Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 DÉCEMBRE 2014

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/03150 et 13/03152

Décisions déférées à la Cour : Jugement du 23 Mars 2011 – Tribunal de grande instance de PARIS – RG n°10/02729 – Jugement du 16 Novembre 2012 -Tribunal de grande instance de PARIS – RG n° 10/02729

APPELANT

Monsieur Z A

XXX

XXX

représenté par M^e Vianney FERAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : C1456

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 48 RUE MONSIEUR LE PRINCE à PARIS 6E, représenté par son syndic la Société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF), ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

assisté de M^e Anne PETER JAY de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0281

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

M. Z A a acquis, au mois d’octobre 2008, le lot n° 21 de la copropriété dans l’immeuble sis XXX à Paris 6^e, défini à l’état descriptif de division comme « un ensemble de caves au sous-sol du bâtiment II, sous la plus grande partie dudit bâtiment, auquel on accède par la grande cour ». Il a écrit au syndic, les 11 mai et 2 septembre 2009, pour lui indiquer qu’il entendait transformer les caves en studio habitable et, à cette fin, faire installer une VMC, un chauffage et une plomberie complète par le plombier de l immeuble, créer une dalle au sous-sol, installer un réseau électrique, créer une cuisine, une salle et un cabinet de toilettes, remplacer les soupiraux grillagés et ouverts par des fenêtres à ouverture par l’intérieur et remplacer la porte d’accès métallique à la cave par une nouvelle porte dotée d’un verre sur une grande partie de sa surface supérieure, afin de laisser entrer de la lumière. Il demandait par la même occasion au syndic d’inclure les demandes d’autorisation nécessaires à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Sans attendre, il commençait les travaux de décaissement du sol des caves, ce qui fût constaté par procès-verbal de l’huissier Louvion le 19 septembre 2009.

Après avoir demandé et obtenu de M. Z A un descriptif des travaux envisagés, le syndic de l’immeuble a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 17 novembre 2009 un projet de résolution n° 17, ainsi rédigé :

« A la demande de M. Z A, propriétaire du lot des caves situées sous le bâtiment 2 de l’immeuble, décision à prendre concernant l’autorisation à lui donner de réaliser des travaux privatifs affectant ou modifiant des parties communes de l’immeuble suivant le descriptif des travaux ci-joint, à savoir le raccord de l’évacuation des caves au collecteur de l’immeuble et l’installation d’une VMC à l’intérieur des caves »,

lequel fût ultérieurement scindé, selon un ordre du jour complémentaire du 27 octobre 2009, en quatre sous-résolutions, ainsi libellées :

— « changement de destination des caves en logement habitable compte tenu du type d’habitat de l’immeuble,

— autorisation à donner concernant le raccordement aux canalisations d’arrivée d’eau de l’immeuble,

— autorisation à donner concernant le raccordement de l’évacuation des eaux de la cave aux collecteurs de l’immeuble,

— autorisation à donner concernant l’installation d’une VMC ».

Les copropriétaires ont rejeté l’ensemble de ces résolutions lors de l’assemblée générale tenue le 17 novembre 2009 et c’est dans ces conditions que M. Z A, selon acte extra-judiciaire du 15 février 2010, a assigné le syndicat des copropriétaires du XXX à l’effet de dire que le refus de l’assemblée générale d’autoriser les raccordements de son lot aux réseaux d’adduction et d’évacuation d’eau était abusif et de lui accorder les autorisations judiciaires correspondantes, outre des dommages-intérêts et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un premier jugement du 23 mars 2011, le tribunal de grande instance de Paris a :

— annulé, par application des dispositions des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, les résolutions par lesquelles les copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 6^e ont refusé de procéder au changement de destination du lot n° 21 en vue de son affectation à l’usage d’appartement et de procéder à des travaux de branchement sur les canalisations d’arrivée d’eau,

— débouté M. Z A de sa demande formée aux fins de voir annuler la résolution adoptée par les copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2009, refusant l’autorisation d’effectuer les travaux de raccordement du lot n° 21 au collecteur d’eaux usées de l’immeuble,

— pour le surplus, ordonné la réouverture des débats aux fins que les parties s’expliquent sur l’irrecevabilité des demandes d’autorisation judiciaire de travaux formée par M. Z A, susceptible de résulter de l’exécution de ces travaux avant toute autorisation et de l’annulation de la résolution refusant le raccordement du lot n° 21 aux canalisations d’arrivée d’eau,

— invité les parties à présenter leurs observations et conclusions sur cette irrecevabilité susceptible d’être prononcé d’office,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens.

Par un second jugement du 16 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— dit recevable mais mal fondée la demande formée par M. Z A aux fins de voir dire que le branchement d’une installation privative sur les canalisations ou le réseau commun de la copropriété ne nécessite pas d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

— déclaré irrecevable la demande formée par M. Z A aux fins d’être autorisé judiciairement à effectuer les travaux de raccordement du lot n° 21 lui appartenant aux canalisations d’arrivée d’eau de l’immeuble,

— dit mal fondée la demande formée par M. Z A aux fins d’être autorisé à raccorder le lot n° 21 sur le collecteur d’eaux usées de l’immeuble,

— débouté M. Z A de ses autres demandes,

— dit irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires,

— condamné M. Z A à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Suivant deux déclarations d’appel distinctes, M. Z A a relevé appel de ces deux jugements dont il poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 11 septembre 2013, de :

' au visa des articles 367, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, 544 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,

— ordonner la jonction de ses deux appels,

— dire qu’il n’a pas besoin d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour procéder au branchement de son lot n° 21 à la canalisation d’arrivée d’eau qui s’y trouve d’ores et déjà et dont le raccordement n’affectera pas les parties communes,

— dire que l’inscription par le syndic de l’immeuble agissant ès qualités du syndicat des copropriétaires, à l’ordre du jour d’une assemblée de copropriétaires de résolutions visant à l’autoriser à raccorder son lot n° 21 aux réseaux collectifs d’alimentation d’eau et le refus de l’assemblée de lui accorder cette autorisation sont constitutifs d’un excès de pouvoir ou, en toute hypothèse, d’un abus de majorité,

— annuler, en conséquence, et pour ces motifs, la sous-résolution n° 17 ayant refusé cette autorisation lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2009,

— l’autoriser, par application des dispositions de l’article 30, alinéa 4, de la l5, à procéder, dans les règles de l’art, au raccordement de son lot n° 21 au réseau d’évacuation des eaux usées,

— subsidiairement, constater que, dans la convocation envoyée le 27 octobre 2009, contenant l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2009, était prévue une résolution n° 17 soumise au vote « à la demande de M. Z A » mais que, par la suite, suivant souhait du conseil syndical, ce projet de résolution n° 17 a été modifié en 4 sous-résolutions et ce, alors que certaines de ces « sous-résolutions » ne figuraient pas dans la première version de l’ordre du jour relatif à cette résolution,

— dire ce procédé irrégulier et contraire, notamment, aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— annuler, en conséquence, les quatre « sous-résolutions » de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2009,

— encore plus subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé, en raison du défaut de respect du délai de 21 jours entre la notification d’un ordre du jour complémentaire et la date de l’assemblée générale, l’annulation des deux résolutions suivantes, non prévues à l’ordre du jour initial :

« L’assemblée générale décide de ne pas donner l’autorisation à M. Z A de changer la destination du lot n° 21 composé d’un ensemble de caves, en logement habitable, compte tenu du type d’habitat de l’immeuble, M. X, représentant de M. Z A, ayant précisé à l’assemblée générale de l’immeuble que la demande de changement de destination du lot n° 21 en logement habitable n’a pas été souhaitée par M. Z A »,

« L’assemblée générale décide de ne pas donner l’autorisation à M. Z A de raccorder le lot n° 21 composé de caves aux canalisations d’arrivée d’eau de l’immeuble »,

— en toute hypothèse, dire que le refus de mettre à sa disposition une boîte à lettres est abusif et condamner le syndicat, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt, à mettre une boîte à lettres à sa disposition,

— dire irrecevables et subsidiairement mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires dirigées contre lui,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— dire qu’il sera dispensé de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé XXX à Paris 6^e prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 5 septembre 2014, de :

— débouter M. Z A de son appel et de ses demandes d’annulation,

— dire bien-fondé le refus de l’assemblée générale de donner à M. Z A l’autorisation de changer la destination de son lot et de procéder à des branchements sur les canalisations d’eau,

— ordonner à M. Z A de suspendre immédiatement les travaux qu’il a entrepris dans l’attente du présent arrêt, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt,

— condamner M. Z A à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts au titre de l’atteinte portée aux parties communes et celle de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Les deux appels interjetés par M. Z A selon déclarations distinctes seront joints en raison de leur connexité ;

Au soutien de son appel, M. Z A fait essentiellement valoir qu’il n’avait pas à solliciter de la copropriété une autorisation pour raccorder son lot au réseau d’arrivée d’eau alors que celui-ci est « déjà » alimenté en eau par une ancienne arrivée en sous-sol qui débouche dans son local par un soupirail, en attente de branchement, que le raccordement sollicité n’affecte donc nullement les parties communes de l’immeuble, en sorte que l’assemblée générale, qui n’avait pas à statuer sur ce point, a excédé ses pouvoirs en lui refusant ce raccordement qui nécessitera également la mise en place d’un réseau d’évacuation ; il dénie avoir demandé un changement de destination de son lot et indique avoir renoncé à transformer ce lot en appartement compte tenu de l’hostilité du syndicat des copropriétaires à ce projet ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’ordre du jour initial de l’assemblée générale du 17 novembre 2009 n’a pas été modifié par la lettre du syndic du 27 octobre 2009 mais seulement précisé par souci de clarté, en sorte que le tribunal a considéré à tort que le délai de 21 jours entre la convocation et l’assemblée générale n’avait pas été respecté ; il conteste les allégations de M. Z A relatives à l’alimentation en eau de son local par une ancienne arrivée d’eau, alors que celle-ci est condamnée par une pièce métallique et estime qu’il est fondé à refuser ce raccordement qui n’a pour but que de permettre l’occupation des caves à usage d’habitation, ce qui porterait atteinte à la destination de l’immeuble et au règlement sanitaire de la Ville de Paris ;

Sur la régularité de la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 17 novembre 2009

Suivant l’article 9 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être adressé aux copropriétaires 21 jours au moins avant la tenue de cette assemblée ; la formulation de l’ordre du jour d’une assemblée générale doit être explicite et permettre aux copropriétaires de connaître le plus complètement possible les questions qui seront débattues, leurs tenants et aboutissants et leur portée juridique : au cas d’espèce, c’est dans un souci de clarté et de précision que le syndic a, non pas modifié, mais explicité l’ordre du jour initialement adressé aux copropriétaires en développant en quatre points la résolution destinée à permettre à M. Z A de transformer son lot conformément au descriptif de travaux qu’il avait adressé au syndic à la demande de ce dernier ; M. Z A ne peut soutenir de bonne foi qu’il n’avait soumis aucun projet de résolution en vue de l’assemblée générale alors qu’il avait précédemment écrit au syndic pour lui demander expressément d’inclure à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les autorisations à obtenir pour transformer son lot à usage d’habitation ;

Sur l’excès de pouvoir allégué

Il est constant que M. Z A a acquis un ensemble de caves accessibles exclusivement par une petite trappe donnant accès à la cour de l’immeuble, éclairée par des soupiraux et dépourvue d’aération ou d’éclairage naturels : ces caractéristiques physiques sont radicalement incompatibles avec un usage d’habitation, même minimal, même avec des aménagements tels que l’installation d’une VMC ou le remplacement de soupiraux par de petites fenêtres, et directement contraires, tant à la destination de l’immeuble, voué à l’habitation bourgeoise dans un secteur historique sauvegardé de la Ville de Paris, qu’au règlement sanitaire de la Ville de Paris qui prohibe en son article 27-1 toute habitation dans les caves, sous-sols, combles et pièces dépourvues d’ouverture et prévoit que les pièces destinées à l’habitation doivent avoir des murs et un sol assurant une protection contre l’humidité et les remontées d’eau telluriques ainsi qu’un éclairage naturel au centre des pièces principales, suffisant pour permettre par temps clair l’exercice d’activités normales sans recours à un éclairage artificiel ;

En ce qui concerne les raccordement des caves aux réseaux d’adduction d’eau de l’immeuble, il suppose nécessairement un « piquage » ou branchement sur les canalisations communes passant à proximité et il ne résulte d’aucun élément technique que ces caves auraient été raccordées à ces canalisations à un moment donné dans le passé, alors qu’il résulte du procès-verbal de M° Louvion du 25 janvier 2012 que la canalisation évoquée par M. Z A est condamnée par une pièce métallique et du rapport de M. Y, architecte de l’immeuble, que M. Z A a fait installer de son propre chef un tuyau d’arrivée d’eau en attente de raccordement, d’où il suit que la cave n’était pas raccordée à l’eau avant son acquisition par ce dernier ;

Ces raccordements qui impliquent, comme il a été dit, des piquages ou branchements sur des canalisations parties communes, étaient donc soumis à une autorisation de la copropriété en assemblée générale, laquelle n’a nullement commis un abus de majorité ou excès de pouvoir en la refusant, dès lors que des caves n’ont nul besoin, pour être utilisées conformément à leur affectation, d’être raccordées aux réseaux d’adduction ou d’évacuation d’eau de l’immeuble, destinés à desservir les seuls lots d’habitation à l’exclusion des caves, étant observé que M. Z A n’établit nullement que le lot n° 21 participerait aux charges d’entretien des canalisations et de consommation d’eau froide de l’immeuble ;

Le jugement du 23 mars 2011 sera donc infirmé en ce qu’il a annulé la résolution n° 17 en ses quatre points et la Cour, statuant à nouveau, déboutera M. Z A de sa demande d’annulation ;

Sur la demande d’autorisation de raccordement

Il apparaît des documents produits aux débats (mails, pétitions de copropriétaires, rapports d’architecte et procès-verbaux de constat d’huissier de MM. Louvion, Avalle et Racineux) que, sans attendre les autorisations de l’assemblée générale des copropriétaires et passant outre les injonctions renouvelées du syndic, M. Z A a fait pratiquer des travaux destinés à permettre l’habitation dans ses caves en portant gravement atteinte aux parties communes, notamment, en décaissant le sol de la cave, en posant un dallage au sol sans vide sanitaire, en installant une bouche de ventilation avec grille dans un soupirail, en se branchant sans autorisation de l’assemblée générale sur le réseau électrique de l’immeuble, en changeant la grille métallique commandant l’accès aux caves, en creusant une fosse dans le sol de la cave afin d’installer une pompe de relevage ; pour ce seul motif, l’autorisation requise doit être refusée, l’engagement prématuré des travaux soumis à autorisation faisant obstacle à l’octroi celle-ci ;

Cette autorisation ne pourrait, en tout état de cause, être accordée, alors que l’alimentation en eau de caves ne présente aucune utilité pour celles-ci en utilisation normale et que l’évacuation des eaux usées supposerait des travaux importants affectant les parties communes ainsi qu’une éventuelle modification de la grille de charges communes ;

Sur l’installation d’une boîte à lettres

M. Z A, qui n’a acquis qu’un local accessoire non destiné à l’habitation ne peut invoquer à bon droit la disposition du règlement de copropriété prévoyant que chacun des copropriétaires élit domicile dans l’immeuble à défaut de notification d’une autre adresse au syndic, et le jugement sera, par adoption de motifs, confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de l’intéressé visant à pouvoir disposer d’une boîte à lettres dans l’immeuble ;

Sur la demande d’arrêt des travaux

En droit, le syndic n’a pas besoin d’habilitation de l’assemblée générale des copropriétaires pour engager des actions à visée conservatoire destinées à protéger l’immeuble contre des atteintes aux parties communes ;

En conséquence, conformément à la demande qui en est formulée par le syndicat des copropriétaires, le jugement du 16 novembre 2012 étant infirmé en ce qu’il a dit irrecevable cette prétention, il sera ordonné à M. Z A de suspendre immédiatement les travaux qu’il a entrepris affectant les parties communes (branchements, décaissements de sols, modifications de la trappe d’accès et des soupiraux, notamment), dans les caves sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt ;

Sur les dommages-intérêts sollicités par le syndicat des copropriétaires

Faute de chiffrage précis des travaux de remise en état incombant au syndicat pour remettre en état les parties communes endommagées ou modifiées irrégulièrement par M. Z A, le jugement du 16 novembre 2012 sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de cette prétention ;

En équité, M. Z A sera condamné à régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires, en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Joint les appels enregistrés au rôle général sous les numéros 13/03150 et 13/03152,

Infirme le jugement du 23 mars 2011 en ce qu’il a annulé, par application des dispositions des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, les résolutions par lesquelles les copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 6^e ont refusé de procéder au changement de destination du lot n° 21 en vue de son affectation à l’usage d’appartement et de procéder à des travaux de branchement sur les canalisations d’arrivée d’eau et dit irrecevables la demande d’arrêt des travaux formée par le syndicat des copropriétaires,

Infirme le jugement du 16 novembre 2012 en ce qu’il a dit irrecevable la demande d’arrêt de travaux formée par le syndicat des copropriétaires,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute M. Z A de ses demandes d’annulation,

Ordonne à M. Z A de suspendre immédiatement les travaux de tous ordres affectant les parties communes qu’il a entrepris dans les caves (branchements, décaissements de sols, modifications de la trappe d’accès et des soupiraux, notamment), sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt,

Confirme les jugements entrepris pour le surplus,

Condamne M. Z A à régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires du XXX, en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne M. Z A aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,