Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 09 DÉCEMBRE 2015

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/19408

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2013 – Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 11/10573

APPELANT

Monsieur A Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e Philippe FROGER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 17

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2013/046907 du 13/12/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 78, AVENUE DE LA REPUBLIQUE A MAISONS ALFORT, représenté par son syndic, le Cabinet X IMMOBILIER, RCS CRETEIL B519162168, ayant son siège social

XXX

XXX

SARL CABINET X IMMOBILIER pris en la personne de son représentant légal, RCS CRETEIL B519162168, ayant son siège social

XXX

XXX

représentés par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 370

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Denise JAFFUEL, Conseiller, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

M. A Y est propriétaire depuis 1980, dans l’immeuble en copropriété sis XXX, des lots XXX, 39 et 213 de l’état descriptif de division, correspondant à un appartement au 4^e étage du bâtiment A, à une cave au sous-sol du bâtiment A et à un emplacement de voiture au sous-sol du bâtiment C.

Par exploit du 11 août 2011, M. Y a fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic X IMMOBILIER à titre personnel pour voir annuler l’assemblée générale du 20 juin 2011, condamner le syndicat à lui rembourser la somme de 2.376,37 euros relative aux charges des parkings extérieurs afférentes aux exercices 2009 et 2010 et voir condamner le syndic X IMMOBILIER à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre l’allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

Par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, rendu le 18 juin 2013, dont M. Y a appelé par déclaration du 9 octobre 2013, le Tribunal de grande instance de Créteil 5^e chambre civile :

Annule l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2011,

Déboute M. Y du surplus de ses demandes,

Rejette les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC,

Fait masse des dépens et condamne M. Y et le syndicat à les prendre en charge, chacun par moitié.

Le syndicat et le Cabinet X IMMOBILIER, intimés, ont constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel, dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

De M. Y, le 30 juin 2015,

Du syndicat et du Cabinet X IMMOBILIER, le 30 janvier 2014.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2015.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur les prétentions en cause d’appel

M. Y demande, par infirmation partielle, de condamner le syndicat à lui restituer la somme de 2.376,37 euros au titre des charges de parkings extérieurs afférentes aux exercices 2009 et 2010, de condamner le syndic X à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, de le dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure et de condamner chacun des intimés à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Le syndicat et le Cabinet X IMMOBILER demandent d’infirmer le jugement en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 20 juin 2011, de le confirmer en ce qu’il a débouté M. Y de ses demandes relatives aux charges de copropriété et à la mise en cause de la responsabilité du syndic ; ils demandent de débouter M. Y de ses autres prétentions et de le condamner à payer au syndicat et au cabinet X la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du CPC ;

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 20 juin 2011

Les moyens invoqués par le syndicat et le Cabinet X au soutien de leur appel de ce chef ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la Cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient toutefois d’ajouter qu’en application de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs, le syndic assurant le secrétariat de la séance sauf décision contraire de l’assemblée générale ;

Lorsque le règlement de copropriété prévoit la désignation de deux scrutateurs, cette disposition doit être appliquée, son non respect rendant annulable l’assemblée générale ;

En l’espèce, l’article 67 du règlement de copropriété dispose que le bureau de l’assemblée est formé de deux scrutateurs et il appert du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 juin 2011 que, par la résolution n° 2 : « l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de désigner en qualité de scrutateur : Madame Z » ;

M. Y, qui n’était ni présent ni représenté à l’assemblée générale, a demandé l’annulation de ladite assemblée au motif qu’un seul scrutateur avait été désigné, et non deux comme prévu par le règlement de copropriété ;

C’est à bon droit que le premier juge a accueilli cette demande ;

Le syndicat et le Cabinet X ne peuvent pas valablement soutenir que les dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, qui laisseraient à l’assemblée générale la liberté de désigner un ou plusieurs scrutateurs, devraient primer sur le règlement de copropriété, alors que l’article 15 exige la désignation d’au moins un scrutateur sans permettre à l’assemblée générale de déroger aux stipulations du règlement de copropriété lorsqu’il prévoit la désignation de plusieurs scrutateurs, de telle sorte qu’en l’espèce le règlement de copropriété prévoyant la désignation de deux scrutateurs, cette disposition s’impose à l’assemblée qui ne dispose d’aucune liberté de choix à ce titre ; ce moyen sera donc rejeté ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a annulé l’assemblée générale du 20 juin 2011 ;

Sur la demande de M. Y en restitution de la somme de 2.376,37 euros

M. Y fait valoir qu’il règlerait des charges afférentes aux parkings en surface alors que, ne disposant que d’un emplacement en sous-sol, il ne devrait pas, en foi des articles 17 et 28 du règlement de copropriété, y participer ; qu’il lui aurait été ainsi réclamé le 1^er octobre 2010 une somme de 1.093,74 euros pour la réfection des parkings extérieurs ; que d’autre part, il aurait réglé des frais d’entretien des parkings en sous-sol sans qu’il y ait jamais eu d’entretien ; il demande au titre de la restitution de l’indu la somme de 2.376,37 euros pour les exercices 2009 et 2010 ;

Le syndicat fait valoir que les dépenses relatives au paiement de la société qui assure la maintenance du portail des parkings en sous-sol, de même que les factures d’électricité de ces parkings, constitueraient des frais d’entretien et que dès lors les prétentions de M. Y devraient être rejetées ; il fait valoir qu’en réalité M. Y ne serait pas d’accord avec les décisions prises par l’assemblée générale en toute démocratie et qu’il essaierait purement et simplement de ne pas payer ses charges de copropriété ;

La Cour observe qu’au soutien de ses demandes, M. Y ne produit que des extraits très partiels du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division ; il appert des extraits ainsi versés aux débats que le lot n° 213 dont M. Y est propriétaire correspond à un emplacement de voiture au sous sol-sol du bâtiment C et 33/10.000èmes des parties communes générales, des charges particulières étant également prévues par bâtiment, mais le tableau correspondant à cette répartition des charges particulières ne figure pas dans les extraits produits ;

Il appert des extraits produits du règlement de copropriété que le chapitre VI « CHARGES SPECIALES AUX GARAGES » comprend « I ' Définition » un article 28 rédigé ainsi que suit : « les charges spéciales aux emplacements de parkings et boxes en sous-sol comprennent les frais d’entretien et d’éclairage et, éventuellement, de réfection ou de réparation du sol » et « II- Répartition » un article 29 rédigé ainsi que suit : « les charges spéciales aux emplacements de parkings et boxes en sous-sol seront réparties entre les propriétaires des lots n° 201 à 215 et 301 à 325 inclus, au prorata des quotes-parts de charges particulières comprises dans chaque lot » ;

M. Y ne peut pas valablement soutenir qu’il aurait payé des charges indues au titre de l’entretien du parking en sous-sol au motif de l’absence totale d’entretien depuis des années, faisant notamment état dans un courrier au syndic ETC GESTION en date du 31 mai 2010 « 'de poussières, crottes d’animaux, toiles d’araignée.. » et dans un courrier du 18 mai 2011 au syndic X du dysfonctionnement de la barrière d’ouverture automatique, alors qu’il appert des éléments produits que les charges spéciales aux garages imputés à M. Y comprennent, non des prestations de ménage pour retirer la poussière ou les toiles d’araignée, mais la maintenance par une société du portail des parkings et les frais d’éclairage, les parkings étant en sous-sol, de telle sorte que M. Y doit participer à ces dépenses, qui relèvent de l’entretien, un dysfonctionnement momentanée de l’ouverture automatique de la barrière n’étant pas de nature à dispenser les copropriétaires du paiement des charges d’entretien qui leur incombent ; les demandes à ce titre de M. Y ne peuvent donc prospérer ;

M. Y demande, sur le fondement de la répétition de l’indu, la restitution d’une somme de 2.376, 37 euros au titre notamment d’un appel de fonds d’un montant de 1.093,74 euros qui lui aurait été adressé le 1^er octobre 2010 pour des travaux de réfection du parking au motif qu’il n’aurait pas du participer aux charges des parkings de surface, alors qu’il ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que le paiement qu’il indique avoir effectué l’aurait été indument ; dans ces conditions, sa demande en restitution de la somme de 2.376,37 euros ne peut prospérer ;

En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef ;

Sur la demande de M. Y à l’encontre du syndic X

M. Y demande la condamnation du syndic X à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et moral ; il fait valoir que le nouveau syndic X, au lieu de faire le nécessaire auprès de l’ancien syndic ETC GESTION pour clarifier les comptes de l’exercice 2009, s’intéresserait plus particulièrement à M. Y en lui faisant délivrer un commandement de payer alors que la liste des débiteurs serait longue, d’où un sentiment de discrimination ressenti par M. Y ;

Le syndic X fait valoir qu’il effectuerait correctement son travail, malgré les difficultés rencontrées, et cela sans discrimination aucune à l’égard de M. Y ;

M. Y n’établit ni la réalité des fautes qu’il allègue à l’encontre du syndic X, de nature à engager la responsabilité personnelle de ce dernier, ni du préjudice dont il se prévaut de ce chef ; sa demande de dommages et intérêts ne peut donc prospérer ;

En conséquence, le jugement sera confirmé à ce titre ;

Sur les autres demandes

Le jugement sera confirmé pour ce qui concerne les frais irrépétibles de première instance et les dépens de première instance ;

Il n’y a pas lieu de faire bénéficier M. Y d’une dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel, les conditions posées par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies en l’espèce ; cette demande sera donc rejetée ;

M. Y sera condamné à payer au syndicat et la société X IMMOBILIER la somme de 800 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Dans la limite de la saisine, confirme le jugement ;

Y ajoutant :

Condamne M. A Y à payer au syndicat des copropriétaires du XXX et à la société Cabinet X IMMOBILIER, la somme de 800 euros chacun au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne M. Y aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,