résulte de ce qui précède que la première somme appelée auprès des époux d’A pour un montant de 845,85 euros correspondait bien à la résolution n° 8 votée par l’assemblée générale du 23 décembre 2009 pour la phase I du devis de L.H. CONSEIL et que la seconde somme appelée pour un même montant correspondait à la phase II dudit devis qui n’avait pas été votée le 23 décembre 2009, mais dont la dépense a été ratifiée par la résolution n° 16-1 de l’assemblée générale du 11 mai 2011 ;

Le syndicat mandant ayant validé l’appel de fonds irrégulier fait pour son compte par le syndic son mandataire, aucune faute ne pourrait plus lui être reproché à ce titre à l’égard du syndicat des copropriétaires, mais il n’en est pas de même à l’égard des époux D’A qui, ayant légitimement refusé de payer une dépense non votée en assemblée générale, se sont vus imputer par le syndic Y des frais de relance à ce titre ;

Ainsi, le syndic Y a commis une faute en imputant des frais de relance aux époux D’A pour des charges qu’ils contestaient légitimement à l’époque, la créance n’étant pas alors exigible, et cette faute leur a causé nécessairement un préjudice par les tracasseries qu’il ont subi de ce fait ;

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité de la société Y de ce chef ;

Sur la communication des documents comptables et financiers

Les époux D’A font valoir qu’ayant constaté que le budget 2009 avait augmenté de 50 % par rapport au budget 2008, par courrier du 29 janvier 2010, en leur qualité de copropriétaires, ils auraient demandé au syndic Y les pièces justifiant cette augmentation, puis M. D’A par courrier du 5 février 2010, en sa qualité de membre du conseil syndical, aurait demandé copie du justificatif des dépenses, en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le syndic Y aurait commis une faute en n’accédant pas à leur demande de communication et/ou consultation des pièces comptables de la copropriété faite par les courriers précités et d’autres courriers postérieurs ;

Pour s’opposer à la demande des époux D’A en leur qualité de copropriétaires, le syndic Y invoque le « vide » créé par le précédent syndic bénévole par l’absence de vote sur les modalités de consultation des pièces comptables avant l’assemblée générale du 11 mai 2011 et qu’il a permis la vérification des pièces le jour de l’assemblée générale de 2011, dans l’heure précédente ;

Pour s’opposer à la demande de M. D’A en qualité de membre du conseil syndical, le syndic Y fait valoir que l’article 21 de la loi qu’il invoque s’appliquerait au conseil syndical et non à l’un de ses membres intervenant de sa propre initiative, ce qui le renverrait aux droits de consultation d’un simple copropriétaire ;

Le droit d’accès des copropriétaires aux pièces justificatives des charges de copropriété n’est prévu, en application de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, d’où il résulte que le syndic Y n’a pas commis de faute en ne communiquant pas aux époux Y les justificatifs comptables demandés en dehors de cette période, étant observé au surplus que le droit d’accès précité ne s’exerce que par consultation et non par communication desdites pièces ;

Il n’en est pas de même pour ce qui concerne le refus opposé par le syndic Y à M. D’A en sa qualité de membre du conseil syndical ;

En effet, en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ; il peut prendre connaissance et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété ;

En l’espèce, par sa résolution n° 4, l’assemblée générale du 23 décembre 2009 a nommé son conseil syndical composé de M. D’A et de M. Z, les époux D’A et M. Z composant la totalité des membres du syndicat des copropriétaires ;

Compte tenu de ce que la copropriété concernée est une « copropriété à deux » et que le conseil syndical ne comprend que deux membres, le syndic Y ne pouvait pas valablement refuser la demander de consultation et/ou communication par l’un des deux membres du conseil au motif que l’article 26 du décret de 1967 prévoit que le membre du conseil doit être habilité par celui-ci pour prendre connaissance et copie des documents alors que dans le cadre conflictuel de cette petite copropriété, exiger le respect rigoureux du texte aboutit à entraver la mission de contrôle du conseil syndical en la privant de tout effet ;

Ainsi, M. D’A, en sa qualité de conseiller syndical, n’a pas pu de fait contrôler la gestion du syndic et l’administration de la copropriété contrairement à la mission prévue par la loi, ce qui est particulièrement préjudiciable en l’espèce, les époux D’ A faisant valoir sans être démentis qu’ils sont minoritaires par rapport à l’autre copropriétaire M. Z et que ce dernier a confié la gestion de son bien au Cabinet Y, de telle sorte qu’ils ont le sentiment que la gestion de leur immeuble leur échappe, leur seule fonction étant de contribuer au paiement de charges en constante augmentation ;

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndic Y au titre du refus de communication des pièces comptables de la copropriété ;

Sur l’absence de préservation des parties communes

Par motifs adoptés, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ce chef, les époux D’A n’établissant pas la réalité de l’atteinte aux parties communes qu’ils allèguent ni la faute qui serait imputable à ce titre au syndic Y ;

Sur la préparation et la tenue de l’assemblée générale du 23 décembre 2009

La société Y ne peut pas valablement soutenir que ce grief devrait être déclaré irrecevable comme nouveau en appel alors que le premier juge, dans la décision déférée, en fait état à la page 5 in fine du jugement, ce point étant donc d’ores et déjà dans le débat ; cette demande ne peut donc prospérer et sera rejetée ;

Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas été appelé dans la cause en appel et la Cour n’étant pas saisie de la régularité de l’assemblée générale du 23 décembre 2009, les moyens invoqués par les époux D’A au titre de la préparation et de la tenue de ladite assemblée générale ne peuvent prospérer et seront donc rejetés ;

Sur le préjudice des époux D’A

C’est par une exacte appréciation des faits que le premier juge a alloué aux époux D’A la somme de 4000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice subi en lien direct avec les fautes retenues à l’encontre du syndic Y ;

Les époux D’A seront déboutés du surplus de leur demande à ce titre, qui n’est pas justifiée ;

En conséquence, dans la limite de la saisine, le jugement sera confirmé ;

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué aux époux D’A la somme de 2.500 euros au titre de leurs frais irrépétibles de première instance ;

Il sera alloué aux époux D’A la somme de 3000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Les époux D’A seront déboutés de leur demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui s’avère sans objet, le syndicat des copropriétaires n’étant pas partie à l’instance d’appel ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Dans la limite de la saisine, confirme le jugement ;

Y ajoutant :

Condamne la société Y à payer à M. et M^me D’A la somme de 3000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne la société Y aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,