Cour d'appel de Paris, Pôle 2 - chambre 1, 16 décembre 2020, n° 19/04230

TI Paris 25 janvier 2019

CA Paris
Confirmation 16 décembre 2020

CA Paris
Confirmation 17 mars 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Retard dans la signature de l'acte authentique
La cour a jugé que le retard de signature était dû à la faute du notaire, qui n'a pas agi avec diligence pour purger le droit de préemption, causant ainsi un préjudice matériel et moral aux époux Y.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a confirmé que les intimés avaient droit au remboursement de leurs frais de justice, étant donné que le notaire a été condamné.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 2 - ch. 1, 16 déc. 2020, n° 19/04230
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/04230
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 25 janvier 2019, N° 18-214469
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Nicole COCHET, président
Avocat(s) :	Denis HUBERTValérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE C o p ie s e x é c u to ire s AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS délivrées aux parties le :

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/04230 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7MNI

Décision déférée à la cour : jugement du 25 janvier 2019 – Tribunal d’Instance de Paris – RG n° 18-214469

APPELANTE

SCP CHEUVREUX ET ASSOCIES […]

Représentée et assistée de M^e F G DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

INTIMÉS

Madame C Y née X Née le […] à Clichy la Garenne 3 Square Got 75020 Paris

Monsieur E Y Né le […] à Mascara (Algérie) 3 Square Got 75020 Paris

Représentés par M^e Denis HUBERT de l’AARPI KADRAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0154

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été appelée le 21 octobre 2020, en audience publique, devant la cour composée de : M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre, chargée du rapport, M^me Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Présidente M^me Estelle MOREAU, Conseillère

qui en ont délibéré, après dépôt de dossiers de plaidoirie.

Greffier, lors des débats : M^me Djamila DJAMA

ARRÊT :

- Contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Nicole COCHET, Première présidente de chambre, et par Séphora LOUIS-FERDINAND, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * Faits et procédure

Selon acte du 13 septembre 2017 reçu par M. Nguyen, notaire, membre de la société civile professionnelle Cheuvreux et associés, M. E Y et M^me C Y ont consenti à M. Prosper Bizitou une promesse de vente portant sur un appartement situé dans l’ilot L1 du programme High Park au […] à Asnières (92) ainsi qu’un parking situé dans l’ilot L5 du même programme non encore achevé, la livraison devant intervenir au plus tard à la fin du 3 trimestre 2017.^ème

Le délai de réalisation de la promesse fixé au 30 novembre 2017 ayant été prorogé au 31 janvier 2018, le rendez-vous aux fins de signature de l’acte authentique a été fixé au 30 janvier 2018.

Le promoteur, par l’intermédiaire de son commercialisateur, la société Nexity, a confirmé au notaire, par courrier du 16 janvier 2018, que le parking serait vendu en état futur d’achèvement, puis lui a délivré une attestation d’achèvement de travaux le 26 janvier 2018.

Le notaire, considérant que cette information nécessitait la purge du droit de préemption urbain attaché au parking vendu par les époux Y, a contacté la mairie afin d’obtenir confirmation que la renonciation concernant l’appartement reçue le 20 octobre 2017 valait également pour le parking compte tenu du caractère indivisible de la vente et, faute d’avoir obtenu une réponse, a reporté le 30 janvier 2018 le rendez-vous de signature fixé le jour-même. Le lendemain, il a déposé auprès de la DRIHL une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner portant sur l’appartement et le parking.

La DRIHL ayant informé le notaire, par courrier du 15 février 2018, de sa renonciation à l’exercice du droit de préemption, le rendez-vous de signature a été fixé au 30 mars 2018.

C’est dans ces circonstances que par acte du 14 mai 2018, M. et M^me Y ont assigné la société Cheuvreux et associés devant le tribunal d’instance de Paris aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle.

Par jugement réputé contradictoire du 25 janvier 2019, le tribunal d’instance de Paris a :

- condamné la société Cheuvreux et associés à payer à M. et M^me Y la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudice confondues,

- ordonné l’exécution provisoire,

- condamné la société Cheuvreux et associés à payer à M. et M^me Y la somme de 1.300 euros en application de l’article 700 du code du procédure civile et aux dépens de l’instance,

- rejeté le surplus et toutes autres demandes.

Cour d’Appel de Paris ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2020 Pôle 2 – Chambre 1 N° RG 19/04230 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7MNI- 2ème page

Par déclaration du 22 février 2019, la société Cheuvreux et associés a interjeté appel de cette décision.

Vu les dernières conclusions notifiées et déposées le 15 octobre 2019 par la scp Cheuvreux et associés, demandant à la cour de :

- la déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le 25 janvier 2019 en toutes ses dispositions,

- condamner M. et M^me Y à lui rembourser la somme de 3.800 euros acquittée en 1ère instance,

- juger que les époux Y ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager la responsabilité du notaire,

- les débouter de l’intégralité de leurs demandes.

- condamner les époux Y au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître F G de Hauteclocque en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions notifiées et déposées le 6 décembre 2019 par M^me C X épouse Y et M. E Y, demandant à la cour de :

- les déclarer recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- confirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de l’étude Cheuvreux et associés et condamné cette dernière aux dépens et à leur verser la somme de 1.300 euros au titre de l’article du 700 du code de procédure civile,

- infirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité le montant du préjudice à la somme de 2 500 euros, statuant à nouveau,

- condamner l’étude Cheuvreux et associés à leur verser la somme de 5.500 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner l’étude Cheuvreux et associés aux entiers dépens de l’instance, et à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

Sur la faute :

Le tribunal a retenu que le notaire étant défaillant à l’instance, n’expliquait pas les raisons pour lesquelles il n’a pas transmis en temps utile la déclaration d’intention d’aliéner le parking dont il a été informé de l’achèvement des travaux par courriel du 11 août 2017 contenant l’attestation de fin des travaux établie par le promoteur, la société Nexity, qu’aucun élément ne permet de démontrer qu’il n’a eu connaissance de l’achèvement des travaux du parking que le 26 janvier 2018, et qu’il n’a informé les époux Y de l’absence de justificatif de purge du droit de préemption par la commune d’Asnières-sur-Seine que le jour prévu pour la signature de l’acte, le 30 janvier 2018, alors qu’il lui appartenait de s’en assurer en temps utile.

La scp Cheuvreux et associés conteste toute faute en faisant valoir que :

- elle n’a jamais été destinataire du courriel de M^me Y du 11 août 2017 auquel serait prétendument jointe une attestation de fin de travaux des parkings, ce courriel étant envoyé à une adresse erronée et à M. A qui n’était pas l’interlocuteur des époux Y au sein de l’étude, ne mentionnant aucune pièce jointe, et l’attestation délivrée par la société Nexity étant une simple attestation de travaux et non pas de fin de travaux,

Cour d’Appel de Paris ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2020 Pôle 2 – Chambre 1 N° RG 19/04230 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7MNI- 3ème page

 – la nouvelle purge, pour l’ensemble des biens vendus (parking et logement) était impérative à la régularité de l’acte et a pris trois semaines.

Les intimées répliquent que le notaire a commis une faute de négligence en n’effectuant pas la déclaration d’intention d’aliéner concernant le parking préalablement à la signature de l’acte de vente alors qu’une première signature était initialement prévue au mois de novembre 2017, finalement reportée au 30 janvier 2018, et qu’ils l’ont informé dès le 11 août 2017 de l’achèvement des travaux du parking, une copie de l’attestation de la société Nexity mentionnant l’achèvement des travaux le 12 juin 2017 ayant été adressée à M. A le jour-même selon l’instruction reçue par courriel de réponse automatique de l’étude notariale. Ils ajoutent que le notaire aurait dû effectuer la déclaration d’intention d’aliéner le parking en même temps que l’appartement dès lors que la promesse mentionnait l’achèvement des travaux de parking au mois de septembre 2017. Ils estiment également que le notaire a manqué à son devoir d’information et de conseil en ne les informant pas de ses démarches, mais également de réactivité et de disponibilité à leur égard.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte de vente en l’état de futur achèvement d’une construction qu’il instrumente. A ce titre, il doit vérifier l’existence d’une attestation d’achèvement des travaux prévue par l’article R.261-1 du code de la construction et de l’habitation certifiant l’exécution des ouvrages et l’installation des équipements indispensables à l’utilisation de l’immeuble objet du contrat conformément à sa destination, recueillir et transmettre aux parties des informations suffisantes sur l’état d’avancement des travaux au jour de la signature de l’acte.

Le 11 août 2017, M^me C Y a envoyé aux adresses électroniques m.Z@chevreux.fr et m.A@cheuvreux.fr un courriel ayant pour objet

“attestation fin de travaux” par lequel elle a indiqué transmettre l’attestation de fin de travaux concernant son parking. Quand bien même l’adresse électronique de M^me Z est erronée en ce que “cheuvreux” est mal orthographié, ce courriel a été correctement adressé à M. A exerçant également au sein de l’étude notariale peu important qu’il soit, ou non, en charge du dossier des intimés, étant en outre relevé que par courriel automatique du 4 août 2017, M^me B, de la même étude, a invité les intimés à contacter M. I A à l’adresse électronique sus-indiquée compte tenu de la période de congés estivale.

Une pièce était bien jointe à ce courriel, en ce qu’elle figure dans le courriel de transfert de celui-ci. Cependant, l'“attestation de travaux” à l’entête de la société Nexity dressée le 21 juin 2017 par M. J K, directeur technique adjoint exerçant au sein de la société Apollonia, agissant en qualité de maître d’oeuvre d’exécution de l’opération, certifiant que “ les parkings situés au sous-sol de l’ilôt L5 sont au stade : livraison”, ne constitue pas une attestation d’achèvement de travaux en ce qu’elle ne contient pas la certification exigée par l’article R.261-24 du code de la construction et de l’habitation.

Il n’est pas démontré que le notaire a été informé de l’attestation d’achèvement du parking, conforme aux dispositions dudit article, dressée par M. J K le 12 juin 2017, antérieurement à sa transmission par courriel de la société Nexity du 26 janvier 2018. Au contraire, celle-ci lui a confirmé par courriel du 16 janvier 2018 que l’ilôt 5 était cédé en état de futur achèvement, avant de lui préciser par courriel du 25 janvier 2018 souhaiter régulariser sous ce format la vente du parking car celui-ci avait été utilisé pendant plusieurs mois en “phase travaux”.

La seule circonstance que l’acte mentionne un délai d’achèvement des travaux du parking au plus tard à la fin du 3 trimestre 2017 ne justifie pas l’établissement par^ème le notaire de la déclaration d’aliéner portant sur le parking dès la conclusion de la promesse de vente du 13 septembre 2017.

Cour d’Appel de Paris ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2020 Pôle 2 – Chambre 1 N° RG 19/04230 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7MNI- 4ème page

Il est donc vainement fait grief au notaire de ne pas avoir effectué la déclaration d’intention d’aliéner le parking, dont il ignorait l’achèvement des travaux, en même temps que celle concernant l’appartement.

En revanche, dès lors que la promesse de vente mentionnait que la livraison du parking devait intervenir au plus tard à la fin du 3 trimestre 2017 et que le notaire a été^ème informé dès le 11 août 2017 que le parking était au stade de livraison, il lui appartenait d’interroger la société Nexity sur l’état d’avancement desdits travaux dès la réception de ce courriel et en tout cas antérieurement au rendez-vous de signature de la vente prévu le 30 novembre 2017, et non pas par courriel du 11 janvier 2018 dans la perspective du rendez vous de signature reporté au 30 janvier 2018, qui a de nouveau été décalé en dernière minute compte tenu de l’absence de purge du droit de préemption.

Le notaire a donc manqué à son devoir de diligence et à son obligation d’information en ne s’assurant pas en temps utile de l’existence d’une attestation d’achèvement des travaux certifiant l’exécution du parking objet de la vente au vu du courriel du 11 août 2017 et en ne transmettant pas aux acquéreurs des informations suffisantes sur l’état d’avancement des travaux au jour prévu de la signature de l’acte.

En revanche, il n’est démontré aucun manquement de réactivité et de disponibilité du notaire envers les intimés pour avoir sollicité des garanties de paiement du prix de vente auprès de l’acquéreur et ne pas les avoir reçus en rendez-vous le 8 août 2017 durant la période de congé estivale.

Sur le lien de causalité et le préjudice :

Le tribunal a jugé que le retard de signature de l’acte authentique, imputable au notaire, avait contraint les époux Y de régler le loyer et l’assurance de leur nouveau logement tout en versant les mensualités de prêt et les charges continuant à courir pour l’appartement qui aurait dû être vendu deux mois plus tôt et leur avait occasionné des difficultés de trésorerie. Il en a déduit que le défaut d’information et de diligence imputable à l’office notarial avait causé aux époux Y un préjudice matériel et moral évalué à la somme de 2.500 euros.

L’appelante conteste le lien de causalité dès lors que le bénéficiaire de la promesse a sollicité, par deux fois, la prorogation de la promesse qui a été reconduite jusqu’au 31 janvier 2018, alors que la date initialement prévue était fixée au 30 novembre 2017, qu’il n’est pas responsable de l’information tardive qui lui été délivrée au mois de janvier 2018 et impliquant la purge d’un nouveau le délai de rétractation, et que le rendez-vous de signature a été reporté au 30 mars 2018 en raison de l’indisponibilité de l’acquéreur avant la date butoir prévue à l’avenant des 3 et 8 février 2018. Elle réfute également le préjudice allégué, faute pour les intimés d’établir qu’ils habitaient l’immeuble vendu, de justifier du montant du nouveau loyer acquitté pour leur nouveau logement et du montant de leur remboursement d’emprunt, ainsi que de difficultés financières en lien avec sa faute prétendue.

Les intimés font valoir que n’ayant vendu leur bien que le 30 mars 2018 alors qu’ils avaient pris leurs dispositions pour le quitter le 30 janvier 2018, ils ont été contraints d’engager divers frais, que leur situation financière a été obérée et que le stress et la gêne ainsi occasionnés leur ont causé un préjudice moral devant être évalué à la somme de 5.500 euros.

Ainsi que l’exposent avec pertinence les intimés, si l’étude notariale s’était enquise en temps utile de l’état d’avancement des travaux au vu du courriel adressé à M. A le 11 août 2017, elle aurait eu connaissance de leur achèvement et pu purger le droit de préemption, de sorte que la vente aurait pu être finalisée plus tôt et en tout état de cause au 30 janvier 2018, date à compter de laquelle les intimés font courir leur préjudice. Seule la faute du notaire étant à l’origine du report de la date de signature de l’acte fixée au 30 janvier 2018, la prétendue indisponibilité de l’acquéreur pour signer l’acte avant le 30 mars 2018 n’est ni démontrée, ni opérante.

Cour d’Appel de Paris ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2020 Pôle 2 – Chambre 1 N° RG 19/04230 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7MNI- 5ème page

Le lien de causalité est donc caractérisé.

Les intimés justifient que leur compte bancaire était débiteur en mars et avril 2018, date à laquelle ils auraient dû percevoir le prix de vente. Le stress et la gêne ainsi occasionnés par le retard impromptu de la vente pour une durée de deux mois du fait de la faute du notaire leur a causé un préjudice moral, qui doit être évalué à la somme de 2.500 euros.

Le jugement est donc confirmé par motifs substitués.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile sont confirmées.

La scp Cheuvreux et associés échouant en ses prétentions sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de condamner la scp Cheuvreux et associés à payer à M. et M^me Y une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris par motifs substitués,

Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme la société Cheuvreux et associés à payer à M. E Y et M^me C Y une somme de 3.000 euros,

Condamne la société Cheuvreux et associés aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Cour d’Appel de Paris ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2020 Pôle 2 – Chambre 1 N° RG 19/04230 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7MNI- 6ème page