AM/ASC

MINUTE N° 18/0334

Copie exécutoire à :

—  M^e Noémie BRUNNER

—  M^e Claus WIESEL

Le 28/05/2018

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 28 Mai 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A 17/01373

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 07 février 2017 par le tribunal d’instance de SCHILTIGHEIM

APPELANTE :

[…]

ayant son siège […]

[…]

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la cour

INTIMEE :

SAS MEDICIS PATRIMOINE

ayant son siège […]

[…]

Représentée par M^e Claus WIESEL, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 mars 2018, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. RUER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. X

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M. Christian X, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Exposant qu’elle a participé à la commercialisation des appartements composant la résidence du Petit Bois de Cuvry en vertu d’un mandat tacite conclu avec la société civile immobilière Résidence du Petit Bois de Cuvry, dans le cadre de relations d’affaires qui se sont poursuivies pendant plusieurs années et qu’ainsi, elle a fait signer un contrat de réservation le 7 octobre 2014 à Madame Z A, laquelle vente à été réitérée en la forme authentique le 10 juin 2015, la société Médicis Patrimoine a fait citer la société civile immobilière Résidence du Petit Bois devant le tribunal d’instance de Schiltigheim aux fins de la voir condamner au paiement, sous exécution provisoire, des sommes de :

—  9144 €, correspondant au montant de sa commission calculée sur la base de 6 % du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2015,

—  40 euros en application de l’article L441-6 du code du commerce,

—  1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

La société Résidence du Petit Bois de Cuvry s’est opposée à la demande au motif qu’elle n’est liée à la société Médicis Patrimoine par aucun contrat, ni exprès ni tacite et qu’en application de la loi d’ordre public dite « Hoguet », le mandat doit, pour être valable, être conclu par écrit et comporter un certain nombre de mentions, faute de quoi l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération.

Elle ajoute que la société Médicis n’a accompli aucune diligence en vue de la vente d’un lot à Madame Y qui a traité directement avec elle et que sous peine d’annulation de l’acte accompli en vertu du mandat, celui-ci doit être exprès aux termes de l’article 1988 alinéa 1 du code civil pour permettre la conclusion d’un acte de disposition.

Elle a sollicité reconventionnellement la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts ainsi que la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision en date du 7 février 2017, le tribunal d’instance de Schiltigheim a condamné la société civile immobilière Résidence du Petit Bois de Cuvry à payer à la société Médicis Patrimoine la somme de 9144 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2015, la somme de 40 euros en application de l’article L441-6 du code de commerce et celle de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a débouté la société demanderesse de sa demande de dommages intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné la défenderesse aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que l’exigence d’un écrit posé à l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l’est à titre probatoire et non comme condition de validité du mandat ; que la société Médicis fournit la preuve par écrit d’un contrat de mandat conclu entre le gérant et principal associé de la société civile immobilière défenderesse, la société Médiater, par la production de plusieurs mails échangés avec cette société, dont cette dernière ne conteste pas l’authenticité ; que le mandat et le montant de la rémunération convenue résultent plus particulièrement d’un mail du 21 octobre 2013 complété par un mail du 26 février 2014, que par ailleurs, la société demanderesse apporte la preuve de son intervention dans la réalisation de la vente consentie à Madame Y par la production d’un certain nombre de pièces et que le fait que Médiater n’ait pas donné suite au mail par lequel Médicis lui demandait, après signature du contrat de réservation, de signer le contrat de mandat formel, démontre tout au plus sa mauvaise foi puisqu’elle n’a à aucun moment demandé de quoi il s’agissait et ne s’est étonné de la transmission d’un tel contrat dont elle n’a pas critiqué le contenu ; qu’enfin, le moyen relatif à l’article 1988 alinéa 1 du code civil concerne la validité de l’acte conclu en exécution du mandat et non la validité du mandat lui-même.

[…] de Cuvry a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration enregistrée le 24 mars 2017 et par dernières écritures notifiées le 20 novembre 2017, elle conclut à l’infirmation de la décision entreprise et demande à la cour de déclarer les demandes de la société Médicis Patrimoine irrecevables et en tout cas mal fondées, de dire et juger qu’il n’existe aucun mandat de transaction immobilière en bonne et due forme opposable à sa personne et, à défaut d’un tel mandat, de prononcer la nullité de tout mandat qui serait reconnu, en tout état de cause de débouter la société Médicis Patrimoine de l’ensemble de ses demandes notamment visant à voir consacrer un quelconque droit à rémunération, de la condamner à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et en tout état de cause de la condamner outre aux entiers dépens des procédures de première instance et d’appel à lui payer la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d’appel.

L’appelante, qui fait grief à la décision déférée de se prononcer sur l’attitude de la société Mediater, société tierce et distincte d’elle-même, reprend essentiellement ses moyens et prétentions de première instance en faisant valoir notamment que :

— aucun accord de volonté ayant pour objet ou pour effet de confier à la partie intimée le soin de commercialiser des lots de la résidence du Petit Bois De Cuvry n’est intervenu entre les parties à l’instance et la société Médicis Patrimoine a tenté purement et simplement de s’imposer dans cette opération en utilisant les relations passées et ses entrées auprès de la partie appelante,

— la société intimée n’est pas intervenue dans la réalisation de la vente consentie à Madame Z Y,

— l’exigence d’un mandat écrit posée aux articles 1 à 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d’ordre public, est prévue comme condition de

validité même du mandat et son absence ne peut être suppléée par un mandat apparent non plus que par un mandat tacite de sorte que l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération ou indemnité en l’absence d’un tel mandat écrit,

— l’exigence du double original prévu à l’article 1325 du code civil est formulée sous peine de nullité absolue du contrat,

— l’infraction visée et punie à l’article 16, 2° de la loi du 2 janvier 1970 est en l’espèce constituée,

— l’agent immobilier doit tenir un registre côté sans discontinuité et relié conformément à un modèle fixé par arrêté de sorte que le défaut d’inscription du mandat sur le registre en question entraîne la nullité du contrat et prive l’intermédiaire de son droit à rémunération : or en l’espèce, le contrat doit être considéré comme nul de nullité absolue puisque la partie intimée ne justifie pas avoir accompli les diligences formelles imposées par la loi et les règlements,

— à supposer l’existence d’un mandat, en l’espèce celui-ci devrait être déclaré nul car non exprès comme le prévoit l’article 1988 alinéa 1^er du code civil,

— le montant de la commission revendiquée n’est en tout état de cause pas justifié, que ce soit au niveau de la nature des prestations réalisées par Médicis Patrimoine comme du pourcentage du prix de vente porté en compte alors même que Médicis Patrimoine fait référence à un processus de commercialisation mis en 'uvre dans le cadre d’un autre programme immobilier qui ne présente aucun lien avec la résidence de Cuvry.

Par écritures notifiées le 21 juillet 2017, la société Médicis Patrimoine conclut à la confirmation de la décision entreprise et sollicite la condamnation de l’adversaire aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, la société intimée se réfère à cet égard aux énonciations du jugement déféré.

L’ordonnance de clôture est en date du 25 janvier 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées entre les parties ;

*

Selon l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, de manière habituelle, se livrent ou prêtent leurs concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relative à l’achat, la vente, la recherche, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis doivent être rédigées par écrit.

Le décret 72-678 du 20 juillet 1972 énumère les mentions impératives que doivent contenir ces conventions.

De jurisprudence établie, il était considéré que le non-respect du formalisme prévu par ces

textes était sanctionné par une nullité absolue.

Cependant, l’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier et a décidé que, lorsqu’elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (chambre mixte, le 24 février 2017, pourvoi n15-20411).

La Cour de cassation a, dans un arrêt publié du 20 septembre 2017 (pourvoi n° 16-12906 ) énoncé que le formalisme du mandat de gestion immobilière, tel que prescrit par les articles 1er et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n°94-624 du 24 juillet 1994, et 64, alinéa 2, du décret 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d’ordre public, a pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant et qu’il s’ensuit que son non-respect entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

En l’espèce, il convient de dire que le formalisme du mandat de vente, tel que prescrit par la loi et le décret précités, qui sont d’ordre public, a pour objet dans les rapports entre la Sci du Petit Bois de Cuvry et la société Médicis Patrimoine, la sauvegarde des intérêts privés de la société civile immobilière, laquelle n’a au surcroît pas la qualité de simple particulier profane. En effet, la société Mediater, qui en exerce la gérance tout en étant titulaire de la quasi intégralité des parts sociales, a vocation à constituer des sociétés dont l’objet est de promouvoir des programmes immobiliers dont la commercialisation est ensuite confiée à des intermédiaires professionnels.

Il s’ensuit que l’absence de mandat de vente écrit, tel qu’imposé par la législation susvisée est sanctionné par une nullité relative et non absolue, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat.

En l’espèce, sans être en capacité de produire un quelconque mandat écrit, la société Médicis Patrimoine réclame paiement d’une commission d’un montant de 6% relative à la réalisation par son entremise de la vente par la société civile immobilière du Petit Bois de Cuvry à Madame Z Y d’un lot dans la résidence du Petit Bois de Cuvry, vente intervenue le 10 juin 2015 au prix de 127 000 € après qu’un contrat de réservation ait été signé par la cliente le 7 octobre 2014.

La société Médicis Patrimoine ne justifie en rien avoir rendu compte à la société civile immobilière de l’exécution du mandat de vente invoqué, notamment et contrairement à ce qu’elle démontre avoir pratiqué pour d’autres programmes, elle ne justifie pas avoir rendu compte, de quelque manière que ce soit à la société mandante, de la signature par Z Y du contrat de réservation du 7 octobre 2014, lequel contrat ne mentionne aucunement son intervention comme intermédiaire.

La seule diligence effectuée par la société Médicis Patrimoine auprès de la Sci réside en l’envoi en copie du courriel qu’elle a adressé le 16 février 2015 au notaire avec en pièce jointe l’offre de crédit accordé à Madame Y ou une société constituée pour elle.

Aucun autre échange n’est intervenu entre les deux sociétés parties au litige avant que Médicis Patrimoine ne réclame paiement de sa « commission » et demande à la société civile immobilière du Petit Bois de Cuvry de régulariser un contrat de mandat écrit, ce que cette société a refusé de faire.

Pas davantage n’est-il soutenu encore moins justifié que l’acte de vente authentique régularisé entre Madame Y et la Sci, qui n’est pas versé aux débats, porte mention de l’entremise de la société Médicis, circonstance qui aurait été de nature à établir la ratification par le mandant des actes entrepris sans mandat.

En l’espèce et en l’état, le silence observé par la société civile immobilière du Petit Bois de Cuvry à réception du courriel sus-visé ne peut suffire à caractériser une quelconque ratification par le mandant des actes accomplis sans mandat écrit.

Ainsi, faute de preuve de la ratification par la société civile immobilière des actes accomplis par la société Médicis Patrimoine, le mandat de vente tacite doit être déclaré nul et partant, infirmant la décision déférée, il convient de débouter la société Médicis Patrimoine de toutes ses demandes.

*

La Sci Le Petit Bois de Cuvry ne démontre pas que le droit d’ester en justice ouvert à la société Médicis Patrimoine ait dégénéré en abus.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts sur ce fondement.

*

Partie perdante, la société Médicis Patrimoine sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit la demande formée par la société du Petit Bois de Cuvry au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme unique de 2000 € pour la procédure de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME la décision déférée sauf en ce qu’elle a débouté la Sci Résidence du Petit Bois de Cuvry de sa demande de dommages intérêts,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

DÉBOUTE la société Médicis Patrimoine de toutes ses demandes,

CONDAMNE la société Médicis Patrimoine aux dépens de première instance,

Et y ajoutant,

DEBOUTE la société Résidence du Petit Bois de Cuvry de sa demande de dommages intérêts,

CONDAMNE la société Médicis Patrimoine à payer à la société Résidence du Petit Bois de Cuvry la somme unique de 2000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel,

CONDAMNE la société Médicis Patrimoine aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente de chambre