Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 AVRIL 2014

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/12513

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mai 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/15015

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic la SAS FONCIA LAPORTE elle-même agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998

assisté de M^e Françoise BAUCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0975

INTIMÉE

Madame Z Y C

XXX

XXX

représentée par M^e Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

assistée de M^e Emmanuel TSUJI, avocat au barreau de PARIS, toque : C1877

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Février 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

Mme Z Y C, propriétaire de trois lots dans l’immeuble sis XXX à XXX, a assigné, suivant acte extra-judiciaire du 13 avril 2010, le syndicat des copropriétaires ainsi que le syndic dudit immeuble, la société Dodim Immobilier, à l’effet de voir annuler les résolutions n° 15, 18 et 43 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er mars 2010 ayant décidé :

' de remplacer provisoirement le gardien par une entreprise d’entretien (résolution n° 15),

' d’installer une batterie de boîtes à lettres dans la loge de la gardienne (résolution n° 18),

' de mettre à sa charge le coût de pose et de dépose d’un conduit provisoire d’évacuation des gaz brûlés de sa chaudière (résolution n° 43),

et d’entendre condamner le syndicat à remettre en l’état à l’identique le conduit de fumée privatif antérieur, déposé et remplacé par un conduit d’évacuation des eaux de condensation en façade, ainsi qu’à lui régler des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la dépose du conduit d’évacuation originaire.

Par jugement réputé contradictoire du 23 mai 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— annulé les résolutions n° 15, 18 et 43 de l’assemblée générale des copropriétaires du 1^er mars 2010,

— débouté M^me Z Y C du surplus de ses demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires et la société Dodim Immobilier de leurs prétentions,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M^me Z Y C une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Dodim immobilier à lui payer une somme de 5.000 € sur le même fondement,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et la société Dodim aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Laporte, a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 7 février 2014, de :

— débouter M^me Z Y C de ses demandes,

— dire valables les résolutions n° 23 et 39 de l’assemblée générale des copropriétaires d 1^er mars 2010,

— condamner M^me Z Y C au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Formant appel incident, M^me Z Y C prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 14 janvier 2014, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes tendant à :

' voir ordonner la remise en état et à l’identique avec un autre matériau que l’amiante, sous astreinte hebdomadaire de 300 € à compter du présent arrêt, le conduit de fumée qui a été déposé par un conduit de gaz brûlés en façade équipé d’un système d’évacuation des eaux de condensation et aux normes en vigueur sans toutefois priver la cuisine du conduit de hotte séparé, alternativement, la remise par le syndic et le syndicat des copropriétaires de tous documents permettant d’établir la conformité de l’installation existante actuellement,

' voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 9.076,97 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires indique :

— que M^me Y C qui n’a pas contesté la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2008 votant à la majorité l’enlèvement des conduits d’évacuation privatifs en amiante des 3^e et 4^e étages et n’a pas alerté le syndic sur le raccordement de sa chaudière au conduit du 4^e étage, est irrecevable à demander des dommages-intérêts en raison de la dépose de ce conduit,

— que, du fait de la carence de M^me Y C à brancher sa chaudière sur le conduit maçonné existant avec tubage du conduit avant la dépose de l’échafaudage, comme l’architecte Equinoxe l’avait préconisé et comme le syndic Dodim le lui avait demandé, il a été contraint de de faire poser sur la façade un conduit d’évacuation peu esthétique avant la dépose de l’échafaudage,

— que les résolutions n° 15, 18 et 43 contestées étaient destinées à pallier momentanément le départ à la retraite de la gardienne en place qui, tout en cessant son contrat de travail au 31 mars 2010, avait droit à rester dans la loge jusqu’au 30 juin 2010, loge qui devait faire l’objet de travaux importants de rénovation et de mise aux normes après le départ de cette gardienne, en sorte que le tribunal a dénaturé le sens et la portée desdites résolutions en estimant qu’elles portaient atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives des lots et requéraient donc un vote unanime des copropriétaires,

— que la pose d’un conduit d’évacuation extérieur en façade a été réalisée dans l’intérêt exclusif de M^me Y C afin de lui permettre d’évacuer les gaz brûlés de sa chaudière, en sorte qu’elle doit supporter le coût de ses pose et dépose ;

M^me Z Y C fait valoir que :

— l’ordre du jour de l’assemblée générale du 31 mars 2008 relatif au ravalement de la façade de l’immeuble sur cour ne prévoit pas spécifiquement l’enlèvement des tuyaux en façade et elle n’avait aucune raison de s’opposer à leur dépose qu’elle avait même sollicitée, eu égard à l’amiante les composant, pensant légitimement qu’ils seraient remplacés par un matériau conforme, permettant l’usage de sa chaudière branchée sur le tuyau du 4^e étage,

— les résolutions querellées constituent des actes préparatoires à la suppression du poste de gardiennage, le syndicat des copropriétaires ne pouvant décider à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 d’installer une batterie de boîtes à lettres ou d’embaucher une entreprise chargée de l’entretien de l’immeuble, décisions incompatibles avec la présence dans la copropriété d’un concierge chargé de distribuer le courrier et d’entretenir les parties communes ;

Sur l’enlèvement du conduit d’évacuation de la chaudière de M^me Y C

Les demandes de M^me Y C relatives au conduit d’évacuation de sa chaudière privative, initialement installé en façade sur cour de l’immeuble, sont recevables, dès lors qu’elles ne tendent pas à contester la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2008 ayant voté à la majorité l’enlèvement des conduits d’évacuation privatifs en amiante des 3^e et 4^e étages, mais le refus du syndicat des copropriétaires de remplacer ces conduits par des ouvrages aux normes ; de fait, le syndicat avait l’obligation, avant que de décider d’ôter le conduit du 4^e étage qui évacuait les gaz brûlés de la chaudière desservant en eau chaude et chauffage l’appartement de M^me Y C au 4^e étage, de s’assurer qu’il n’était plus utilisé, et, si ce n’était pas le cas, d’envisager et de prévoir un autre mode d’évacuation, ce qu’il s’est d’ailleurs résolu à faire en installant un conduit provisoire en façade, sur les conseils de son architecte, la société Equinoxe et les instances de M^me Y C dont le logement s’était trouvé inopinément dépourvu de chauffage et d’eau chaude à la suite de l’enlèvement du conduit existant ;

Elles sont fondées, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité en privant M^me Y C, sans autorisation judiciaire, d’un ouvrage desservant son lot privatif, l’architecte mandaté par la copropriété ayant manqué à son devoir de conseil et de prudence en ne vérifiant pas l’usage actuel des tuyaux à enlever, peu important à cet égard que lesdits ouvrages fussent privatifs ou communs : à cet égard, le syndicat des copropriétaires ne peut renvoyer M^me Y C à modifier les modalités d’évacuation des gaz brûlés de sa chaudière en lui imposant un raccordement au conduit maçonné existant, lequel dessert déjà la hotte de la cuisine, étant observé qu’un même conduit ne peut évacuer à la fois des graisses de cuisine et des gaz de combustion ;

Conformément à la demande de M^me Y C, le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à remettre en état et à l’identique, avec un autre matériau que l’amiante, le conduit de fumée qui a été déposé, par un conduit d’évacuation de gaz brûlés conforme en façade, équipé d’un système d’évacuation des eaux de condensation et ce, sous astreinte hebdomadaire de 100 € passé six mois de la signification du présent arrêt, eu égard aux contingences techniques, notamment relatives à la nécessité d’échafauder la façade pour retirer le conduit d’évacuation provisoire et le remplacer, et juridiques, tenant aux autorisations requises dans une copropriété pour la réalisation de travaux en façade ;

Sur la résolution n° 43

Cette résolution a pour objet d’imposer à M^me Y C de rembourser à la copropriété le coût de la pose et de la dépose d’un conduit provisoire d’évacuation des gaz brûlés de sa chaudière (résolution n° 43) ;

Les moyens articulés par le syndicat pour obvier l’annulation de cette résolution ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

En effet, comme il vient d’être également relevé par la Cour, l’installation d’un conduit disgracieux en façade a été nécessitée tant par l’impéritie de l’architecte du syndicat des copropriétaires que par le défaut de supervision de son syndic qui avait négligé de prévoir le remplacement du conduit en amiante existant par un autre conduit répondant aux normes, après avoir vérifié que le tuyau ôté n’était pas désaffecté ;

Sur les dommages-intérêts demandés par M^me Y C

M^me Y C indique, pour justifier le montant de sa demande indemnitaire, qu’elle doit faire face à une réclamation de sa locataire qui a été privée pendant quelques jours de chauffage et d’eau chaude pendant les fêtes de fin d’année ; toutefois, elle ne produit aux débats aucun document attestant qu’elle a ou devra régler une somme quelconque à ce titre ; les dommages-intérêts qui lui seront alloués en réparation des tracas et désagréments de tous ordres, incluant des dégâts des eaux, causés dans son appartement par la suppression du conduit d’évacuation litigieux et l’interruption du service de chauffage et d’eau chaude pendant plusieurs jours seront donc limités à une somme de 1.000 € que le syndicat des copropriétaires sera condamné à régler à l’intimée ;

Le jugement dont appel sera donc réformé en ce qu’il a débouté M^me Y C de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur la résolution n° 15

Par cette résolution, le syndicat des copropriétaires a décidé du « remplacement du gardien par une entreprise d’entretien à compter du 1^er avril 2010 pour une période d’essai révisable lors de la prochaine AG » par un vote acquis à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Le syndicat explique cette décision par la nécessité de pallier le décalage temporel entre le départ à la retraite de la gardienne en place, M^me X, et la libération de la loge, qu’il importait, par ailleurs, de rénover ;

Toutefois, ces moyens ne font encore que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ; en effet, le règlement de copropriété énumère parmi les parties communes de l’immeuble « une loge de concierge comprenant une pièce et une cuisine… » et le syndicat n’explique pas pour quelle raison il se serait trouvé empêché de recourir à un service de gardiennage provisoire, assuré par les services d’une gardienne du quartier ou d’un vacataire quelconque, pendant les quelques mois d’indisponibilité de la loge ;

Sur la résolution n° 18

La résolution n° 18 relative à l’installation de boites aux lettres dans une partie de la loge fermée à clef a été votée également à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ; or, cette décision ne ressortit pas aux actes d’entretien ou d’amélioration pouvant être votés à une majorité simple et modifie les modalités de jouissance des parties communes en ce qu’elle substitue à une prestation attendue de la gardienne, la distribution hebdomadaire du courrier, un équipement permettant aux copropriétaires de se dispenser, même provisoirement, de cette prestation spécifique de gardiennage, tout en prévoyant l’installation dudit équipement dans la loge justement dévolue au service de gardiennage en réalisant, de fait, une désaffection de ce local, d’où il suit qu’elle devait être adoptée à l’unanimité des copropriétaires comme l’a dit le tribunal ;

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a annulé les résolutions n° 15, 18 et 43 de l’assemblée générale du 1^er mars 2010 ;

M^me Z Y C n’établissant pas que le syndicat des copropriétaires aurait fait dégénérer en abus son droit de vote des résolutions en assemblée générale, c’est à juste titre que le tribunal a rejeté sa demande de dommages-intérêts ;

L’équité justifie de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M^me Y C une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel, eu égard aux sommes conséquentes accordées par le tribunal et mises à la charge du syndicat des copropriétaires et du syndic Dodim Immobilier ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Réforme le jugement dont appel en ce qu’il a débouté M^me Y C de ses demande de travaux et de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX à remettre en état et à l’identique, avec un autre matériau que l’amiante, le conduit de fumée desservant la chaudière de l’appartement de M^me Y C déposé ensuite de l’assemblée générale du 31 mars 2008, par un conduit d’évacuation de gaz brûlés en façade conforme, équipé d’un système d’évacuation des eaux de condensation et ce, sous astreinte hebdomadaire de 100 € passé six mois de la signification du présent arrêt,

Condamne le même syndicat des copropriétaires à payer à M^me Y C une somme de 1.000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice découlant de la suppression du conduit d’évacuation originaire,

Confirme le jugement pour le surplus,

Condamne le syndicat des copropriétaires susnommé à payer à M^me Y C la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à XXX aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,