Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 17 FÉVRIER 2015

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/03164

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Décembre 2013 – Tribunal d’Instance de PARIS 19^e arrondissement – RG n° 11-13-001044

APPELANT

Monsieur Z F

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Emmanuelle PAUTRAS, avocat au barreau de PARIS, toque : D0788

INTIMÉE

SCI SHISHOU, représentée par son gérant en exercice domicilié de droit au siège de la société

XXX

XXX

Assistée de M^e Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250

Représentée par M^e Raphaël MREJEN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1260

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame C D, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

La SCI Shishou a donné à bail à Madame Y B et Monsieur Z F des locaux à usage d’habitation situés XXX.

Madame Y B est décédée le XXX.

Suivant acte d’huissier en date du 17 avril 2013, Monsieur Z F a fait assigner la SCI Shishou devant le tribunal d’instance du 19^e arrondissement de Paris aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— fixer le loyer à la somme de 1 100 euros et la provision sur charges à la somme de 50 euros,

— condamner en conséquence la SCI Shishou à lui restituer la somme de 4 218 euros correspondant au trop perçu versé depuis le 1^er janvier 2010 et dire que cette somme viendrait en déduction des loyers à compter de la signification du jugement,

— constater que les justificatifs transmis par la SCI Shishou ne correspondaient pas à des charges locatives récupérables au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et dire que la somme de 6 135 euros lui était réclamée indûment,

— enjoindre à la SCI Shishou de communiquer un décompte de régularisation pour les charges versées en 2008, 2009, 2010 et 2011 et une attestation de loyers et charges à jour, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— constater la mauvaise foi de la bailleresse dans l’exécution du bail en cours et la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral causé par cette situation ainsi que la somme de 2 440 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu percevoir l’allocation Paris Logement Familles Monoparentales à compter de septembre 2011,

— condamner la SCI Shishou au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement prononcé le 3 décembre 2013, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance du 19^e arrondissement de Paris a :

— condamné Monsieur Z F à payer à la SCI Shishou la somme de 9 415,20 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges arrêté au 30 septembre 2013,

— condamné Monsieur Z F à payer à la SCI Shishou la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— débouté Monsieur Z F de ses demandes tendant à voir condamner la SCI Shishou à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et la somme de 2 440 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu percevoir l’allocation Paris Logement Familles Monoparentales à compter de septembre 2011,

— débouté Monsieur Z F de ses plus amples demandes,

— débouté la SCI Shishou de ses plus amples demandes,

— condamné Monsieur Z F au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Monsieur Z F a interjeté appel de ce jugement le 12 février 2014.

Suivant conclusions signifiées le 12 janvier 2015 par le X, Monsieur Z F demande à la cour, sur le fondement des articles 17-1 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de l’annexe-liste des charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, et des articles 1134 et 1382 du code civil, d’infirmer le jugement rendu le 3 décembre 2013 et, statuant à nouveau, de :

A titre principal,

— fixer le loyer dû jusqu’en août 2012 à la somme de 1 100 euros mensuelle et à compter du mois de septembre 2012 à la somme de 1 165,29 euros,

— fixer le montant de l’arriéré dû à la SCI Shishou suite à l’application de l’indexation du loyer à la somme de 783,48 euros arrêtée en septembre 2013,

— constater que le mode de répartition n’a pas été communiqué au locataire et que les justificatifs transmis par la SCI Shishou ne correspondent pas à des charges locatives récupérables au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

— débouter, en conséquence, la SCI Shishou de ses demandes relatives aux charges locatives,

A titre subsidiaire,

— fixer le montant du reliquat à verser par le locataire au titre des charges récupérables par la SCI Shishou à la somme de 1 549,47 euros au titre des charges 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012

En tout état de cause,

— constater la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution du contrat de bail en cours et condamner la SCI Shishou à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral causé par cette situation et la somme de 2 440 euros (122 euros x 20 mois) au titre de la perte de chance d’avoir pu percevoir l’allocation Paris Logement Familles Monoparentales à compter de septembre 2011,

— condamner la SCI Shishou au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Suivant conclusions valant actualisation des demandes au 31 décembre 2014 signifiées le 12 janvier 2015 par le X, la SCI Shishou demande à la cour, de :

— déclarer l’appel de Monsieur Z F autant irrecevable que mal fondé,

— confirmer, par adoption de motifs, le jugement du 3 décembre 2013 dans toutes ses dispositions ne faisant pas grief à l’intimée sauf en ce qui concerne le montant alloué au titre des loyers et charges récupérables qui doit être porté à 11 241,80 euros, à titre principal et, plus subsidiairement, à 10 428,28 euros sauf à parfaire et sous réserve d’actualisation,

Y ajoutant,

— condamner Monsieur Z F au paiement de la somme de 1 000 euros pour les frais complémentaires exposés en cause d’appel, de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1382 du code civil ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 janvier 2015.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que Monsieur Z F fait valoir au soutien de son appel, s’agissant de la révision du loyer, que l’exemplaire du contrat de bail en sa possession ne prévoit pas de clause d’indexation du loyer, que l’indice du troisième trimestre 2007 mentionné sur l’exemplaire du contrat de bail produit par la SCI bailleresse n’était pas le dernier indice publié à la date de signature du contrat, qui paraît être celle du 19 juillet 2008, et que le montant de la moyenne entre cet indice et les trois précédents était de surcroît erroné ;

Qu’il soutient que la SCI Shishou ne justifie pas avoir manifesté sa volonté de procéder à la révision du loyer avant le 27 août 2012 de sorte que sa demande de révision du loyer n’est valable qu’à compter de septembre 2012 conformément aux dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ;

Qu’il demande que le montant du loyer soit fixé à 1 100 euros à compter de la date d’entrée dans les lieux et jusqu’au mois d’août 2012 inclus puis à 1 165,29 euros à compter de septembre 2012 en prenant pour référence de calcul l’indice publié au 19 juillet 2008, à savoir celui du 2^e trimestre 2008 (soit 116,07) et celui publié au 27 août 2012, à savoir celui du 2^e trimestre 2012 (soit 122,96) ;

Qu’il chiffre en conséquence à 783,48 euros le montant de la somme susceptible d’être réclamée par la SCI Shishou au titre de la révision du montant du loyer pour la période comprise entre septembre 2012 et septembre 2013 ;

Considérant que l’exemplaire du contrat de bail produit par le locataire est daté du 11 juillet 2007 et mentionne une date de prise d’effet au 13 juillet 2008 ;

Qu’il prévoit le versement d’un loyer mensuel de 1 100 euros par mois ainsi que d’une provision sur charges de 50 euros par mois ;

Que la clause pré-imprimée relative à l’indexation du loyer, qui figure au dit acte, n’est pas renseignée et ne contient aucune mention manuscrite sur le calcul du loyer révisé ;

Considérant que l’exemplaire du contrat de bail versé aux débats par la SCI Shishou, qui ne mentionne aucune date de prise d’effet, est daté du 19 juillet 2008 ;

Que la clause d’indexation pré-imprimée qu’il contient est complétée par l’indication selon laquelle le dernier indice connu est celui du 3^e trimestre 2007 et selon laquelle la moyenne entre cet indice et les trois précédents s’établit à 107,5 ;

Considérant que l’appelant ne conteste pas être le signataire du contrat de bail produit par la bailleresse et ne prétend pas que la clause relative à l’indexation aurait été renseignée par celle-ci postérieurement à la conclusion du bail ;

Que la clause d’indexation a donc vocation à s’appliquer ;

Considérant, que l’article 17-1 de la loi du 24 mars 2014 ne régissant pour les baux en cours que les indexations postérieures au 24 mars 2014, la clause prévoyant la révision du loyer insérée au bail s’appliquait automatiquement jusqu’à cette date sans être subordonnée à une quelconque manifestation de volonté du bailleur ;

Considérant que la SCI Shishou, qui prend pour référence aux termes de ses écritures l’indice du 3^e trimestre 2007, à savoir 113,68, fixe à 1 138,89 euros le montant du loyer dû à compter du 19 juillet 2009, à 1 139,96 euros le montant du loyer dû à compter du 19 juillet 2010, à 1 158,15 euros le montant du loyer dû à compter du 19 juillet 2011, à 1 189,79 euros le montant du loyer dû à compter du 19 juillet 2012 et à 1 204,11 euros le montant du loyer dû à compter du 19 juillet 2013 ;

Que, tenant compte des sommes versées au titre des loyers par Monsieur Z F durant les années considérées (soit 6 138,71 euros en 2008, 13 200 euros en 2009, 13 688,75 euros en 2010, 13 704 euros en 2011, 13 909,08 euros en 2012 et 14 031,24 euros en 2013), elle chiffre à 708,96 euros le montant du solde restant dû par le locataire au titre de l’indexation du loyer pour la période comprise entre juillet 2008 et décembre 2013 ;

Que ce calcul n’étant pas valablement remis en cause par le locataire, il y a lieu de le retenir ;

Considérant, pour la période postérieure au 31 décembre 2013, que la SCI Shishou se borne à indiquer, qu’eu égard aux sommes versées, il est dû 1 295,13 euros, sans distinguer, aux termes de ses dernières écritures déposées et notifiées le 12 janvier 2015, entre le montant de sa réclamation au titre de l’indexation du loyer et celle relative à la régularisation des charges locatives et sans fournir aucune précision quant aux modalités de calcul par elle retenues ;

Qu’elle ne justifie pas, dès lors, avoir clairement manifesté sa volonté de procéder à l’indexation pour ce qui concerne la période postérieure au 31 décembre 2013 ;

Que sa demande à ce titre ne saurait, par conséquent, valablement prospérer ;

Considérant, sur les charges locatives, que l’appelant fait valoir que la bailleresse ne lui a adressé ni avis de régularisation des charges, ni décompte détaillé avant l’envoi de son courrier du 27 août 2012, qu’elle ne lui a donné aucune information sur le mode de répartition retenu et qu’elle n’a pas tenu les pièces justificatives à sa disposition ;

Qu’il ajoute que seules les charges récupérables, et non les charges de copropriété dues par la bailleresse, peuvent être réclamées au locataire ;

Qu’il précise, en tout état de cause, qu’il ne dispose ni d’un garage ni d’une cave ;

Considérant, que la bailleresse soutient qu’elle a adressé à Monsieur Z F plusieurs lettres recommandées valant mise en demeure de régler les arriérés de loyers et de charges, accompagnées de décomptes détaillés des charges incombant au preneur, le mode de répartition retenu étant indiqué clairement et les pièces justificatives ayant été mises à la dispositions du locataire ;

Qu’elle précise que le contrat de bail conclu entre les parties fait mention d’une cave ;

Considérant, quoi qu’il en soit, que les avis de réception produits à l’appui de plusieurs lettres versées aux débats par la bailleresse étant illisibles, la SCI Shishou ne justifie pas avoir adressé au locataire un avis de régularisation des charges avant l’envoi le 27 août 2012 d’une lettre le mettant en demeure de payer la somme totale de 6 185 euros au titre de la régularisation des charges 2008 à 2011 ;

Qu’elle se borne toutefois à procéder par affirmations lorsqu’elle prétend que cette lettre était accompagnée d’un décompte par nature des charges réclamées ainsi que de leur mode de réparation entre les locataires et qu’elle a tenu les pièces justificatives à la disposition du locataire ;

Qu’il s’ensuit que, faute pour la bailleresse de rapporter la preuve de ce que les pièces justificatives ont été tenues à la disposition de Monsieur Z F conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de la débouter de sa demande au titre de la régularisation des charges ;

Considérant qu’il y a lieu, dès lors, au vu de l’ensemble des motifs qui précèdent, de condamner Monsieur Z F à payer à la SCI Shishou la somme totale de 708,96 euros représentant le solde restant dû par le locataire au titre de l’indexation du loyer pour la période comprise entre juillet 2008 et décembre 2013 et de rejeter la demande de la bailleresse pour le surplus, le jugement entrepris devant être réformé en ce qu’il a condamné Monsieur Z F au paiement de la somme de 9 415,20 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges récupérables arrêté au 30 septembre 2013 ;

Considérant que, faute pour la SCI Shishou de rapporter la preuve de la réalité d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement des sommes dues, il y a lieu d’infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné Monsieur Z F au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Considérant que, eu égard à l’existence d’une dette locative, il y a lieu nécessairement de débouter Monsieur Z F de ses demandes en paiement de dommages-intérêts comme étant mal fondées ;

Considérant qu’eu égard à la résolution donnée au litige, chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement prononcé le 3 décembre 2013 par le tribunal d’instance du 19^e arrondissement de Paris, sauf en ce qu’il a condamné Monsieur Z F à payer à la SCI Shishou la somme de 9 415,20 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges récupérables arrêté au 30 septembre 2013 et la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, ainsi que sur les frais et dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Monsieur Z F à payer à la SCI Shishou la somme totale de 708,96 euros représentant le solde restant dû par le locataire au titre de l’indexation du loyer pour la période comprise entre juillet 2008 et décembre 2013,

Déboute la SCI Shishou du surplus de ses demandes,

Déboute Monsieur Z F de ses demandes en paiement de dommages-intérêts,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT