Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 27 JUIN 2017

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/17856

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2015 -Tribunal d’Instance de XXX – RG n° 11-14-001589

APPELANTE

Madame J-K B

née le XXX à FORT DE N (MARTINIQUE) (972)

XXX

XXX

Représentée par M^e J-Emmanuelle KIRFEL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Assistée de M^e Elodie GALAT-MULTON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

INTIMÉS

Monsieur G I Y, en qualité d’ayant droit de M. C Y, décédé le XXX, suivant attestation du 15 octobre 2012 de la SCP PARENTAUD FIRCOWICZ, Notaire à XXX

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Julie GALLAIS de la SELARL GROUPE RABELAIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Assisté de M^e Julie GALLAIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Madame H M J Y épouse X, en qualité d’ayant droit de M. C Y, décédé le XXX, suivant attestation du 15 octobre 2012 de la SCP PARENTAUD FIRCOWICZ, Notaire à XXX

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Christine GRUBER de la SELARL GROUPE RABELAIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 136

Assistée de M^e Julie GALLAIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de président, entendue en son rapport, M^me E F, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président

M^me E F, Conseillère

M. Philippe Javelas, Conseiller

En application de l’ordonnance de Mme le premier président de la cour d’appel de PARIS en date du 16 décembre 2016

Greffier, lors des débats : M^me Christelle J-Luce

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine Leblanc, Conseillère, faisant fonction de président et par M^me Christelle J-Luce, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

Le 1^er septembre 2002 , Monsieur C Y a donné en location à Madame J-K B un appartement situé XXX

Monsieur C Y, bailleur, est décédé le XXX.

Ses héritiers, Monsieur G Y et Madame H Y ont fait signifier à Madame J-K B un congé pour vente le 25 février 2014.

Le 7 octobre 2014, ils ont fait assigner Madame J-K B devant le tribunal d’instance de Boissy-Saint-Léger pour voir constater la résiliation du bail, autoriser l’expulsion de la locataire sous astreinte de 200 euros par jour de retard et obtenir le paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation outre une indemnité de procédure.

Par jugement du 18 juin 2015, le tribunal d’instance Boissy-Saint-Léger a, avec exécution provisoire :

— constaté la résiliation du bail par l’effet du congé délivré le 25 février 2014 à Madame J-K B,

— ordonné l’expulsion de Madame J-K B et de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et statué sur le sort des meubles,

— débouté les consorts Y de leur demande d’astreinte,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer majoré des charges et accessoires hors indexation annuelle postérieure, soit alors la somme de 722,73 euros et régularisations de charges,

— condamné Madame J-K B à leur payer la somme de 2 898,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à mai 2015 inclus,

— condamné Madame J-N B au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1^er septembre 2014 jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné Madame J-K B à verser aux consorts Y la somme de 500 euros au titre d’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens y comprit le coût du congé pour vente.

Le jugement a été signifié le 29 juillet 2015.

Par déclaration du 28 août 2015, Madame J-K B a interjeté appel.

Par conclusions du 30 novembre 2015, Madame J-K B demande à la cour de :

' juger nul le congé pour vente, car le bail a été transféré à sa fille Z et qu’elle ne serait que caution,

— dire n’y avoir lieu à constater judiciairement l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire,

— fixer sa dette à la somme de 1 377,92 euros au titre des loyers de janvier 2014 à mai 2015 et non à celle de 2 898,78 euros,

— condamner les consorts Y au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions du 3 avril 2017, Monsieur G Y et Madame H Y épouse X demandent à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de nullité du congé comme nouvelle en cause d’appel,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner Madame J-K B à leur verser une somme de 4 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de première instance et d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 avril 2017.

SUR CE, LA COUR,

Sur la recevabilité de la demande de nullité du congé

Considérant que les consorts Y font valoir que cette nouvelle demande ne tend pas aux mêmes fins et qu’elle est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile en ce qu’elle ne tend pas à une compensation pour faire écarter les prétentions adverses ni faire juger la question de l’intervention d’un tiers de la survenance ou de la révélation d’un fait nouveau ;

Que certes, en première instance, Madame B avait prétendu avoir voulu acquérir l’appartement et produit une offre de financement, ne contestant pas la validité du congé ; que cependant, le moyen tiré de la nullité de l’acte à savoir le congé, qui fonde la demande des intimés, constitue un moyen de défense au fond pour faire écarter la prétention adverse, qui peut donc être proposé en tout état de cause; que cette demande est donc recevable ;

Sur la nullité du congé

Considérant que Madame B prétend qu’elle a quitté les lieux en avril 2007 et que le mandataire du bailleur Monsieur C Y avait accepté le transfert du bail, à sa fille, Z, le 1^er avril 2007 mais qu’elle a continué à verser les loyers en sa qualité de caution ; qu’elle soutient que le congé qui n’a pas été délivré à sa fille est nul ;

Que les bailleurs font justement remarquer qu’elle ne produit qu’un bail et cautionnement non signés du bailleur ; qu’ils contestent tout accord verbal ;

qu’ils soutiennent que l’appelante habite d’ailleurs toujours les lieux ;

Qu’en effet, l’appelante produit certes une lettre du mandataire du bailleur du 19 mars 2007 (pièce 2) qui fait part de l’accord du bailleur pour un bail au nom de sa fille 'afin qu’elle perçoive la CAF’ mais, qu’elle ne produit qu’un bail au profit de sa fille, Z, et un cautionnement de sa part, qui ne sont signés que d’elle-même sous la mention le bailleur ; Que ces pièces (pièces 3 et 4) n’établissent pas que le projet de bail a été poursuivi ; que le congé a certes été délivré à sa fille présente dans les lieux objets du congé, mais que celle-ci a certifié à l’huissier le domicile de sa mère dans les lieux et indiqué que celle-ci était actuellement absente ; que le fait que Madame J-K B a un compte bancaire à la Martinique, sur lequel est prélevé le montant du loyer, ne prouve pas qu’elle a transféré son domicile ; que d’ailleurs, elle était domiciliée dans les lieux loués en première instance et était représentée par un conseil ;

Que surtout, dans la déclaration d’appel, elle s’est elle-même domiciliée dans les lieux loués à Créteil ainsi que dans ses lettres du 17 juillet 2014 et 29 septembre 2015 à ORPI (pièces 5 et 11) ; qu’en conséquence, le congé a valablement été délivré à la locataire en titre, selon le bail signé des 2 parties qui a pris effet le 1^er septembre 2002 ( pièce 1 des bailleurs), Madame J-K B, habitant toujours sur place ; qu’elle sera donc déboutée de sa demande tendant à voir constater le transfert du bail au profit de sa fille ;

Considérant que M^me B prétend avoir obtenu un financement pour l’achat de cet appartement pour que sa fille puisse y habiter ; qu’elle en déduit que la clause résolutoire ne peut être judiciairement constatée mais ne verse aux débats aucune pièce alors que les bailleurs produisent, quant à eux, une lettre de sa part demandant la copie de son offre ;

Que les intimés exposent, à bon droit, qu’ils n’ont jamais demandé l’acquisition des effets de la clause résolutoire mais la résiliation du bail par l’effet du congé et que le financement invoqué par l’appelante est relatif à une autre bien à Créteil ; qu’ils exposent que son offre d’achat ne remplirait pas les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Que, dès lors, faute de preuve d’une offre régulière et dans le délai légal, le jugement entrepris, qui a constaté la résiliation du bail par l’effet du congé et ordonné son expulsion, sera confirmé ;

Sur le montant de la dette

Considérant que l’appelante conteste le montant de sa dette et soutient en cause d’appel qu’elle n’était redevable que de la somme de 1 377,92 euros en mai 2015, après déduction d’un solde antérieur de 57,32 euros, des charges 2013 non justifiées pour 879,83 euros ainsi que de l’augmentation de la provision sur charges qui est passée de 144 euros à 200 euros par mois et de l’indexation du loyer 2014 à compter de septembre 2014 ; qu’elle calcule donc sa dette échue antérieurement au jugement avec une provision sur charges inchangée et un loyer non indexé ;

Que les intimés rappellent que l’appelante est occupante sans droit ni titre de sorte que ce sont des indemnités d’occupation et non des loyers qui sont dus ; qu’ils expliquent qu’ils avaient augmenté la provision sur charges qui ne correspondait plus au montant des charges et que l’indemnité d’occupation avait été indexée, comme le loyer en 2014 et, que la somme de 2 898,78 euros était due à mai 2015 inclus ; qu’ils font valoir que la dette était de 7 201,99 euros au 15 décembre 2015 mais que l’appelante ne doit plus que 572, 39 euros à avril 2017 ( pièce 15) ;

Que les bailleurs répondent, à juste titre, que le solde antérieur est un crédit de décembre 2013 en sa faveur qui a été déduit de sa dette en janvier 2014 ;

Qu’ils expliquent et justifient des charges 2013 pour un montant de 2 077, 83 euros (pièces 13 et 14) alors qu’elle n’a réglé que 1 638 euros soit un solde de 879, 33 euros ; qu’ils justifient par l’augmentation des charges, l’augmentation de la provision ;

Que, cependant, le jugement entrepris a fixé l’indemnité d’occupation due à compter du 25 février 2014 au montant du loyer majoré des charges et des accessoires soit 722,78 euros selon l’échéance du mois de mai 2015, hors indexation annuelle postérieure et régularisation des charges à venir et condamné Madame J-K B au paiement de la somme de 2 898,78 euros échue à mai 2015 inclus ;

Que les bailleurs justifient de l’augmentation des charges et ont calculé la dette sur une indemnité d’occupation de 722,73 euros à compter de septembre 2014, mais, à compter de septembre 2015, après avoir appliqué l’indexation contractuelle, ils ont retenu une indemnité d’occupation mensuelle de 723,15 euros, contrairement aux prévisions du jugement entrepris, dont ils demandent pourtant confirmation, donc aussi sur le montant de l’indemnité d’occupation fixée ;

Que dès lors, la somme de 723,15 € – 722,73 € = 0,42 € doit être déduite de septembre 2015 à avril 2017, soit 0,42 x 20 = 8,40 € ;

Qu’en conséquence, la somme de 572, 59 € – 8,40 € = 564,19 € est due à avril 2017 inclus ; Que cependant les parties ne demandent pas l’actualisation de la dette en appel ;

Qu’en revanche, la dette de loyers, d’indemnités d’occupation et charges était bien de 2 898,78 euros à mai 2015 avant l’indexation de septembre 2015, comme jugé en première instance ;

Que cependant Madame B ne saurait être condamnée, par le fait de la liquidation de la dette échue à mai 2015, deux fois au paiement d’indemnités d’occupation pour la période du 1^er juin 2014 à mai 2015 inclus et qu’en conséquence il convient de fixer à juin 2015 la date à laquelle elle sera condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation telle que fixée par le tribunal ;

Sur les délais et les frais de procédure

Considérant que M^me B ne demande plus de délais de paiement en cause d’appel et que le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés la totalité des frais de procédure qu’ils ont été contraints d’exposer en appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Déclare recevable la demande en nullité du congé,

Confirme le jugement sauf sur le point de départ de la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation dont le montant a été fixé à partir du 1^er septembre 2014,

Statuant de ce chef,

Condamne Madame B au paiement de l’indemnité d’occupation fixée par le tribunal, à compter de juin 2015, soit postérieurement à la liquidation de la dette, objet de la condamnation,

Condamne Madame B à verser aux intimés en cause d’appel une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT