Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/07700

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 13 Mars 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS
-
RG n° 12/01391

APPELANTE

SNC COGEDIM RESIDENCE inscrite au RCS de PARIS sous le numéro B 319 293 916, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant son siège au 8 Avenue Delcasse – 75008
PARIS

Représentée par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SCP
SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assistée sur l’audience par M^e X-yves LE MAZOU de la SELASU CABINET LE
MAZOU, avocat au barreau de PARIS, toque : K0052, substitué sur l’audience par me Julien GUIRAMAND, avocat au barreau de PARIS, toque : G727

INTIMÉS

Maître Y Z A .associé de la SCP Y Z A -
Thierry
DU BOYS et Antoine HUREL, SCP titulaire de l’office notarial sis 15 rue des Saints Pères à
PARIS (75006)

XXX

XXX

Représenté et assisté sur l’audience par Me
B C de la SCP C &
ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0499

Etablissement CONGREGATION DES PETITES SOEURS DES PAUVRES prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège a La Tour Saint Joseph – 35190 SAINT
PERN

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée sur l’audience par me Nicolas ROBIN, avocat au barreau de RENNES, substitué sur l’audience par M^e Barbara BADO, avocat au barreau de
RENNES

SCP Z A & DU BOYS prise en la personne de ses représentants légaux N°
SIRET : 314 97 4 4 38

ayant son siège au 15 rue des Saint Pères – 75006
PARIS 06

Représentée et assistée sur l’audience par Me
B C de la SCP C &
ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque :
P0499

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame D E, Présidente de chambre

M^me F G, Conseillère

M. Fabrice VERT, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe
DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame D
E, présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.

*

* *

Suivant acte authentique des 23 et 30 janvier 2008 reçu par M. Y Z A, notaire associé, la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres a promis de vendre à la SNC Cogedim résidence, qui s’était réservé la faculté d’acquérir, un ensemble immobilier consistant en un terrain et des constructions, sis 23 rue de Varize, boulevard Murat sans numéro et 40/44 rue du Général
Delestraint à Paris, 16^e arrondissement, au prix de 61 500 000 , sous diverses conditions suspensives dont celle, stipulée au profit des deux parties qui ne pouvaient y renoncer, du non-exercice d’un droit de préemption ou de préférence. La date d’expiration de cette promesse unilatérale de vente, initialement fixée au 31 juillet 2010, a été prorogée au 31 décembre 2011 par avenant du 5 juillet 2010, date à laquelle la bénéficiaire n’a pas levé l’option et a réclamé la prorogation de la date d’expiration de la promesse ce que la promettante a refusé. Le 18 janvier 2012, la bénéficiaire a assigné la promettante afin de prorogation de la date d’expiration de la promesse.
Sur déclaration d’intention d’aliéner du 19 janvier 2012, la ville de Paris le 16 mars 2012 a exercé son droit de préemption au prix de 35 000 000 . Le 4 avril 2012, la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres a notifié à la ville de Paris son renoncement à l’aliénation. La société Cogedim résidence a modifié sa demande et réclamé des dommages-intérêts sur le fondement d’une rupture anticipée et fautive par la promettante des relations contractuelles. Le 31 octobre 2012, la société Cogedim résidence a assigné M. Z
A et la SCP Y Z A-Thierry Du Boys-Antoine
Hurel en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil.

C’est dans ces conditions que, par jugement du 13 mars 2014, le Tribunal de grande instance de

Paris a :

— débouté la société Cogedim résidence de ses demandes,

— débouté la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

— condamné la société Cogedim résidence à payer à la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres et à M. Z A, chacun la somme de 5 000 en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la société Cogedim résidence aux dépens.

Par dernières conclusions du 27 mai 2016, la société Cogedim résidence, appelante, demande à la
Cour :

— vu les articles 143 et suivants du Code de procédure civile, 1134, 1147 et 1382 du Code civil, 210 et suivants du Code de l’urbanisme,

— infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a débouté la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres de ses demandes,

— avant dire droit, ordonner une mesure d’instruction avec pour mission de donner son avis sur les conditions dans lesquelles un accord est intervenu en 2012 entre la
Congrégation et M. H
I au regard des engagements existant entre la Congrégation et elle-même et, plus généralement, le rôle joué par M. I ou toute entité qu’il détient ou contrôle, auprès de la
Congrégation ou de tiers dans les rapports entre la
Congrégation et elle-même et ce, depuis le début 2010,

— de faire communiquer l’acte contenant prêt reçu par M. J le 6 juillet 2010 entre la société
I et la
Congrégation,

— en tout état de cause de :

— condamner in solidum la Congrégation des Petites
Soeurs des pauvres, M. Z A et la
SCP Y Z
A-Thierry Du Boys-Antoine Hurel à réparer :

. le préjudice direct qu’elle a subi, en lui payant la somme de 3 890 288,66 arrêtée au 31 décembre 2011, versée par elle, et celle de 1 481 815,99 correspondant aux dépenses comptabilisées au 31 décembre 2011,

. le préjudice résultant de la perte de chance de voir se réaliser l’opération immobilière à hauteur de son préjudice en résultant qui ne saurait être inférieur à 15 953 600 au titre de la perte des bénéfices qu’elle aurait dû dégager de l’opération immobilière perdu,

— rejeter l’appel incident de la Congrégation et faire droit intégralement à ses conclusions à elle, appelante principale,

— rejeter les demandes de la Congrégation et de M. Z A, ainsi que de la SCP Y Z
A-Thierry Du Boys-Antoine
Hurel,

— condamner 'les défendeurs’ in solidum à lui payer la somme de 20 000 au titre de l’article 700 du
Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 29 juin 2016, la
Congrégation des Petites Soeurs des pauvres prie la
Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Cogedim résidence de ses demandes,

— le réformer en ce qu’il l’a déboutée de sa demande reconventionnelle et, statuant à nouveau :

— condamner la société Cogedim résidence à lui verser la somme globale de 50 000 à titre de dommages-intérêts en application de l’article 1382 du
Code civil,

— en tout état de cause :

— condamner la société Cogedim résidence à lui payer la somme de 22 000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

Par dernières conclusions du 2 septembre 2014, M. Z A et la SCP Y Morel d’Arleux-Thierry Du Boys-Antoine Hurel demandent à la Cour de :

— vu les articles 1382 et suivants du Code civil,

— confirmer le jugement entrepris,

— en tout état de cause :

— débouter la société Cogedim résidence de ses demandes,

— condamner la société Cogedim résidence à lui payer la somme de 7 000 en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

SUR CE

LA COUR

Considérant que les moyens développés par la société Cogedim résidence au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Considérant qu’il sera ajouté que la promesse unilatérale de vente des 23 et 30 janvier 2008 était faite, notamment, d’une part, sous la condition suspensive stipulée 'au profit du bénéficiaire seul’ et à laquelle celui-ci 'pourra toujours renoncer', 'que les permis de démolir et de construire portant sur le bien délivrés au profit de l’acquéreur suivant arrêtés pris tous deux en date à Paris du 26 juillet 2007 soient purgés de tout recours de quelque nature que ce soit et de toute procédure en retrait ou en annulation', d’autre part, sous la condition suspensive stipulée 'au profit du promettant et du bénéficiaire’ à laquelle 'ceux-ci ne pourront pas renoncer', 'que l’exercice d’aucun droit de préemption ou de préférence ne fasse obstacle à la réalisation de la présente promesse. S’il se révèle que la vente du bien est soumise à un tel droit, le promettant s’engage à effectuer sans délai toutes les formalités pour que le bénéficiaire du droit de préemption soit mis en mesure de l’exercer’ ;

Que, dans l’avenant à cette promesse unilatérale de vente, suivant acte authentique du 5 juillet 2010 reçu par le même notaire, les parties, après avoir rappelé que, depuis cette promesse, un permis de construire avait été délivré le 26 juillet 2007, puis un modificatif le 30 septembre 2008, que le

tribunal administratif avait annulé ces permis et modificatif et qu’un appel avait été formé contre ce jugement, ont convenu, notamment, de modifier la durée de la promesse en reportant sa date d’expiration au 31 décembre 2011 et de constater l’autorisation par la Congrégation des Petites
Soeurs des pauvres au profit de la société Cogedim résidence de déposer auprès de la mairie de
Paris, au plus tard le 30 septembre 2010, un permis de construire valant division dans les termes de l’article
R. 431-24 du Code de l’urbanisme ;

Considérant que le 16 octobre 2011 la société
Cogedim résidence a proposé à la Congrégation des
Petites Soeurs des pauvres la signature d’une nouvelle promesse unilatérale de vente jusqu’au 31 décembre 2016 au motif qu’elle n’était 'actuellement pas en mesure de se porter acquéreur des lots A et B du fait des recours existants à l’encontre du permis de construire valant division et de la nécessité que celui-ci soit définitif pour permettre la mise en place des garanties exigées par la loi dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement’ ; que, par lettre du 3 novembre 2011, la
Congrégation des Petites Soeurs des pauvres a refusé cette proposition, rappelant à la société
Cogedim résidence qu’elle pouvait toujours lever l’option avant le 31 décembre 2011 si elle souhaitait réaliser l’achat ; que, par lettre du 19 décembre 2011, la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres a encore précisé à la société
Cogedim résidence qu’elle entendait 'privilégier une solution de vente définitive', qu’il lui appartenait à elle, bénéficiaire, 'de lever sans réserve la promesse’ et qu’à défaut, elle, promettante, entendait 'privilégier début janvier 2012 la négociation d’une vente définitive sans condition d’obtention de permis’ ; que, par lettre recommandée avec avis de réception du 23 décembre 2011, la société
Cogedim résidence a indiqué à la promettante, qu’à sa connaissance, le droit de préemption n’avait pas été purgé et qu’en conséquence, la durée de la validité de la promesse devait être 'prorogée du temps qu’il vous sera nécessaire à l’obtention de l’ensemble des éléments susvisés, et plus particulièrement de la purge du droit de préemption’ ; que par lettre recommandée avec avis de réception du 27 décembre 2011, la promettante a répondu qu’il était 'hors de question de proroger’ ses engagements, que le droit de préemption n’avait pas été purgé à sa demande à elle, bénéficiaire, et qu’il lui appartenait de lever l’option au plus tard le 31 décembre 2011 ; que par lettre recommandée avec avis de réception du 29 décembre 2011, la société Cogédim résidence a répondu que, ne disposant pas de la totalité des pièces, la prorogation du délai de réalisation était de droit aux termes de la promesse ;
que par lettre recommandée avec avis de réception du 18 janvier 2012 adressée à la société Cogedim résidence, la Congrégation des
Petites
Soeurs des pauvres a indiqué qu’elle allait procéder au dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner la mettant ainsi 'en position d’acquérir fermement et sans réserve au prix de la promesse expirée, dans les huit jours de la notification de la purge de ce droit’ ;
que c’est dans ces conditions que la déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la ville de Paris le 19 janvier 2012 ;

Considérant, sur la faute invoquée par la bénéficiaire consistant pour la promettante à ne pas avoir envoyé la déclaration d’intention d’aliéner avant le 31 décembre 2011, que la défaillance de cette condition est de nature à causer le préjudice dont se plaint la société Cogedim residence si ce défaut de purge est la cause de la non-réalisation de la vente ; que cette condition ayant été stipulée au profit des deux parties, la société Cogédim devait en avoir demandé la réalisation pour se prévaloir de sa défaillance ;

Qu’à cet égard, il vient d’être dit que le 16 octobre 2011, la société Cogedim résidence a réclamé la signature d’une nouvelle promesse unilatérale de vente expirant au 31 décembre 2016 en invoquant, non l’absence de purge du droit de préemption, mais la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’absence de permis de construire purgé de tout recours, cette défaillance étant déjà à l’origine de l’avenant du 5 juillet 2010 à l’occasion duquel la bénéficiaire ne s’était pas préoccupée de l’absence de purge du droit de préemption ; que ce n’est que lorsque la promettante a refusé de proroger son engagement jusqu’en décembre 2016 que la bénéficiaire a invoqué, in extremis, l’absence de purge du droit de préemption, pour se prévaloir, non de la caducité de la promesse, mais d’un droit à prorogation de sa durée (à d’autres conditions de prix) ;

Qu’en outre, par courriers électroniques des 20 avril 2007, 2 mai 2007, 7 octobre 2008, 6 septembre

2011, le notaire chargé de la réalisation de la vente, soucieux de procéder à la formalité au moment opportun eu égard aux conditions de la promesse, notamment, celle relative au permis de construire, a interrogé la bénéficiaire sur la date à laquelle il pouvait procéder à la déclaration d’intention d’aliéner ; que la société Cogedim résidence n’a pas répondu par écrit à ces demandes du notaire ; que ce dernier affirme que cette société lui a assuré qu’elle lui donnerait ses instructions le moment venu concernant cette purge ; que, dans une lettre du 13 décembre 2011, la société Cogedim résidence a précisé à la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres 'Je vous ai adressé dans mon précédent courrier une lettre de notre partenaire, la Ville de Paris, signée par Anne Hidalgo et X
Ives
Mano, qui vous rappelait toute l’importance qu’elle attachait à la bonne fin du projet commun pour lequel elle avait jusqu’à présent beaucoup oeuvré.
J’espère pouvoir vous fournir la même confirmation du premier édile de la Ville de Paris, Monsieur K L, Il a par ailleurs été signifié à notre concurrent acquéreur, lors d’une conversation téléphonique avec Monsieur Nicolas
Revel, directeur de cabinet du maire de Paris, l’opposition constante de la ville contre tout autre projet, et en particulier à celui d’une fondation, pour laquelle beaucoup d’autres terrains feraient l’affaire. Ainsi la Ville de Paris utiliserait les moyens à sa disposition pour s’y opposer’ ; que le 15 décembre 2011, la société Cogedim résidence a transmis à la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres une lettre reçue le même jour de M. L, soulignant que celle-ci exprimait 'tout l’attachement de la Ville de Paris à la bonne conclusion de nos accords’ ;

Qu’il s’en déduit que la société Cogedim résidence, qui avait la certitude que la Ville de Paris ne s’opposerait pas à son projet, n’a pas exigé la réalisation de la condition relative au droit de préemption, le permis de construire n’étant pas encore purgé de tout recours ; que, dans ces conditions qui corroborent la relation des faits du notaire, le défaut de purge du droit de préemption urbain n’est pas imputable à une abstention fautive de la promettante ;

Considérant que, bien que la promettante ait informé, clairement et à plusieurs reprises avant le 31 décembre 2011, la société Cogedim résidence de son intention de ne pas signer une nouvelle promesse de vente avec elle au-delà de cette date, elle a, toutefois, notifié le 19 mai 2012, par l’intermédiaire du notaire, à la ville de Paris une déclaration d’intention d’aliéner se référant expressément aux promesses successives de vente conclues antérieurement avec la société Cogedim ;
qu’à supposer que cette notification équivaille à une renonciation à se prévaloir de la caducité de la promesse, cependant, la société Cogedim ne peut se prévaloir de cette renonciation et de la prorogation des accords ou des pourparlers qui en résulterait pour demander des dommages-intérêts alors que la préemption du 16 mars 2012 de la ville de Paris a fait défaillir la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption urbain en sorte qu’elle ne subit aucun préjudice indemnisable en lien de causalité avec le grief adressé à la
Congrégation des Petites Soeurs des pauvres de lui avoir indiqué au mois de décembre 2011 que la promesse de vente était caduque ;

Considérant que, la non-réalisation de la vente n’étant pas due à la faute de la Congrégation des
Petites Soeurs des pauvres, la demande de dommages-intérêts de la société Cogedim résidence doit être rejetée ;

Considérant sur la rupture abusive des relations contractuelles invoquée par la société Cogedim résidence, que, si la promesse unilatérale de vente des 23 et 30 janvier 2008 a succédé à celles des 11 mars 2005 et 3 avril 2006, chacune modifiées par avenant, et si les parties étaient en relations contractuelles depuis 2005, cependant, dans une lettre du 27 janvier 2010, à l’occasion de la négociation de l’avenant du 5 juillet 2010, la
Congrégation des Petites Soeurs des pauvres, qui faisait part à la société Cogedim résidence de ses difficultés financières, lui a signifié que la prorogation de la date d’expiration de la promesse demandée serait la dernière ; que, dans sa lettre précitée du 3 novembre 2011, la promettante ne négocie pas les conditions d’une nouvelle prorogation, mais se borne à refuser la proposition de la société
Cogédim résidence 'en ce qu’elle implique une diminution du prix par rapport à la promesse actuellement en cours’ ;
qu’ainsi, c’est sans brutalité que le refus d’une nouvelle prorogation a été exprimé par les lettres précitées des 3 novembre et 19 décembre 2011 aux termes desquelles la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres invitait la société

Cogedim résidence à lever l’option avant le 31 décembre 2011 ;

Que, s’agissant de la non-réalisation de la condition relative à l’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours, la société Cogedim résidence n’établit pas que la Congrégation des
Petites
Soeurs des pauvres, qui n’avait pas de diligence à accomplir, aurait fait défaillir cette condition ; qu’il est acquis aux débats que cette condition n’était pas réalisée au 31 décembre 2011 ; que la société
Cogedim résidence ne s’est pas prévalue de la non- réalisation de cette condition stipulée à son seul profit pour invoquer la caducité de la promesse unilatérale de vente, exigeant au contraire la prorogation de la promesse ; qu’elle n’a pas davantage levé l’option en renonçant à cette condition comme le prévoyait la promesse ; que la rupture des relations contractuelles qui se sont dénouées dans les conditions de la convention, n’est pas abusive ;

Considérant que, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Cogedim résidence de ses demandes formées contre la
Congrégation des
Petites Soeurs des pauvres ;

Considérant, sur la demande de la société
Cogedim résidence à l’égard du notaire, qu’il ressort de la lettre que cette société a adressée le 14 janvier 2010 à la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres que l’avenant du 5 juillet 2010 a été rédigé, notamment en ce qui concerne la date d’expiration de la promesse, conformément aux exigences de la société
Cogedim résidence et, aux dires de celle-ci, selon un 'schéma qui a reçu l’accord de principe de la ville de Paris', de sorte que la faute du notaire n’est pas établie ; qu’en ce qui concerne les autres fautes prétendues du notaire, la société Cogedim résidence ne démontrent pas qu’elles seraient en lien avec le préjudice qu’elle invoque ;

Qu’en conséquence, le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu’il a débouté la société
Cogedim résidence de ses demandes contre le notaire ;

Considérant, sur la demande reconventionnelle de la
Congrégation des Petites Soeurs des pauvres, que c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le
Tribunal a rejeté cette demande ;

Considérant que le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile de la société Cogedim résidence ;

Considérant que l’équité commande qu’il soit fait droit aux demandes de la Congrégation des Petites
Soeurs des pauvres et du notaire, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la SNC Cogedim résidence aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Condamne la SNC Cogedim résidence à payer, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel,

— à la Congrégation des Petites Soeurs des pauvres la somme de 20 000 ,

— à M. Z A et la SCP Y
Z A-Thierry Du Boys-Antoine Hurel, la somme

de 5 000 .

Le Greffier, La Présidente,