Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2013

(n° , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/22098

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2011 -Tribunal d’Instance de PARIS 16 – RG n° 1110001253

APPELANT

Monsieur B Y

XXX

XXX

Représenté par la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés en la personne de M^e Anne GRAPPOTTE-BENETREAU (avocats au barreau de PARIS, toque : K0111)

Assisté de M^e Jacky VOISIN (avocat au barreau de ST BRIEUC)

INTIMES

Monsieur H X

XXX

XXX

Représenté par M^e Renaud GOURVES (avocat au barreau de PARIS, toque : C0029)

SARL APTITUDES IMMOBILIER prise en la personne de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par la SCP SCP NABOUDET – HATET en la personne de M^e Pascale NABOUDET-VOGEL (avocats au barreau de PARIS, toque : L0046)

Assistée de M^e Isabelle SCHEIDECKER (avocat au barreau de PARIS, toque : P0156)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Juin 2013, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame D E, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Alain SADOT, Président

Madame D G, Conseillère

Madame D E, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Delphine WO YEN

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame D G, conseillère, par suite d’un empêchement de Monsieur Alain SADOT, président et par Madame Catherine MAGOT, greffier présent lors du prononcé.

**********

Par jugement du 18 octobre 2011, le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris a débouté M. B Y de sa demande en condamnation de Monsieur H X et de la société APTITUDES IMMOBILIER à lui payer une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice qu’il aurait subi en conséquence de la vente à un tiers d’un bien immobilier appartenant à l’indivision X, pour lequel il s’était porté acquéreur au prix de 550 000 € demandé par le vendeur.

Par déclaration déposée le 9 décembre 2011, Monsieur Y a fait appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions déposées le 1^er octobre 2012, il expose qu’au vu d’une annonce publiée par la société APTITUDES IMMOBILIER proposant l’appartement litigieux à la vente pour le prix de 530 000 €, il a présenté une offre d’achat conforme, après avoir effectué une visite en présence du représentant de l’agence immobilière et de Monsieur H X, qu’il supposait être le seul propriétaire vendeur. Il ajoute qu’ayant tardivement appris que l’immeuble était la propriété de l’indivision X, il a attendu pendant 10 mois la régularisation de la vente après accord du juge des tutelles, et a finalement eu fortuitement connaissance de la cession à un tiers pour le prix de 570 000 €.

Il soutient que la société APTITUDES IMMOBILIER a commis une faute, engageant sa responsabilité quasi-délictuelle, en mettant en vente un bien immobilier sans avoir reçu mandat des trois propriétaires indivis et que Monsieur X, qui ne lui a pas indiqué l’existence d’une indivision, a aussi commis une faute en ne donnant pas suite à l’accord implicite de vente qui résultait de la présentation de son offre pour la somme de 530 000 €.

Il soutient que ces fautes lui ont causé un préjudice, en ce qu’il a été frauduleusement évincé de la procédure d’achat, et sollicite la condamnation de Monsieur X et de la société APTITUDES IMMOBILIER au paiement de la somme de 10 000 € en indemnisation de ce dommage.

Par ailleurs, il sollicite que soit préalablement ordonnée la communication en original de diverses pièces produites par les parties intimées, et du registre des mandats de l’agence.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 octobre 2012, la société APTITUDES IMMOBILIER expose qu’elle a reçu un mandat sans exclusivité le 5 décembre 2009 pour proposer à la vente l’appartement de l’indivision X au prix de 550 000 € net vendeur, et que Monsieur Y a, dans un premier temps, refusé ce montant, et fait une proposition au prix de 530 000 €. Elle fait valoir que ce mandat, même consenti par un seul indivisaire, était parfaitement valable et régulier à l’égard des tiers, même s’il ne pouvait être opposé aux autres indivisaires. Elle affirme avoir fait toutes diligences, et notamment un effort personnel de réduction de sa propre rémunération, pour faire aboutir cette transaction, et soutient que l’échec est dû aux hésitations et aux exigences de Monsieur Y, ainsi qu’aux difficultés qu’il a rencontrées pour vendre son propre appartement.

Elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute génératrice d’un quelconque préjudice, et sollicite donc la confirmation du jugement déféré.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 juillet 2012, Monsieur H X expose que les autres indivisaires ont signé un mandat de vente sans exclusivité, avec une autre agence la société CONSULTANTS IMMOBILIER, le 6 novembre 2009, mais que lui-même n’a signé un tel acte avec la société APTITUDES IMMOBILIER que le 5 décembre 2009. Il reconnaît qu’une visite de l’appartement a été effectuée par M. Y en sa présence et celle du représentant de la société APTITUDES IMMOBILIER le 14 novembre 2009, mais affirme que dès ce jour, Monsieur Y a été avisé de l’existence d’une indivision, et de l’obligation de recueillir l’accord du représentant légal de Madame J-X.

Il soutient que la première offre informelle pour le prix de 530 000 € ne correspondait à aucun des mandats signés par les indivisaires, et ne pouvait donc être acceptée, et que la nouvelle proposition pour le prix de 550 000 €, frais d’agence inclus, n’a jamais été agréée par l’indivision.

Il soutient que Monsieur Y a été informé de la proposition formulée pour un prix supérieur par les époux Z, et n’a pas souhaité augmenter son offre.

Il déduit de ces éléments qu’il n’a commis aucune faute, et que Monsieur Y n’a lui-même subi aucun préjudice.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que Monsieur X a communiqué en original, et versé aux débats, un mandat confié à la société CONSULTANTS IMMOBILIER le 6 novembre 2009 par les deux autres co-indivisaires pour la vente de l’appartement au prix de 550 000 € ; que la société APTITUDES IMMOBILIER et Monsieur X ont l’un et l’autre produit en copie un second mandat de vente, daté du 5 décembre 2009 et rédigé au nom de l’indivision X, portant mention du même prix de 550 000 € « net vendeur » ; qu’il n’est pas contesté que ces pièces sont les seuls mandats confiés à des agences immobilières pour la vente de cet appartement et intéressant le litige actuel ; qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande réitérée de communication de pièces de Monsieur Y ;

Attendu que l’appelant a produit une fiche d’information, portant le numéro de référence VZBL4986 éditée le 13 novembre 2009 à en-tête de la société APTITUDES IMMOBILIER, contenant une description du bien immobilier appartenant à l’indivision X, proposé pour le prix de 530 000 € ; que la société APTITUDES IMMOBILIER ne méconnaît pas l’existence de cette annonce, publiée alors qu’elle ne disposait pas encore d’un mandat de vente de l’un ou l’autre des propriétaires indivis, et qui en outre mentionne un prix inférieur à celui attendu par les vendeurs ;

Attendu que les parties intimées ne contestent pas que le 14 novembre 2009, Monsieur A, préposé ou représentant de la société APTITUDES IMMOBILIER, a fait visiter l’appartement à Monsieur Y, en présence de M. X et que le jour même, Monsieur Y a rédigé une proposition d’achat pour le prix mentionné sur la fiche d’information de 530 000 € ;

Attendu cependant que cette proposition n’a pas eu pour effet de provoquer un échange valable des consentements entre le candidat acquéreur et les vendeurs, dont un seul était présent lors de la présentation de cette offre ; qu’en effet, la société APTITUDES IMMOBILIER n’avait pas alors été valablement mandatée par les propriétaires indivis, et il n’est aucunement établi que Monsieur X se soit personnellement engagé en agréant l’offre de Monsieur Y, qui ne correspondait d’ailleurs pas à l’intention des deux autres indivisaires telle que manifestée lors de l’émission du mandat consenti à la société CONSULTANTS IMMOBILIER ;

Attendu qu’il est constant qu’ultérieurement, Monsieur Y a fait une nouvelle proposition pour le prix de 550 000 €, frais d’agence inclus, et que les consorts X n’y ont pas donné suite, préférant l’offre plus avantageuse des époux Z ;

Attendu qu’aucune des pièces produites par Monsieur Y n’établit la preuve que Monsieur X se serait présenté comme le seul propriétaire, lui dissimulant la situation d’indivision ; que l’appelant n’a donc pas prouvé la réalité de la faute qu’il impute à Monsieur X, et le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il le déboute de toutes ses prétentions à l’encontre de ce dernier ; qu’en outre, M. X ne doit pas conserver sa charge les frais irrépétibles qu’il a été contraint d’exposer à l’occasion de la procédure d’appel ;

Attendu cependant qu’en publiant une annonce proposant un bien immobilier à la vente, en faisant visiter ce bien et en mettant à cette occasion en relation l’un des propriétaires indivis et le candidat acquéreur, la société APTITUDES IMMOBILIER a entrepris une opération d’intermédiaire dans la vente d’un immeuble appartenant à autrui au sens de l’article premier de la loi 70-9 du 2 janvier 1970, alors qu’elle ne disposait pas encore d’un mandat ; que cette action fautive a amené Monsieur Y à croire qu’il pouvait faire l’acquisition de l’appartement pour le prix indiqué dans l’annonce de 530 000 € puisqu’il a immédiatement rédigé une proposition d’achat en ce sens ;

Attendu que la société APTITUDES IMMOBILIER a ainsi engagé sa responsabilité quasi délictuelle à l’égard de Monsieur Y, puisque la faute commise a fait naître chez celui-ci un espoir vain, clairement manifesté dans les courriers qu’il a adressés pour solliciter la réalisation de la vente, et l’a conduit à s’investir dans une opération qui a finalement abouti à un échec ; que cette situation constitue pour M. Y un préjudice que la société APTITUDES IMMOBILIER doit être condamnée à réparer par le versement d’une somme de 3000 € ; qu’elle doit aussi l’indemniser au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer ;

PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement rendu le 18 octobre 2011 par le tribunal d’instance du 16^e arrondissement de Paris en ce qu’il a débouté Monsieur Y de toutes ses prétentions à l’encontre de Monsieur H X,

Le RÉFORME pour le surplus et,

CONDAMNE la société APTITUDES IMMOBILIER à payer à Monsieur Y les sommes de 3000 € à titre de dommages et intérêts et 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur Y à payer à M. X la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société APTITUDES IMMOBILIER aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT