Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 4 ARRÊT DU 28 MARS 2017 (n° , 7 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/13122

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Mars 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 19^e arrondissement – RG n° 11-14-000777

APPELANTE

Madame Y Z

née le XXX à SAINT-DENIS (93)

XXX

XXX

XXX

Représentée et assistée de M^e D DECROIX DELONDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1480

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/036096 du 28/09/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉ

XXX

N° SIRET : 344 810 825 00366

XXX

XXX

Représenté et assisté de M^e Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

PARTIE INTERVENANTE :

XXX

XXX

Défaillante

Assignation devant la cour d’appel de Paris, en date du 16/2/16, remise à personne morale

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président, chargée du rapport, et M^me A B, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président

M^me A B, Conseillère

M. Fabrice Vert, Conseiller

En application de l’ordonnance de Mme le premier président de la cour d’appel de PARIS en date du 16 décembre 2016

Greffier, lors des débats : M^me Christelle Marie-Luce

ARRÊT :

— RENDUE PAR DÉFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine Leblanc, Conseillère faisant fonction de président et par M^me Christelle Marie-Luce, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

Le 30 janvier 2007, Paris Habitat-OPH a donné en location à M^me Y Z un appartement situé XXX, moyennant un loyer mensuel de 331,93 euros.

En 2010, M^me Y Z a été victime de plusieurs dégâts des eaux et d’infiltrations. Paris Habitat-OPH a fait une déclaration à son assureur la SMACL Assurances.

Le 31 mars 2011, le juge des référés du tribunal d’instance de Paris 19^e arrondissement, saisi par M^me Y Z, a ordonné une expertise confiée à Monsieur X et enjoint à Paris Habitat-OPH de remplacer la chaudière sous astreinte de 30 euros par jour de retard après un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance.

La chaudière a été remplacée le 22 avril 2011.

L’expert a rendu son rapport, le 20 janvier 2012. Un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties le 20 juillet 2012 et M^me Y Z a été indemnisée le 24 juin 2012. Elle a reçu la somme de 3 740,72 euros et s’est alors désistée.

Mais, le 6 février 2014, M^me Y Z a fait assigner à nouveau Paris Habitat-OPH devant le tribunal d’instance de Paris 19^e arrondissement aux fins de le voir condamner, avec exécution provisoire, à lui verser une somme de 50'000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice tant matériel que moral, outre, une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700-2 du code de procédure civile.

Le 22 août 2014, Paris Habitat-OPH a fait assigner en intervention forcée la société SMACL Assurances et la société Generali IARD pour les voir condamnées in solidum à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui et les voir condamnées in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 3 mars 2015, le tribunal d’instance de Paris 19^e arrondissement a, avec exécution provisoire :

— déclaré irrecevable la demande d’indemnisation de M^me Y Z fondée sur le dysfonctionnement de la chaudière,

— condamné Paris Habitat-OPH à payer à M^me Y Z la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral subi du fait de la présence de rongeurs dans son appartement pour la période allant de l’automne 2012 à la fin janvier 2013, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— dit que la société Generali IARD devra garantir Paris Habitat-OPH de la condamnation prononcée contre elle,

— débouté M^me Y Z le surplus de ses demandes et les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Paris Habitat-OPH aux entiers dépens recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,

— condamné Paris Habitat-OPH à verser à M^me Y Z la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700-2 du code de procédure civile,

— débouté Paris Habitat-OPH et la société SMACL de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y Z a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 19 juin 2015 et intimé seulement Paris Habitat-OPH.

Par conclusions du 7 février 2017, M^me Y Z demande à la cour de débouter Paris Habitat-OPH de l’intégralité de ses demandes et de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance consécutif à la présence de rongeurs dans son appartement,

— l’infirmer en ce qu’il a :

* considéré que les désordres électriques relevaient des obligations locatives, * considéré qu’il avait été remédié aux causes du dégât des eaux du 5 février 2013,

et, statuant à nouveau, lui demande de :

— condamner Paris Habitat-OPH à lui payer les sommes de :

• 50'000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel et moral en raison des désordres affectant son appartement, • 350 euros en remboursement du coût du procès-verbal de constat d’huissier du 31 mars 2016,

et à payer à son conseil la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700-2 du code de procédure civile (anciennement article 37 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1991) ainsi que les dépens de première instance et d’appel recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Par conclusions de 3 février 2017, Paris Habitat-OPH demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il l’a condamné à payer à M^me Y Z une somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 800 euros au titre d’article 700 du code de procédure civile et sollicite de voir déclarer irrecevable l’action de M^me Y Z, de débouter celle-ci de toutes ses demandes et de condamner in solidum M^me Y Z et la société Generali IARD à lui verser une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le 16 février 2016, Paris Habitat-OPH a assigné en intervention la société Generali IARD qui n’a pas constitué avocat. L’arrêt sera donc rendu par défaut.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 février 2017.

SUR CE, LA COUR,

Considérant que M^me Y Z fait valoir qu’elle n’a pas eu à subir qu’un dysfonctionnement de la chaudière mais, aussi :

— l’infestation de son appartement par des rongeurs entre l’automne 2012 et le mois de janvier 2013,

— le mauvais état des installations électriques de l’appartement,

— un dégât des eaux le 5 février 2013,

— et une infestation par des punaises de lit en 2015, et invoque ses préjudices de jouissance;

Que le jugement entrepris lui a accordé une somme de 1 000 euros à titre de réparation en son préjudice lié aux rongeurs ;

Sur la transaction et la recevabilité des demandes

Considérant que le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance de M^me Y Z au motif que, par le protocole d’accord transactionnel du 20 juillet 2012, Paris Habitat-OPH a versé à M^me Y Z une somme déclarée satisfactoire au titre des désordres affectant l’appartement et que la chaudière a été remplacée en avril 2011 ; que le tribunal d’instance, a aussi jugé que la transaction de 2012 n’a pu concerner que les désordres connus et identifiés à cette date et pas ceux survenus postérieurement ;

Que Paris Habitat-OPH rappelle qu’en vertu de l’article 384 du code de procédure civile, l’instance s’éteint accessoirement à l’action notamment par l’effet de la transaction et, qu’aux termes du protocole du 20 juillet 2012, il s’engageait à verser à M^me Y Z la somme de 3 470,42 euros TTC correspondant au coût du remplacement des papiers peints des quatre pièces principales, tel qu’évalué par l’expert judiciaire selon le rapport d’expertise d’assurance du 15 mars 2011 et qu’en contrepartie M^me Y Z s’engageait à renoncer définitivement et irrévocablement à toute demande, instance ou action qui serait fondée sur l’apparition de désordres affectant son logement et mentionnés dans le préambule du protocole ; qu’il soutient que le protocole dans son préambule faisait état d’un premier dégât des eaux du 1^er mai 2010 et d’un second du 9 juin 2010 ainsi que du dysfonctionnement de la chaudière qu’il a été condamné à remplacer et du rapport de Monsieur X qui allait bien au-delà des conséquences du dysfonctionnement de la chaudière ; qu’il fait valoir que M^me Y Z a accepté de ne pas solliciter de préjudice de jouissance pour ces désordres notamment de la chaudière et prétend, qu’en conséquence, seuls les rongeurs et les dégâts des eaux de 2013 ne sont pas compris dans la transaction ;

Que M^me Y Z répond, à juste titre, qu’elle ne demande rien de ce qui est compris dans la transaction ; que les préjudices dont elle demande réparation sont, soit postérieurs au protocole, soit étrangers par leurs causes à celui-ci ; que ses demandes sont donc recevables ;

Sur les rongeurs

Considérant que le tribunal a jugé que M^me Y Z avait subi la présence de rongeurs dans son appartement de l’automne 2012 jusqu’à la fin de janvier 2013 et lui a alloué une somme de 1 000 euros ce dont l’appelante demande confirmation ;

Que Paris Habitat-OPH fait valoir ses diligences et ses campagnes de dératisation de novembre 2012 et janvier 2013 et invoque le rapport de visite de la Ville de Paris qui a constaté l’absence de rongeurs ; qu’il relève que M^me Y Z, après avoir prétendu être envahie de rongeurs, le 9 avril 2013, a déclaré le 13 mai 2013 qu’elle n’en avait pas vu depuis mi-janvier et en conséquence, demande d’infirmer le jugement sur ce point ;

Que le rapport de la direction de l’habitat du 3 mai 2013 ( pièces n° 8 et 9) a en effet constaté l’absence de rongeurs après dératisation des 26 décembre 2012 et 16 janvier 2013; Que Paris Habitat a, certes, été diligent et que l’appartement n’était pas inhabitable mais que la locataire a cependant subi un préjudice de jouissance pendant plusieurs mois, qui doit être réparé de façon inférieure à ce qu’a alloué le premier juge, car cela correspond à près de 3 mois de loyers ;

Sur l’installation électrique et le descellement des prises électriques

Considérant que M^me Y Z se plaint également du mauvais état de l’installation électrique de juillet 2013 à novembre 2014 et pas seulement des descellements des prises électriques ; qu’elle critique le jugement déféré qui n’a retenu que le rapport des services techniques de l’habitat du 3 mai 2013 faisant état de prises descellées, alors que la société SLOVEG intervenue le 3 juillet 2013 devait, d’une part remplacer cinq prises et trois interrupteurs aux frais de Paris Habitat-OPH, et, d’autre part, rechercher une panne ; Que Paris Habitat-OPH maintient que le descellement de prise relève des réparations incombant aux locataires ;

Que cependant la société chargée par Paris Habitat-OPH d’intervenir, indique, (pièce n° 32) le 3 juillet 2013, comme travaux effectués : 'outre cette réparation de nature locative (remplacement de cinq prix trois interrupteurs chez M^me Y Z) + recherche de panne sur le dysfonctionnement circuit prises suite à une mauvaise connexion dans le tableau. Celui-ci est en mauvais état très sale, n’est pas aux normes. Prévoir son remplacement’ ;

Puis que, par lettre du 13 janvier 2014, Paris Habitat-OPH écrit à M^me Y Z « nous avons diligenté la société SLOVEG pour la réfection électrique de votre logement’ il convient de noter qu’il faut prévoir deux jours de travaux et que vous devez déplacer les meubles les plus gros au centre de chaque pièce » ;

Que, dès lors, M^me Y Z établit bien la nécessité de reprise de son installation électrique, qui ne ressort pas des obligations des locataires, et donc, un faible trouble de jouissance de novembre 2013 à janvier 2014 ;

Sur les dégâts des eaux

Considérant qu’en février 2013, M^me Y Z a subi des infiltrations en façade occasionnant des dommages aux embellissements qui ont perduré, selon elle, jusqu’au 5 novembre 2014 et non plus qu’en avril 2013 comme le prétend Paris Habitat-OPH ; qu’elle ajoute que son assurance n’a pris en charge que la peinture de la salle de bain, qui s’est trouvée dégradée à nouveau quelques mois plus tard ;

Que Paris Habitat-OPH répond, à juste titre, que l’appelante a été indemnisée par son assureur des réparations et qu’elle ne produit pas de factures ; que cependant, l’assurance ne prend pas en charge le préjudice de jouissance et M^me Y Z est, dès lors, fondée à en demander réparation à Paris Habitat-OPH ;

Sur la privation d’eau pendant la réparation de sa douche fuyarde

Considérant que M^me Y Z fait aussi valoir qu’elle a été privée de sa douche pendant sa remise en état, c’est-à-dire la réfection intégrale du bac, pendant plusieurs mois à compter du 10 décembre 2015 ; qu’elle produit une note manuscrite qu’elle attribue à la gardienne qui indique une intervention du plombier pour le bac à douche le 10 décembre, sans référence à l’année ; que la facture ( pièce n° 21 de Paris Habitat-OPH) qu’elle invoque concerne non pas un bac à douche mais de la maçonnerie (une cloison) travaux durant une journée ;

Que Paris Habitat-OPH répond que l’entreprise a attesté être intervenue le 4 mars 2016 et que les travaux ne consistaient qu’en la réfection des joints ; que, dès lors, cette privation de douche sur plusieurs mois n’est pas établie ;

Sur les moisissures et la VMC

Considérant que l’appelante soutient qu’elle n’a pas eu de ventilation mécanique pendant 9 à 10 mois ce qui a aggravé les problèmes d’infiltration en façade et occasionné l’apparition de moisissures dans la plupart des pièces ce qui a été constaté par huissier le 21 mars 2016 ;

Qu’elle produit aux débats une fiche d’intervention de la société envoyée par Paris Habitat- OPH (pièce n° 62) qui indique que le 13 janvier 2016 l’entreprise a indiqué 'pas les bonnes bouches VMC'; qu’elle produit des feuilles manuscrites en (pièces n° 63 et 64) dont l’origine ne peut être déterminée et qui ne sont, dès lors, pas probantes ; que cependant, la lettre de Paris Habitat-OPH du 8 février 2016 adressée à M^me D E (pièce n° 66) indique qu’au premier semestre 2015, plusieurs locataires ont bénéficié du changement de bouches de ventilation, de réglage, de mesure ; que la VMC est tombée en panne à l’escalier 2 (celui de l’appelante) et ne fonctionne pas depuis août ou septembre, ce qui accentue les phénomènes de condensation dans les gaines techniques ; qu’il faudrait envisager une ventilation haute et basse dans ces gaines à l’échelle de la résidence';

Que de plus, le 21 mars 2016, M^me Y Z a fait établir un constat d’huissier qui montre l’existence de moisissures dans les toilettes, dans la cuisine au-dessus de la fenêtre, dans la salle de douche, qu’une plinthe se décolle dans l’entrée et qu’il y a des moisissures sous la fenêtre de la chambre et du séjour ;

Qu’elle produit, en outre ,deux certificats médicaux, qui font état d’un urticaire chronique dont la responsabilité des champignons et moisissures ne peut pas être écartée ( pièce n° 69 et 70) ;

Que, dès lors, M^me Y Z établit bien avoir subi un préjudice de ce fait ;

Sur les punaises de lit

Considérant au printemps 2015, qu’il n’est pas contesté que M^me Y Z a subi une infestation de son appartement par des punaises de lits qui a conduit au relogement de la famille dans un hôtel pendant trois jours ;

Que l’appelante soutient qu’en juin 2015, le bailleur a été dans l’incapacité de remédier efficacement et rapidement à la situation puisqu’il ne l’a relogée qu’en juillet 2015 dans un appartement relais et que malgré trois traitements effectués les 27 juillet, 6 août et 24 septembre 2015, il n’aurait pas été remédié à ce jour à cette infestation ; qu’elle fait valoir que cela a engendré pour elle des frais supplémentaires ;

Que Paris Habitat-OPH répond que, pour la première fois en cause d’appel, M^me Y Z évoque des punaises de lit qu’elle aurait signalées au printemps 2015, tout en reconnaissant que le bailleur a effectué plusieurs traitements ; que Paris Habitat-OPH fait aussi valoir que le traitement des punaises de lit n’est de son ressort que pour la partie immobilière et que le sort des meubles relève du locataire, que l’entreprise spécialisée qui est intervenue à sa demande a éradiqué les punaises et que si elles sont ré-apparues, ce ne peut être que le fait des locataires qui ont ré-emménagé avec leurs effets personnels ; qu’il ajoute, que plusieurs propositions de relogement tant temporaires que définitives ont été faites à M^me Y Z qui les a toutes refusées ;

Que, dès lors, l’appelante ne prouve ni l’origine des punaises ni la faute de son bailleur ni son absence de diligence ; qu’en conséquence, elle ne saurait être indemnisée à ce titre ;

Sur l’indemnisation

Considérant que l’appelante demande le paiement d’une somme de 50'000 euros à titre de dommages-intérêts et que le bailleur fait valoir que cette demande forfaitaire correspondrait à 12 ans de loyers ce qui n’est pas justifié puisqu’elle a répondu à toutes ses demandes ;

Que M^me Y Z ne se plaint valablement de la présence de rongeurs de l’automne 2012 à mai 2013, ce qui a été seulement retenu par le premier juge mais aussi d’une installation électrique non conforme de novembre 2013 à janvier 2014 et de moisissures récurrentes à cause de la panne de la VMC, pendant 8 mois, de septembre 2015 à mars 2016 avec des répercussions sur sa santé et un préjudice de jouissance liée à cette humidité ; que, dès lors, son préjudice total peut être évalué à 1 800 euros, compte-tenu des diligences de Paris Habitat OPH ;

Sur les frais de procédure

Considérant que Paris Habitat-OPH sera condamné au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700- 2° du code de procédure civile et aux dépens y compris le constat de l’ huissier du 31 mars 2016 ; que les demandes de Paris Habitat-OPH à ce titre contre l’appelante et son assureur seront rejetées ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par défaut,

Constate la recevabilité des demandes de réparation de M^me Y Z, Confirme le jugement entrepris, sauf sur les causes et le montant des indemnisations de M^me Y Z,

Statuant de ce chef,

Condamne Paris Habitat-OPH à verser à M^me Y Z une somme de 1 800 euros en réparation de ses préjudices liés à la présence de rongeurs mais aussi de l’humidité et des moisissures, du dysfonctionnement de l’installation électrique et de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Déboute Paris Habitat-OPH de ses demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Paris Habitat-OPH à verser une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700- 2 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens y compris le coût du constat d’huissier du 31 mars 2016.

LE GREFFIER P/ LE PRÉSIDENT