Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 31 mai 2017, n° 15/04336

TGI Bobigny 15 mars 2011

TGI Bobigny 24 mai 2011

CA Paris
Confirmation 26 juin 2013

CASS
Cassation 27 janvier 2015

CA Paris
Infirmation partielle 31 mai 2017

Arguments

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Accepté
Conformité des clauses d'indexation aux dispositions légales
La cour a jugé que les clauses d'indexation étaient valables, sauf en ce qui concerne la clause prévoyant un loyer plancher, qui a été déclarée non écrite.
Accepté
Rappel de l'indexation des loyers
La cour a condamné la société Y DÉCOR à payer la somme de 77.974,89 € pour le rappel de l'indexation des loyers.
Accepté
Dépens liés à la procédure
La cour a condamné la société Y DÉCOR aux dépens, y compris les frais de signification des commandements de payer.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 31 mai 2017, n° 15/04336
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	15/04336
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bobigny, 24 mai 2011, N° 10/01734
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Marie-Louise TANNOUS-PAILLETValérie PANEPINTORémy HUERRE
Cabinet(s) :	HP & ASSOCIESSCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC
Parties :	SARL ARNAUD TLM c/ SA CHAUFFAGE DECOR

Texte intégral

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 31 MAI 2017 (n° , 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/04336

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du 24 mai 2011 – tribunal de grande instance de BOBIGNY – RG n° 10/01734

Arrêt du 26 juin 2013 – cour d’appel de PARIS – RG n° 11/15966

Arrêt du 27 janvier 2015 – Cour de cassation – RG n°73 F-D

APPELANTE :

SARL X A prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS d’Orléans sous le XXX

XXX

Représentée par M^e B-C D, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945, avocat postulant

Assistée de M^e Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant

INTIMÉE :

SA Y DECOR prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 342 790 623

32 avenue B Mermoz

XXX

Représentée par M^e Rémy HUERRE de la SELARL HP & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109, substitué par M^e Marie-Louise TANNOUS-PAILLET

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport, et devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

******** FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 1994, la société X A a donné à bail à la société Y DÉCOR des locaux situés à XXX, XXX, pour une durée de 23 mois à effet du 15 juillet 1994, 'un local à usage d’entrepôts, d’une surface de 500 m² pour les entrepôts et 42 m² pour les bureaux', moyennant un loyer annuel de 26.709 €.

L’acte contient une clause d’échelle mobile ainsi rédigée': «'le loyer de base fixé ci-dessus sera soumis à l’indexation en fonction de la variation de l’indice officiel du coût de la construction tel que publié trimestriellement par l’institut national de la statistique et des études économiques. L’indice national sera celui du 4^e trimestre 1993 soit l’indice 1016.

Cette indexation sera appliquée annuellement à date anniversaire du bail et pour la première fois, le 1^er juillet 1995.

La variation de l’indice de référence choisi sera prise en considération aussi bien dans le cas de hausse que dans le cas de baisse de l’indice l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé à l’article précédent.

L’indice de base sera constitué par l’indice du troisième trimestre précédant le trimestre en cours lors de l’entrée en vigueur du bail.

L’indice de comparaison applicable à chacune des variations annuelles sera l’indice du troisième trimestre précédant le trimestre au cours duquel se situera la date anniversaire du présent bail. (…)'» A l’issue de la période de 23 mois, la locataire a été laissée en possession des lieux et un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux a pris effet le 15 juin 1996.

Suivant acte sous seing privé du 8 juillet 1998, la société X A a également donné à bail à la société Y DECOR des locaux situés à XXX, XXX, pour une durée de 23 mois à effet du 1^er juillet 1998, portant sur 'un local à usage d’entrepôts d’une surface de 400 m² pour une activité d’achat et de revente de matériel de Y d’une façon générale, toutes les activités s’y rapportant', moyennant un loyer annuel de fixé initialement à la somme de 10 977 euros payable trimestriellement et d’avance.

Cette indexation sera appliquée annuellement à date anniversaire du bail et pour la première fois, le 1^er juillet 1999.

L’indice de base sera constitué par l’indice du troisième trimestre précédant le trimestre en cours lors de l’entrée en vigueur du bail.

A l’issue de la période de 23 mois, la locataire a été laissée en possession des lieux, et un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux a pris effet le 1^er juin 2000.

La bailleresse a fait délivrer à la locataire, le 24 décembre 2009, deux sommations de payer les loyers dus en exécution des deux baux, visant chacune la clause résolutoire, pour obtenir paiement, dans la première de la somme de 46 517,35 euros, dans la seconde de la somme de 15 514,74 euros, correspondant aux rappels d’indexation pour les périodes non prescrites de janvier 2005 à décembre 2009.

Par acte d’huissier de justice délivré le 22 janvier 2010, la société Y DECOR a fait assigner la société X A aux fins de nullité des deux commandements de payer.

La société X A a saisi entre temps le juge des référés qui, par deux ordonnances du 10 avril 2010, a dit que la demande d’acquisition de la clause résolutoire se heurtait à une difficulté sérieuse, mais a condamné la société Y Décor à payer par provision à la société X A la somme de 20 000 euros à valoir sur l’arriéré de loyers dans le cadre du bail de juin 1994 et de 6 000 euros dans le cadre du bail de juillet 1992, lui accordant un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette, assortissant la condamnation de la déchéance du terme en cas de défaut de paiement à échéance.

Par jugement en date du 24 mai 2011, le tribunal de grande instance de Bobigny':

— Dit que les clauses d’indexation insérées dans chacun des deux baux commerciaux ayant pris effet les 15 juin 1996 et 1^er juin 2000 entre les sociétés X A en qualité de bailleresse et Y DÉCOR en qualité de preneuse (chapitre 7.1 page 8 de chaque bail) sont réputées non écrites,

— Déboute la société X A de toutes ses demandes,

— Condamne la société X A à rembourser ã la société Y DÉCOR toutes les sommes versées à titre de loyers indexés sur la base des clauses non écrites, en particulier en exécution des ordonnances de référé du 12 avril 2010,

— Condamne la société X A à payer à la société Y DÉCOR la somme de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la société X A aux dépens,

— Ordonne l’exécution provisoire.

Par arrêt en date du 26 juin 2013, la cour d’appel de Paris':

— Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

— Dit que les commandements des 24 décembre 2009 sont de nul effet,

— Déboute la société X A de ses demandes,

— La condamne aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la société Y Décor la somme de 3 000 euros en cause d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant sur le pourvoi formé par la société X A, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation’par arrêt du 27 janvier 2015 :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 juin 2013, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société Y décor aux dépens ; Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Y décor à payer la somme de 3 000 euros à la société X A', en relevant que':

au visa de l’article L112-1 du code monétaire et financier,

pour déclarer non écrites les clauses d’indexation contenues dans les deux baux susvisés, l’arrêt retient qu’en prévoyant que l’indice de référence sera celui du 4^e trimestre 1993 pour le bail à effet du 1^er juillet 1994, celui du quatrième trimestre 1997 pour le bail à effet du 1^er juillet 1998, la première variation devant intervenir le 1^er juillet 1995 pour le premier et le 1^er juillet 1999 pour le second bail, ce qui implique une période de variation de l’indice supérieure à la période de variation annuelle,

qu’en statuant ainsi, la cour d’appel qui n’a pas démontré que la période de variation indiciaire prévue aux baux était supérieure à la période de révision annuelle du loyer n’a pas donné de base légale à sa décision.

La société X A a saisi la cour d’appel par déclaration du 23 février 2015. Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 février 2017, la société X A demande à la cour de':

— DÉCLARER recevable et bien fondée la société X A en ses demandes.

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny en date du 24 mai 2011

Et statuant à nouveau,

— DIRE valables, en la forme et au fond, les sommations du 24 décembre 2009

— DIRE les clauses d’indexation insérées dans les deux baux conformes aux dispositions de l’article L112-1 du Code monétaire et financier, tant dans leur rédaction que dans leur application, en recherchant au besoin la commune intention des parties

Subsidiairement,

— DIRE valide les clauses contractuelles aux termes desquelles les parties ont prévu le principe d’une indexation annuelle, d’une part en fonction de la variation des indices du coût de la construction publiés par l’INSEE, d’autre part,

— DIRE en conséquence que ces clauses contractuelles ne peuvent être déclarées non écrites, faute de méconnaître les dispositions de l’article L112-1 du Code monétaire et financier, le caractère réputé non écrit étant limité aux clauses faisant référence aux indices à prendre en compte pour calculer l’indexation annuelle

En toute hypothèse,

— DÉBOUTER la société Y DÉCOR de l’intégralité de ses demandes

— CONDAMNER la société Y DÉCOR à payer à la société X A la somme de 81 780,11 euros, et subsidiairement la somme de 77 515,12 euros, correspondant, dans les deux hypothèse, à l’arriéré de loyers indexés non prescrits arrêtés à la date du 29 mars 2011, outre intérêts contractuels de retard.

— INFIRMER le jugement déféré à la Cour en ce qu’il a condamné la société X A à payer à la société Y DÉCOR la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, d’une part et aux entiers dépens, d’autre part.

— CONDAMNER la société Y DÉCOR à payer à la société X A la somme de 10 000 euros, au titre des frais irrépétibles de première instance, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER également la société Y DÉCOR à payer à la société X A la somme de 10 000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure d’appel, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la société Y DÉCOR aux entiers dépens de première instance, lesquels incluent notamment les frais de signification des commandements de payer, d’une part et aux entiers dépens d’appel, lesquels dépens d’appel seront recouvrés par Maître B-C D, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, d’autre part. Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 mai 2016, la société Y DÉCOR demande à la Cour de':

— DIRE ET JUGER la société X A irrecevable et mal fondée en son appel ;

— DEBOUTER la société X A de toutes ses demandes, fins, et conclusions

— DIRE ET JUGER recevable et bien fondé la Société Y DECOR en ses demandes, fins et conclusions

En conséquence,

— CONFIRMER le jugement du 25 mai 2011 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant

— DIRE ET ARRETER les commandements de payer délivrés de mauvaise foi par la société X A et par conséquent nul et de nul effet

En tout état de cause

— CONDAMNER la société X A à payer à la société Y DECOR la somme de 10 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER la société X A aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction sera requise au profit de la SELARL HP& Associés

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mars 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Y DÉCOR soutient que les clauses d’indexation doivent être réputées non écrites en application de l’article L112-1 du code monétaire et financier. Elle soutient qu’il y aurait une distorsion illicite au sens de ce texte, puisque l’application stricte de la clause implique de retenir l’indice de base du 4^e trimestre et un indice de comparaison du 3^e trimestre.

L’article L112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier dispose que':'«'est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision'».

Selon la clause «'l’indice de base sera constitué par l’indice du troisième trimestre précédant le trimestre en cours lors de l’entrée en vigueur du bail'». Il s’ensuit que dans le bail en date du 20 juin 1994, à effet au 15 juillet 1994, l’indice de départ du 4^e trimestre 1993, correspond effectivement au «'troisième trimestre précédant le trimestre en cours de l’entrée en vigueur du bail» (3^e trimestre 1994 (indice au 15 juillet 1994) moins trois trimestres = 4^e trimestre 1993. De même, dans le bail en date du 8 juillet 1998, à effet au 1^er juillet 1998, l’indice de départ du 4^e trimestre 1997, correspond effectivement au «'troisième trimestre précédant le trimestre en cours lors de l’entrée en vigueur du bail » (3^e trimestre 1998 (indice au 1^er juillet 1998) moins trois trimestres = 4^e trimestre 1997).

Par la suite du bail du 20 juin 1994, à effet au 15 juillet 1994 pour une durée de 23 mois, a pris effet à compter du 15 juin 1996, un bail soumis au statut des baux commerciaux. L’indice de comparaison étant celui de l’indice du troisième trimestre au cours duquel se situera la date anniversaire du présent bail, correspond à l’indice du 3^e trimestre 1995 (2^e trimestre 1996 (indice au 15 juin 1996) moins trois trimestres = 3^e trimestre 1995).

Par la suite du bail du 8 juillet 1998 à effet au 1^er juillet 1998, pour une durée de 23 mois a pris effet à compter du 1^er juin 2000, un bail soumis au statut des baux commerciaux. L’indice de comparaison étant celui de l’indice du troisième trimestre au cours duquel se situera la date anniversaire du bail correspond à celui du 3^e trimestre 1999 (2^e trimestre 2000, indice au 1^er juin 2000, moins trois trimestres = 3^e trimestre 1999).

Les clauses d’indexation des baux, n’édictent pas un indice de base fixe, mais ne font que rappeler dans un premier temps à titre indicatif l’indice de base du 4^e trimestre applicable à la date de conclusion des baux. Elles stipulent en outre «'L’indice de base sera constitué par l’indice du troisième trimestre précédant le trimestre en cours lors de l’entrée en vigueur du bail.

L’indice de comparaison applicable à chacune des variations annuelles sera l’indice du troisième trimestre précédant le trimestre au cours duquel se situera la date anniversaire du présent bail. (…)'», ce qui permet l’adaptation au cas présent de la clause, si bien qu’aucune distorsion n’est constatée quant à la périodicité de la révision.

La société locataire soutient également que les clauses doivent être réputées non écrites en ce qu’elles prévoient un loyer plancher.

En l’espèce, les clauses sus rappelées stipulent également «'La variation de l’indice de référence choisi sera prise en considération aussi bien dans le cas de hausse que dans le cas de baisse de l’indice l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé à l’article précédent'». Cela a pour effet, dans l’hypothèse où par le jeu de la clause le loyer serait fixé à une somme inférieure au montant du loyer de base, de prendre en considération le loyer «'plancher'» de l’année N-1 pour le calcul du loyer N+1.

Ainsi, par la prise en considération de la seule variation de l’indice à la hausse, la clause d’indexation organise, en cas de baisse de l’indice, conduisant à la fixation d’un loyer inférieur au loyer de base, un gel de loyer de telle façon que les révisions du loyer ne sont pas opérées d’après la variation de l’indice du coût de la construction du 3^e trimestre, comparé à celui du 3^e trimestre de l’année précédente.

Dans ces conditions, le propre d’une clause d’échelle mobile étant de faire varier à la hausse et à la baisse, la présente clause écartant toute réciprocité de la variation en ce qu’elle fixe un plancher à la baisse, fausse le jeu normal de l’indexation.

Cependant, la commune intention des parties ayant été d’assortir le bail d’une clause d’échelle mobile, seule la clause prévoyant un plancher rédigée de la façon suivante':'«'l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé à l’article précédent'» sera réputée non écrite, en ce qu’elle contrevient à l’article L.112-1 alinéa 2.

La clause doit en conséquence recevoir application pour le surplus.

Dans ces conditions, le calcul auquel à procédé le bailleur en retenant le loyer initialement fixé et en calculant sa variation sur le loyer de base par rapport à l’indice de base correspondant au 3^e trimestre 1995 pour le premier bail et au 3^e trimestre 1999 pour le second bail, et à sa variation par rapport au 3^e trimestre 2003 est correct et doit être approuvé.

La cour relève que la société bailleresse propose deux décomptes, selon qu’elle retienne une variation de l’indice du 3^e trimestre ou celui du 4^e trimestre, mais qu’assez curieusement, elle ne retient pas les mêmes sommes au titre des loyers réglés, alors même que rien n’explique ces différences. En conséquence, la cour retiendra la plus haute de ces sommes au titre des loyers réglés.

C’est ainsi que s’agissant des loyers réglés entre le 1^er janvier 2005 et le 29 mars 2011 sera retenue la somme de 169.058,80 € figurant à la page 38 des conclusions de l’appelante, et non 166.861,11 € figurant page 41 de ses conclusions. De même pour le second bail, s’agissant des loyers réglés entre le 1^er janvier 2005 et le 29 mars 2011 sera retenue la somme de 66.553,62 figurant page 39 des conclusions de l’appelante et non celle de 68541,08 € figurant page 42.

Il en résulte que le compte entre les parties s’établit de la façon suivante':

pour le premier bail':

— loyers dus entre le 1^er janvier 2005 et le 29 mars 2011': …………………………..227.039,52 €

— loyers réglés entre le 1^er janvier 2005 et le 29 mars 2011 : ………………………169.058,80 €

solde': ………………………………………………………………………………………………….57.980,72 €

pour le second bail':

— loyers dus le 1^er janvier 2005 et le 29 mars 2011 : …………………………………..88.547,79 €

— loyers réglés entre le 1^er janvier 2005 et le 29 mars 2011': ………………………..68.553,62 €

solde': ………………………………………………………………………………………………….19.994,17 €

Il convient en conséquence de condamner la société locataire à payer à la société X A la somme totale de 77.974,89 €.

La société bailleresse qui a vendu le bien ne poursuit plus l’acquisition de la clause résolutoire. La société locataire soutient à juste titre que la société bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en lui délivrant un commandement de payer visant la clause résolutoire exclusivement pour des rappels d’indexation à laquelle elle n’avait pas procédée depuis l’origine du bail. Cependant, si cette mauvaise foi empêcherait la bailleresse de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire, elle ne rend pas pour autant nul le commandement de payer.

La société bailleresse sollicite le paiement des intérêts contractuels. Cependant, elle ne précise ni leur taux, ni la clause du bail fixant ledit taux. Dans ces conditions, elle doit être déboutée de cette demande et seuls les intérêts au taux légal seront dus.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Dit que les clauses d’indexation des baux liant les parties sont valables sauf en ce qui concerne la phrase suivante «'l’application de la présente clause d’indexation ne doit en aucun cas entraîner un montant de loyer inférieur à celui de base précisé à l’article précédent'» qui sera réputée non écrite, en ce qu’elle contrevient à l’article L.112-1 alinéa 2 du code monétaire et financier'; Dit n’y avoir lieu à annuler les commandements de payer du 29 décembre 2009,

Déboute la société X A de sa demande de condamnation au paiement des intérêts au taux contractuel,

Condamne la société Y DÉCOR à payer à la société X A la somme de 77.974,89 € pour le rappel de l’indexation pour la période écoulée le 1^er janvier 2005 au 29 mars 2011, outre les intérêts au taux légal,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Y DÉCOR aux dépens, en ce compris le coût des commandement de payer avec distraction au profit de M^e B-C D en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE