RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 25 Février 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 14/08557

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 Février 2014 par le tribunal de grande instance de CRETEIL RG n° 13/00061

APPELANT

ETABLISSEMENT PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ORLY-RUNGIS-SEINE-AMONT

XXX

2 avenue P Jaurès

XXX

Représenté par M^e Didier guy SEBAN de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0498, substitué par M^e Raphaëlle ORTEGA, avocate au barreau de PARIS, toque : P0498

INTIMÉS

Monsieur G P-Q AC X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Elisabeth PORTOS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0752

Monsieur G H P-Q X

né le XXX Athis-Mons (91)

XXX

XXX

Représenté par M^e Elisabeth PORTOS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0752

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

XXX

XXX

Représentée par M. E F (commissaire du gouvernement) en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Janvier 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M. G HOURS, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS,

M. Paul André RICHARD, Conseiller hors classe désigné par Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS

M^me Y Z, Juge de l’Expropriation au Tribunal de Grande Instance d’EVRY, désigné conformément aux dispositions de l’article L. 13-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Greffière : M^me Y THOMAS, lors des débats

ARRÊT : – contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. G HOURS, président et par M^me Y THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par arrêté préfectoral du 15 avril 2011, les acquisitions foncières par l’Etablissement public d’aménagement Orly-Rungis-Seine-Amont (en abrégé l’C D), en vue de la réalisation de la ZAC Anatole France sur le territoire de la commune de Chevilly-Larue (94) ont été déclarées d’utilité publique.

Par arrêté du 13 juin 2012, le préfet du Val de Marne a déclaré cessibles au profit de l’C D les terrains nécessaires parmi lesquelles l’immeuble situé 24 K L M sur la commune de Chevilly-Larue, cadastrée section N numéro 144, appartenant à MM. G P-Q et G H X, père et fils, exerçant la profession de médecin (AX).

L’ordonnance d’expropriation est du 13 décembre 2012.

Faute d’accord de AX sur sa proposition d’indemnisation, l’C D a saisi le juge de l’expropriation, le 3 juillet 2013.

La cour statue sur l’appel formé par l’C D, le 17 avril 2014, de la décision de la juridiction de l’expropriation du Val de Marne du 17 février 2014, rectifiée les 3 et 17 mars 2014, ayant fixé de la façon suivante les indemnités revenant à AX :

— indemnité principale : 479 536 euros,

— indemnité de remploi : 48 954 euros,

— indemnité de transfert : 78 841 euros,

— indemnité de déménagement du matériel de radiologie : 18 538 euros ;

total : 625 869 euros ;

— indemnité pour frais non compris dans les dépens : 2 000 euros, l’expropriante étant condamnée à supporter les dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— déposées et adressées au greffe, respectivement les 17 juin 2014 et 6 janvier 2016, par l’C D, appelante, aux termes desquelles il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— déclarer irrecevables le mémoire et les pièces 15 à 17 déposées le 25 septembre 2014 par les consorts X,

— fixer l’indemnité principale d’expropriation à la somme de 384 825 euros,

— fixer l’indemnité de remploi à la somme de 39 482,50 euros, soit une indemnité totale de dépossession de 424 307,50 euros,

— débouter AX de leurs autres demandes indemnitaires,

— à titre subsidiaire, appliquer si la cour devait confirmer l’octroi aux consorts X d’une indemnité au titre de leur activité professionnelle, un abattement pour occupation de 30 % sur le montant de l’indemnité principale,

— en tout état de cause, condamner les consorts X à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— déposées au greffe le 17 juillet 2014 et celles adressées le 25 septembre 2014 par MM. X, aux termes desquelles ils forment appel incident et demandent à la cour de :

— fixer comme suit leur indemnisation :

—  820 000 euros pour l’indemnité de dépossession (sur la base de 5 000 euros le m²),

—  83000 euros pour l’indemnité de remploi,

—  74 200 euros pour l’indemnité de déménagement du Centre d’imagerie,

—  47 108 euros pour l’indemnité de trouble professionnel de M. X père,

—  115 191 euros pour l’indemnité de trouble professionnel de M. X fils ;

— condamner l’appelante, en toute hypothèse, à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus de l’indemnité allouée en première instance ;

— adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 15 juillet 2014, aux termes desquelles il conclut à l’infirmation du jugement critiqué et propose les indemnités suivantes :

— indemnité principale de 459 200 euros, (sur la base de 2 800 euros le m² sur la surface utile de chacun des deux pavillons)

— indemnité de remploi de 46 700 euros,

soit une indemnité totale de dépossession de 505 900 euros.

Motifs de l’arrêt :

Considérant que l’C D soutient que le mémoire et les trois nouvelles pièces déposées le 25 septembre 2014 sont irrecevables, après que le délai d’un mois imparti à l’intimé par l’article R 13-49 alinéa 2 du code de l’expropriation, ait expiré, ce que contestent les consorts X ;

Considérant que le mémoire du commissaire du gouvernement contenant appel incident a été reçu au greffe, le 17 juillet 2014 ; qu’une copie en a été adressée le même jour aux consorts X, selon la date portée sur la lettre de transmission ; que l’accusé de réception par M. G-P-Q X de la copie de ce mémoire est du 2 septembre 2014, tandis que celui envoyé à G H X ne mentionne aucune date ; que, dans ces conditions, le mémoire des consorts X, en réponse à l’appel incident du commissaire du gouvernement et les pièces l’accompagnant, envoyées par eux le 25 septembre 2014, apparaissent recevables au vu des dispositions d’ordre public de l’article R 13-49 alinéa 2, alors applicables, du code de l’expropriation et compte tenu de la nécessité de respecter le principe du contradictoire ;

Considérant que la régularité des appels et des autres pièces n’a pas lieu d’être remise en cause ;

Considérant que l’C D, appelante, fait valoir sur le fond que :

— la parcelle considérée supporte deux pavillons, le premier, de type américain, construit en 1968, d’une surface utile de 77 m², comprenant entrée, trois pièces, cuisine, wc avec lavabo, véranda, utilisé comme cabinet médical, le second, datant de 1952, inoccupé et en mauvais état, de plain pied avec quatre pièces, deux sanitaires, d’une surface utile de 87 m², anciennement à usage de cabinet de radiologie ;

— à la date de référence du 27 mars 2012, date d’adoption de la révision du PLU de Chevilly-Larue, la parcelle était comprise en zone UR, correspondant à la ZAC Anatole France, opération d’aménagement d’un quartier mixte d’habitat, de commerce/bureaux/activités et d’équipements ;

— les parties sont d’accord pour une évaluation selon la méthode dite construction-terrain intégré et sur les superficies ;

— il convient de retenir une valeur moyenne de base de 3 655 euros le m² en se référant à deux ventes récentes portant sur des biens situés dans la même K que le bien en cause ; un abattement de 25 % doit être pratiqué sur ce chiffre afin de déterminer la valeur du premier pavillon aménagé en cabinet médical sans les éléments de confort et les caractéristiques d’un pavillon d’habitation classiques comme ceux en référence, tandis que l’état vétuste du second pavillon aménagé en cabinet de radiologie comportant des murs blindés au plomb et une double mitoyenneté le privant d’ensoleillement, justifient un abattement supérieur, de 40 % sur la valeur moyenne ;

— si une indemnisation relative à l’activité professionnelle des consorts X devait être accordée, comme l’a fait le premier juge, il conviendrait d’opérer un abattement pour occupation de 30 % sur le prix des pavillons en valeur libre ;

— il n’y a pas lieu d’indemniser les consorts X au titre d’un préjudice professionnel, dès lors que ceux-ci vont déménager de seulement quelques dizaines de mètres et qu’ils ne perdront pas de clientèle ;

— il ne sera engagé aucun frais de transport d’un matériel de radiologie hors d’usage ;

Considérant que AX font valoir que :

— les deux pavillons ne sont pas vétustes, le qualificatif de hors d’usage utilisé pour le second pavillon étant contesté, le bâti n’étant pas affecté par le fait que le local ne soit plus utilisé étant souligné qu’il est doté des principaux éléments d’équipement, lesquels pourront être complétés (par une salle de bains) pour lui conférer une destination d’habitation (présence d’une cuisine); le pavillon sur K ne peut en aucun cas être qualifié par le commissaire du gouvernement de bungalow amélioré ;

— la ville de Chevilly la K est très peu éloignée de la capitale ; il existe des liaisons routières rapides et des transports en commun, dont le tramway de création récente ;

— le terrain d’assiette est de 616 m² ;

— la toiture du premier pavillon a été refaite en 2005 ; il comporte deux cabinets médicaux avec leurs salles d’attente, leurs locaux administratifs et l’accueil avec un chauffage central et une climatisation ;

— deux décisions du tribunal de grande instance de Créteil retiennent pour le même type de pavillons une valeur au m² de 4 000 euros ; au vu de l’ensemble des références produites, de l’évolution des prix et de la pression sur le marché immobilier en région parisienne, une valeur de 5 000 euros le m² est significative ;

— l’abattement pratiqué par le premier juge n’est pas justifié par l’état des pavillons ;

— il n’y a pas lieu de pratiquer un abattement pour occupation, dès lors qu’ils ne réclament pas l’indemnisation de leur éviction mais seulement celle d’un trouble professionnel ;

— l’adresse des nouveaux cabinets n’est pas décidée ni le transfert réalisé ;

— le trouble professionnel doit être indemnisé sur la base de six mois d’honoraires, étant souligné que l’expropriant a déjà commencé à dégrader les conditions d’accès aux cabinets, alors même que l’indemnité n’a pas encore été payée ;

— l’indemnité de déménagement est due car ils devront bien transférer leur matériel de radiologie dans leur nouveau cabinet ;

Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que :

— il convient de retenir une valeur unitaire de 3 500 euros le m², au vu de l’étude de marché réalisée ;

— après abattement de 20 % sur cette somme, une valeur de 2 800 euros le m² sera retenue;

— les consorts X étant également propriétaires et exploitants des cabinets médicaux, aucune indemnité pour éviction n’est due, étant en outre observé que l’activité professionnelle sera transférée à 170 mètres ;

— le matériel de radiologie étant inutilisée et hors d’usage, n’est pas utile à la poursuite de l’activité des consorts X, de sorte qu’aucune indemnité ne sera allouée pour son déménagement ;

Considérant qu’aux termes de l''article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ;

Considérant que l’article 13-13 du code de l’expropriation, alors applicable, dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

Considérant que, conformément aux dispositions de l’article L 13-15 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l’article L13-14 dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l’appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première instance ;

Considérant qu’en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, pour un bien soumis au droit de préemption urbain, comme c’est le cas, la date de référence prévue à l’article L13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

Considérant en l’espèce que le bien doit être par suite évalué à la date du 17 février 2014 selon son usage effectif à la date de référence du 27 mars 2012, date d’adoption de la dernière modification du plan local d’urbanisme de la ville de Chevilly Larue ;

Considérant qu’à la date de référence, la parcelle considérée était située dans la zone UR du PLU (superficie des terrains non réglementé, absence de COS) ;

Considérant que, pour la description du bien il convient de se reporter au procès-verbal de transport et de visite des lieux établi par le premier juge le 3 décembre 2013 ; que le premier pavillon 'américain’ est aménagé et occupé à usage de cabinet médical par les consorts X, père et fils, tous les deux médecins ; qu’il ne peut être sérieusement contesté que le second pavillon n’est plus en service depuis plusieurs années et présente d’ailleurs des traces d’humidité, laquelle cloque la peinture ;

Considérant que l’appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d’autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches ;

Considérant que les deux jugements dont se prévalent les consorts X, dont il ressort une valeur au m² de 4 000 euros, concernent une commune différente, Villejuif ;

Considérant qu’il convient de s’en tenir, ainsi que le soutiennent l’appelante et le commissaire du gouvernement, aux deux références les plus pertinentes, qui consistent manifestement en les deux ventes récentes, comme intervenues en 2013, de pavillons situés dans la même K L M, dégageant un prix unitaire de l’ordre de 3 500 euros le m² ;

Considérant qu’il importe par ailleurs de prendre en compte le fait que le terrain d’assiette du bien des consorts X, dont la superficie excède largement l’emprise des deux pavillons qu’il supporte, est nettement plus grand (616 m²) que le terrain des immeubles de référence, de l’ordre de 360 m² ; qu’il convient de considérer que cet élément de plus-value compense la moins-value résultant de la plus grande légèreté de la construction des deux pavillons sur le terrain en cause par rapport à des pavillons classiques et à leur équipement incomplet, notamment salle de bain, résultant de leur transformation en locaux médicaux;

Considérant en conséquence qu’aucun abattement ne sera pratiqué sur le prix précité au m² pour le second pavillon, tandis qu’un abattement limité à 15 % sera pratiqué pour le second pavillon dont l’état d’entretien est moins favorable ;

Considérant qu’aucun autre abattement ne doit être pratiqué, aucune indemnité d’éviction n’étant réclamée par les consorts X qui ne sont pas des locataires ;

Considérant dès lors que l’indemnité principale s’élève à :

— pour le pavillon sur K : 3 500 euros x 77 m² = 269 500 euros ;

— pour le pavillon en fond de parcelle : 3 500 euros x 87 m² x 0,85 = 258 825 euros ;

d’où une indemnité principale totale de 528 325 euros ;

Considérant que l’indemnité de remploi est par conséquent de :

—  5 000 euros X 20 % = 1 000 euros ;

—  10 000 euros X 15 % = 1 500 euros ;

— le surplus, soit 513 325 euros X 10 % = 51 332,50 euros ;

soit au total, la somme de 53 832,50 euros ;

Considérant que les consorts X devront déménager, ce qui va nécessairement perturber leur activité professionnelle ; que, ne prétendant pas perdre leur clientèle à cette occasion, ils vont nécessairement rechercher des locaux de remplacement aussi près que possible de leur implantation actuelle ; qu’au égard de la profession de médecin des consorts X, il convient de limiter à un mois de chiffre d’affaires le préjudice professionnel à ce titre, soit:

— pour M. X père : 94 217 euros chiffre d’affaires annuel /12 mois = 7 851,41 euros, arrondis à 7 851 euros ;

— pour M. X fils : 230 383 euros /12 = 19 198,58 euros, arrondis à 19 199 euros,

d’où une indemnité totale de 27 050 euros ;

Considérant, sur les frais de transfert des matériels et installations, que les consorts X devront déménager l’ensemble de leurs matériels professionnels, y compris le matériel de radiologie ; qu’il n’est en revanche pas justifié de la nécessité de réinstaller un matériel de radiologie, dont il n’est pas justifié qu’il soit toujours conforme aux normes, alors qu’il apparaît n’avoir plus été utilisé depuis des années ; qu’il convient, dans ces conditions, de chiffrer le montant des frais de transfert à la somme de 18 000 euros ;

Considérant en définitive que le jugement entrepris doit être confirmé sur les frais irrépétibles ainsi que sur les dépens et infirmé sur le montant de l’indemnisation ;

Considérant que l’C D doit être condamné à payer aux consorts X la somme de 3 000 euros pour compenser les frais irrépétibles qu’ils ont exposés en cause d’appel et supportera les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— confirme le jugement du 17 février 2014, rectifié les 3 et 7 mars 2014, du juge de l’expropriation du Val de Marne en ce qui concerne l’indemnité pour frais irrépétibles, ainsi que sur la charge des dépens et l’infirme sur le montant de l’indemnisation ;

— statuant à nouveau, fixe de la façon suivante l’indemnisation des consorts X :

— indemnité principale d’expropriation : 528 325 euros ;

— indemnité de remploi : 53 832,50 euros ;

— indemnité pour trouble professionnel : 27 050 euros ;

— indemnité pour transfert des matériels et installations : 18 000 euros ;

— y ajoutant :

— condamne l’C D à payer aux consorts X la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel et à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT