Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 15 JUIN 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/08431

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2012 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 10/08373

APPELANT

Monsieur C D E F X

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Frédéric INGOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Représenté par M^e Gilbert SAUVAGE, avocat au barreau de PARIS, toque : R089

INTIMES

Syndicat des copropriétaires 48 RUE JEAN-PERRE TIMBAUD XXX, représenté par son syndic, la SAS FONCIA RIVES DE SEINE, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 328 517 974 000130, dont le siège social est XXX, représenté par ses dirigeants légaux domiciliés, en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté et assisté par M^e Sophie BILSKI CERVIER, substituée à l’audience par M^e Daphné JEANGEORGES, avocats au barreau de PARIS, toque : R093

SAS FONCIA RIVES DE SEINE, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 328 517 974 000130, dont le siège social est XXX, représenté par ses dirigeants légaux domiciliés, en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentée par M^e Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1085

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame A B, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame A B, Conseillère,

Madame Y Z, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

M. X est propriétaire, dans l’immeuble en copropriété sis 48 rue Jean-Pierre TIMBAUD 75011 Paris, des lots n° 4 et 97 de l’état descriptif de division, correspondant à un appartement au 1^er étage du bâtiment A et une cave dans le bâtiment B.

L’immeuble dont s’agit est composé de sept bâtiments distincts, désignés par les lettres A à G, seuls les bâtiments A, B et C comportant une cage d’escalier.

Le règlement de copropriété prévoit des parties communes générales à l’ensemble de l’immeuble et des parties communes spéciales à chaque bâtiment ; il prévoit une répartition des charges générales entre tous les copropriétaires et une répartition des charges spéciales entre les copropriétaires des bâtiments avec une clé de répartition spécifique pour les bâtiments A, B et C pour ce qui concerne les « charges d’entretien de l’escalier et des tapis ».

Lors de l’assemblée générale du XXX, les copropriétaires ont adopté les résolutions n° 16 et 18 portant sur les travaux de peinture et de vitrification des marches des escaliers des bâtiments A et B. M. X a voté contre ces résolutions en faisant préciser au procès-verbal que son opposition était motivée par le choix de la clé de répartition.

Par exploit du 31 mai 2010, M. X a fait assigner le syndicat des copropriétaires et son syndic la société FONCIA Rives de Seine pour obtenir notamment l’annulation des résolutions n° 16 et 18 de l’assemblée générale du XXX et la condamnation du syndic à lui payer la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts.

Reconventionnellement, le syndicat et le syndic ont demandé de réputer non écrite la clause du règlement de copropriété stipulant une répartition spécifique des charges d’entretien des escaliers et tapis.

Par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire, rendu le 8 février 2012, dont M. X a appelé par déclaration du 4 mai 2012, le Tribunal de grande instance de Paris 8^e chambre 3^e section :

— Constate que la clause du règlement de copropriété (chapitre III, p. 55 et 56) répartissant les charges d’entretien des escaliers et tapis entre les lots n° 4 à 23 pour le bâtiment A de l’immeuble et entre les lots n° 84 à 93 pour le bâtiment B et entre les lots n° 124 à 138 pour le bâtiment C est réputée non écrite,

— Dit que la répartition des charges d’entretien des escaliers et tapis se fera, conformément à la clause du règlement de copropriété répartissant les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments, au prorata des tantièmes des parties communes particulières à chacun des bâtiments, entre les copropriétaires des lots du bâtiment A, entre les copropriétaires des lots du bâtiment B, entre les copropriétaires des lots du bâtiment C,

— Déboute M. X de ses demandes,

— Déboute la société FONCIA Rives de Seine de sa demande de dommages- intérêts,

— Condamne M. X aux dépens,

— Vu l’article 700 du CPC, condamne M. X à payer une somme de 1.500 € au syndicat et une somme de 1.500€ à la société FONCIA Rives de Seine.

Le syndicat et la société FONCIA Rives de Seine, intimés, ont constitué avocat devant la Cour.

Par ordonnance sur incident rendue le 12 novembre 2014, le conseiller de la mise en état a donné acte à M. X de son désistement à l’encontre de la société FONCIA Rives de Seine, l’instance se poursuivant entre M. X et le syndicat.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux conclusions d’appel dont les dernières ont été signifiées dans l’intérêt :

— De M. X, le 6 août 2012,

— Du syndicat, le 17 septembre 2012.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2015.

CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

Sur les prétentions en cause d’appel

M. X demande, par infirmation, d’annuler les résolutions n°16 et 18 de l’assemblée générale du XXX'; à titre subsidiaire, de dire que le caractère non écrit du chapitre III (pages 55 et 56) du règlement de copropriété ne concerne que les escaliers à l’exclusion des tapis et que la répartition du chapitre III du règlement doit rester applicable pour les travaux décidés (résolutions n° 16 et 18) à l’assemblée générale du XXX'; il demande à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et de condamner le syndicat à lui payer la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du CPC';

Le syndicat demande de confirmer le jugement, de débouter M. X de ses prétentions et de le condamner à lui payer la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC';

Sur l’annulation des résolutions n° 16 et 18 de l’assemblée générale du XXX

M. X fait valoir que les résolutions querellées devraient être annulées au motif qu’elles excluraient la clé de répartition spécifique des charges d’entretien des escaliers et tapis prévue au règlement de copropriété ; que l’assemblée générale aurait décidé, par une même résolution et par un seul vote, de procéder à la fois à des travaux et de voter une clé de répartition différente de celle prévue au règlement de copropriété';

Le syndicat fait valoir que la demande d’annulation des résolutions querellées devrait être rejetée au motif qu’elle se fonderait sur une clause du règlement de copropriété illicite dans la mesure où elle prévoirait une répartition excluant certains lots de toute participation aux charges d’entretien de l’escalier propre à chacun des bâtiments';

Il appert de l’examen des pièces versées aux débats que le règlement de copropriété (chapitre III, pages 55 et 56) répartit les charges d’entretien des escaliers et tapis entre les lots n° 4 à 23 pour le bâtiment A et entre les lots n° 84 à 93 pour le bâtiment B, les autres lots de chacun des bâtiments ne participant pas aux charges d’entretien de l’escalier afférent à leur bâtiment';

Lors de l’assemblée générale du XXX, les copropriétaires ont adopté, à la majorité de l’article 24, une résolution n° 16 décidant, pour le bâtiment A, la réalisation de travaux de peinture dans la cage d’escalier et de vitrification des marches selon devis de l’entreprise ZRELLI pour un budget de 21.344, 55€ TTC, financé par trois appels provisionnels, et précisant « l’assemblée générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition « CHARGES BATIMENT A'», aux appels de provisions exigibles » ;

Lors de la même assemblée générale du XXX, les copropriétaires ont adopté, à la majorité de l’article 24, une résolution n° 18 décidant, pour la réfection de la cage d’escalier du bâtiment B, la réalisation de travaux de reprise d’éléments de menuiserie, de peinture et de réfection des marches, financés par trois appels provisionnels et précisant : « L’assemblée générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition «'CHARGES BATIMENT B'», aux appels de provisions exigibles'»';

Par ces résolutions, les copropriétaires ont décidé de faire réaliser des travaux et d’en répartir la charge selon une clé différente de celle prévue par le règlement de copropriété';

Il en résulte que pour chacun des bâtiments A et B, par une même résolution et un seul vote à la majorité de l’article 24, les copropriétaires ont en réalité pris deux décisions, l’une afférente aux travaux et l’autre afférente à leur financement selon une clé de répartition différente de celle prévue par le règlement de copropriété, ce qui est contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965';

En effet, l’assemblée générale ne pouvait pas voter à la seule majorité de l’article 24 les travaux d’entretien qui relèvent de cette majorité et une modification de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété pour le financement de cette catégorie de travaux qui relève en principe de l’article 26, chacune de ces décisions devant faire l’objet d’un vote distinct à la majorité adéquate, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce';

Le syndicat ne peut pas valablement soutenir qu’il n’y aurait pas lieu d’annuler les résolutions querellées au motif que c’est à juste titre que l’assemblée n’aurait pas appliqué la clé de répartition prévue au règlement de copropriété compte tenu de son caractère illicite alors que si l’assemblée générale peut décider de modifier la répartition des charges telle qu’elle est prévue au règlement de copropriété et qu’elle estime illicite, elle doit y procéder par un vote spécifique et non par un seul vote en même temps que le vote sur des travaux d’entretien des cages d’escalier autorisant le syndic à procéder à un appel de charges sur une clé de répartition autre que celle prévue par le règlement de copropriété, même si la clause de répartition estimée illicite est afférente à la catégorie des travaux décidés'; ce moyen sera donc rejeté';

Le syndicat ne peut pas non plus valablement soutenir qu’il n’y aurait pas lieu d’annuler les résolutions querellées au motif que la clause de répartition des charges serait effectivement illicite et que le caractère non écrit de ladite clause aurait été retenu par le jugement déféré alors que la disposition d’un jugement réputant non écrite une clause du règlement de copropriété n’a d’effet que pour l’avenir de telle sorte qu’elle ne peut rétroactivement permettre de valider les résolutions de l’assemblée générale prévoyant une clé de répartition différente de celle stipulée au règlement de copropriété, étant observé au demeurant que le jugement précité n’est pas définitif puisque déféré à la Cour sur le point concerné; ce moyen sera donc rejeté';

Dans ces conditions, la contestation de M. X sera accueillie';

En conséquence, par infirmation, les résolutions n° 16 et 18 de l’assemblée générale du XXX seront annulées';

Sur le caractère non écrit de la clause de répartition des charges d’entretien des escaliers des bâtiments A, B et C

M. X fait valoir qu’il ne serait pas certain que la clause litigieuse du règlement de copropriété soit contraire à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges afférentes à l’entretien de l’escalier et des tapis n’ayant pas été établie au regard de l’utilité mais par le fait que certains locaux (les boutiques ouvrant sur l’extérieur et dont l’appartement situé au-dessus est exclusivement desservi par un escalier intérieur) étaient exclus de la répartition'; que la répartition spécifique aurait donc été établie en correspondance de la valeur relative des lots considérés et non de l’utilité apportée à chacun, et justifiée par le fait d’une autonomie matérielle et fonctionnelle des lots exclus par rapport aux autres lots'; il en déduit que la clause litigieuse ne pourrait être critiquée au regard de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965'; à titre subsidiaire, il fait valoir que les aménagements superficiels de l’escalier, dont les tapis, resteraient soumis à l’alinéa 1 de l’article 10 précité et que pour de tels aménagements, le critère de l’utilité resterait valable';

Le syndicat fait valoir que les charges relatives à l’entretien des escaliers seraient des charges générales relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, auxquels doivent participer tous les lots sans égard pour leur utilité et qu’en conséquence, les réparations (comme la réfection des marches ou des murs) ainsi que les travaux d’entretien(comme la peinture de la cage d’escalier) seraient des charges incombant à tous les copropriétaires, y compris ceux du rez-de-chaussée, en proportion de leurs tantièmes de copropriété'; que l’exclusion de certains lots de toute participation aux charges d’entretien de l’escalier serait donc contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965'; il demande de confirmer le jugement en ce qu’il a réputé non écrite la clause de répartition des charges d’entretien de l’escalier';

Il appert de l’examen de l’extrait du règlement de copropriété versé aux débats que son chapitre III (pages 55 et 56) définit les charges d’entretien de l’escalier et des tapis ainsi que suit : « les charges d’entretien des escaliers et tapis, les dépenses entraînées par le ravalement intérieur des cages d’escaliers et de leurs paliers, l’entretien et le remplacement des tapis posés dans les escaliers principaux (mais non ceux des portes palières qui sont personnels aux copropriétaires), les réparations nécessitées par l’usure des marches des escaliers, le coût de la location des compteurs » et répartit ces charges entre les lots n° 4 à 23 pour le bâtiment A et entre les lots n° 84 à 93 pour le bâtiment B, excluant de participation auxdites charges les lots n° 1 à 3 et n° 24 à 36 pour le bâtiment A et les lots n° 81 et 94 à 103 pour le bâtiment B'; il répartit ces charges entre les lots n° 124 à 138 pour le bâtiment C';

L’escalier fait partie du gros 'uvre et les charges relatives à son entretien sont des charges générales relevant des dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui doivent en l’espèce être réparties en charges générales à chacun des bâtiments concernés'; en revanche, les tapis sont des éléments d’équipement commun dont l’entretien et le remplacement peuvent relever des dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi de 1965 précitée';

Dans ces conditions, la clause litigieuse sera réputée non écrite pour ce qui concerne les charges d’entretien des escaliers, mais non pour ce qui concerne les tapis';

En conséquence, par infirmation, il sera constaté le caractère non écrit de ladite clause, mais uniquement pour ce qui concerne les charges d’entretien des escaliers'; il sera dit que la nouvelle répartition des charges d’entretien des escaliers, à l’exclusion des tapis, se fera conformément à la clause du règlement de copropriété répartissant les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments';

Sur les autres demandes

M. X s’étant désisté de son appel à l’encontre de la société FONCIA Rives de Seine, ainsi qu’il lui en a été donné acte par l’ordonnance sur incident du 12 novembre 2014, les prétentions formulées à l’encontre de cette société dans ses conclusions du 6 août 2012, qui constitue ses dernières écritures, s’avèrent dès lors sans objet compte tenu du désistement intervenu';

Il sera dit que M. X sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965';

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer au syndicat la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du CPC';

Le syndicat sera condamné à payer à M. X la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du CPC';

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Dans la limite de la saisine, infirme le jugement';

Statuant à nouveau et y ajoutant':

Annule les résolutions n° 16 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 48 rue Jean-Pierre TIMBAUD 75011 Paris, tenue le XXX';

Constate que la clause du règlement de copropriété (chapitre III, pages 55 et 56) est réputée non écrite en ce qu’elle répartit les charges d’entretien des escaliers entre les lots n° 4 à 23 pour le bâtiment A, entre les lots n° 84 à 93 pour le bâtiment B et entre les lots n ° 124 à 138 pour le bâtiment C, mais non pour ce qui concerne les tapis ;

Dit que la nouvelle répartition des charges d’entretien des escaliers, à l’exclusion des tapis, se fera conformément à la clause du règlement de copropriété répartissant les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments, au prorata des tantièmes de parties communes particulières à chacun des bâtiments, entre les copropriétaires des lots du bâtiment A, entre les copropriétaires des lots du bâtiment B, entre les copropriétaires des lots du bâtiment C';

Dit que M. X bénéficie de la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965';

Dit n’y avoir lieu de condamner M. X à payer au syndicat des copropriétaires du 48 rue Jean-Pierre TIMBAUD 75011 Paris la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile';

Condamne le syndicat des copropriétaires du 48 rue Jean-Pierre TIMBAUD 75011 Paris à payer à M. X la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile';

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires';

Condamne le syndicat des copropriétaires du 48 rue Jean-Pierre TIMBAUD aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,