Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE
FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2016

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/10238

Décision déférée à la Cour :
Jugement du 17 Mars 2015 -Tribunal d’Instance de NOGENT SUR
MARNE – RG n° 11-14-000824

APPELANTS

Monsieur X Y Z

Né le XXX à XXX)

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Isabelle DE
MELLIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque :
PC 131

Madame A B épouse Z

Née le XXX à XXX)

XXX

XXX

Représentée par M^e C
DE MELLIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 131

INTIMES

Madame D E

Née le XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque :
PC 370

Monsieur F-G H

Né le XXX

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque :
PC 370

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, et Madame C I,
Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame C J, Présidente de chambre

Madame C I, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me K L

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la
Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame C
J, présidente et par M^me K L, greffière présente lors du prononcé.

******

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES
PARTIES

Par acte sous-seing privé en date du 24 novembre 2010, Monsieur et Madame X Z ont donné en location à Madame D E et Monsieur F H, des locaux à usage d’habitation sis à (94120) FONTENAY SOUS BOIS, 170 avenue de la République, moyennant le versement d’un loyer en principal initial de 790 , outre les provisions sur charges de 70 .

Alléguant les désordres affectant les lieux loués, Madame D E et Monsieur F
H ont, par acte d’huissier de justice en date du 11 août 2014, fait délivrer assignation à Monsieur et Madame X Z aux fins notamment de les voir condamner à réaliser les travaux nécessaires et de se voir indemniser des préjudices qu’ils prétendaient avoir subis.

Par jugement rendu le 17 mars 2015, le Tribunal d’Instance de
NOGENT SUR MARNE a :

* condamné Monsieur et Madame X Z à verser à Madame D E et Monsieur F H, la somme de 3 654,36 en remboursement des provisions sur charges indûment versées.

* ordonné à Monsieur et Madame X Z de remettre à Madame D E et

Monsieur F H l’intégralité des quittances de loyer pour la période du 1^er décembre 2010 au 1^er septembre 2014.

* rejeté le surplus des demandes.

* dit n’y avoir à lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* condamné Monsieur et Madame X Z aux dépens.

Monsieur et Madame X Z ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs dernières conclusions du 27 septembre 2016, ils poursuivent l’infirmation partielle du jugement en ce qu’il les a condamnés au remboursement des provisions sur charges et les a déboutés de leur demande de condamnation de Madame D E et Monsieur F H à leur verser la somme de 559,36 au titre de la régularisation des charges et demandent en conséquence à la Cour, statuant à nouveau de ces chefs, de :

* juger que Monsieur et Madame Z ont respecté leurs obligations contractuelles en procédant à la régularisation annuelle des charges locatives de Madame D E et Monsieur F H.

* fixer le montant des charges locatives récupérables pour la période du 1^er décembre 2010 au 31 décembre 2013 dû par Madame D E et Monsieur F H à la somme de 3 654,36 .

* compte tenu des provisions sur charges déjà versées, condamner solidairement Madame D
E et Monsieur F H à verser à Monsieur et Madame Z la somme de 559,36 au titre de la régularisation des charges locatives récupérables correspondant à la période du 1^er décembre 2010 au 31 décembre 2013.

Y ajoutant :

* condamner solidairement Madame D E et Monsieur F H à verser à Monsieur et Madame X Z la somme de 2 841 au titre de l’arriéré de loyers et charges, mois de septembre 2016 inclus.

* condamner solidairement Madame D E et Monsieur F H à verser à Monsieur et Madame X Z une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et jusqu’au départ effectif des lieux.

* condamner solidairement Madame D E et Monsieur F H à verser à Monsieur et Madame X Z la somme de 5 000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* condamner solidairement Madame D E et Monsieur F H aux dépens de première instance et d’appel.

Madame D E et Monsieur F
H, intimés, par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 4 juillet 2016, demandent à la Cour de :

* confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame X
Z à leur verser la somme de 3 654,36 au titre des provisions sur charges indûment versées et en ce qu’il a ordonné à Monsieur et Madame X Z de remettre à Madame D E et Monsieur F H l’intégralité des quittances de loyer pour la période du 1^er décembre 2010

au 1^er septembre 2014.

* infirmer le jugement déféré sur le surplus et statuant à nouveau de :

° ordonner à Monsieur et Madame X Z de faire réaliser dans les 15 jours de la signification de l’arrêt et à défaut sous astreinte de 500 par jour de retard les travaux suivants :
installation d’une VMC dans les toilettes débouchant en toiture à l’air libre ainsi que dans la salle de bains, installation d’une isolation des parois pour réduire le point de rosée et le développement de moisissures dans les toilettes, installation d’une VMC suffisante dans l’appartement et dans la chambre des parents pour éviter la condensation, mise en oeuvre d’une extraction de l’air efficace au sein de l’appartement, reprise de l’étanchéité des deux velux de la chambre des parents, reprise de l’étanchéité du solin de l’ancienne cheminée et des embellissements dans la chambre des parents.

° constater que Madame D
E et Monsieur F H ne bénéficient pas d’un logement décent au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002 et ce, depuis la date de leur entrée dans les lieux le 1^er décembre 2010.

° condamner solidairement Monsieur et Madame X Z à leur rembourser la somme correspondant à 60% du montant du loyer, soit 544,40 par mois à compter de la mise en demeure en date du 1^er décembre 2013.

° condamner solidairement Monsieur et Madame X Z à régler à Madame D
E et Monsieur F H la somme de 2 000 à titre de dommages-intérêts pour non délivrance de quittances de loyers comprise entre le 1^er décembre 2010 et le 1^er septembre 2014.

* débouter Monsieur et Madame X Z de l’intégralité de leurs demandes.

y ajoutant :

* condamner solidairement Monsieur et Madame X Z à verser à Madame D
E et Monsieur F H la somme de 3 000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

* condamner solidairement Monsieur et Madame X Z aux entiers dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur l’appel partiel interjeté par Monsieur et Madame X Z relativement à la récupération des charges locatives.

1^re ) Sur la demande en paiement au titre de la régularisation des charges.

Monsieur et Madame X Z rappellent que l’appel qu’ils ont interjeté, porte exclusivement sur le remboursement des provisions sur charges auquel ils ont été condamnés en première instance, ainsi que sur la demande de condamnation de Madame D E et Monsieur F
H au paiement les sommes dues au titre de la régularisation des charges dont ils ont été déboutés également.

Monsieur et Madame X Z font principalement grief au premier juge d’avoir retenu qu’en l’absence de tout justificatif permettant d’établir la réalité du montant des charges sollicitées, il y avait lieu de débouter les bailleurs de leur demande de paiement relatif à la régularisation des charges sur une durée de plus de trois ans et d’ordonner qu’ils remboursent l’ensemble des provisions sur charges versées par les locataires. Ils font valoir à cet égard qu’ils ont agi dans le délai de la prescription quinquennale applicable aux baux en cours, qu’ils ont mis à la disposition de Madame

D E et Monsieur F
H l’ensemble des justificatifs relatifs aux charges locatives auprès de la SCP DEVAUD-TRUTTMANNNICOLAS, huissiers de justice au KREMLIN
BICETRE, l’article 23 de la l oi du 6 juillet 1989 n’imposant pas aux bailleurs d’envoyer tous les justificatifs aux locataires.

Madame D E et Monsieur F
H répliquent que c’est à juste titre que le premier juge a débouté les époux Z de leur demande de régularisation de charges et les a condamnés à la restitution des provisions sur charges dès lors qu’ils ne produisaient aucun justificatif, qu’en tout état de cause, les modalités de répartition de charges récupérables et non récupérables ne sont pas claires, qu’enfin, si la cour devait faire droit à la demande de régularisation de charges, elle devra nécessairement constater qu’elle porte sur des régularisations qui remontent à 2010, soit sur les cinq dernières années, et qu’elle est donc constitutive d’un comportement brutal, déloyal et de mauvaise foi traduisant la faute du bailleur.

Aux termes de l’alinéa 2 du 3° de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

'Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires'.

Le principe posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur. Si le bailleur n’a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation des charges, il conserve néanmoins le droit de réclamer le paiement des charges ultérieurement en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable, cette justification pouvant être même fournie à l’audience.

En l’espèce, Monsieur et Madame X Z établissent avoir procédé à la régularisation des charges par

lettre recommandée avec demande d’avis de réception

en date du

10 décembre 2013 et face à l’inertie des locataires, leur avoir fait délivrer le 4 juin 2014 un commandement d’avoir à payer la somme de 559,36 au titre de la régularisation des charges pour la période comprise entre le 1^er décembre 2010 et le 31 décembre 2013, soit dans le délai de la prescription quinquennale applicable aux baux en cours à la date du 27 mars 2014.

Sur l’absence alléguée de justification des charges.

Aux termes de l’acte susvisé en date du 4 juin 2014, il est expressément mentionné que l’ensemble des justificatifs afférents aux charges locatives est mis à la disposition de

Madame

A u r o r e T A N G R E e t M o n s i e u r J e a n C E N D R
E

a u p r è s d e l a S C P

RAVAUD-TRUTTMANN-NICOLAS, huissiers de justice au Kremlin-
Bicêtre, étant observé à cet égard qu’il suffit que les justificatifs soient mis à la disposition des locataires par le bailleur qui n’a nulle obligation de les leur adresser.

En tout état de cause, Monsieur et Madame X Z produisent en cause d’appel, l’ensemble des justificatifs afférents aux charges locatives.

Sur la prétendue ignorance de la nature des charges locatives.

En premier lieu, Madame D
E et Monsieur F H ne peuvent sérieusement soutenir que Monsieur et Madame X
Z ont manqué à leur obligation d’information sur les charges récupérables ou non, de sorte qu’ils ignorent toujours quelle sont les charges qui leur incombent en leur qualité de locataires : en effet, il ressort des termes du contrat de bail qui leur a été consenti le 24 novembre 2010 et qu’ils ont dûment signé 'qu’en sus du loyer, ils rembourseront au bailleur une quote-part des charges réglementaires, conformément à la liste des charges récupérables définie par le décret du 26 août 1987'. Aux termes de cette liste, les charges récupérables portent sur quatre postes, à savoir :

* la consommation d’eau.

* l’électricité dans les parties communes intérieures.

* l’entretien de propreté (ménage et sortie des poubelles).

* taxe de l’enlèvement des ordures ménagères.

Sur l’absence de justification d’une répartition précise entre les différents locataires.

Madame D E et Monsieur F
H font valoir encore que les époux Z ne justifient pas de la clé de répartition entre les nombreux locataires.

Les époux Z répliquent qu’ils sont les seuls et uniques propriétaires de l’immeuble sis à
Fontenay sous Bois, 170 avenue de la République où est situé le logement litigieux, qu’en leur qualité de mono-propriétaire, les textes relatifs aux modes de répartition des charges entre les occupants n’ont pas vocation à s’appliquer, que la seule obligation pesant sur le propriétaire en ce cas, réside dans le fait que la répartition des charges locatives entre les différents locataires soit équitable.

Cependant, en l’espèce, force est de constater que Monsieur et Madame Z ne s’expliquent pas sur les modalités de répartition des charges communes générales entre les différents locataires, se bornant à donner sans aucune explication, le montant de la quote-part des charges générales récupérables imputables à Madame D E et Monsieur F H pour les exercices 2010 à 2013.

Dans ces conditions, Monsieur et Madame Z ne peuvent qu’être déboutés de leur demande au titre de la régularisation des charges communes générales.

S’agissant des consommations d’eau pour chaque année susvisée, Madame D E et Monsieur F H ne peuvent sérieusement les contester dès lors qu’ils procèdent eux-mêmes aux relevés de leurs compteurs qu’ils transmettent ensuite à leurs bailleurs.

Sur le caractère tardif allégué de la régularisation des charges.

Madame D E et Monsieur F
H ne sont pas fondés à invoquer le caractère tardif de la demande de régularisation de charges effectuée par les époux Z pour la première fois par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 10 décembre 2013 et portant pour la période comprise entre le 1^er décembre 2010 et le 31 décembre 2012 : la demande en paiement en ce qu’elle ne portait que sur la somme de 379,71 ne saurait être constitutive d’un comportement brutal, déloyal et de mauvaise foi et ce d’autant que par ailleurs, les locataires ne tirent aucune conséquence juridique de la tardiveté par eux alléguée de la régularisation des charges.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur et Madame Z à restituer aux locataires l’intégralité des provisions sur les charges communes générales et mais infirmé sur le montant alloué à ce titre à Madame D E et Monsieur F H.

Statuant à nouveau de ce chef, les époux Z doivent être condamnés à la restituer à Madame D E et Monsieur F H le montant des provisions sur charges communes générales par eux versés sur la période allant du 1^er janvier 2010 jusqu’au 30 décembre 2013 inclus, soit la somme totale de 2 385 . (55 au titre de l’année 2010, 770 au titre de l’année 2010, 780 au titre de l’année 2012, 780 au titre de l’année 2013).

Il est établi et non contesté que Madame D E et Monsieur F H ont versé chaque mois 15 au titre des provisions relatives à la consommation des charges d’eau du 1^er décembre 2010 jusqu’au mois de novembre 2011 inclus soit 180 , puis 25 de décembre 2011 à jusqu’à novembre 2013 inclus (600 ) et 30 au titre de décembre 2013, soit la somme totale de 810 .

Il ressort des justificatifs versées aux débats que le montant réel de la consommation d’eau des intimés sur la période du 1^er décembre 2010 au 31 décembre 2013 est de 1 061,76 .

Il suit de là que Madame D
E et Monsieur F H sont redevables envers Monsieur et Madame Z de la somme de 251,76 au titre de la régularisation des charges de consommation d’eau au paiement de laquelle ils doivent être condamnés. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné les époux
Z à restituer à Madame D E et Monsieur F H l’intégralité des provisions sur les charges de consommation d’eau.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif.

Monsieur et Madame X Z sollicitent la condamnation solidaire de Madame D
E et Monsieur F H à leur verser la somme de 2 841 au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au mois de septembre 2016 inclus.

Madame D E et Monsieur F
H répliquent que pendant le délai de la procédure d’appel, les époux Z ont cru bon de leur délivrer un nouveau commandement de payer en date du 25 avril 2016 visant une dette locative de 947 au titre du loyer de janvier 2016. Ils prétendent que ce nouveau commandement vaut renonciation des époux Z à leur réclamer un quelconque arriéré antérieur au 31 décembre 2015, notamment tout arriéré de charges sur la période du 1^er décembre 2010 au 31 décembre 2013.
Ils concluent au débouté de la demande en paiement formée à hauteur de la somme de 2 841, au motif que les bailleurs ne respectent pas leurs propres obligations en se gardant de mettre à leur disposition un logement décent et en s’abstenant de leur remettre les quittances de loyers.

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Si le locataire peut échapper à cette obligation en invoquant l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance, l’exception d’inexécution ne peut être retenue qu’en cas d’impossibilité totale d’utilisation des lieux loués et elle exclut le simple trouble de jouissance dont le caractère de gravité est insuffisant, tant que les besoins normaux des occupants demeurent XXX. De surcroît, le non-respect de ses obligations par le bailleur n’autorise pas le locataire à se soustraire aux siennes, il ne peut différer le paiement des loyers de sa propre autorité et doit s’en faire dispenser au préalable par l’autorité judiciaire.

Dans ces conditions, Madame D
E et Monsieur F H doivent être solidairement condamnés à verser à Monsieur et Madame X Z la somme de 2 841 au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au mois de septembre 2016 inclus, étant observé que le dernier commandement de payer en date du 25 avril 2016 visant la seule somme de 947 au titre du loyer et des charges impayés de janvier 2016 ne peut valoir renonciation de la part des bailleurs aux sommes dues précédemment, la renonciation à un droit ne pouvant résulter que d’une volonté clairement exprimée de manière non équivoque.

Sur la demande de condamnation de Madame D E et Monsieur F H au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Il y a lieu de débouter Monsieur et Madame X Z comme mal fondés en cette demande dans la mesure où ils ne sollicitent pas la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et par suite la résiliation du bail et l’expulsion des locataires.

Sur l’appel incident de Madame D E et Monsieur F H.

1) Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte.

A l’appui de cette demande, Madame D E et Monsieur F H soutiennent que Monsieur et Madame X Z sont en infraction avec les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’ils n’ont pas mis fin aux désordres dont ils prétendent être l’objet depuis leur entrée dans l’appartement pris à bail sis à
Fontenay sous Bois, 170 avenue de la République et ce, en dépit des mises en garde de leur assureur, la MATMUT mais également celle du service d’hygiène de la commune de Fontenay sous Bois. Ils font référence au rapport de visite dressé le 14 janvier 2014 par ce service qui décrit, selon eux, un appartement proche de l’insalubrité.

L’article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.
Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…..).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe par ailleurs au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

Il s’ensuit que le bailleur a l’obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu’il a été informé de sa dégradation à la suite d’événements non imputables au locataire

.

Monsieur et Madame X Z justifient par la facture émise le 4 juillet 2007 qu’ils versent aux débats avoir fait procéder par la société
ACTI BAT à la rénovation complète de l’appartement donné à bail à Madame D E et Monsieur F H, pour un montant de 19

654,65 TTC. Les locataires ne peuvent donc sérieusement soutenir que lors de leur entrée dans les lieux trois ans et six mois plus tard, soit le 1^er décembre 2010, le logement était indécent et ce, d’autant qu’ils n’ont pas émis la moindre réserve lors de la signature, le 27 novembre 2010, de l’état des lieux.

Monsieur et Madame X Z établissent également que la façade de l’immeuble où est situé l’appartement donné à bail a fait l’objet de travaux de ravalement en au cours du dernier trimestre 2014.

Madame D E et Monsieur F
H ne sauraient sérieusement soutenir que leur bailleurs n’ont pas mis fin aux désordres qu’ils leur ont dénoncés pour la première fois après que ces derniers eurent procédé à la régularisation annuelle des charges locatives.

D’une part, il est établi que Monsieur et Madame X Z se sont montrés très réactifs en prenant immédiatement contact avec la société ACTI
BAT dès le mois de décembre 2013 afin qu’elle remédie aux désordres pointés par les locataires.

D’autre part, il est également constant que Madame D E et Monsieur F H ont refusé l’accès à leur appartement au mois de janvier 2014 à la société ACTI BAT, chargée du remplacement des velux et de la mise en place d’une ventilation mécanique dans les pièces d’eau, ainsi qu’il ressort du courrier adressé le 20 janvier 2014 par cette société aux époux Z, alors que le rendez-vous avait été directement fixé entre cette entreprise mandatée par les bailleurs et les intimés.

Il n’est pas davantage contesté que Madame D E et Monsieur F H ont refusé pendant plusieurs mois toute intervention de la société
ACTI BAT au motif qu’ils n’entendaient pas que le toit de leur logement soit bâché, alors même que ce dispositif s’imposait durant le remplacement des velux, voire même jusqu’à fin juillet 2015 en invoquant des raisons personnelles.

Les époux Z justifient que la société ACTI BAT a finalement pu intervenir les 17 et 18 décembre 2015 afin de résorber la fuite alléguée par les consorts E-H, procéder au doublage des murs sous les deux fenêtres, et effectuer le changement des deux velux.

Il suit de là que les demandes des locatives relatives à la réalisation de ces travaux sont devenues sans objet.

Pour autant, il n’est pas justifié que les époux
Z aient procédé à la mise en place d’une ventilation mécanique dans les pièces humides. Ils doivent être condamnés à assurer ces travaux, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation du prononcé d’une astreinte, dans la mesure où il est établi qu’ils se sont montrés très diligents à première demande des locataires.

Sur la demande de Madame D
E et Monsieur F H tendant à la condamnation de Monsieur et Madame X
Z à leur rembourser 60% du montant de leur loyer à titre d’indemnisation de leur trouble de jouissance.

Madame D E et Monsieur F
H sollicitent la condamnation solidaire des époux Z à leur rembourser 60% du montant de leur loyer à compter de la mise en demeure en date du 1^er décembre 2013 et ce, jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir.

Il y a lieu d’observer que la demande de remboursement de 60% du montant du loyer est formée jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir, ce qui laisse supposer qu’à ce jour, Madame D
E et Monsieur F H ne souffrent plus d’aucun préjudice de jouissance.

Le bailleur doit délivrer un logement décent à son locataire pendant toute la durée du contrat de bail

et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement décent comme celui qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En l’espèce, Madame D
E et Monsieur F H ne peuvent sérieusement prétendre à l’indemnisation d’un préjudice de jouissance lié à des désordres qu’ils ont dénoncés pour la première fois le 1^er décembre 2013 et auxquels les bailleurs ont tenté de remédier vainement dès janvier 2014, compte tenu de leur obstruction à la réalisation des travaux sollicités, étant observé au surplus qu’ils n’établissent pas par la production du rapport du service d’hygiène de la commune de
Fontenay sous Bois et du rapport de l’expert de leur assureur, la
MATMUT, l’état d’indécence de leur logement, le rapport de visite dressé le 14 janvier 2014 par l’inspecteur du service d’hygiène et de santé ayant été établi sur les seuls dires des locataires.

Le jugement ne peut qu’être confirmé en ce qu’il a débouté Madame D E et Monsieur F H de leur demande de ce chef.

3) Sur la demande de dommages-intérêts pour non remise des quittances de loyer pour la période comprise entre le 1^er décembre 2010 et le 1^er septembre 2014.

Madame D E et Monsieur F
H qui ne justifient pas le préjudice résultant pour eux de l’absence de production des quittances dont il y a lieu de rappeler qu’elles ne sont remises au locataire que si ce dernier en fait la demande expresse, doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Succombant partiellement en leur recours, Monsieur et Madame X Z seront condamnés aux dépens d’appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu’ils ont a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

En équité, il n’y a pas de lieu de faire droit à la demande de Madame D
E et Monsieur F H au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la restitution des provisions sur les charges communes générales versées par Madame D E et Monsieur F H, sur le montant de la régularisation des charges de consommation d’eau, ainsi que sur la condamnation des époux Z à la réalisation de mise en place d’une ventilation mécanique dans les pièces humides.

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame X Z à restituer à Madame D
E et Monsieur F H le montant des provisions sur charges communes générales par eux versés soit la somme de 2 385 sur la période allant du 1^er janvier 2010 jusqu’au 30 décembre 2013 inclus.

CONDAMNE solidairement Madame D E et Monsieur F H à verser à Monsieur et Madame Z la somme de 251,76 au titre de la régularisation des charges de

consommation d’eau pour la période comprise entre le 1^er janvier 2010 et le 30 décembre 2013 inclus.

DÉCLARE sans objet la demande de réalisation des travaux formée par Madame D
E et Monsieur F H tendant à mettre fin aux infiltrations et à la pose de velux.

CONDAMNE Monsieur et Madame X Z à procéder aux travaux d’installation d’une ventilation mécanique dans les pièces humides, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation du prononcé d’une astreinte.

Y ajoutant

CONDAMNE solidairement Madame D E et Monsieur F H à verser à Monsieur et Madame X Z la somme de 2 841 au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au mois de septembre 2016 inclus.

DÉBOUTE Monsieur et Madame X Z comme mal fondés en leur demande de condamnation de Madame D E et Monsieur F H au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

DÉBOUTE Madame D
E et Monsieur F H de leur demande de dommages-intérêts.

DÉBOUTE les parties de leur demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du
Code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame X Z aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA
PRÉSIDENTE