REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 22 Octobre 2015

(n°132 , pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 13/14742 ( 13/15907)

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 Juin 2013 par le tribunal de grande instance de CRETEIL RG n° 12/62

APPELANTE (RG 13/14742)

et

INTIMÉE A TITRE INCIDENT (RG 13/15907)

VILLE DE VITRY SUR SEINE

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Yvon GOUTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : R116, substitué par M^e Caroline PERNICE, avocate au barreau de PARIS

INTIMEES (RG 13/14742)

et

APPELANTE A TITRE INCIDENT (RG 13/15907)

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Virginie CLAOUÉ-HEYLLIARD, avocat au barreau de PARIS, toque C0677

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

XXX

XXX

Représentée par M. Y Z (COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT) en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2015, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS,

Monsieur Paul André RICHARD, Conseiller hors classe, Conseiller désigné par Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS

Madame A B, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY

Désigné conformément aux dispositions de l’article L. 13-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Greffier : M^me Isabelle THOMAS, lors des débats

ARRET : – contradictoire

— prononcé publiquement par Monsieur Christian HOURS, Président de chambre

— signé par Monsieur Christian HOURS, président et par M^me Isabelle THOMAS, greffière présente lors du délibéré.

La cour statue sur l’appel formé par la commune de Vitry sur Seine (94400), le 19 juillet 2013, d’un jugement de la juridiction de l’expropriation du Val de Marne en date du 10 juin 2013, ayant, sur sa saisine, fixé à 1 060 000 euros le prix dû par elle à la SCI Hoa Liang, suite à l’exercice de son droit de préemption, le 3 septembre 2012, sur un ensemble immobilier lui appartenant situé XXX à Vitry sur Seine (94400) sur une parcelle d’une superficie de 3 800 m² cadastrée XXX

La commune de Vitry sur Seine était en outre condamnée à payer à la SCI Hoa Liang une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— déposées au greffe par la commune de Vitry sur Seine, les 13 septembre 2013 et 7 mai 2014, aux termes desquelles elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer le prix dû à la SCI Hoa Liang à la somme de 770 000 euros et de condamner en outre la SCI Hoa Liang à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— adressées au greffe par la SCI Hoa Liang le 16 octobre 2013, aux termes desquelles elle forme appel incident et demande que :

— à titre principal, l’infirmation du jugement et la fixation du prix à la somme de 2 200 000 euros ;

— subsidiairement, la confirmation du jugement en toutes ses dispositions

— en tout état de cause, la condamnation de la commune de Vitry sur Seine à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens.

— adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 25 octobre 2013, aux termes desquelles il propose de fixer la valeur vénale du bien à la somme de 770 000 euros.

XXX a, de son côté, interjeté appel, le 1^er août 2013.

Motifs de l’arrêt :

Considérant que, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il convient d’ordonner la jonction des appels croisés concernant le même jugement, suivis sous les numéros de rôle 13/14742 et 13/15907 ;

Considérant à titre liminaire que la recevabilité de l’appel et des écritures des parties, qui ont permis un débat contradictoire complet, n’est pas contestée ; que seront pris en compte les dernières écritures de chaque partie ;

Considérant que la commune de Vitry sur Seine fait valoir que :

— la date de référence est le 17 mai 2006, date d’approbation du PLU de Vitry sur Seine, ayant classé le terrain en zone Ufci avec un coefficient d’occupation du sol différencié en fonction des activités allant jusqu’à 2,25, aucune modification de la délimitation de la zone n’étant intervenue postérieurement ;

— le premier juge a retenu à tort un prix moyen du terrain nu de 215 euros le m², alors qu’il s’établit à 189,50 euros, étant souligné que le bien est partiellement en zone inondable, à proximité d’une canalisation d’hydrocarbures et qu’il est pollué ;

— les comparaisons avec d’autres terrains situées dans la même zone UF sont pertinentes ;

— le jugement a revalorisé ce prix inexact de 215 euros à 300 euros, ce qui n’était pas justifié au vu du ralentissement des transactions ;

— le coût de démolition de 25 euros le m², adopté en première instance, est inférieure à celui de 45 euros préconisé par le commissaire du gouvernement et ne prend pas en compte, au vu des justificatifs que la ville produit, le véritable coût de la destruction de la structure en béton du bâtiment, entre 73,30 euros le m² et 83,5 euros ;

— subsidiairement, la méthode par comparaison aboutit à des résultats semblables ;

Considérant que la SCI Hoa Liang soutient que :

— elle a été contrainte de refuser l’offre de la commune, celle-ci étant inférieure de 44 % au prix d’acquisition de l’ensemble immobilier en 2005, au prix de 1 383 820 euros, frais d’agence inclus et de plus de 75 % par rapport au prix de 2 200 000 euros fixé dans la DIA

— seule une petite partie du terrain se trouve en zone inondable, ce qui n’est pas de nature à entraîner une diminution de sa valeur ;

— la servitude de canalisation d’hydrocarbure passe en dehors de l’emprise ;

— il n’y a plus aucun élément polluant sur place ;

— la date de référence est le 22 juin 2011, date de la dernière modification du PLU approuvé en 2006 ;

— les éléments de comparaison dont fait état la commune ne sont pas justifiés ou bien dénués de pertinence, n’étant pas situés dans le même zonage, le secteur UF ci étant caractérisé par une vocation commerciale ; les biens indiqués sont parfois de taille très différente ou situés dans une autre ville, moins attractive ;

— la situation favorable de son bien, qui n’est pas trop grand et est entouré de commerces et d’activités importantes, justifie, au vu du rapport de l’expert amiable, M^me X, qui a utilisé plusieurs méthodes convergentes, la fixation de la vénale libre à 1 800 000 euros, valeur décembre 2012 ;

Considérant que le commissaire du gouvernement s’en tient à la méthode de la récupération foncière ayant permis, sur la base d’un prix au m² de 240 euros et un coût de démolition de 45 euros le m², de mettre en évidence une indemnité de 770 000 euros ;

Considérant que, conformément aux dispositions de l’article L 13-15 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ;

Considérant qu’en application de dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

Considérant en l’espèce que le bien doit être par suite évalué à la date du 19 juillet 2013 selon son usage effectif à la date de référence du 17 mai 2006, ainsi que le relève le commissaire du gouvernement, cette date étant celle à laquelle le conseil municipal a approuvé le classement de l’immeuble en cause au PLU de la commune de Vitry en zone Ufci ; qu’il n’est justifié d’aucune modification postérieure de la délimitation de la zone dans laquelle est situé le bien ; qu’il convient d’observer que la contestation de cette date par la SCI est sans portée dès lors qu’aucune modification de classement du bien, susceptible d’en modifier la valeur, n’est intervenue postérieurement à la date précitée ;

Considérant que l’immeuble en cause est situé à l’angle de l’XXX) dans la zone industrielle de Vitry sur Seine (environ 79 000 habitants), dans le quartier dit du Port à l’Anglais, en bordure nord-est du territoire communal ; qu’il s’agit d’une parcelle quasi-rectangulaire avec un pan coupé à l’angle des deux voies, dont les parties sont d’accord pour dire qu’elle a une superficie de 3 620 m², sur laquelle est édifié un bâtiment, d’une superficie de 3 260 m², initialement à usage d’atelier, une aile étant à usage de bureau avec un local social ; que toutefois cette construction est délabrée et abandonnée depuis des années, au point d’avoir été squattée dans le passé ; que le bâtiment a été pillé, seule une ossature en béton subsistant, qui ne présente pas de valeur économique ;

Considérant que le bâtiment étant dépourvu de valeur et devant être détruit, il convient d’évaluer la valeur du terrain selon la méthode de la récupération foncière (déduction du coût de la destruction du bâtiment), qui apparaît la plus adaptée à la situation ; que la méthode par actualisation d’un prix antérieur d’achat en 2005 est exclue au vu de l’état du bien, qui s’est manifestement dégradé au fil des années ;

Considérant que l’appréciation de la valeur du terrain doit se faire par comparaison avec celle de terrains présentant des caractéristiques semblables et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches ; que doivent être ainsi exclues les références concernant une autre ville ou des parcelles d’une superficie beaucoup plus grandes que celle considérée ;

Considérant en revanche que peut être prise en considération la valeur de terrains situés dans la zone UB mais n’ayant pas la même sectorisation ; que, toutefois, la SCI est fondée à soutenir que le secteur Ufci dans lequel se trouve son terrain doit être mieux valorisé dans la mesure où il est caractérisé à la différence des secteurs Ufbi et Ufi par une vocation commerciale que le PLU vise à conforter et à développer, ainsi que le mentionne expressément le règlement d’urbanisme ;

Considérant en outre qu’il n’est pas contestable au vu des références produites par la commune de Vitry que les prix moyens s’accroissent d’année en année, de sorte qu’il est raisonnable d’ajuster les prix anciens, ce dont convient le commissaire du gouvernement

Considérant qu’il convient de retenir au titre de références fiables et pertinentes les trois premières références fournies par le commissaire du gouvernement ; qu’il convient d’écarter celle du 96 à 100 et XXX qui porte sur un terrain de plus d’un hectare, soit plus de trois fois la taille du terrain de la SCI ; que la référence concernant la parcelle DE 53 et 54 fournie par la commune de Vitry doit être également écartée car aucune date ni référence de vente n’est précisée;

Considérant en définitive que le prix moyen s’établit à 220 + 203 + 200 = 207 euros le m²

Considérant que pour tenir compte du classement en zone Ufci et de l’évolution à la hausse des prix des terrains, ce chiffre sera porté à 250 euros ;

Considérant que les frais de démolition chiffrés à 22 euros dans la troisième référence fournie par le commissaire du gouvernement seront réévalués à 33 euros, ce qui représente une augmentation de 50 %, prenant en compte la solidité de la structure subsistante en béton ;

Considérant dès lors que la valeur du terrain, hors coûts de dépollution, s’établit à la somme de :

(3 800 m² x 250 euros) – (3 260 m² x 33 euros) = 950 000 euros – 107 580 = 842 420 euros

Considérant en définitive que le jugement doit être infirmé sur le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI Hoa Liang et confirmé pour le surplus ;

Considérant qu’il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Considérant que la SCI Hoa Liang doit être condamnée à supporter les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— ordonne la jonction des affaires suivies sous les numéros de rôle 13/14742 et 13/15907, qui seront suivies sous le seul numéro 13/14742 ;

— infirme le jugement du 10 juin 2013 de la juridiction de l’expropriation de Créteil sur le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI Hoa Liang et le confirme pour le surplus ;

— statuant à nouveau, fixe le prix d’acquisition de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI Hoa Liang hors coûts de dépollution, à la somme de 842 420 euros ;

— dit que chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles exposés en cause d’appel

— condamne la SCI Hoa Liang aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT