Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 12 JANVIER 2016

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/01552

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2013 -Tribunal d’Instance de PARIS 17^e arrondissement – RG n° 11-13-000-452

APPELANTE

Société D. N V SARL, représentée par M^lle AE N en sa qualité de gérante, domiciliée en cette qualité audit siège

N° de SIRET : 448 068 296 00038

XXX

XXX

Représentée par M^e AC RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Assistée de M^e Guillaume LECLERCQ de l’AARPI IN IUS CABINET LECLERCQ – LENGLEN, avocat au barreau de PARIS, toque : B1129, substitué par M^e Emilie LENGLEN de l’AARPI IN IUS CABINET LECLERCQ – LENGLEN

INTIMÉ

Monsieur AC B

Né le XXX à BOZOUM

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Patrick BROGNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0999

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame Q R, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Christelle MARIE-LUCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par M^me Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.

Vu le jugement prononcé le 17 décembre 2013 par le tribunal d’instance du 17^e arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 13 mai 2013 à la requête de M. AC B, locataire d’un appartement situé au 4^e étage droite de l’immeuble, XXX à Paris 17^e, en vertu d’un bail qui lui a été consenti sur ce logement le 12 octobre 1998 par la SCI Levis Dames, à la S.A.R.L. D. N V, propriétaire de cet immeuble, pour voir condamner celle-ci à lui verser la somme de 85 159,32 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance qu’il prétend avoir subi du fait des travaux incessants engagés dans l’immeuble depuis de nombreuses années, a :

— dit que la clause limitative de responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance , hors trouble relevant de l’article 1724 du code civil, était valide,

— condamné la S.A.R.L. D. N V à lui payer la somme de 29 284,29 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, pour le trouble de jouissance subi de janvier 2003 au mois de septembre 2013 inclus,

— dit que la clause de cohabitation des co-preneurs du bail était réputée non écrite,

— débouté la S.A.R.L. D. N V de sa demande de résiliation du bail ou d’annulation du bail, de ses demandes accessoires d’indemnité d’occupation et d’expulsion et de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la S.A.R.L. D. N V aux dépens et à payer à M. B la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’appel interjeté de ce jugement le 22 janvier 2014 par la S.A.R.L. D. N V, qui, aux termes de ses conclusions notifiées le 16 juin 2015, demande à la cour de :

— à titre liminaire, juger irrecevable la prétention nouvelle de M. B tendant à se voir indemniser de son préjudice pour de prétendues souffrances sur le fondement de la responsabilité contractuelle, le débouter de ses demandes à ce titre et juger recevable la totalité de ses propres prétentions en déboutant M. B de ses moyens d’irrecevabilité, notamment au titre de l’estoppel,

— à titre principal dire que les travaux invoqués par le locataire ne sont pas des travaux dans les locaux pris à bail et ne sont pas des travaux d’amélioration des locaux au sens de l’article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989, infirmer le jugement entrepris et débouter M. B de ses demandes,

— à titre subsidiaire, déclarer valable et opposable au locataire la clause du bail de nature à l’exonérer de toute responsabilité dans la jouissance du local pris à bail, infirmer le jugement entrepris et débouter M. B de ses demandes,

— plus subsidiairement, dire que M. B succombe dans la preuve d’éléments de nature à démontrer les prétendus préjudices personnels et professionnels qu’il allègue sur le fondement de l’article 1718 du code civil et des articles 6 b) et suivants de la loi du 6 juillet 1989, infirmer le jugement entrepris et le débouter de ses demandes,

— infiniment subsidiairement, rejeter toute indemnisation de M. B sur les années 2003, 2007, 2009, 2010, 2011 et ramener à de plus justes proportions son indemnisation pour les années 2004, 2005, 2006, 2007, 2012 et 2013,

— en tout état de cause et reconventionnellement,

* prononcer la résiliation du bail pour non respect de la clause imposant la cohabitation des co-titulaires solidaires en raison du départ de M^me Z,

* prononcer la nullité du bail en cas de nullité de la clause du bail imposant la cohabitation des co-titulaires solidaires,

* ordonner l’expulsion de M. B et de tous occupants de son chef,

* condamner M. B au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 1 413,40 euros, outre les charges, jusqu’à la libération des lieux,

* dire que, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse,

* condamner M. B aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros pour procédure abusive et dilatoire et de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 17 juin 2015 par M. AC B, intimé et appelant à titre incident, qui prie la cour de :

— juger irrecevables les prétentions de la S.A.R.L. D. N V, juger recevables ses demandes et rejeter la fin de non recevoir soulevée par l’appelante sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement entrepris sur le principe de la condamnation de la société N V pour les nuisances relevées et pour les frais non compris dans les dépens ainsi que sur le rejet de la demande de résiliation du bail et de la demande de dommages et intérêts de la bailleresse,

— formant appel incident,

* juger illicite la clause d’exonération de responsabilité du bailleur au regard des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989,

* réformer le jugement sur le montant de la réparation des souffrances personnelles endurées au titre de la responsabilité contractuelle et condamner la S.A.R.L. D. N V à lui payer la somme de 90 000 euros de dommages et intérêts pour réparer ce préjudice personnel,

* réformer le jugement pour le surplus sur le quantum de réfaction du prix du bail à titre de réparation et sur le préjudice professionnel,

* condamner la S.A.R.L. N V à lui payer la somme de 90 198,64 euros à titre de réduction du loyers pour la période de janvier 2003 à mai 2015 compris pour le préjudice de jouissance et pour le préjudice particulier subi par l’enfant mineur , ce avec intérêts légaux à compter du jugement et capitalisation des intérêts,

* débouter la S.A.R.L. N V de ses prétentions,

* condamner la S.A.R.L. N V aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 1^er septembre 2015 ;

Considérant que :

— suivant acte sous seing privé en date du 12 octobre 1998, M. AC B et M^lle W Z sont devenus locataires d’un appartement situé au 4^e étage de l’immeuble, dans l’ensemble immobilier situé 125, 127, 129, 131, 133 et XXX à Paris 17^e, composé d’une entrée, une pièce de séjour, une cuisine, trois pièces sur cour, une salle de bains, W-C, grand balcon, outre une cave au 1^er sous-sol,

— se plaignant des nuisances, en particulier sonores, occasionnées par les travaux de rénovation des parties communes et de nombreux appartements devenus vacants du bloc d’immeubles des 129 et XXX entrepris depuis 1999 et surtout depuis l’année 2003 par M^me N dans une perspective d’optimisation fiscale lorsqu’elle a hérité de ce patrimoine immobilier, M. B a fait assigner la S.A.R.L. N V pour se voir indemniser de différents chefs de préjudice,

Sur la procédure,

Sur l’irrecevabilité des prétentions de la société N V,

Considérant que l’intimé soutient que les prétentions de la SARL D. N V en appel sont irrecevables car celle-ci a toujours affirmé en première instance et même en appel que les travaux qu’elle a engagés étaient dépourvus de nuisance dans leur intensité, qu’il ne s’agissait pas de travaux d’amélioration et que, pour chaque chantier, ils n’ont pas dépassé dix neuf jours, alors que, comme l’a relevé le tribunal, cette société a expressément reconnu le contraire dans des conclusions déposées à deux reprises à l’occasion d’un conflit avec lui à l’audience du 8 janvier 2007, puis à l’audience du 25 mai 2010, en affirmant, pour justifier ses tentatives de congé pour motif légitime et sérieux, qu’elle avait entrepris d’importants travaux de réfection, de remplacement des canalisations encastrées dans les planchers et qu’elle avait entrepris de rénover l’ensemble immobilier ;

Mais considérant que les affirmations prêtées à la SARL D. N V quant à l’importance des travaux qu’elle désirait entreprendre, 'nécessités par l’état des parties communes et privatives, notamment les canalisations encastrées et vétustes génératrices de risques importants de fuite, l’amélioration de la distribution des lieux et des éléments d’équipement et de confort', ainsi que les a présentés la SARL N V dans ses conclusions prises le 8 janvier 2007devant le tribunal d’instance dans l’instance en validation de congé pour motif légitime et sérieux l’opposant à M. B et à M^me Z, ne sont pas en contradiction avec la position défendue sur le fond dans la présente instance par cette société qui soutient seulement que les travaux dont se plaint M. B ne sont pas des travaux d’amélioration au sens de l’article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989, excipe d’une clause contractuelle limitative de responsabilité en cas de travaux et enfin prétend que l’intimé ne rapporte pas la preuve des nuisances qu’elle invoque ;

Qu’il convient aussi d’observer que les conclusions du 25 mai 2010 de la société N V sont sans rapport avec la nature et l’importance de ces travaux ;

Qu’en tout état de cause, l’action engagée par M. B n’est pas de même nature que celle en validation de congé pour motif légitime et sérieux initiée par la société N V en 2007;

Qu’enfin, il ne saurait être tiré de la présentation par la société N V de la nature et de l’importance des travaux qu’elle envisageait alors d’entreprendre, différente de l’appréciation qu’elle en fait dans le cadre de la présente instance, un aveu judiciaire qui puisse lui être opposé par l’intimé pour prétendre à l’irrecevabilité des prétentions de l’appelante ;

Qu’en conséquence, la fin de non recevoir soulevée par M. B n’est pas fondée et sera écartée ;

Sur la recevabilité de la demande de M. B en réparation de ses souffrances personnelles,

Considérant que la société N V prétend que la demande d’indemnisation des souffrances qu’il aurait endurées, formée sur un fondement contractuel pour la première fois en cause d’appel par M. B, est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile ;

Mais considérant que la demande de dommages et intérêts en réparation des souffrances personnelles qu’il aurait endurées, formée pour la première fois en appel par M. B, demande qui constitue le complément de ses demandes en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, peu important son fondement juridique, est recevable en application de l’article 566 du code de procédure civile ;

Sur le fond,

Considérant que la société N V soutient que les travaux qu’elle a engagés dans l’immeuble ne sont pas des travaux dans les locaux pris à bail, ce qui doit s’entendre comme comportant le local, objet du bail, dans ses éléments privatifs, et ne sont pas des travaux d’amélioration au sens de l’article 17 e) de la loi du 6 juillet 1989, puisqu’il s’agit de travaux de structure et de mise aux normes avant location ou relocation ;

Qu’elle excipe aussi de l’existence dans le bail d’une clause exonératoire de responsabilité opposable aux demandes formées par le locataire sur le fondement de l’article 1719 du code civil en prétendant que les parties sont libres de restreindre l’obligation pour le bailleur de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée en insérant dans le contrat des clauses dispensant le bailleur de certaines de ses obligations qui seraient normalement à sa charge en vertu de l’article 1719 et conteste la distinction opérée à ce sujet par le tribunal entre les troubles correspondant à une gêne normale et ceux qui correspondent à une gêne anormale ;

Qu’elle prétend encore que le trouble de jouissance invoqué par l’intimé n’est pas caractérisé en faisant valoir que les pièces produites n’établissent pas la matérialité et la durée des travaux allégués et que les nuisances évoquées ne concernent que quelques mois , que toutes les mesures ont été prises pour limiter au maximum la gêne subie par les locataires et conteste le caractère probant des attestations versées aux débats, qui seraient produites pour les besoins de la cause, en soulignant que la démarche des locataires est motivée par l’appât du gain ;

Qu’elle ajoute que M. B n’a jamais été privé d’une partie de son appartement pendant la durée des travaux, que les travaux réalisés dans d’autres secteurs de l’ensemble immobilier que celui où se trouve l’appartement loué par l’intimée n’ont pu lui créer de nuisances et que ceux qui concernent le n°XXX ont été réalisés pour l’essentiel à des étages éloignés du sien, que les pièces versées aux débats ne sont pas de nature à démontrer qu’il a subi un quelconque préjudice et qu’aucune preuve d’un lien de causalité entre le préjudice invoqué et les travaux allégués n’est rapportée ;

Que M. B rétorque que les travaux de réhabilitation totale de logements et les travaux sur les parties communes ont été entrepris dans l’ensemble immobilier depuis 2003 et que, tant les articles 17 e) de la loi du 3 juillet 1989 et 1724 du code civil que les articles 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 alinéa 3 et 1147 du code civil sont applicables au litige ;

Qu’il ajoute que la clause d’exonération de responsabilité que lui oppose l’appelante est illicite et réputée non écrite ;

Qu’il prétend que les lourds travaux de modification des surfaces des logements vacants ou des parties communes dans l’immeuble ou dans ceux immédiatement voisins sont permanents d’année en année et sont la cause de désordres permanents et de troubles graves de jouissance ; qu’il en veut pour preuve les marchés, devis, descriptifs et factures de travaux versés aux débats en incriminant la société N V pour ne pas produire l’ensemble des plans, devis ou marchés de travaux signés depuis 2002 ;

Qu’il précise qu’il forme deux demandes distinctes devant la cour, l’une de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle en raison des souffrances endurées et causées par les nuisances engendrées par les travaux portant sur de nombreux appartements devenus vacants ainsi que sur les parties communes, l’autre en réfaction du prix du bail au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1724 du code civil ;

Considérant que l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la mise en vigueur de la loi du 12 juillet 2010, dispose que le locataire est obligé 'de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux';

Que la loi du 12 juillet 2010 a ajouté à ces différentes catégories de travaux énumérées à l’article 7 e) les travaux d’amélioration de la performance énergétique ;

Qu’aux termes de l’article 1724, alinéa 2, du code civil, dans sa rédaction antérieure à la mise en vigueur de la loi du 24 mars 2014, si les réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé ;

Qu’étant observé que les travaux invoqués par l’intimé ne portent pas sur le logement loué, celui-ci n’allègue, ni a fortiori ne démontre, avoir été privé d’une partie de la chose louée ; que, dès lors, ce texte ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce ;

Considérant que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail en application tant de l’article 1719 du code civil que l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Que l’obligation incombant au bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, édictée à l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, de même nature que celle résultant de l’article 1719 du code civil, est contrairement à celle-ci d’ordre public ; que, dès lors, la clause contractuelle du bail, suivant laquelle le locataire doit souffrir sans indemnité tous travaux ou réparations qu’il ferait exécuter quels qu’en soient les inconvénients et la durée, pour s’opposer à la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance caractérisé ou prolongé, occasionné par les travaux entrepris par le bailleur, contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, ne peut faire obstacle à l’application de cet article et le bailleur n’est pas en droit de s’en prévaloir pour s’exonérer de son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué et, partant, pour s’affranchir du droit du locataire à être indemnisé en cas de manquement à cette obligation ;

Considérant que les travaux dont il est fait état concernent le réaménagement et la rénovation d’appartements devenus vacants par le départ de locataires ainsi que la remise en état ou l’amélioration des parties communes, comprenant notamment l’étanchéité de la toiture et des terrasses ou la réfection des gaines contenant les descentes ou arrivées d’eau ainsi que l’amélioration de la performance énergétique ;

Considérant que le premier juge, après avoir procédé à une analyse minutieuse et détaillée des pièces versées aux débats, en a exactement déduit, aux terme de motifs pertinents approuvés par la cour, que le locataire justifiait avoir subi un préjudice excédant la simple gêne normale qu’un locataire peut avoir à supporter à l’occasion de l’exécution de travaux entrepris par le bailleur dans de multiples appartements de l’ensemble immobilier, auxquels il convient d’ajouter ceux portant sur les parties communes, et des conséquences en termes surtout de bruit, de poussières et de coupures d’eau en résultant, compte tenu de l’importance des travaux réalisés ;

Qu’il a alloué une somme à M. B pour réparer le préjudice caractérisé par le trouble de jouissance qu’il a subi et non l’indemniser d’une privation de la jouissance du logement loué ;

Considérant qu’il est effectivement établi par les pièces versées aux débats qu’à compter de l’année 2004 de nombreux travaux ont été engagés dans l’ensemble immobilier situé 125 à XXX ;

Qu’en effet :

— il résulte des factures de l’entreprise Lemaître, qu’au mois de novembre et décembre 2004, plusieurs interventions ont eu lieu sur les gaines techniques au niveau de la terrasse du 7^e étage, comprenant la découpe à la tronçonneuse, la dépose de l’ancienne canalisation en fonte et son remplacement au n°129,

— aux mois de décembre 2004 à février 2005, ont été entrepris des travaux d’étanchéité des terrasses du 6^e étage sur rue pour un montant total de l’ordre de 115 000 euros, suivis aux mois de septembre-octobre 2005, d’importants travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses sur cour,

— au mois de décembre 2005 ont eu lieu des interventions consistant en des travaux de maçonneries aux N°125 à 131, comprenant la découpe de pierres de parement, la reprise de bétons dégradés, la découpe et la pose de coffrages, le démontage et le remplacement de la colonne EP SME,

— parallèlement ont été offerts à la location deux appartements refait à neuf dans le même ensemble immobilier au mois d’octobre 2006,

— aux termes de l’attestation délivrée par M. AI C (pièces n°45) le 23 avril 2013, celui-ci, qui réside depuis le 5 mai 2010 au XXX, certifie que du mois d’août 2011 au mois de janvier 2013 ont été entrepris de façon continue des travaux de rénovation importants dans les appartements voisins, soit un appartement situé à droite du sien entre août 2011 et fin décembre 2011, un appartement situé au 3^e étage de fin décembre 2011 à fin avril 2012, deux appartements situés au 1^er étage de fin mars 2012 à fin juillet 2012, un appartement situé au 4^e étage entre septembre 2012 et début janvier 2013, entre fin septembre 2012 et fin octobre 2012 dans un appartement mitoyen situé à gauche, un appartement sur le même palier à compter du mois d’avril 2013 et que chacun de ces chantiers s’est traduit par de fortes nuisances tels que des bruits de perforeuse, de perceuse, de marteau, de scie, certains de ces travaux se poursuivant jusqu’au début du mois de mai 2012 après mise en demeure délivrée au bailleur,

— M^me O P, demeurant XXX, atteste également des troubles qu’elle a subi depuis 1999 de façon ininterrompue du fait des travaux entrepris dans l’immeuble et dans son propre appartement (remise aux normes de l’électricité et travaux d’étanchéité sur les deux terrasses), en précisant que ces nuisances provenaient aussi bien des travaux entrepris au XXX qu’au 131, la cour sur laquelle donnait la fenêtre de sa chambre amplifiant les bruits,

— M^me F Cervasel (pièce 54) atteste aussi des nuisances sonores qu’elle a subi depuis son emménagement au XXX, 6^e étage gauche et des travaux simultanément réalisés dans quatre appartements voisins de février 2012 à janvier 2013, les travaux se poursuivant même le samedi,

— de même M^me AK AL et M. I Ögren, résidant au XXX, 3^e étage , porte droite, attestent des travaux de réfection majeurs entrepris en 2007 dans l’appartement situé au 2^e étage, dont tous les murs de l’appartement ont été abattus, ce qui a engendré de fortes nuisances, puis en 2008 au 3^e étage jusqu’en janvier 2009, encore entre août 2011 et fin 2011 au 2^e étage, de fin décembre 2011 jusqu’à fin avril 2012 dans l’appartement situé à gauche du leur au 3^e étage, entre fin décembre 2011 et fin juillet 2012 dans deux appartement situés au 1^er étage, entre septembre 2012 et début janvier 2013 au 4^e étage, entre fin septembre 2012 et fin octobre 2012 dans l’appartement situé au dessous du leur et qui avait fait l’objet d’une rénovation complète en 2007, les travaux se poursuivant y compris le samedi,

— M. S T, résidant XXX, atteste de ce que les nuisances sonores n’ont jamais cessé depuis 1999 ,

— la lettre signée par 22 locataires et adressée à la bailleresse à la suite de la réunion qui s’est tenue entre eux le 10 novembre 2012, aux termes de laquelle ils lui demandent de faire cesser les nuisances sonores incessantes qu’ils subissent du fait des travaux de rénovation réalisés dans plus de 50 logements vacants depuis 2004, dont certains ont été rénovés plusieurs fois, et les désordres résultant de l’occupation 'abusive’ des parties communes par les entreprises, en ce qui concerne l’utilisation des ascenseurs, l’enlèvement des gravats, le stockage des matériaux et le respect d’un minimum de propreté,

— les attestations délivrées par M. AB, M^me K et M^me E, relations de M. B, certifiant avoir constaté les nuisances sonores, l’indisponibilité de l’ascenseur et la poussière régnant dans les parties communes lorsqu’ils lui rendaient visite ;

Que ces éléments probants, même lorsqu’ils émanent d’autres locataires de l’immeuble et dont il n’est pas démontré que l’irrégularité des attestations délivrées par certains d’entre eux, alléguée par l’appelante, lui ont causé un grief, sont renforcés par les nombreuses photographies versées aux débats illustrant de façon particulièrement démonstrative l’ampleur des travaux entrepris, les désordres en résultant et leur persistance pendant le cours de la procédure d’appel, notamment quant à ceux de grande envergure concernant le locaux du magasin Monoprix en sous-sol ; qu’ils ne sont sérieusement contrecarrés ni par les avis théoriques fournis par M. L, architecte A, au vu d’un marché de travaux portant sur la rénovation d’un appartement quant à la durée des nuisances subies pour les tiers voisins estimée à 40% de la durée du chantier, et par M. X, ingénieur acousticien, qui ne s’est pas rendu sur les lieux, quant à la propagation des vibrations dans la structure d’un bâtiment, ni par les attestations délivrées par le maître d’oeuvre et le gérant d’une entreprise, intervenus sur un des chantier ;

Qu’au contraire la bailleresse, notamment, précise dans une lettre adressée à M. B le 7 novembre 2012, 'il est fréquent que nous changions les fenêtres des appartements, les sanitaires, cuisines et salles de bains’ ;

Que les congés délivrés à plusieurs locataires pour motif légitime et sérieux, caractérisé par le projet de réaliser des travaux nécessités par l’état des parties communes et privatives notamment les canalisations vétustes, l’amélioration de la distribution des lieux et les éléments d’équipements, congés qui n’ont pas d’ailleurs été validés par le tribunal d’instance saisi à cette fin, confirment encore l’ampleur et l’importance des travaux entrepris ;

Qu’il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que les travaux dans les parties communes ou de nombreux appartements lorsqu’ils devenaient vacants, n’ont quasiment jamais cessé depuis 2004 et se sont poursuivis depuis lors, en particulier dans les sous-sol de l’immeuble occupés par le magasin Monoprix, comme le démontrent :

— le procès-verbal de constat dressé le 7 mai 2014 au XXX par Maître Nakache, huissier de justice, qui a constaté un bruit important de marteau piqueur dès son arrivée dans la cage d’escalier du bâtiment 1, a constaté que l’ascenseur était occupé par des ouvriers, a relevé que le niveau du bruit était de 78 à 83 décibels dans les parties communes, de 74,5 à 87,3 dans l’appartement occupé par M^me J, de 85,2 dans celui de M^me C, de 65 à 69,6 décibels dans celui de M^me M, a constaté l’encombrement des parties communes, en particulier de gravois dans la cour intérieure, et qui a effectué des constatations du même ordre au n°129,

— le procès-verbal de constat dressé le 3 et le 6 octobre 2014 par Maître Nakache, qui a constaté le bruit important de masse et de marteau piqueur au n°131d’abord dans l’escalier, puis dans l’appartement occupé par M. Y ;

Qu’il résulte aussi de l’ensemble de ces constatations et de ces témoignages que les bruits et les poussières se propageaient d’une partie à l’autre et d’un étage aux autres étages de cet ensemble immobilier, de telle sorte que l’affirmation suivant laquelle la situation de l’appartement de B au 4^e étage l’aurait exonéré des nuisances est dépourvue de crédibilité et que la prétention de l’appelante tendant à titre subsidiaire à voir réduire l’indemnisation des locataires à certaines années de location n’est pas fondée ;

Qu’ainsi, la bailleresse ne peut valablement contester l’importance des nuisances subies par les locataires, en particulier M. B pendant dix ans, hormis quelques interruptions de courte durée ; qu’à cet égard, les propos téléphoniques tenus par M^me G et enregistrés par M^me N, suivant lesquels M^me G indique qu’il lui est conseillé de faire état de sa maladie pour augmenter ses chances d’indemnisation, mais qu’elle était disposée à ne pas en faire état devant le tribunal moyennant la prise en charge de son déménagement, ne sont pas de nature à priver de valeur probante ou de crédibilité l’ensemble des éléments probants ci-dessus analysés ;

Qu’au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice ainsi subi par M. B en raison du trouble de jouissance qu’il a subi justifie qu’il lui soit alloué la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, le tribunal ayant procédé à une évaluation excessive du montant de la réparation de ce préjudice ; que la capitalisation des intérêts assortissant cette condamnation sera ordonnée dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Considérant que la demande de M. B tendant à obtenir la réparation 'des souffrances personnelles endurées au titre de la responsabilité contractuelle’ de façon distincte de la réparation du trouble de jouissance n’est pas étayée ; qu’en effet, il se borne à produire une lettre adressée par le docteur H au docteur D, dans laquelle le premier fait état de lésions évocatrices d’un eczéma sur l’avant bras ; qu’aucun élément n’étant fourni sur l’origine de cette affection, aucun lien de causalité entre celle-ci et les souffrances personnelles alléguées n’est établi ; que cette demande, qui n’est pas fondée, sera rejetée ;

Considérant que la bailleresse excipe de la clause insérée au bail suivant laquelle la location au nom de M. B et de M^me Z n’a été acceptée par le bailleur qu’à la condition que les deux locataires habitent toujours ensemble dans l’appartement loué, cette conditions ayant été une clause déterminante de la location, et il est précisé qu’en cas de congé ou au départ de l’un des co-locataires, le contrat sera résolu de plein droit si bon semble au locataire ; qu’elle fait valoir qu’il a été fait mention en première instance du fait que M^me Z avait quitté les lieux, ce qui constitue un aveu judiciaire, mais ne l’en avait pas informée ;

Considérant que le tribunal, par des motifs pertinents approuvés par la cour, a retenu à bon droit qu’en application de l’article 4 g de la loi du 6 juillet 1989, cette clause devait être réputée non écrite comme prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que ceux autorisés par ce texte ;

Qu’en outre, M^me Z, n’ayant pas donné congé à la bailleresse, demeure co-titulaire du bail, de sorte qu’elle est toujours tenue solidairement avec M. B au paiement des loyers ; que, dès lors, la société N V, qui n’a pas appelé M^me Z dans la cause, n’est pas en droit d’obtenir la résiliation du bail dont M. B et M^me Z sont titulaires, ce d’autant plus que le manquement reproché vise une clause manifestement attentatoire à la liberté individuelle ; qu’il s’ensuit que la demande de résiliation du bail ne peut prospérer ;

Qu’au delà de la formulation de la clause litigieuse, rien ne démontre que, dans l’économie du contrat, cette clause, figurant in fine, a été effectivement déterminante de l’accord des parties pour conclure le contrat ; qu’il s’ensuit que la demande d’annulation du bail n’est pas fondée et que la société N V en sera déboutée ;

Sur les frais, dépens et autres demandes,

Considérant qu’eu égard au sens du présent arrêt, la demande de dommages et intérêts formée par l’appelante pour procédure abusive et dilatoire n’est pas fondée et sera rejetée ;

Que la société N V, étant pour l’essentiel déboutée des fins de son recours, supportera les dépens d’appel, sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera en application de ce texte condamnée à payer à l’intimé la somme de 2 500 euros pour compenser les frais d’instance hors dépens exposés par celui-ci en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Ecarte la fin de non recevoir soulevée par M. B,

Déclare recevable la demande de M. B en réparation de ses souffrances personnelles,

Confirme le jugement entrepris, sauf sur le montant de la condamnation mise à la charge de la S.A.R.L. D. N V en réparation du trouble de jouissance subi par l’intimé et en ce qu’il a dit que la clause limitative de responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance était valide,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la S.A.R.L. D. N V à payer à M. B à titre de dommages et intérêts la somme de 12 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement et ordonne la capitalisation des intérêts,

Déboute M. B de sa demande en réparation de ses souffrances personnelles,

Condamne la S.A.R.L. D. N V aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à M. B la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT