COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 FEVRIER 2015

R.G. N° 13/01710

AFFAIRE :

XXX

C/

SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DE L’Y 250 à 256 BOULEVARD SAINT-DENIS & 4 PASSAGE DE LA REUNION A COURBEVOIE (92400)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Décembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° chambre :7^e

N° RG : 12/01598

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY

M^e Pierre GUTTIN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE DEUX FEVRIER DEUX MILLE QUINZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

XXX 'SAS'

N° de Siret : 315 871 640 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège 72, Avenue Jean-Baptiste Clément

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christophe DEBRAY, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627

ayant pour avocat plaidant Maître Eric LE FEBVRE, du barreau de PARIS, vestiaire : R 226

APPELANTE

*************

SYNDICAT SECONDAIRE DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE DE L’Y 250 à 256 BOULEVARD SAINT- DENIS & 4 PASSAGE DE LA REUNION A COURBEVOIE (92400), représenté par son syndic, la société CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE 'CGC'

N° Siret : 338 354 426 R.C.S. NANTERRE

Ayant son siège XXX

XXX

elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par Maître Pierre GUTTIN, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 13000245 vestiaire : 623

ayant pour avocat plaidant Maître Thierry GUILLEMINET, du barreau de PARIS, vestiaire : R 281

INTIME

**************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Décembre 2014, Madame Michèle TIMBERT, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président,

Madame Anna MANES, Conseiller,

Madame Sylvie DAUNIS, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Sylvia RIDOUX

FAITS ET PROCEDURE,

La société LA FÉDÉRATION CONTINENTALE a, en qualité de maître d’ouvrage, fait édifier sur un terrain lui appartenant un ensemble immobilier à usage d’habitation, la résidence l’Y, sis 250/256, boulevard Saint-Denis et XXX à Courbevoie (Hauts-de-Seine).

La construction de l’immeuble a été confiée à la société BOUYGUES BÂTIMENT ILE DE FRANCE, entreprise générale. Le lot chauffage a été sous-traité à l’entreprise S.E.T.

Pour les besoins de l’opération, une assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société GÉNÉRALI.

Les lots ont été acquis en état futur d’achèvement. Un syndicat des copropriétaires a été constitué.

Les travaux ont été réceptionnés le 28 février 2002, avec réserves. Les appartements ont été livrés à partir du 14 mars 2002.

La maintenance de l’installation de chauffage a été confiée à la société par actions simplifiée IDEX ENERGIES (la société IDEX) selon contrat du 12 septembre 2002.

L’installation de chauffage s’est rapidement trouvée embouée, puis des désordres, défauts de fonctionnement et non-conformité sont apparus.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence l’Y (le syndicat des copropriétaires) a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de NANTERRE qui, par décision du 14 mars 2003, a ordonné une expertise confiée à M. C D. Les opérations d’expertise ont été étendues à la société IDEX selon ordonnance du 25 janvier 2006.

L’expert a fait appel à un sapiteur, M. E F, pour l’analyse de l’installation de chauffage de l’ensemble immobilier. II a clos et déposé son rapport le 21 novembre 2006.

Au vu de ce rapport et par acte délivré le 4 février 2009, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société IDEX en réparation aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 21.541,78 euros. La société IDEX a soulevé la nullité de l’expertise, l’avis du sapiteur sur lequel l’expert fonde ses conclusions n’ayant pas été porté à la connaissance des parties.

Par jugement avant dire droit du 20 mai 2010, le tribunal a dit n’y avoir lieu à nullité du rapport d’expertise et a enjoint l’expert à communiquer la note technique de son sapiteur et à recueillir les dires des parties sur celle-ci avant d’établir une note de synthèse et de compléter son analyse de la situation concernant la réalité des désordres liés au chauffage et à l’imputabilité des dits désordres.

Par ordonnance du 1^er juillet 2010, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt par l’expert de son rapport et le retrait du rôle de l’affaire.

L’expert a clos et déposé son nouveau rapport le 30 juin 2011. Au vu de ce rapport, le syndicat des copropriétaires a fait rétablir l’affaire au rôle.

Par jugement du 31 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Condamné la SAS IDEX ENERGIE à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence l’Y à Courbevoie là somme de 21,541,78 euros TTC, avec, intérêts au taux légal à compter du jugement et jusqu’à complet paiement,

— Condamné la SAS IDEX ENERGIE à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence l’Y à Courbevoie la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles,

— Ordonné l’exécution provisoire,

— Condamné la SAS IDEX ENERGIE aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Thierry GUILLEMINET.

La société IDEX ENERGIES a interjeté appel de cette décision le 27 février 2013.

Dans ses dernières conclusions du 9 août 2013, la société IDEX ENERGIES demande à cette cour de :

— La déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— Infirmer le jugement dont appel toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Y de ses demandes à son encontre comme mal fondées.

A tout le moins, si par impossible la Cour retenait sa responsabilité,

— Fixer un partage de responsabilité entres les parties,

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Y, compte tenu de sa qualité d’exploitant et de sa carence, devra garder à sa charge une partie substantielle du coût du désembouage curatif,

— Débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Y de sa demande au titre du désembouage magnétique comme dirigée à son encontre,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Y de son appel incident quant au point de départ des intérêts légaux,

— La décharger de toute prise en charge des frais d’expertise afférents au rapport du 21 novembre 2006 et dire que les seuls frais d’expertise éventuellement mis à sa charge seront ceux du rapport en date du 30 juin 2011,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence de l’Y à lui payer une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société IDEX fait grief au jugement de retenir la matérialité du désordre d’embouage de l’installation de chauffage alors qu’aucune insuffisance de chauffage dans les appartements n’a été constatée contradictoirement au cours de l’expertise, que le lien entre ce problème d’embouage et les insuffisances de chauffage alléguées par le syndicat des copropriétaires n’a pas été établi, que l’encrassement des filtres qui équipent les compteurs à chaleur, propriété de GAZ DE FRANCE est sans rapport avec l’embouage.

La société IDEX ajoute que le désordre a, en outre, été supprimé dès 2003 sans que l’expert ne procède à une analyse sur ce point et avant même que les problèmes d’insuffisance de chauffage n’aient été allégués de sorte que l’on voit mal sur quel élément se fonde le tribunal pour affirmer l’existence d’un lien entre ces deux items.

Elle en conclut que faute d’établir la matérialité de l’insuffisance de chauffage, l’embouage n’étant pas visé dans l’assignation, l’expert est allé au delà des termes de sa mission, et la cour ne pourra qu’infirmer le jugement de ce chef.

La société IDEX fait encore grief au jugement de retenir son entière responsabilité dans la survenance des désordres alors que le contrat la liant au syndicat des copropriétaires est un contrat d’entretien courant des installations de chauffage, ne prévoit pas une intervention sur le réseau de distribution du chauffage et encore moins sur la distribution intérieure des appartements.

Elle souligne que le contrat créait des obligations pour le client qui s’engageait à assurer la conduite des installations suivant les consignes de l’installateur.

Elle relève que le contrat mentionnait très clairement que la chaufferie ne comportait pas de matériel de traitement de l’eau, que le contrat d’entretien ne prévoyait ni analyse de l’eau ni traitement de l’eau.

Selon elle, il revenait au syndicat des copropriétaires, en sa qualité d’exploitant du chauffage, de se préoccuper en relation avec l’installateur du suivi de la qualité de l’eau du réseau.

Elle observe que le jugement reconnaît que le suivi de la qualité de l’eau ne relevait pas de ses obligations contractuelles, mais lui impute à tort d’avoir tardé à proposer un traitement de l’eau, donc une violation de son devoir de conseil. Selon elle, le lien de causalité entre le grief articulé à son encontre et l’embouage n’est pas établi puisque sa tardiveté de réaction n’est pas établie. Il est au contraire établi que le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de la nécessité de traiter l’eau au cours de l’expertise et malgré cela il a tardé à prendre les mesures adéquates. Il est également établi qu’elle a procédé avec diligence à sa mission puisque dès 2003 elle nettoyait les filtres et effectuait ce qui devait être fait au moment où cela devait être fait. En d’autres termes, aucun retard aucun manque de diligence ne peuvent lui être reprochés dès lors que l’origine du problème n’a été identifiée avec certitude qu’en 2006.

S’agissant de l’indemnisation, la société IDEX fait de plus grief au jugement de mettre à sa charge le coût du matériel permettant de finaliser le désembouage, à savoir le coût du désemboueur magnétique pour le montant de 5.660 € hors taxes, alors que cet équipement relève de l’installation, à titre préventif, d’un équipement complémentaire non prévu à l’origine destiné à compléter l’installation telle que conçue et non le contrat d’entretien, le contrat IDEX indiquant expressément que la chaufferie ne comporte pas de matériel de traitement d’eau.

Elle ne conteste pas en revanche devoir régler le coût du désembouage curatif pour le montant de 14.758,75 € hors taxes.

La société IDEX sollicite enfin l’infirmation du jugement qui l’a condamnée au paiement des frais d’expertise alors que le premier rapport de M. D, du 21 novembre 2006, portait sur de très nombreux points sans rapport avec le chauffage et qu’elle est dans l’ignorance de la suite réservée par le syndicat des copropriétaires aux autres points en litige.

Elle fait valoir que seul le second rapport du 30 juin 2011 suite au jugement en date du 20 mai 2010 doit restée à sa charge étant rappelé que la consignation des frais de la nouvelle expertise a été mise à sa charge.

Elle souligne que le premier rapport était en outre irrégulier faute de respecter le principe du contradictoire.

Dans ses dernières conclusions du 11 mars 2014, le syndicat secondaire des copropriétaires demande à cette cour, au visa des articles 1134, 1147, 1153, 1153-1 et tous autres du code civil, 695, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— Dire l’appel recevable mais non fondé,

— Confirmer le jugement en tous ses chefs à l’exception de celui par lequel elle a fixé le point de départ des intérêts de retard à la date du jugement,

— L’infirmer de ce chef et fixer la date de départ des intérêts de retard sur la somme de 21.541,78 € au 3 mai 2007, subsidiairement au 4 février 2009, date de délivrance de l’assignation, plus subsidiairement à compter du jugement en application des termes du 2^e alinéa de l’article 1153-1 du code civil, et dire qu’ils courront jusqu’au 22 mars 2013, date du paiement,

— Condamner la société IDEX ENERGIE à lui payer, pour ses frais irrépétibles en cause d’appel, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5.000 €,

— Condamner la société IDEX ENERGIE en tous les dépens, incluant les honoraires d’expertise relatifs au rapport du 30 juin 2011, et une somme de 375 € en ce qui concerne les frais d’expertise afférents au rapport du 21 novembre 2006, que Maître Pierre GUTTIN pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la matérialité du désordre et rappelle en premier lieu que la société IDEX est responsable de l’absence de constat puisqu’il est établi qu’au cours d’un rendez-vous d’expertise, tenu le 13 mars 2006, en sa présence, où il apparaissait qu’effectivement il faisait très froid dans certains appartements, en raison d’une température extérieure inférieure à zéro, il était demandé à l’entreprise IDEX de procéder à ces relevés de température attendus par l’expert (dire du 30 mars 2006, pièce n° 21, dire du 24 mai 2006, pièce 22, page 3) et cette dernière n’y avait pas proécéder. Elle ne peut dès lors invoquer sa propre turpitude.

En deuxième lieu, il souligne que la matérialité des désordres est établie par les pièces versées aux débats notamment les 'bons’ du 'journal de bord chaufferie’ évoquant des insuffisances de chauffage (pièces 10 à 13, et 17 et en particulier 17-5, 17-6, 17-13, 17-16 et 17-21) et l’expert n’a pas 'dérivé’ vers un autre problème, mais bien établi le lien entre les insuffisances de chauffage, avérées, et l’embouage des canalisations, lien au demeurant évident, puisque l’obstruction des canalisations entraîne l’absence d’alimentation en eau chaude des radiateurs et, pas conséquent, des problèmes de chauffage.

L’expert a traité ces problèmes d’embouage sous le titre 'désordre n° 113 défauts de fonctionnement du chauffage', il a repris précisément ces éléments dans son rapport (pages 11 et 12), il évoque ainsi les pages du journal de bord de la chaufferie et les fiches d’attachement d’intervention d’IDEX mentionnant 'insuffisance de chauffage’ ou 'manque de chauffage’ 'des boues', des 'filtres pleins’ et des 'bouchons'.

Le syndicat des copropriétaires conteste le grief de 'dérive’ de l’expertise allégué par la société IDEX et souligne que l’embouage des canalisations était visé dès le début de l’expertise et de surcroît ce problème n’est autre que la cause des défauts de chauffage allégués. Ce désordre n’est donc clairement pas un désordre 'nouveau’ et non évoqué en début d’expertise, mais a été dénoncé dès l’assignation en référé du 19 février 2003 et énoncé au titre des désordres allégués sur le compte rendu de visite de l’architecte de la copropriété en page 7 sous la mention 'installation de chauffage : encrassement anormal des filtres…'. L’ordonnance de référé du 12 mars 2004 (pièce 25) portant extension de la mission de l’expert mentionnait bien 'défauts de fonctionnement du chauffage’ ce qui incluait nécessairement l’embouage des canalisations qui constitue à l’évidence un défaut de fonctionnement puisqu’il perturbe la circulation de l’eau.

Le syndicat des copropriétaires forme un appel incident par lequel il fait grief au jugement de faire partir les intérêts légaux à compter du jugement et jusqu’à paiement complet alors qu’il établit par les pièces qu’il produit en cause d’appel la preuve de la date du paiement opéré le 3 mai 2007.

Le syndicat des copropriétaires rappelle qu’en tout état de cause, selon l’article 1153 du code civil, les intérêts de retard sont dus à compter de la sommation de payer et, en l’espèce, l’assignation tient lieu de sommation de payer et les intérêts devraient donc courir à compter de l’assignation soit le 4 février 2009.

Il ajoute que l’article 1153-1 du code civil offre au juge la faculté de faire remonter le point de départ des intérêts de retard non seulement à la date de l’assignation, mais même antérieurement c’est à dire au jour de l’avance de fonds faite par la victime, avance pour le compte de qui il appartiendra.

Le syndicat des copropriétaires observe que le second rapport du 30 juin 2011 n’a pas donné lieu à un complément de consignation. En revanche, l’ordonnance du 12 mars 2004 a étendu la mission de l’expert à quatre nouveaux griefs dont les défauts de fonctionnement du chauffage et ordonné une consignation supplémentaire de 1.500 € qui a été faite par le syndicat des copropriétaires. Il en conclut que la société IDEX doit être condamnée à payer le quart de la somme soit 375 €.

La clôture a été prononcée le 17 juin 2014.

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Sur la matérialité du désordre

Contrairement à ce que soutient la société IDEX, même si l’expert judiciaire n’a pas constaté lui-même l’insuffisance de chauffage, la matérialité des désordres est cependant établie par différentes pièces versées aux débats.

C’est ainsi que le syndicat des copropriétaires produit des lettres de copropriétaires, en particulier celles de M. et M^me Z et de G H qui dénoncent les problèmes de chauffage récurrents en hiver.

Ces lettres de plainte de copropriétaires sont confirmées par des constatations objectives des salariés de la société IDEX elle-même qui, dans les bons d’intervention qu’ils ont complétés, expliquent ce qui suit :

* le 9 janvier 2004, intervention au domicile de M^me X à la suite d’un manque de chauffage dénoncé et, à la suite de leur travail qui a duré 2h30 (x2 salariés intervenant à ce titre), ils ont dû procéder à un rinçage de l’installation de chauffage en raison de la présence de boues importantes, au nettoyage du filtre et à la vérification du compteur calories,

* le 21 janvier 2004, intervention au domicile de M. A à la suite d’un manque de chauffage dénoncé et le salarié de la société IDEX, dont la durée d’intervention est de 3h, rendait compte qu’il avait dû procéder à un rinçage de l’installation de chauffage en raison de la présence de boues importantes, qu’il avait dû nettoyer le filtre et vérifier les radiateurs.

De même, le journal de bord 'chaufferie’ mentionne les insuffisances de chauffage constatées en particulier le 16 octobre 2004 'insuffisance chauffage causé par filtre emboué', le 24 novembre 2004 'suite appel M^me X pour absence de chauffage,

nettoyage filtre, rinçage circuit en entier, problème de circulation à suivre', le 26 novembre 2004 'suite appel de M^me X, nettoyage du filtre, plein de boues', le 5 octobre 2005 'suite appel de la gardienne pour manque de chauffage dans AO2 isolation et nettoyage du filtre du réseau', le 4 novembre 2005 'RDV avec M^me B pour problème de chauffage, nettoyage du filtre, sur-circuit palier plein, nettoyage, les 23 et 29 février 2005 'présence de bouchons et de boues', 'filtre bouché', 'suite appel pour manque de chauffage chez M. Z'.

Il résulte également d’un dire du conseil du syndicat des copropriétaires que, sur demande de l’expert judiciaire, la société IDEX a été sollicitée à plusieurs reprises pour procéder aux relevés de températures dans les appartements de la copropriété, mais qu’elle s’est décommandée à chaque fois de sorte qu’elle ne peut sérieusement se plaindre de l’absence de relevés de température dans les appartements litigieux, étant elle-même responsable de cet état de fait.

L’expert judiciaire lui-même précise que 'malgré nos demandes et celles du bureau ANTONELLI lors de la réunion d’expertise du 15 avril 2005, la société IDEX n’a procédé à aucun relevé de température alors qu’il faisait suffisamment froid pour que ces relevés puissent être effectués'.

Contrairement à ce qu’allègue la société IDEX, la mission de l’expert consistait précisément à déterminer la cause de l’insuffisance de chauffage dénoncée par le syndicat des copropriétaires dans son assignation du 19 février 2003 ainsi que les raisons de ce problème d’embouage permanent, désordres pour lesquels une ordonnance d’extension de la mission de l’expert judiciaire avait été adoptée le 12 mars 2004.

Dès lors, il est établi que la question de l’embouage des canalisations de l’installation de chauffage ne constitue pas une 'dérive’ de l’expertise, mais était dans les débats dès l’origine de la saisine des premiers juges et constitue en outre la cause des défauts de chauffage allégués.

C’est également sans fondement que la société IDEX affirme sans l’établir que le désordre a été supprimé dès 2003. Au surplus, les fiches d’intervention de ses propres salariés font état de problème d’insuffisance de chauffage après 2003 en sorte que l’affirmation selon laquelle des désordres d’insuffisance de chauffage ont été résolues après 2003 est erronée.

Il résulte de ce qui précède que la demande de la société IDEX n’est pas fondée et ne saurait dès lors être accueillie.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les causes du désordre et les responsabilités

Il est établi que l’analyse de l’eau alimentant le circuit de chauffage de l’immeuble litigieux a révélé un PH et une alcalinité faibles. Ce PH faible entraîne un embouage récurrent qui lui-même entraîne une insuffisance de chauffage puisque l’embouage réduit la circulation de l’eau dans les canalisations.

Il ressort de l’expertise que la première mise en circulation du chauffage a eu lieu en décembre 2001 par le constructeur. Après quelques mois d’occupation des logements (mars 2002) est apparu un embouage au début de l’hiver 2002/2003 qui a dû être traité par le constructeur de janvier à mars 2003.

La présence de boues dans l’installation qui était inexistante ou très faible après mars 2003 a augmenté jusqu’en octobre 2005 puis des désordres se sont à nouveau manifestés, ce qui est confirmé par les fiches d’attachement d’intervention IDEX. Ces insuffisances de chauffage sont les raisons de l’intervention du personnel de la société IDEX et sont dues à un embouage des tuyauteries de distribution et un colmatage des filtres situés sur l’alimentation de chauffage de chaque appartement. La présence de boue est en outre avérée par les fiches d’intervention du personnel de la société IDEX.

Il ressort clairement de l’expertise judiciaire que les problèmes de chauffage signalés sont dus à un embouage qui a pour effet direct de colmater les filtres de compteurs de chaleur des logements et d’interrompre ou de diminuer la circulation de l’eau de chauffage des réseaux. La mauvaise qualité de l’eau de chauffage a entraîné la production de boue.

Il ressort également clairement de l’expertise judiciaire qu’un contrôle de l’eau et l’installation d’un matériel de traitement de l’eau aurait évité les désordres ainsi survenus.

Il est indubitable que l’analyse de l’eau ne fait pas partie du contrat liant la société IDEX et le syndicat des copropriétaires.

Pour autant, l’article 3.3 du contrat d’entretien des 12 et 27 septembre 2002 confié à la société IDEX stipule expressément que 'la chaufferie ne comportant pas de matériel de traitement de l’eau, en cas d’incident de quelque nature que ce soit obligeant à faire des appoints d’eau LE TITULAIRE signalera immédiatement au CLIENT et proposera des

travaux et un devis mentionnant le degré d’urgence et les conséquences qui pourraient découler d’une absence de décision ou d’une décision négative de la part du CLIENT'.

Les premiers juges ont exactement retenu que cette clause faisait peser sur la société IDEX une obligation de conseil expresse, illustration du devoir de conseil incombant au professionnel à l’occasion d’un contrat le liant à un non-professionnel.

A cet égard, l’expert judiciaire a relevé que si le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, était l’exploitant de ce chauffage pour autant il n’était pas un professionnel et qu’il avait précisément confié à un sachant, la société IDEX, l’entretien de son réseau de chauffage.

Il résulte des pièces produites que la société IDEX, dans le cadre de sa mission de maintenance de l’installation de chauffage de l’immeuble et selon le journal de bord de la chaufferie, est intervenue à plusieurs reprises pour un 'appoint d’eau’ (et en particulier, les 3 janvier 2003 et 23 mars 2005) ou 'un traitement de l’eau’ (en particulier rapport d’intervention du 26 avril 2005).

Les conditions de l’application de l’article 3.3 du contrat litigieux étaient réunies puisqu’il résulte des productions que l’encrassement de l’installation de chauffage était récurrent et la présence de boue et de bouchons avait été maintes fois constatée par l’entreprise tout comme pour elle la nécessité de faire un apport d’eau et de traiter l’eau en sorte que la société IDEX était contractuellement tenue de signaler immédiatement au syndicat des copropriétaires ce problème et proposer des travaux et un devis mentionnant le degré d’urgence et les conséquences qui pourraient découler d’une absence de décision ou d’une décision négative de la part du syndicat des copropriétaires.

La société IDEX ne démontre pas avoir respecté cette obligation.

Au contraire, il résulte clairement des constatations de l’expert judiciaire, que la société IDEX n’a jamais fait de proposition depuis l’origine de son contrat, en septembre 2002, pour effectuer une analyse de l’eau pouvant expliquer cet embouage. L’analyse n’a été faite qu’à l’initiative de l’expert judiciaire en mai 2005 dès lors qu’il relevait que les conditions étaient réunies pour produire de la boue dans les réseaux.

Il ressort également de l’expertise judiciaire qu’il revenait à la société IDEX, en sa qualité de professionnel et de sachant, conformément aux dispositions expresses de son contrat, de produire un devis surtout en présence d’un problème récurrent d’embouage.

L’absence d’analyse de l’eau et de devis n’a pas permis de mettre en place des mesures pour traiter l’eau et d’assurer la bonne conservation du réseau de chauffage ce qui est pourtant le but d’un contrat d’entretien.

Il découle de ce qui précède que la responsabilité de la société IDEX est entière dans la survenance des désordres, cette dernière ne démontrant pas en quoi le comportement du syndicat des copropriétaires ou de son syndic aurait pu contribuer à la réalisation du désordre constaté.

Le jugement qui retient la responsabilité de la société IDEX sera dès lors confirmé.

Sur l’indemnisation

Il n’est pas contesté que le coût du désembouage curatif, à hauteur de 14.758,75 € hors taxes, est la conséquence directe de l’embouage des canalisations lié au manquement contractuel de la société IDEX.

Le jugement en ce qu’il a condamné la société IDEX a en réglé le coût sera donc confirmé.

S’agissant du désembouage magnétique, comme le relève très justement le syndicat des copropriétaires, c’est la société IDEX elle-même qui préconisait, avant tout traitement, et outre le désembouage curatif, un désembouage magnétique selon un devis n° 66D061809.

Ainsi, le conseil de la société IDEX adressait une lettre à l’expert le 25 juillet 2006 qui énonçait ce qui suit 'IDEX ENERGIE SERVICES entend préciser qu’il est très risqué d’injecter un produit élévateur de PH dans un réseau qui n’a pas connu un tel traitement…' ' en l’absence de désembouage, les boues mises en suspension restent dans le réseau et risquent de décanter dans les points bas et/ou obstruer les canalisations qui ont les plus petits diamètres…'.

L’expert ajoute que selon le conseil de la société IDEX, il n’y avait pas d’autre solution que le désembouage avec filtre magnétique tel que décrit et préconisé dans ses devis pour régler les désordres qui sont : corrosion des canalisations métalliques, embouage ayant pour conséquence l’insuffisance de chauffage.

L’expert judiciaire et le sachant qui lui a été adjoint s’accordent également pour conclure que le désembouage et le désemboueur magnétique constituent les travaux nécessaires pour mettre fin au désordre n° 113, soit l’insuffisance de chauffage selon devis suivants :

— désemboueur curatif : 14.758,75 € hors taxes,

— désemboueur magnétique : 5.660 € hors taxes,

donc le montant total de 20.418,75 € hors taxes.

Il résulte de l’ensemble de ces développements que le désembouage curatif ne sera efficace que couplé avec un désembouage magnétique. Le désembouage magnétique doit dès lors être mis à la charge de la société IDEX comme ayant été rendu nécessaire par les manquements de cette dernière à préconiser le traitement de l’eau, seule mesure efficace pour assurer un chauffage suffisant aux copropriétaires de l’immeuble litigieux.

Le jugement en ce qu’il a condamné la société IDEX à verser la somme totale de 21.541,78 € toutes taxes comprises sera dès lors confirmé.

Sur les frais d’expertise

Il résulte des productions que la première expertise déposée le 21 novembre 2006 a été effectuée à la requête du tribunal de grande instance de PARIS qui demandait à l’expert d’examiner 113 désordres et seul le 113ème désordre concernait les défauts de fonctionnement du chauffage.

De même, l’assignation en référé du 19 février 2003 et l’ordonnance du 12 mars 2004 concernaient des procédures introduites devant les juridictions parisiennes.

Sur le fondement du rapport d’expertise judiciaire du 21 novembre 2006, le tribunal de grande instance de NANTERRE a été saisi par le syndicat des copropriétaires d’une procédure dirigée contre la seule société IDEX et ce dernier a rendu le 20 mai 2010 un jugement avant dire droit aux termes duquel il a, en particulier, dit n’y avoir lieu à nullité de l’expertise et ordonné un complément d’expertise portant sur le problème spécifique des défauts de fonctionnement du chauffage.

Il convient d’observer, contrairement à ce que soutient la société IDEX, que le rapport d’expertise du 21 novembre 2006 n’est pas 'irrégulier’ puisque, par jugement du 20 mai 2010, le tribunal de grande instance de NANTERRE a dit n’y avoir lieu à nullité de ce rapport. Cette décision n’a pas été critiquée en sorte qu’elle est aujourd’hui irrévocable.

Il est manifeste que les premiers juges n’ont statué que sur les seuls frais d’expertise relatifs aux investigations ordonnées par le tribunal de grande instance de NANTERRE le 20 mai 2010 qui concernaient le problème spécifique des défauts de fonctionnement du chauffage et les seuls rapports entre la société IDEX et le syndicat des copropriétaires, et non sur des frais que cette juridiction n’a pas ordonnée et qui échappent à sa compétence.

Il s’ensuit que le jugement en ce qu’il condamne la société IDEX à régler les frais d’expertise doit être confirmé.

Sur le point de départ des intérêts légaux

Conformément à l’article 1153 du code civil, 'Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.'

Selon l’article 1153-1 du même code, 'En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

En cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci X de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel X intérêt à compter de la décision d’appel. Le juge d’appel peut toujours déroger aux dispositions du présent alinéa.'

Il résulte des productions que, par assignation du 4 février 2009, le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de la société IDEX à lui payer la somme de 21.541,78¿ toutes taxes comprises au titre des travaux de désembouage.

En application de l’article 1153 du code civil, la condamnation de la société IDEX portera dès lors intérêts au taux légal à compter de cette assignation soit le 4 février 2009 jusqu’à complet paiement.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les autres demandes

Il est équitable d’accorder au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 € supplémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle la société IDEX sera condamnée.

La société IDEX, qui succombe en la majeure partie de ses prétentions, devra supporter les dépens de l’appel.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant contradictoirement,

INFIRME le jugement quant au point de départ des intérêts au taux légal,

LE CONFIRME pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DIT que la somme de 21.541,78 euros toutes taxes comprises à laquelle la société IDEX ENERGIES est condamnée à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de la Résidence L’Y 250 à 256, Boulevard Saint-Denis et XXX à COURBEVOIE (Hauts-de-Seine) portera intérêts au taux légal à compter du 4 février 2009 jusqu’à complet paiement,

CONDAMNE la société IDEX ENERGIES à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de la Résidence L’Y 250 à 256, Boulevard Saint-Denis et XXX à COURBEVOIE (Hauts-de-Seine) la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE la société IDEX ENERGIES aux dépens d’appel,

DIT qu’ils seront recouvrés conformément à l’article qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame Sylvia RIDOUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,