Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 07 DECEMBRE 2016

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/08274

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mars 2014 -Tribunal de Grande Instance d’Evry – RG n° 12/06622

APPELANT

Syndicat des copropriétaires LES TERRASSES DE SAVIGNY, sis XXX – XXX, représenté par son syndic en exercice l’AGENCE AUTOROUTE DU SUD, SA inscrite au RCS d’ÉVRY, SIRET n° 327 399 150 00058, sis XXX – XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Francine DEPREZ et assisté de M^e Caroline CARLBERG de l’ASSOCIATION C & D ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : D0265

INTIMEE

SAS PICARD SURGELES, inscrite au RCS de MELUN, SIRET n° 784 939 688 05071, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : K0065

Assisté de M^e Philippe RIGLET de la SELAFA CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE, avocat plaidant au barreau de HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, en double rapporteur devant Madame Claudine ROYER, conseillère faisant fonction de président, et Madame Agnès DENJOY, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Monsieur Jean-Loup CARRIERE, président,

Madame Claudine ROYER, conseillère,

Madame Agnès DENJOY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-Loup CARRIERE, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Par acte d’huissier du 10 septembre 2012, le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Savigny sis 50 bd Aristide-Briand à Savigny-sur-Orge (91) a fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Évry la société Picard Surgelés aux fins à titre principal, de :

— « prononcer la mise en copropriété » des lots 1 et 2 dépendant de l’ensemble immobilier des XXX à Savigny-sur-Orge,

— désigner un notaire, un géomètre expert ou tout homme de l’art avec pour mission de :

• proposer une clé de répartition des charges entre les copropriétaires des lots 1 et 2 conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, • proposer un projet de règlement de copropriété qui, faute d’être adopté par les copropriétaires des lots 1 et 2, fera l’objet d’une homologation judiciaire ultérieure.

Par jugement rendu le 13 mars 2014, le tribunal de grande instance d’Évry a :

— débouté le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Savigny de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Savigny à payer à la société Picard Surgelés la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Savigny aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 11 avril 2014, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Les Terrasses de Savigny, sis 50 bd Aristide-Briand à Savigny-sur-Orge (91) a interjeté appel de cette décision. Vu l’arrêt rendu par cette Cour le 16 décembre 2015 révoquant l’ordonnance de clôture du 1^er juillet 2015 et ordonnant la réouverture des débats pour permettre aux parties de s’expliquer sur les points suivants :

— l’application par défaut et automatique du statut de la copropriété aux ensembles immobiliers, lorsqu’il n’existe pas de convention contraire créant une organisation de gestion différente, imposerait-elle ou justifierait-elle, en l’espèce, la création d’une superstructure organisée avec un règlement de copropriété entre les volumes n° 1 et 2 situés dans un bâtiment unique, l’un d’eux étant déjà une copropriété ;

— compte tenu de la configuration des lieux, ne seraient-ce pas les dispositions d’ordre public de l’article 1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui devraient s’appliquer en l’espèce, avec la création, le cas échéant, de parties communes spéciales pour remplacer les volumes initiaux ;

et renvoyant l’affaire à la mise en état.

Selon dernières conclusions notifiées le 30 août 2016, le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Savigny sis 50 bd Aristide-Briand à Savigny-sur-Orge (91) demande à la Cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, de :

— constater que l’immeuble sis XXX constitue un ensemble immobilier dépourvu d’une convention contraire créant une organisation différente,

— prononcer la mise en copropriété des lots n° 1 et 2 dépendant de l’ensemble immobilier des 50-52 bd Aristide-Briand à Savigny-sur-Orge,

— désigner tel notaire, géomètre-expert ou tout autre homme de l’art qu’il plaira à la Cour, avec pour mission de proposer une clé de répartition des charges entre les copropriétaires des lots n° 1 et 2 conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

— proposer un projet de règlement de copropriété, qui, faute d’être adopté par les copropriétaires des lots n° 1 et 2 fera l’objet d’une homologation judiciaire ultérieure,

— condamner la société Picard Surgelés à lui payer la somme de 15'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Selon dernières conclusions notifiées le 13 septembre 2016, la société Picard Surgelés demande à la Cour de :

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— débouter le syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Savigny de l’ensemble de ses demandes,

— le condamner à lui payer la somme de 10'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’état descriptif de division en 4 volumes d’un ensemble immobilier situé XXX 13-15 rue Molière et 18 rue Alfred de Musset à Savigny-sur-Orge a été établi par acte notarié du 12 février 1998 et publié à la Conservation des hypothèques.

Un lot de volume n° 1 a été constitué par d’un immeuble de 4 étages avec sous-sol, placé sous le régime de la copropriété sous la dénomination : « Les Terrasses de Savigny », à l’exclusion du rez-de-chaussée, constituant le lot de volume n° 2.

Les lots de volume n° 3 et 4 – trottoirs – sont cités pour mémoire car entrés depuis dans le domaine public.

Le lot de volume n° 2 a été vendu par acte notarié du 12 février 1998 à une société Cofitem-Cofimur, qui l’a elle même loué suivant contrat de crédit-bail à la société Picard Surgelés, laquelle en est devenue propriétaire.

Le lot de volume n° 1 dépend du syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Savigny, sis, au vu du relevé cadastral, au 50 bd Aristide-Briand à Savifgny-sur-Orge (91).

Le syndicat des copropriétaires invoque les dispositions de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 en son alinéa 1 et, subsidiairement, son alinéa 2 ; il estime que compte tenu des lacunes du règlement de copropriété, qui n’a pas prévu l’organisation des rapports entre les lots de volumes 1 et 2 et la gestion de l’ensemble immobilier au sens matériel, seul le régime de la copropriété, institué par la loi de 1965 est applicable à l’immeuble entier et qu’il convient, en conséquence, de dissoudre le syndicat des copropriétaires du lot de volume 1, de mettre à néant le règlement de copropriété et l’état descriptif de division et de considérer l’existence d’un syndicat des copropriétaires de l’immeuble entier.

La société Picard Surgelés conteste cette analyse et estime que l’état descriptif de division en volumes du 12 février 1998 a prévu l’organisation de l’ensemble immobilier ; elle considère que la création d’une « organisation différente » telle que visée à l’article 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 n’impose pas la création d’une association syndicale libre ou d’une association foncière urbaine libre ; elle estime que les dispositions figurant à l’état descriptif de division permettent de gérer les difficultés de fonctionnement de la collectivité.

Elle invoque en outre la force obligatoire des contrats au sens de l’article 1134 du code civil.

Au regard de l’application de l’article 1 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, elle fait valoir que les 2 lots de volume ne comprennent pas de quote-part de parties communes, chaque lot de volume étant totalement autonome.

*

Vu l’état descriptif de division en volumes du 12 février 1998, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du lot de volume n° 1 du 5 juin 1998 dans lequel est inséré l’état descriptif de division en volumes précité.

Il en résulte que le lot de volume n° 2, propriété de la société Picard Surgelés, ne comprend aucun espace commun partagé avec le lot de volume n° 1 mais des aménagements communs constitués par la structure de l’immeuble, la toiture, les réseaux, etc., tous éléments qui rendent nécessaire l’organisation de leur gestion, de concert avec le propriétaire du lot de volume n° 1.

En l’espèce, l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier s’est limité à faire référence aux dispositions du code civil relatives à la mitoyenneté et aux servitudes et n’a prévu aucune organisation conventionnelle pour gérer ces éléments communs.

En conséquence et en application de l’article 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel : « A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs. », l’immeuble dans son entier relève du régime de la copropriété. Il y a lieu, dès lors, de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires appelant et de désigner à cet effet, un expert qui sera chargé d’établir un projet d’état descriptif de division et de règlement de copropriété régissant l’ensemble de l’immeuble, comprenant notamment une clé de répartition des charges entre les copropriétaires.

Le projet sera nécessairement susceptible d’être soumis à homologation judiciaire, s’il n’était pas adopté en assemblée générale de la nouvelle copropriété.

Les considérations d’équité justifient que la société Picard Surgelés qui succombe en ses prétentions soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Savigny la somme de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et que, réciproquement, la demande de la société Picard Surgelés sur ce fondement soit rejetée.

La même supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, statuant à nouveau,

Dit que le lot du volume n° 2 de l’ensemble immobilier du XXX à Savigny-sur-Orge, et que plus généralement, l’immeuble dans son entier, relève de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété,

Désigne en qualité d’expert :

M. X Y de Quenetain, expert judiciaire,

XXX

Tél. XXX

Fax. XXX

e-mail geometre-expert@quenetain.com

Lui confie la mission suivante :

— prendre connaissance de la situation des lieux, du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de la copropriété Les Terrasse de Savigny sise XXX à Savigny-sur-Orge (91),

— prendre connaissance de l’état descriptif de division en volumes de l’ensemble immobilier sis 50-52 bd Aristide-Briand à Savigny-sur-Orge (91),

— établir un projet d’état descriptif de division de l’immeuble et un projet de réglement de copropriété de l’immeuble du XXX à Savigny-sur-Orge, intégrant son rez-de-chaussée, avec un tableau de répartition des charges.

Fixe la provision sur frais d’expertise à la somme de 5.000 euros que syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Savigny sis XXX à Savigny-sur-Orge (91) devra consigner au greffe de la Cour d’appel de PARIS service de la Régie (escalier Z, 4^e étage, bureau 4 Z 47) à l’ordre du régisseur d’avances et de recettes de la Cour d’appel de Paris, avant le 11 janvier 2017, Rappelle qu’à défaut de consignation dans les délais, la désignation de l’expert sera caduque,

Dit que faute d’être adoptés par l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété à venir, le nouveau règlement de copropriété et le nouvel état descriptif de division seront soumis à homologation judiciaire,

Condamne la société Picard Surgelés à payer au syndicat des copropriétaires Les Terrasses de Savigny sis XXX à Savigny-sur-Orge (91) une indemnité de 7 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne aux dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’aricle 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président