Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 2 ARRET DU 18 JANVIER 2017 (n° , 6 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 13/24465

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 12/04302

APPELANTES

SCI L C B, société civile inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 415 298 801 00010, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

SCI C M A, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 438 970 725 00018, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représentées par M^e Patrick BAUDOUIN et assistées de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0056

INTIME

Syndicat des copropriétaires SECONDAIRE DU BÂTIMENT D DE L’IMMEUBLE SIS XXX, représenté par son syndic, le CABINET MASSON, SA inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 672 018 454 00021, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté par M^e Florian PALMIERI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0343

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de chambre,

Madame B C, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble, composé de plusieurs bâtiments, situé XXX à Paris 2^e a fait l’objet d’un règlement de copropriété reçu par Maître Lanquest, notaire, le 11 février 1955 et de modificatifs intervenus les 11 juillet 1966, 10 février 1989, 25 septembre 1991 et 7 juillet 1992.

Par acte authentique du 10 août 2010, les SCI X et Y ont acquis respectivement la nu-propriété et l’usufruit des lots n°101 à 111 de l’immeuble correspondant à une partie des rez-de-chaussée et sous-sols des 28 et XXX et issus de la division du lot n° 11.

Se prévalant d’anomalies dans la quote-part imputée aux lots n°108 à 111 dans les charges du syndicat secondaire du bâtiment D, la SCI Y et la SCI X ont, par acte du 13 mars 2012, assigné le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment D de l’immeub1e situé XXX, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, aux fins de :

à titre principal,

— déclarer non écrites les dispositions du règlement de copropriété modificatif du 7 juillet 1992 et de l’acte rectificatif et complémentaire du 19 janvier 1993 de l’immeuble relatives à la répartition des charges communes spéciales du bâtiment D dudit immeuble,

— ordonner une nouvelle répartition de ces charges communes,

— désigner en conséquence un expert avec pour mission d’établir une nouvelle grille de répartition de ces charges,

à titre subsidiaire,

— désigner un expert aux fins de déterminer si la répartition des charges communes spéciales du bâtiment D résultant du paragraphe II, section 2, rubrique répartition du règlement de copropriété modificatif du 7 juillet 1992 et de son rectificatif du 19 janvier 1993 est conforme aux dispositions légales et le cas échéant établir une nouvelle grille de répartition de ces charges,

en toute hypothèse,

— établir les comptes entre les parties depuis le 10 août 2010,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires régulièrement constitué n’a pas conclu.

Par jugement du 29 novembre 2015 le tribunal de grande instance de Paris a débouté les sociétés Y et X de leurs demandes et les a condamnées aux dépens.

Les SCI Y et X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 19 décembre 2013.

Par arrêt avant dire droit du 22 octobre 2014, cette cour a désigné en qualité d’expert M^me D Z A avec pour mission de donner son avis sur la grille de répartition de charges du bâtiment D, XXX à Paris 2^e, de dire si elle est conforme aux critères posés à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qui concerne les lots des SCI X et Y, le cas échéant proposer une nouvelle clé de répartition des charges spéciales pour ledit bâtiment D, notamment en fonction de la situation de chaque lot.

L’expert a déposé son rapport le 28 janvier 2016 en ouverture duquel les sociétés Y et X ont conclut.

Le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment D du XXX à Paris 2^e a constitué avocat mais n’a pas conclut.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2016.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 19 octobre 2016 par lesquelles la SCI Y et la SCI X, appelantes, invitent la cour, au visa des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement,

— déclarer non écrites les dispositions du règlement de copropriété modificatif en date du 7 juillet 1992 et de l’acte rectificatif et complémentaire en date du 19 janvier 1993 de l’immeuble XXX figurant au paragraphe II – Section 2 – rubrique RÉPARTITION (pages 28, 29, 30, 35 à 40) relatives à la répartition des charges communes spéciales :

' aux copropriétaires du bâtiment D ou bâtiment XXX,

' aux propriétaires des lots 100-110-111 et 301 à 349 du bâtiment D ou bâtiment XXX,

— ordonner, en conséquence. une nouvelle répartition pour chacune desdites catégories de charges,

— dit que la répartition des charges communes spéciales aux copropriétaires du bâtiment D ou bâtiment XXX à Paris 2^e s’effectuera, conformément à la grille détaillée dans l’avant dernière colonne du tableau figurant pages 12 et 13 du rapport d’expertise de M^me Z A, ladite grille se trouvant annexée aux présentes conclusions, – dire que la répartition des charges communes spéciales aux propriétaires des lots 100-110-111 et 301 à 340 du bâtiment D s’effectuera, conformément à la grille détaillée dans la dernière colonne du tableau de la note complémentaire de M^me Z A du 2 mai 2016, ladite note se trouvant annexée aux présentes conclusions,

— dire que l’arrêt à intervenir sera publié aux services de la publicité foncière,

— condamner le syndicat secondaire du XXX ou bâtiment D à Paris 2^e aux dépens comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’à leur payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur les demandes des sociétés Y et X

Au soutien de leur appel les SCI X et Y ont fait valoir qu’elles ne demandent pas une modification des tantièmes de parties communes qui sont attribués à leurs lots par le règlement de copropriété mais une modification des millièmes de charges affectées à ces mêmes lots, dès lors que, essentiellement constitués d’un local commercial et de caves, ils supportent néanmoins 7.321/10.000èmes de charges du bâtiment D, que le lot 110 (cave n° 5bis) supporte autant de millièmes que les lots d’habitation du bâtiment, que le lot n° 108, local commercial en rez-de-chaussée, supporte 6.328/10.000èmes de charges, que cette situation est contraire aux prescriptions des articles 5 et 10 loi du 10 juillet 1965 ;

Le tribunal a rejeté la demande des SCI en relevant qu’en application de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des tantièmes de parties communes est intangible et ne peut être modifiée que par une décision unanime des copropriétaires réunis en assemblée générale ;

Toutefois, il n’existe aucune corrélation obligée entre répartition des charges et tantièmes de copropriété, alors que, suivant l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 », d’où il suit que seules les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes doivent être proportionnelles aux tantièmes de copropriété, à l’exclusion des charges entraînées par les services collectifs et équipements communs qui sont supportées selon le critère d’utilité relative pour chaque lot ;

Toute répartition des charges de copropriété contraire à ces règles est illicite et doit être réputée non-écrite, en sorte que les SCI X et Y sont en droit de poursuivre en justice la nullité de la grille de répartition des charges inscrite au règlement de copropriété ;

S’agissant des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, l’article 10 précité fixe comme critère de répartition la valeur relative des parties privatives comprises dans les lots, prévoyant que cette valeur relative soit calculée conformément aux dispositions de l’article 5 ; les règles (consistance, superficie, situation des lots) de l’article 5, facultatives pour la détermination des tantièmes de parties communes, deviennent obligatoires pour le calcul des charges ;

Il résulte du rapport d’expertise et de la note complémentaire de l’expert du 2 mai 2016, tous deux non contestés, que les répartitions des charges communes spéciales au bâtiment D, d’une part, comme aux lots 109-110-111 et 301 à 349, d’autre part, prévues par le modificatif du 7 juillet 1992 et son rectificatif en date du 19 janvier 1993, ne tiennent pas compte du critére légal de la valeur relative des lots ;

Les ventilations instaurées, contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 précité aboutissent à une surcharge du local commercial du rez-de-chaussée (lot n°108) et des 3 caves en sous-sol (lots n°109 à 111) en ce que ces lots supportent prés de 3 /4 des charges du bâtiment D, c’est-à-dire le triple de celles cumulées de tous les lots habitation des 8 étages que compte le bâtiment ; les lots de caves, n° 109 à 111 supportent, en outre, prés de 25 % des dépenses relatives à l’entrée, aux paliers, aux dégagements et aux caves 1 bis, XXX ;

La répartition des charges communes spéciales au bâtiment D, aux lots n° 109-110-111 et 301 à 349 du bâtiment D figurant dans le modificatif du 7 avril 1992 et son rectificatif du 19 janvier 1993 doit être annulée ;

En vertu de l’article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle ventilation ;

Le jugement doit donc être infirmé ;

La nouvelle répartition des charges spéciales du bâtiment D, conformément à l’avant dernière colonne du tableau figurant pages 12 et 13 du rapport de M^me Z A doit être ordonnée, de même que la nouvelle répartition des charges spéciales aux lots n° 109-110-111 et 301 à 349 du bâtiment D conformément à la dernière note complémentaire de M^me Z A du 2 mai 2016 ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, qui comprennent les frais d’expertise, ainsi qu’à payer aux SCI Y et X la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare non écrites les dispositions du règlement de copropriété modificatif en date du 7 juillet 1992 et de l’acte rectificatif et complémentaire en date du 19 janvier 1993 de l’immeuble XXX figurant au paragraphe II – Section 2 – rubrique RÉPARTITION (pages 28, 29, 30, 35 à 40) relatives à la répartition des charges communes spéciales :

XXX,

• aux propriétaires des lots 100-110-111 et XXX du bâtiment D ou bâtiment XXX ; Ordonne une nouvelle répartition pour chacune de ces catégories de charges ;

Dit que la répartition des charges communes spéciales aux copropriétaires du bâtiment D ou bâtiment XXX à Paris 2^e s’effectuera, conformément à la grille détaillée dans l’avant dernière colonne du tableau figurant pages 12 et 13 du rapport d’expertise de M^me Z A, ladite grille se trouvant annexée aux conclusions des SCI Y et X du 19 octobre 2016 ;

Dit que la répartition des charges communes spéciales aux propriétaires des lots 100-110-111 et 301 à 349 du bâtiment D s’effectuera, conformément à la grille détaillée dans la dernière colonne du tableau de la note complémentaire de M^me Z A du 2 mai 2016, cette note se trouvant annexée aux conclusions des SCI Y et X du 19 octobre 2016 ;

Ordonne la publication de l’arrêt aux services de la publicité foncière, aux frais du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment D, XXX à Paris 2^e ;

Condamne le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment D, XXX à Paris 2^e aux dépens de première instance et d’appel qui comprennent les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer aux SCI Y et X, globalement, la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du même code.

Le Greffier, Le Président,