11/08012

XXX représentée par son Maire

C/

CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DE VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

APPEL D’UNE DECISION DU :

Juge de l’expropriation de LYON

du 20 Octobre 2011

RG : 10.167

COUR D’APPEL DE LYON

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRET DU TROIS JUILLET DEUX MILLE DOUZE

APPELANTE :

XXX

représentée par son Maire

XXX

XXX

Représentant : la SCP BAUFUME – SOURBE (avocats au barreau de LYON) – Représentant : M^e Audrey VANDENDRIESSCHE-TBER (avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE)

INTIMEE :

CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DU RHONE

venant aux droits de la Caisse d’allocations familiales de villefranche-sur-saone- XXX – XXX

XXX

XXX

Représentant : la SCP MAURICE- RIVAT ET VACHERON (avocats au barreau de LYON)

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Christian RISS, Président,

Monsieur B C, juge de l’expropriation au tribunal de grande instance de Saint Etienne,

Madame D E F, juge de l’expropriation au tribunal de grande instance de Bourg en Bresse

désignés conformément à l’article L 13-1 du Code de l’expropriation, assistés pendant les débats de Madame WICKER, greffier.

En présence de :

Madame Y, Trésorier principal, représentant Monsieur le Trésorier Payeur Général du département du Rhône ,Commissaire du gouvernement

XXX

XXX

XXX

DEBATS

A l’audience publique du 05 Juin 2012

ARRET

Contradictoire

Prononcé à l’audience publique du 03 Juillet 2012 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile ;

signé par Monsieur RISS, président de chambre et par Madame WICKER, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu les pièces de la procédure :

— mémoires déposées par l’appelant régulièrement notifiés,

— mémoires déposés par l’intimé régulièrement notifiés,

— conclusions déposées par le commissaire du gouvernement régulièrement notifiées,

— les convocations régulièrement adressées aux parties,

Ouï à la date d’audience :

En ses observations, le Trésorier Payeur Général du Département du Rhône, représenté par Madame Y, Inspecteur Principal du Trésor, Commissaire du gouvernement spécialement désigné à cet effet,

L’affaire ayant été mise en délibéré après clôture des débats, l’arrêt ayant été prononcé 03 Juillet 2012

'''

'

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES:

La commune de Belleville-sur-Saône a cédé à titre gratuit une parcelle de terrain d’une superficie de 37 ares 50 centiares à la Caisse d’Allocations Familiales de Villefranche-sur-Saône selon acte notarié en date du 10 janvier 1966 précisant qu’un lot de 3 833 m² était réservé pour la construction d’un CENTRE SOCIAL de la commune.

La Caisse d’Allocations Familiales a ensuite fait édifier un bâtiment destiné à accueillir un centre social, et celui-ci a fonctionné sous sa gestion directe de 1970 à 2002, puis sous celle d’une association en partenariat avec la commune qui assurait un cofinancement.

Des difficultés étant toutefois apparues, la Caisse d’Allocations Familiales a envisagé la vente du tènement immobilier, mais les démarches amiables avec la commune de Belleville-sur-Saône n’ont pas abouti .

Elle a finalement signé un compromis de vente le 22 avril 2010 avec Monsieur X pour une valeur de 270'000,00 € et a établi le 9 juin 2010 la déclaration d’intention d’aliéner correspondante qui a été reçue en mairie de Belleville-sur-Saône le 14 juin 2010.

Par arrêté du 21 juillet 2010, le maire de Belleville-sur-Saône a décidé, après avoir consulté le service des Domaines, d’exercer son droit de préemption en acquérant le tènement immobilier. Toutefois, eu égard à la cession gratuite du terrain et à l’engagement pris par la Caisse d’Allocations Familiales de Villefranche-sur-Saône d’accepter en contrepartie la réalisation d’un centre social, il a arrêté à 120'000,00 € le prix de cession, correspondant au prix fixé par le service des Domaines déduction faite du prix du terrain.

La Caisse d’Allocations Familiales ayant contesté le prix ainsi proposé de 120'000,00 € , la commune de Belleville-sur-Saône a saisi par lettre recommandée avec avis de réception du 1^er octobre 2010 le juge de l’expropriation du département du Rhône d’une requête en fixation du prix de cession conformément aux dispositions de l’article R.213-11 du code de l’urbanisme, en demandant :

' à titre principal, la fixation du prix du bien préempté à la somme de 120'000 €,

' à titre subsidiaire, l’instauration d’une expertise aux fins de détermination de la valeur hors-sol du bâtiment occupé par le centre social et du terrain hors-bâti,

' la condamnation de la Caisse d’Allocations Familiales de Villefranche-sur-Saône à lui payer la somme de 3 000,00 € titre de l’article 700 du code de procédure civile,

le tout, avec exécution provisoire.

Par jugement rendu le 20 octobre 2011, le juge de l’expropriation pour le département du Rhône a fixé le prix de cession de l’ensemble immobilier litigieux de la manière suivante :

' à la somme de 270'000,00 € correspondant à la valeur du seul bâtiment hors sol, dans l’hypothèse d’une rétrocession gratuite du terrain à la commune;

' à la somme de 530'000,00 € pour l’ensemble du bâtiment et de son terrain d’assiette, dans l’hypothèse d’une absence de charge grevant la vente du 10 janvier 1966.

Il a en outre condamné la commune de Belleville-sur-Saône à verser à la Caisse d’Allocations Familiales de Villefranche-sur-Saône un montant de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ordonné l’exécution provisoire de la décision et condamné la commune de Belleville-sur-Saône aux entiers dépens.

Par déclaration remise au secrétariat greffe de la cour le 28 novembre 2011, la commune de Belleville-sur-Saône a relevé appel ce jugement dont elle demande la réformation , avec fixation du prix de l’ensemble du tènement immobilier sur lequel est édifié le bâtiment à la somme de 270'000,00 € et du prix du seul bâtiment à la somme de 120'000,00 €. Elle sollicite en outre l’octroi d’un montant de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’en application de l’article L. 213 ' 8 du code de l’urbanisme, le propriétaire d’un bien exempté ne peut pas se délier du prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner, si ce n’est dans l’hypothèse où la décision de préemption a fait l’objet d’une annulation par la juridiction administrative, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et qu’ainsi la Caisse d’Allocations Familiales ne pouvait modifier dans le cadre de ses écritures son prix de cession en le fixant à 530'000 € pour l’ensemble du bâtiment et de son terrain d’assiette, finalement retenu par le juge.

Elle considère en outre que la Caisse d’Allocations Familiales n’a pu acquérir gracieusement le terrain par acte notarié du 10 janvier 1966 qu’à la condition de réaliser un centre social, de sorte que le terrain est grevé d’une « charge » qui en diminue nécessairement la valeur. Au vu de l’ensemble des éléments qu’elle verse aux débats, tenant notamment à l’existence d’un bâtiment d’une superficie utile pondérée de 445 m² et non de 540 m² retenue dans le jugement, ainsi qu’aux valeurs de référence produites, elle prétend que le prix de 270'000,00 € figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner et dans les avis du service des Domaines correspondait bien, contrairement à ce qu’a retenu le juge de l’expropriation, au prix de l’ensemble du tènement immobilier incluant le terrain et le bâtiment, de sorte que la valeur de 530'000,00 € est particulièrement excessive.

La Caisse d’Allocations Familiales du Rhône, venant aux droits et obligations de la Caisse d’Allocations Familiales de Villefranche-sur-Saône, prétend pour sa part que les dispositions de l’article L. 213-8 alinéa 4 du code de l’urbanisme ne sont pas applicables en l’espèce, et qu’elle était en droit de demander au juge un prix supérieur à celui indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Reprenant ses demandes initiales, elle sollicite la fixation de la seule valeur du bâtiment, hors-sol, à 270'000,00 € , soit avec un abattement de 30 % en dessous de l’évaluation du service des Domaines qui avait estimé la valeur du bien à 380'000 € , et conformément aux conclusions du commissaire de gouvernement, ne souhaitant pas réaliser une plus-value sur la valeur du terrain.

A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer qu’il lui appartenait de fixer le prix de cession de manière alternative, elle demande la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a fixé à 530'000,00 € la valeur globale de l’ensemble immobilier.

Elle sollicite enfin l’allocation d’une indemnité de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel, en sus de celle de 2 000,00 € d’ores et déjà prononcée par le premier juge.

Le commissaire du gouvernement, après avoir fait observer que la jurisprudence considère que le propriétaire d’un bien préempté peut se délier du prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner et retrouver sa totale liberté dans le cadre des règles de procédure, conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a fixé à la somme de 270'000,00 € la valeur du bâtiment hors sol dans l’hypothèse d’une rétrocession gratuite du terrain à la commune, et à la somme de 530'000,00 € la valeur de l’ensemble du bâtiment et de son terrain d’assiette dans l’hypothèse d’une absence de charge grevant la vente du 10 janvier 1966.

DISCUSSION :

Sur droit du propriétaire du bien de demander au juge un prix supérieur à celui contenu dans la déclaration d’intention d’aliéner :

La commune de Belleville-sur-Saône soutient qu’en considérant que la Caisse d’Allocations Familiales pouvait, dans le cadre de ses conclusions, modifier le prix de cession figurant la déclaration d’intention d’aliéner du 7 juin 2010, pour le porter de 270 000 € à 530 000 €, le juge de l’expropriation a méconnu les dispositions de l’article L.213-8 du code de l’urbanisme qui énoncent :

« Si le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de son droit avant fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut réaliser la vente de son bien au prix indiqué dans sa déclaration.

Au cas où le titulaire du droit de préemption a renoncé à l’exercice de son droit sur le bien dont le prix a été fixé judiciairement, il ne peut plus l’exercer à l’égard du même propriétaire pendant le délai de cinq ans à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive si le propriétaire, dans ce délai, réalise la vente de ce bien au prix fixé par la juridiction révisé, s’il y a lieu, en fonction des variations du coût de la construction constatées par l’Institut national de la statistique et des études économiques depuis cette décision.

. . .

Lorsque la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d’exercer son droit est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative et qu’il n’y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau sur le bien en cause pendant un délai d’un an à compter de la décision juridictionnelle devenue définitive. Dans ce cas, le propriétaire n’est pas tenu par les prix et conditions qu’il avait mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner »,

prétendant de la sorte que le propriétaire d’un bien préempté ne pourrait se délier du prix fixé dans la déclaration d’intention d’aliéner que dans l’hypothèse où la décision de préemption a fait l’objet d’une annulation par la juridiction administrative, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il ressort cependant de cet article que, jusqu’à renonciation de sa part, le propriétaire est tenu dans une première phase administrative par le prix fixé dans sa déclaration d’intention d’aliéner et notifié à la personne publique titulaire du droit de préemption, et éventuellement ensuite, dans une seconde phase judiciaire , en cas de désaccord, par le prix fixé par le juge de l’expropriation.

Le prix du bien étant ainsi fixé dans cette dernière hypothèse à la date du jugement, le juge n’est pas lié par l’offre résultant de la déclaration d’intention d’aliéner, qui est nécessairement devenue caduque. Il est de jurisprudence constante qu’il doit être apprécié selon les règles applicables à la procédure judiciaire en considération des mémoires et pièces contradictoirement échangées et débattues entre les parties et le commissaire du gouvernement, le juge disposant alors d’une entière liberté d’appréciation qui n’est restreinte en aucune façon par les dispositions de l’article précité.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le juge de l’expropriation a rappelé que la Caisse d’Allocations Familiales de Villefranche-sur-Saône, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la Caisse d’Allocations Familiales du Rhône, était en droit de demander dans son mémoire déposé en première instance un prix supérieur à celui contenu dans la déclaration d’intention d’aliéner du 7 juin 2010.

Sur la fixation alternative du prix de vente :

Conformément aux dispositions de l’article L.13-8 du code de l’expropriation, le juge de l’expropriation ne peut se prononcer que sur les questions ressortant d’une compétence qui lui a été expressément attribuée.

Il n’est pas contestable que la Caisse d’Allocations Familiales n’a pu acquérir gracieusement le terrain qu’à la condition d’y édifier un centre social, et qu’elle a satisfait à cette condition en construisant un bâtiment administratif de bureaux destiné à un tel usage.

La commune soutient cependant que cette « charge » interdit nécessairement à la Caisse d’Allocations Familiales de modifier, sans son accord, la destination du terrain cédé gracieusement, sauf à s’exposer à une action en révocation de la donation, et que cette situation ne peut qu’entraîner une diminution de la valeur du bien.

Le premier juge fort justement considéré qu’il ne lui appartenait pas de procéder à l’interprétation de l’acte notarié du 10 janvier 1966 et de le requalifier en donation assortie d’une charge, l’amenant à procéder à une fixation alternative du prix de vente « à savoir en valorisant d’une part, le seul bâtiment hors sol dans l’hypothèse d’une rétrocession gratuite du terrain à la commune et d’autre part, le bâtiment et son terrain d’assiette globalement, dans l’hypothèse d’une absence de charge grevant celui-ci. »

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la valorisation du bâtiment et du terrain :

La commune de Belleville-sur-Saône conteste la surface pondérée de 540 m² retenue par le juge pour le bâtiment, intégrant le terrain dans la limite de 2 505 m², en prétendant qu’aucun élément ne permet de déterminer les modalités de calcul de cette surface, au demeurant proposée par Monsieur le commissaire du gouvernement, demandant pour sa part que soit retenue celle de 445,50 m² pour exclure le sous-sol du bâtiment, prétendument régulièrement inondé du fait d’un défaut d’étanchéité des portes et d’une absence de prise en compte dans la conception du bâtiment de l’évacuation des eaux pluviales. En revanche elle ne conteste pas l’intégration du terrain dans la limite de 2 505 m².

Le calcul de cette surface pondérée arrondie à 540 m² ressort d’une expertise effectuée par Monsieur Z A , dont le rapport a été remis le 10 mars 2009 à la Caisse d’Allocations Familiales de Villefranche-sur-Saône, le sous-sol, transformé en caves et en garages, étant affecté d’un coefficient de pondération de 0,50 en raison de travaux de transformation à effectuer moins élevés que pour le reste du bâtiment. Cette expertise a été régulièrement versée aux débats par la Caisse d’Allocations Familiales lors de la procédure en première instance.

Cette surface pondérée est en conséquence justifiée et peut être retenue .

La commune de Belleville soutient encore que si, pour procéder à la fixation de la valeur du bien à 1 400 € le m², le juge de l’expropriation a retenu la méthode d’évaluation par comparaison, aucune des références citées ne permettait d’arrêter le prix de cession du centre social.

Il convient toutefois d’observer que le premier juge a tenu compte de la valorisation de 1 400 € le mètre carré à l’origine de la détermination du prix de vente des locaux d’une caserne de gendarmerie.

La localisation de ce bâtiment, proche du centre social, et son utilisation à titre de bureaux sont des éléments de comparaison non négligeables .

En revanche, la situation des deux bâtiments n’est pas exactement la même dans la mesure où ils ne sont pas soumis aux mêmes dispositions du règlement du plan local d’urbanisme de la commune, la parcelle objet de la préemption étant classée en zone Ud et faisant l’objet d’un emplacement réservé R50 pour la construction d’une «halte-garderie, crèche et accueil de loisirs sans hébergement», alors que la gendarmerie se situe en zone Ub, induisant des différences importantes dans les possibilités de construire.

En outre, le bâtiment de la gendarmerie comporte d’ores et déjà des appartements, à la différence du centre social, amenant la fixation de la valeur de ce dernier au mètre carré à un niveau inférieur à celui de la caserne de gendarmerie pour tenir compte de travaux plus importants à effectuer pour pouvoir l’adapter à un autre usage.

Pour parvenir à la somme globale de 530 000 €, le juge de l’expropriation s’est également basé sur la valeur de 1 340 € /m² relevée pour la cession d’un cabinet de radiologie voisin. Celle-ci apparaît encore légèrement excessive par rapport aux spécificités du centre social.

Il importe dès lors de fixer à 1 200 € le m² la valeur du bâtiment, terrain intégré dans la limite de 2 505 m² retenue par le juge et non contestée par quiconque, soit une valorisation de l’ensemble de :

1 200 € x 540 m² = 648 000 € en valeur libre,

et en valeur occupée de 388 800 € après abattement de 20 % pour son occupation et de 25 % compte tenu de sa spécificité.

Au bâtiment ainsi évalué, intégrant un terrain de 2 505 m², il convient d’ajouter la valeur du terrain attenant encore constructible de 1 200 m².

Pour fixer sa valeur à 120 € le m², le juge de l’expropriation a retenu la valeur intermédiaire à trois termes de comparaison relatifs à des cessions de terrains à bâtir situées sur la commune ayant fait l’objet d’une récupération foncière, soit :

— la vente d’un terrain de 3380 m² au prix de 88 € le m², pour un montant de 300'000 €,

— la vente d’un terrain de 1485 m² au prix de 136 € le m², pour un montant de 203'000 €,

— la vente d’un terrain de 725 m² au prix de 220 € le m², pour un montant de 160'000 €.

La parcelle concernée ayant une superficie de 1200 m², sa valeur au mètre carré se situe entre celles des deux premières ventes. Elle peut dès lors être raisonnablement arrêtée à 100 € le mètre carré.

Il s’ensuit que la valeur du terrain constructible attenant doit être fixée à :

100 € x 1200 m² = 120 000 €.

La valeur globale de l’ensemble comprenant le bâtiment et le terrain peut ainsi être arrêtée , en valeur occupée, à :

388 800 € + 120 000 € = 508 800 €.

Sur la valorisation du seul bâtiment considéré hors sol :

Le mode de calcul retenu par le juge l’expropriation pour la détermination de la valorisation du seul bâtiment hors sol n’étant contesté par aucune des parties, et notamment l’existence d’un abattement de 40 % du à un encombrement important, celui-ci doit être évalué à

2 505 m² x 100 € x 0,6 = 150 300 €

puis déduit de la valorisation précédente du bâtiment et du terrain intégré, pour obtenir la valeur du seul bâtiment dans l’hypothèse d’une rétrocession gratuite du terrain à la commune, soit :

388'800€ – 150'300 € = 238'500 €

Il importe en conséquence de réformer en ce sens la décision entreprise.

Par ailleurs, aucune des parties ne voyant aboutir intégralement ses prétentions, il importe de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour en faveur de quiconque.

La commune de Belleville sur Saône supporte enfin la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement et en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 20 octobre 2011 par le juge de l’expropriation du département du Rhône sous le numéro RG 10 / 167 ;

FIXE le prix de cession du bien immobilier édifié sur la parcelle cadastrée XXX) de la façon suivante :

à la somme de 238'500 € correspondant à la valeur du seul bâtiment hors sol dans l’hypothèse d’une rétrocession gratuite du terrain la commune ;

à la somme de 508 800 € pour l’ensemble du bâtiment et de son terrain d’assiette, dans l’hypothèse d’une absence de charge grevant la vente du 10 janvier 1966 ;

CONFIRME en ses autres dispositions le jugement déféré ;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel en faveur de quiconque ;

CONDAMNE la commune de Belleville sur Saône aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,