RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 25 Février 2016

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 14/24409

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 Septembre 2014 par le tribunal de grande instance de BOBIGNY RG n° 13/00179

APPELANTE

SCI DE LA LANDE, représentée par son gérant M. Y Z

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

INFIMÉS

ETAT-MINISTÈRE DE L’ENSEIGNEMENT SUPERIEUR ET DE LA RECHERCHE, représenté par le Directeur adjoint de la Direction Nationale d’Interventions Domaniales

représenté par M. Amina MEZRISSI, XXX

XXX

XXX

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

France domaine

XXX

XXX

Représentée par M^me A B en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 21 Janvier 2016, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Christian HOURS, Président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS,

M^me Agnès DENJOY, Conseillère désignée par Mme le Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS

M^me C D, Juge de l’expropriation au Tribunal de Grande Instance de Créteil, désignée conformément aux dispositions de l’article L. 13-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

Greffier : M^me Isabelle THOMAS, lors des débats

ARRÊT : – contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian HOURS, président et par M^me Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par arrêté préfectoral du 11 janvier 2013, les acquisitions foncières nécessaires au projet de création du campus Condorcet, sur le territoire de la commune d’Aubervilliers (93), ont été déclarées d’utilité publique.

Par ordonnance du 26 novembre 2013, le juge de l’expropriation de Seine Saint Denis a déclaré expropriées les parcelles concernées par ce projet, parmi lesquelles une partie (4 221 m²) de la parcelle sise XXX à Aubervilliers, cadastrée section P numéro 31, pour une superficie de 4 849 m², qui appartenait à la SCI de la Lande.

La cour statue sur l’appel formé par la SCI de la Lande de la décision de la juridiction de l’expropriation de Seine Saint Denis ayant, sur la demande de l’Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), en qualité d’opérateur foncier auprès de l’Etat et de l’établissement public de coopération scientifique (EPCS) :

— fixé à 1 860 000 euros l’indemnité totale de dépossession due à la SCI de la Lande, suite à l’expropriation partielle de son bien immobilier (indemnité principale de 1 688 400 euros sur la base de 400 euros le m², indemnité de remploi de 169 840 euros) ;

— débouté l’expropriante de ses demandes relatives aux travaux de démolition et de déblaiement ;

— débouté la SCI de la Lande de sa demande relative à une indemnité pour perte de loyers;

— constaté l’accord des parties pour une réquisition d’emprise totale ;

— fixé la valeur hors emprise, d’une superficie de 628 m², à la somme de 251 200 euros ;

— dit que les parties procéderont au transfert de propriété de la partie hors emprise selon les règles du droit commun de la propriété ;

— condamné l’expropriante à payer à la SCI de la Lande la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

— adressées au greffe par la SCI de la Lande, appelante, les 29 décembre 2014 et 2 mars 2015, aux termes desquelles elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer son indemnisation comme suit :

— valeur du terrain sous emprise sur la base de 650 euros le m² avec une bonification de 15 % pour double façade : 3 155 197 euros ;

— indemnité de remploi : 316 519 euros ;

— démolition et arasement du terrain : 85 675 euros ;

— indemnité reliquat emprise totale sur la même base que la partie sous emprise: 469 430 euros ;

— perte sur revenus locatifs : 210 000 euros ;

— indemnité pour frais irrépétibles : 3 000 euros outre l’indemnité déjà allouée par le juge;

— adressées au greffe le 29 janvier 2015 par l’Etat, expropriant, aux termes desquelles il forme appel incident et demande que soit fixée à la somme totale de 1 756 785 euros l’indemnisation de la SCI, se répartissant de la façon suivante :

— indemnité principale de 1 396 350 euros sur la base d’une valeur de 350 euros au m² et sous déduction des frais de déblaiement pour 81 000 euros ;

— indemnité de remploi de 140 635 euros ;

— indemnisation partie hors emprise sur la base de 350 euros le m² : 219 800 euros

— adressées au greffe par le commissaire du gouvernement le 3 février 2015, aux termes desquelles il conclut à la confirmation du jugement critiqué.

Motifs de l’arrêt :

Considérant à titre liminaire que la recevabilité de l’appel et des écritures des parties, lesquelles ont permis un débat contradictoire complet, n’est pas contestée ;

Considérant que la SCI de la Lande, appelante, soutient que :

— son immeuble, situé à la date de référence du 21 octobre 2010 en zone UD avec un COS illimité et un coefficient d’emprise au sol de 60 %, consiste en un terrain nu à bâtir, non pollué, de 4 849 m² (l’entrepôt qui s’y trouvait et qui était loué 210 000 euros par an ayant brûlé), de configuration rectangulaire, à l’exception d’un faible linéaire sur XXX (et non Waldeck Rousseau comme indiqué dans ses écritures) se poursuivant en sifflet, disposant de deux façades, d’environ 40 mètres sur la rue des Fillettes et plus importante sur XXX, avec une profondeur de 100 mètres ;

— cet immeuble bénéficie d’un environnement géographique exceptionnel en raison de sa proximité immédiate avec Paris et d’un environnement commercial favorable, la ville d’Aubervilliers étant particulièrement recherchée par les commerçants en gros de textile

— il convient d’évaluer le bien par la méthode de la récupération foncière, les frais de démolition du bâti existant étant alors à la charge de l’exploitant à la différence de l’hypothèse d’immeubles déclarés insalubres où le coût de leur démolition est déduit de la valeur vénale du terrain ; elle a engagé les frais, selon facture acquittée, dont elle demande la prise en compte conformément aux accords pris avec l’expropriante ;

— l’existence de deux façades doit conduire à appliquer une plus-value dont l’existence est reconnue par le premier juge, qui ne l’a pourtant pas valorisée ;

— la valeur au 746,50 euros le m², réclamée en première instance, s’inscrivait dans la moyenne des références dont elle faisait état ; seule la 6^e référence du commissaire du gouvernement, faisant état d’une vente à 601 euros le m² était pertinente ; l’analyse des termes de comparaison de l’Etat ne remet pas en cause son évaluation ;

— elle est fondée à obtenir une indemnité pour perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à l’acquisition d’un bien de remplacement, correspondant à un an de loyers ;

Considérant que l’Etat réplique que :

— il est constant pour l’application de la méthode de la récupération foncière que les frais de démolition sont déduits de la valeur du terrain considéré nu ; il convient encore de déduire le montant estimé pour le dégagement du pan de mur et des amas de gravats restant en place sur le terrain ;

— s’agissant des éléments de comparaison pertinents, le fait que certaines constructions mentionnées sur les actes aient vocation à être démolies par l’acquéreur n’implique pas qu’elles étaient sans valeur intrinsèque lors de la cession, certaines étant même occupées commercialement ; le prix de la mutation du terrain se trouve, en cas d’opération de construction projetée, étroitement lié au futur projet autorisé et s’analyse davantage en un coût d’acquisition de droits à construire des m² de plancher qu’en celui de m² de terrain proprement dits ;

— l’appelante n’apporte aucun élément permettant de s’assurer de la pertinence d’une comparaison directe entre les quartiers éloignés où se situent ses références et le secteur industriel et d’activité en cause, alors que les prix de l’ancien vont du simple à presque le double en fonction du secteur de la commune ; les zonages ne sont pas précisés à l’exception d’une référence ; les références 4 à 6 de l’appelante ne sont par conséquent pas pertinentes ; s’agissant des trois premières références de l’appelant, elles sont en zone UA, avec un niveau de prix en haut de la fourchette car cette zone est plus favorable et plus cotée que la zone UD, où se trouve la parcelle en cause, où seule est autorisée la réalisation de constructions d’intérêt collectif, soit un marché restreint ;

— ses propres références aboutissent à un prix au m² de 350 euros, voire un prix inférieur ;

— le fait générateur de l’interruption de la perception des loyers par l’appelante est non l’expropriation mais l’incendie qui est survenu et a entraîné la résiliation de plein droit du bail en cours ;

Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que la seule référence pertinente dont l’appelant avait fait état en première instance et celles dont a fait état le commissaire du gouvernement devant le premier juge permettent de retenir la valeur de 400 euros le m² ;

Considérant qu’aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ;

Considérant que l’article 13-13 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

Considérant que, conformément aux dispositions de l’article L 13-15 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l’article L13-14 dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l’appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première instance ;

Considérant qu’en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L13-15 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

Considérant en l’espèce que le bien doit être par suite évalué à la date du 30 septembre 2014 selon son usage effectif à la date de référence du 21 octobre 2010, date de la dernière modification du plan local d’urbanisme de la ville d’Aubervilliers ;

Considérant qu’à la date de référence, la parcelle considérée était située en zone UD du PLU, destinée à abriter des grands sites d’intérêt collectif, sans superficie minimale des terrains, sans COS et hauteur maximale, avec un taux d’emprise au sol ne pouvant excéder 60 % ;

Considérant que pour la description du bien, dont les caractéristiques physiques et juridiques doivent être appréciées au 26 novembre 2013, il est référé au procès-verbal de transport du 5 février 2014 ; qu’il convient de retenir que, l’entrepôt qui se trouvait sur le terrain ayant brûlé début 2013, le bâti ayant ensuite été entièrement démoli et les gravats évacués, il ne subsiste qu’un grand terrain plat rectangulaire, d’une superficie de 4 849 m² (l’emprise est de 4 221 m² mais l’emprise totale ne pose pas problème), s’étendant de la rue des Fillettes à XXX, avec une belle façade de part et d’autre ; qu’il subsiste sur le terrain trois grands tas de déchets et un quai de déchargement délabré ;

Considérant que la situation du bien est très bonne, à proximité de Paris dont le sépare le boulevard périphérique, et de Saint Denis, de l’autre côté de la rue des Fillettes ; qu’il existe une ligne de métro à quelques minutes et une station de bus au niveau de l’immeuble avec deux lignes la desservant ;

Considérant qu’eu égard à l’état du bien au 26 novembre 2013, soit après l’incendie, les parties sont d’accord pour l’application de la méthode de la récupération foncière ;

Considérant que dans ce cadre, les frais de démolition de ce qui peut subsister sur le terrain doivent être déduits de la valeur du terrain ; qu’en conséquence, l’exproprié ne peut demander le remboursement des sommes déjà exposées pour dégager le terrain ; qu’il n’est pas justifié d’un accord différent avec l’expropriant ; qu’en revanche, il convient de tenir compte du coût de démolition et d’enlèvement des trois grands tas de déchet et du quai de déchargement dont la présence a été constatée par le juge de l’expropriation ; que le devis versé aux débats par l’expropriant correspond au coût de la démolition du bâtiment incendié et au déblaiement du contenu, non pas à ce qui reste à enlever sur le terrain ; que la cour retiendra une somme de 10 000 euros à ce titre, qu’il conviendra de déduire du prix du terrain ;

Considérant que l’appréciation de la valeur du terrain, libre d’occupation puisque le bail a été résilié à la suite de l’incendie, doit ensuite se faire par comparaison avec celle d’autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches ;

Considérant s’agissant des références de l’appelante que :

— la vente du 25 juin 2013 porte sur un terrain bâti, selon la description figurant sur l’acte authentique à la rubrique désignation ; que les intentions de l’acquéreur quant au sort des constructions sont indifférentes ; qu’il convient seulement de constater qu’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir et qu’il ne peut être procédé à une comparaison utile ;

— la vente du 20 décembre 2012 (pièce 8 de l’appelante) porte également sur un terrain construit ;

— il en va de même pour l’autre vente à la même date (pièce 9 de l’appelante) ;

— la vente du 29 novembre 2012 par l’EPFIF à la société d’HLM EFIDIS porte bien, selon la désignation portée à l’acte, sur un terrain à bâtir de 2 719 m² (et non 2 668), sis XXX (et non pas Bernard), livré nu, avec un prix au m² de 987 euros (compte tenu de la superficie réelle), étant précisé dans l’acte que l’acquéreur a déjà obtenu un permis de construire pour 5 201 m² de surface hors oeuvre ; les mentions de l’acte montrent que ce terrain avait été acheté en décembre 2009 par l’EPFIF à la SCI LV Investissements à un prix voisin ;

— la vente du 31 janvier 2012 porte sur un terrain comportant un bâtiment industriel ; qu’elle doit être écartée ;

— la vente du 19 décembre 2011 porte sur un terrain comportant un pavillon et cinq entrepôts; qu’elle doit être écartée ;

Considérant que les trois références de l’Etat sont les suivantes :

— acte de vente de juin 2013 entre la société Icade et l’Etat de parcelles en partie nue, en partie construite, qui correspondent, conformément à l’avis du domaine, à des valeurs de 350 euros le m² pour les 15 680 m² de terrain nu et à 880 euros le m² pour les 6 995 m² de surface utile, XXX et 12 à XXX ; qu’il n’est pas établi que le prix de 350 euros prendrait en compte une valeur de terrain encombré ;

— jugement du 30 avril 2013 à la suite de la préemption par l’EPFIF de la parcelle cadastrée section XXX, de 443 m², sise XXX, classée en zone UE a, ayant vocation à accueillir des activités industrielles et artisanales, avec double façade, au prix de 350 euros le m²; que la superficie étant trop petite, la référence ne sera pas prise en compte ;

— acte de vente de juin 2014 entre X et l’Etat pour un terrain de 5 865 m² avec façades d’angle sur la XXX, libre d’occupation, en zone UD, au prix de 246 euros le m² ;

Considérant que le commissaire du gouvernement a proposé trois références :

— la vente du 29 octobre 2012 d’un terrain sis XXX, d’une superficie de 575 m², au prix de 230 euros le m², supportant des constructions devant être démolies ; que cette référence sera écartée, le terrain étant d’une superficie incomparablement plus petite et étant partiellement construit ;

— la vente du 29 octobre 2012 d’une parcelle de 244 m², au XXX, en zone UG, au prix de 405 euros le m² ; que cette référence sera écartée pour la même raison car la superficie ne peut être comparée à celle du terrain en cause ;

— la vente du 29 octobre 2012 d’une parcelle de 1 039 m², aux 15, 17 et XXX, en zone UG2, supportant des constructions devant être démolies, au prix de 601 euros le m² ; qu’elle doit être écartée ;

Considérant en définitive que seront retenues les valeurs correspondant à des ventes de terrains nus à bâtir, soit :

—  2 719 m² à 987 euros le m² = 2 683 653 euros pour 2 719 m²

—  15 680 m² x 350 euros le m² = 5 488 000 euros pour 15 680 m²;

—  5 865 m² x 246 euros le m² = 1 442 790 euros pour 5 865 m² ;

Total : 9 614 443 euros pour 24 264 m², soit 395, 24 euros ;

Considérant qu’eu égard aux facteurs de plus-value, extrêmement forts, constitués par l’emplacement très favorable du terrain par rapport à Paris, sa belle configuration régulière et sa double façade, qui ne sont pas annihilés par la différence de zonage de certains des termes de comparaison, cette moyenne doit être portée à la somme de 450 euros le m²;

Considérant que l’indemnité principale s’élève ainsi à :

450 euros x 4 221 m² = 1 899 450 euros

dont à déduire la somme de 10 000 euros pour les frais de déblaiement,

soit un solde de 1 889 450 euros ;

Considérant que l’indemnité de remploi est par conséquent de :

—  5 000 euros X 20 % = 1 000 euros ;

—  10 000 euros X 15 % = 1 500 euros ;

—  1 874 450 euros X 10 % = 187 445 euros ;

soit au total, la somme de 189 945 euros ;

Considérant qu’il convient de valoriser la superficie supplémentaire correspondant à la réquisition d’emprise totale, sur la même base, à savoir :

628 m² x 450 euros = 282 600 euros ;

Considérant que la perte du bail consécutive à l’incendie est antérieure à l’ordonnance d’expropriation, date à laquelle s’apprécie la consistance juridique du bien ; qu’il ne peut être soutenu que le préjudice tenant à la perte des loyers serait en lien de causalité directe avec l’expropriation, de sorte que le préjudice invoqué ne peut être indemnisé au titre de l’article L13-13 du code de l’expropriation ;

Considérant que l’expropriant devra verser à la SCI de la Lande la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel et supporter les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— confirme le jugement du 30 septembre 2014 du juge de l’expropriation du Val de Marne sauf sur le montant de l’indemnisation revenant à la SCI de la Lande et le confirme pour le surplus ;

— statuant à nouveau, fixe de la façon suivante les indemnités :

— indemnité principale d’expropriation : 1 889 450 euros ;

— indemnité de remploi : 189 945 euros ;

— indemnité pour le reliquat suite à la réquisition d’emprise totale : 282 600 euros

— y ajoutant :

— déboute les parties de leurs autres demandes ;

— condamne l’Etat-Ministère de l’enseignement supérieur et de la recherche avec le concours de l’Agence foncière et technique de la Région parisienne à payer à la SCI de la Lande la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT