COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

1^re chambre

1^re section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JUIN 2018

N° RG 16/05750

AFFAIRE :

AH-AI X

[…]

C/

SCP 'U V, AK-AD C, E F, G Y, I J, K D et M N'

SARL CINCINNATUS

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE AE AF

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Février 2016 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

[…]

N° Chambre : 1

N° RG : 13/10881

Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le :

à :

SCP Z SITBON

M^e W AA

M^e M RAVION

M^e Margaret BENITAH

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE QUINZE JUIN DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant après prorogation les 04 mai et 25 mai 2018 les parties en ayant été avisées, dans l’affaire entre :

Monsieur AH-AI X

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Serge Z de la SCP Z SITBON, Postulant/Déposant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198

[…]

[…]

[…]

Représentant : M^e Serge Z de la SCP Z SITBON, Postulant/Déposant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0198

APPELANTS

****************

SCP 'U V, AK-AD C, E F, G Y, I J, K D et M N', titulaire d’un office notarial

[…]

[…]

Représentant : M^e W AA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 – N° du dossier 160091 – Représentant : M^e Gérard SALLABERRY de la SCP KUHN, Déposant, avocat au barreau de PARIS

SARL CINCINNATUS

N° SIRET : 39 2 4 09 686

[…]

[…]

Représentant : M^e M RAVION, Postulant/Déposant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1208

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE AE AF

N° SIRET : 326 635 828

12 place AF

21000 AE

Représentant : M^e Margaret BENITAH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.409 – Représentant : M^e Christian DECOT de la SCP CALDEROLI-DECOT ET FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 19 février 2018 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne LELIEVRE, conseiller, chargée du rapport, et Madame O P, conseiller.

Ces magistrats en ont rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur AG PALAU, président,

Madame Anne LELIEVRE, conseiller,

Madame O P, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,

****************

Vu le jugement rendu le 11 février 2016 par le tribunal de grande instance de Nanterre qui a :

— rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription opposée par la SARL Cincinnatus,

— condamné in solidum la SARL Cincinnatus et la SCP U V, AK-AD C, E F, G Y, I J, K D et M N à payer à la […] la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum la SARL Cincinnatus et la SCP U V, AK-AD C, E F, G Y, I T, K D et M N à verser à M. AH-AI X et à la […], ensemble, la somme de 10 000 euros en application

des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. AH-AI X et la […] à verser à la Caisse de Crédit mutuel de AE AF la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la SARL Cincinnatus et la SCP U V, AK-AD C, E F, G Y, I J, K D et M N aux dépens ;

Vu l’appel relevé le 26 juillet 2016 par M. X et la […] qui, dans leurs dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2018, demandent à la cour de :

— dire M. AH-AI X et la […] recevables et bien fondés en leur appel,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a reconnu la responsabilité de la société Cincinnatus et de la SCP U V, AK-AD C, E F, G Y, I T, K D et M N, notaires associés dans le préjudice subi par M. AH-AI X et la […],

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a limité à 70 000 euros le montant des dommages et intérêts accordés à M. AH-AI X et la […],

— prendre acte du désistement d’instance et d’action de M. X et de la […] à l’égard du Crédit mutuel de AE AF,

— condamner in solidum la SCP U V, AK-AD C, E F, G Y, I T, K D et M N , et la société Cincinnatus à payer à la […] la somme de 2 000 000 euros et à M. X la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— les condamner solidairement à lui payer 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 15 décembre 2017 par lesquelles la SCP V, C, F, Y, J, D et N demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 février 2016 par le tribunal de grande instance de Nanterre,

— dire la […] et M. X tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes à l’encontre de la SCP U V, AK-AD C, E F, G Y, I T, K D et M N,

— les en débouter purement et simplement,

— dire que l’action menée par la […] et M. X à l’encontre de la SCP notariale revêt manifestement un caractère abusif et vexatoire et lui cause un préjudice moral et matériel certain,

— condamner en conséquence in solidum la […] et M. X à payer à la SCP V, C-F, Y, J, D et N une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner par ailleurs in solidum la […] et M. X à payer à la SCP V, C-F,Y, J, D et N une somme de 5 000 euros au titre des dispositions

de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la […] et M. X ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvres par Maître W AA, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2017 par lesquelles la société Cincinnatus demande à la cour de :

1. A titre principal et relevant appel incident,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 11 février 2016 en ce qu’il a relevé un lien contractuel entre la société Cincinnatus et M. X,

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté le moyen tiré de la prescription de l’action initiée par M. X et la […],

En conséquence,

— relever la défaillance de M. X et de la […] a démontré l’existence d’un contrat susceptible de fonder la responsabilité contractuelle de la société Cincinnatus, conjointement et solidairement avec les co-intimés,

— relever la prescription frappant l’action en responsabilité contractuelle initiée par M. X et la […] à l’encontre de la société Cincinnatus,

— débouter M. X et la […] de l’ensemble de leurs demandes vis-à-vis de la société Cincinnatus,

2. A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a relevé un manquement à l’obligation d’information et de conseil à l’égard de la société Cincinnatus,

— relever que la société Cincinnatus n’a manqué à aucune obligation contractuelle ou légale, ni n’a commis de faute a l’origine du dommage dont se prévaut M. X et de la […],

— juger qu’il n’est pas établi que M. X aurait pris une décision différente, s’il avait bénéficié d’une information plus complète,

— constater que M. X et la […] demeurent défaillants à rapporter la preuve matérielle des préjudices dont ils se prévalent,

— juger, en conséquence, que M. X et la […] doivent être déboutés de l’ensemble de leurs demandes vis-à-vis de la société Cincinnatus,

3. A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire une quelconque responsabilité était mise à la charge de la société Cincinnatus, celle-ci demande de :

— juger que la responsabilité de Cincinnatus doit être strictement limitée au préjudice indemnisable de M. X et de la […] au jour du transfert de leur dossier à la société Orbateor, tous préjudices dont le fait générateur est postérieur à cet événement ne pouvant relever que de la responsabilité de cette dernière, qui succédait à Cincinnatus,

— relever que la société Cincinnatus n’a pas commis de faute à l’origine du dommage dont se prévalent M. X et la […],

— dire que le préjudice indemnisable de M. X et de la […] doit être circonscrit à la perte de chance dont ils auraient été privés,

— dire qu’il y a lieu également de tenir compte dans la détermination du préjudice indemnisable, de la valeur des biens qui demeurent leur propriété et qui s’établissaient en 2003 à la somme « 153 500 euros » mais également de l’abstention de ces derniers à prendre les mesures destinées à limiter leur propre dommage,

Et en toute hypothèse,

— condamner, en conséquence, M. X et la […] à verser à la société Cincinnatus la somme de 10 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2017 par lesquelles la caisse de crédit mutuel de AE AF demande à la cour de :

— donner acte aux appelants de leur désistement à son égard,

— lui donner acte de son acceptation des conclusions de désistement,

— dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais et dépens de l’instance ;

FAITS ET PROCEDURE

Dans la perspective de la perception d’indemnités exceptionnelles pour un montant de l’ordre de 1 575 000 euros devant lui être versées à l’occasion de la rupture négociée de son contrat de travail, M. AH-AI X s’est montré désireux de réaliser un investissement immobilier qui lui assurerait des revenus locatifs pour l’avenir tout en lui permettant une défiscalisation de ses revenus.

Il est alors entré en relation courant 2002 avec la société Cincinnatus, avec laquelle il a conclu un contrat d’assistance technique le 12 avril 2002, cette société s’engageant à établir un bilan patrimonial et à assurer le suivi juridique et fiscal ainsi qu’à répondre à toute demande de l’administration fiscale pour le compte de son client. C’est ainsi qu’au terme d’une étude personnalisée réalisée par M. Z, il lui a été conseillé d’investir dans une future résidence hôtelière, située à proximité de Dreux, correspondant au programme de réhabilitation dit du Château d’Abondant, développé sous l’égide de la société Financière Barbatre et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n°62-903 du 4 août 1962 sur les monuments historiques, dite loi Malraux.

La proposition présentée à M. X dans le cadre d’une étude du 5 décembre 2002 actualisée le 3 janvier 2003 et d’une proposition précise d’investissement du 2 décembre 2003,consistait à acquérir des lots dans un monument historique en mauvais état, à emprunter des fonds auprès d’une banque spécialement chargée de financer ce programme afin de régler le prix d’acquisition et les travaux de réhabilitation et à louer immédiatement le bien à un professionnel, les revenus locatifs devant alimenter un compte d’assurance-vie, nanti au profit de la banque, qui permettrait lui-même le remboursement de l’emprunt in fine et la totalité du coût des travaux étant déductible des revenus imposables.

Sur les conseils de la société Cincinnatus, M. X a constitué par acte du 1^er mars 2003 avec M^me AB AC, son épouse, la […] dont il est le gérant.

C’est dans ces conditions que la […] a acquis auprès de la SARL Financière Barbatre pour un montant de 82 320 euros, selon promesse de vente du 5 décembre 2003 réitérée par acte de vente signé le 27 décembre 2003 devant Maître AD C, membre de la SCP Postillon, Ouaknine, V, C, F, Y, D et J, titulaire d’un office notarial sis à Nice, le lot n°5 d’une superficie de 163,30 m² correspondant à un local de cinq pièces principales situé au rez de chaussée du corps de bâtiment « Château » et 853/10 000èmes des parties communes générales, dépendant de la copropriété du Château d’Abondant, immeuble situé en Eure-et-Loire, à réhabiliter et destiné à être exploité en résidence hôtelière par la SA Résidences Châteaux dénommée la Résidence Les Ducs de Chevreuse (ci-après la Résidence Les Ducs de Chevreuse), à laquelle a été consenti, le 18 décembre 2003, un bail commercial prévoyant le versement d’un loyer annuel de 29 285,88 euros HT à compter du 1^er janvier 2005 et de 10 % pendant les travaux, soit 2 928,59 euros HT.

Préalablement à la signature de cet acte authentique, M. X ès qualités de gérant de la […], avait donné procuration à « tout clerc » de la SCP de notaires rédactrice, par acte du 10 décembre 2003, pour acquérir et emprunter pour son compte une somme de 564 400 euros « auprès de toutes banques ou organisme de crédit » afin de financer son acquisition, à hauteur de 82 320 euros correspondant au prix d’achat du lot et aux frais, le solde de 482 080 euros étant destiné au financement des travaux de réhabilitation. Les prêts, remboursables in fine, ont été consentis par la Caisse de crédit mutuel de AE AF, qui a libéré les fonds à hauteur du prix du lot, objet de la vente et des frais puis a débloqué au profit de la société Sogecif, chargée des travaux de réhabilitation, une somme totale de 454 520 euros TTC, en paiement de deux appels de fonds, le premier non daté de 442 560 euros, auquel M. X a fourni son accord et le second, d’un montant de 11 960 euros daté du 15 décembre 2004, payé le 29 décembre 2004.

Le 19 octobre 2005, la […] a présenté à l’administration fiscale une demande de remboursement de crédit de taxe sur la valeur ajoutée au titre du 3^e trimestre 2005. Elle a alors fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur la période du 11 avril 2003 au 30 septembre 2005. A la suite de ce contrôle, l’administration fiscale a remis en cause le droit de la […] de déduire au titre du 1^er trimestre 2005 la somme de 170 072 euros correspondant à la TVA afférente aux factures d’acomptes de travaux de la Sogecif faute de préciser la nature des travaux.

Par un avis de mise en recouvrement en date du 15 décembre 2006 des rappels de TVA ont été mis à la charge de la […]. Le recours de la SCI a été rejeté par décision du tribunal administratif de Paris du 9 décembre 2010, au visa de l’article 31 du code général des impôts alors applicable et au motif.

Par lettres recommandées en date du 22 juin 2006, la SCI Aviva s’étonnait auprès de la société Cincinnatus de la proposition de rectification de l’administration fiscale et de l’annulation du remboursement de TVA de 168 000 euros et informait cette société de la proposition de rectification de l’administration fiscale à hauteur de 478 060 euros dont elle faisait l’objet pour les années 2003 et 2004 tout en marquant son étonnement par rapport au projet sans risque.

A partir de l’année 2007, les loyers convenus, censés payer les intérêts de l’emprunt, n’ont plus été réglés intégralement par 1a société Résidence les Ducs de Chevreuse et, par jugement du tribunal de commerce de Versailles en date du 16 octobre 2007, les sociétés Sogecif, Financière Barbatre et Résidence les Ducs de Chevreuse ont fait l’objet d’un redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire par jugement du 1^er avril 2008 avec Maître A comme liquidateur, alors que les travaux de réhabilitation, pour lesquels un permis de construire a été obtenu le 27 mai 2005, n’avaient pas débuté.

M. X et la […], faisant valoir que l’immeuble Château d’Abondant se trouvait à l’état d’abandon de sorte que le lot acquis par la SCI avait perdu toute valeur, qu’en outre, elle était privée des revenus escomptés tout en étant débitrice de charges importantes à l’égard de l’ASL et du Crédit mutuel de AE AF au titre du principal des emprunts contractés et des intérêts, ont fait

assigner, par actes des 14 et 17 juin 2013 devant le tribunal de grande instance de Nanterre, au visa des articles 1382, 1134 et suivants du code civil, la SCP V, C, F, Y, D, J et N, la société Cincinnatus et le Crédit mutuel de AE AF en réparation de leurs préjudices, qu’ils évaluent aux sommes de 2 050 000 euros pour la […] et de 100 000 euros pour M. X.

Par acte authentique du 31 janvier 2015, la […] a revendu le lot acquis à la société Antalia au prix de 102 380 euros.

Le jugement déféré a retenu la responsabilité de la société Cincinnatus et des notaires mis en cause et partiellement fait droit aux demandes de la […] et M. X.

SUR CE, LA COUR

Sur le désistement d’instance des appelants à l’égard du la Caisse de Crédit Mutuel de AE AF

Considérant qu’il sera donné acte à M. X et à la […] de leur désistement à l’égard de la Caisse de Crédit Mutuel de AE AF, qui l’a accepté ;

Sur l’existence d’un lien contractuel entre la société Cincinnatus, M. X et la […]

Considérant qu’au soutien de son appel incident, la société Cincinnatus fait valoir en premier lieu qu’elle n’a de lien contractuel ni avec M. X ni avec la […] ; que M. AG Z est conseiller en gestion de patrimoine dont M. X figure parmi les clients historiques ; qu’il l’a en effet notamment conseillé dans le cadre de l’investissement à l’origine du présent litige mais également antérieurement à celui-ci ; que, moins d’un an après la réalisation de l’investissement litigieux par M. X, M. Z a souhaité rompre son partenariat avec la société Cincinnatus et a souhaité que l’ensemble de ses clients le suivent dans son nouveau projet professionnel ; qu’à compter de cette date, elle n’avait donc plus à entrer en contact avec les clients historiques de M. Z ayant manifesté leur intention de le suivre ; qu’elle ajoute que les appelants ne démontrent en rien l’existence d’un lien contractuel entre les parties en présence ; qu’elle n’était ni signataire ni intervenant à l’acte d’aucun des contrats à l’origine du préjudice invoqué ; que le programme litigieux était commercialisé à titre principal par la société Vestalis avec faculté de subdélégation; que c’est dans ces conditions qu’elle s’est vue confier par cette dernière un mandat d’agent commercial ; qu’elle est donc intervenue en qualité de simple indicateur entre le commercialisateur et les clients des conseils en gestion de patrimoine de son réseau ; qu’elle était d’ailleurs rémunérée par le commercialisateur, la société Vestalis ; que M. Z quant à lui est intervenu avec une double casquette d’agent commercial de la société Cincinnatus au travers de l’EURL Plan d’une part et de conseil en gestion de patrimoine de M. X, d’autre part ; qu’aussi, à supposer qu’un lien contractuel impliquant une assistance à l’investissement puisse lier M. X, il le lierait au conseil en gestion de patrimoine, M. Z au travers de l’EURL Plan et non à l’agent commercial du commercialisateur ;

Considérant que M. X réplique que c’est bien en qualité de conseil en gestion de patrimoine qu’il a consulté la société Cincinnatus ; que les investisseurs sont totalement étrangers à la convention de partenariat existant entre la société Cincinnatus et la société Vestalis au profit de laquelle le programme devait être commercialisé ; que la qualité d’agent commercial de la société Cincinnatus n’apparaît sur aucun document communiqué aux investisseurs ; que la société Cincinnatus s’est considérée comme engagée dans une relation de conseil puisqu’elle est intervenue pendant la totalité du processus, de l’étude initiale du dossier en décembre 2002- janvier 2003 jusqu’au paiement des derniers acomptes pour travaux ; que de plus, elle a même constitué la société Aviva MH dont elle avait recommandé la création et l’a domiciliée dans ses propres locaux de

Boulogne ; que contrairement à ce qu’elle affirme aujourd’hui pour la première fois en cause d’appel, c’est elle qui a fait signer à M. X, en sa qualité de représentant AA de la […], le compromis de vente avec la Financière Barbatre, puis le contrat de travaux avec Sogecif et le contrat de location avec la société Ducs de Chevreuse, tous les actes étant signés exclusivement dans les locaux de la société Cincinnatus à la demande et sous la supervision de ses employés ; que la société Cincinnatus est donc intervenue à toutes les étapes de cette opération, comme conseil en gestion de patrimoine en charge d’une mission de plusieurs mois et non en tant qu’agent commercial chargée d’une mission ponctuelle ; qu’il existait un grave conflit d’intérêts pour la société Cincinnatus qui agissait à la fois en tant que conseil en gestion de patrimoine et en tant qu’agent commercial de la société Vestalis chargée de la commercialisation du programme ; que le tribunal a donc mal apprécié dans leur quantum les conséquences de ce conflit d’intérêts ; que M. X ajoute qu’il ne connaissait pas l’EURL Plan à laquelle il ne s’est pas adressé, son contact étant M. Z, associé de la société Cincinnatus, qui exerçait les fonctions de directeur ; que tous les documents relatifs à cette affaire portent d’ailleurs le logo de la société Cincinnatus ; que celle-ci a donc engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard des appelants, à tout le moins sur le fondement du mandat ; que c’est à tort que le tribunal a estimé que la société Cincinnatus n’avait pas de lien contractuel avec la […] ; qu’en effet cette dernière était en cours de constitution dès les premiers contacts entre les parties, le contrat s’étant nécessairement poursuivi avec la SCI dont le nom figure sur tous les actes que la société Cincinnatus lui a fait signer ; que si la cour devait avoir la même appréciation, le conseil en gestion de patrimoine demeure néanmoins responsable à l’égard de celle-ci sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil dans sa version applicable à l’époque des faits ;

***

Considérant que c’est par de justes motifs qui sont adoptés par la cour que le tribunal a retenu que la société Cincinnatus indique elle-même dans ses écritures et qu’il résulte des pièces produites que M. AG Z, en qualité d’associé ou de dirigeant de la société Cincinnatus, a proposé à M. X d’investir dans le cadre du programme immobilier Château d’Abondant, après réalisation d’un bilan patrimonial tel que cela résulte, du rapport du 5 décembre 2002, intitulé « Nouvelle stratégie patrimoniale » qui porte en deuxième page le nom de : « Cincinnatus, le conseil en gestion de patrimoine » et non celui de l’EURL Plan au travers de laquelle M. Z aurait conseillé M. X selon les affirmations non démontrées de l’intimée ; que le fait est corroboré par le courrier adressé le 15 octobre 2003 à M. X aux termes duquel, la société Cincinnatus l’informe que compte tenu de la qualité de leur relation commerciale elle lui offre les frais du contrat d’assistance technique annuel, les frais de gestion courante et de comptabilité de ses sociétés EURL Aviva et […] ; qu’il découle donc effectivement des documents soumis tant au tribunal qu’à la cour que si la société Cincinnatus a agi comme agent commercial de la société Vestalis qui la rémunérait à hauteur de 9 % du montant des transactions, ce qui n’a pas été révélé à M. X, elle est également intervenue en qualité de conseil en gestion de patrimoine par l’intermédiaire de son animateur, M. Z ; que, s’agissant de la […], qui a été constituée le 1^er mars 2003, soit postérieurement au contrat d’assistance technique et à l’étude personnalisée du patrimoine de M. X, la circonstance qu’elle ait été constituée à l’initiative de la société Cincinnatus, ce qui résulte des pièces produites n°36 et 37 des appelants, n’est pas de nature à établir un lien contractuel avec celle-ci ; que cependant, le tribunal a exactement retenu que la responsabilité de la société Cincinnatus était susceptible d’être engagée vis-à-vis de la […] sur le fondement de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, la […] étant fondée à invoquer un manquement contractuel de la société Cincinnatus à l’égard de M. X, dès lors que ce manquement lui aurait causé un dommage ;

Sur la prescription

Considérant que la société Cincinnatus fait valoir en second lieu que les actions de M. X et de la […] sont prescrites ; qu’en effet, à le supposer établi, le fait générateur de

responsabilité est à rechercher précisément dans les préconisations formulées et les conseils prodigués au terme du rapport établi à l’occasion de l’étude patrimoniale du « 2 décembre 2003 » ; que l’action des appelants ayant été initiée plus de 10 ans plus tard, par assignation du 17 juin 2013, elle est donc prescrite ;

Considérant toutefois que M. X et la […] répliquent que, comme l’a exactement retenu le tribunal sur le fondement de l’article 2224 du code civil issu de la loi du 17 juin 2008, l’action n’est pas prescrite dès lors que les investisseurs n’ont eu connaissance du dommage irrémédiable qu’à la suite de la liquidation judiciaire du groupe Financière Barbatre, et qu’à la date de leur assignation, le délai de la prescription, réduite à cinq ans par la loi du 17 juin 2008 n’était pas expiré ;

Considérant que la loi du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, a réduit à cinq ans la prescription relative aux actions personnelles ou mobilières sans remettre en cause le principe, selon lequel la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime ; que, M. X a fixé, dans ses écritures de première instance, au mois de janvier 2004, date de la rupture du contrat le liant à la société Cincinnatus, le point de départ de la prescription qui lui est opposée et celle-ci ne prouvant pas que le demandeur a été informé avant cette date des difficultés qui allaient conduire à l’inexécution du programme de réhabilitation et à l’abandon du chantier, c’est à bon droit que le tribunal a rejeté l’exception de prescription soulevée, la prescription courant jusqu’au 19 juin 2013 par application des dispositions transitoires de l’article 26 II de la loi du 17 juin 2008, soit postérieurement à la date de délivrance des actes introductifs d’instance ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription de l’action ;

Sur les responsabilités

* Sur les fautes de la société Cincinnatus

Considérant que M. X et la […] font valoir que la société Cincinnatus a manqué à son devoir d’information en ce qui concerne les risques éventuels de l’investissement proposé alors que celui-ci a été présenté comme parfaitement sécurisé ; que M. X n’a jamais été alerté sur les anomalies du montage financier et sur ses risques alors qu’il n’était pas un investisseur avisé, raison pour laquelle il s’est adressé à un professionnel spécialisé ;

Qu’avant de lui conseiller l’acquisition d’un bien devant être réhabilité dont la livraison était prévue 12 mois après la signature de l’acte de vente, la société Cincinnatus aurait dû s’assurer de la faisabilité au moins en apparence de la livraison à la date prévue, afin que la locataire Résidences Châteaux puisse l’exploiter à bonne date et payer les loyers convenus à la […] afin que celle-ci puisse honorer les intérêts des emprunts souscrits ; que la société Cincinnatus aurait dû également s’assurer de la faisabilité de l’opération elle-même, ce qu’elle n’a pas fait puisqu’elle n’a même pas vérifié l’existence d’un permis de construire ; que dans la présentation de l’investissement proposé à M. X il n’a été fait état que des avantages de celui-ci mais ne comporte aucune information quant à l’opération de restauration immobilière elle-même, notamment quant aux conditions nécessaires à l’exécution des travaux, comme la formation d’une ASL regroupant les copropriétaires, habilitée à solliciter le permis de construire ; que les mentions au titre des obligations de l’investisseur ne font état d’aucune information quant à celles tenant à la réalisation des travaux qui était pourtant la condition indispensable à la défiscalisation recherchée par l’investisseur auquel a été présenté un investissement clé en main sécurisé, ni sur les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de leur inexécution ;

Qu’ils font grief à la société Cincinnatus de s’être laissée convaincre de l’intérêt de l’opération Château d’Abondant par la seule visite d’une autre résidence et par les assurances verbales du promoteur, M. B, au passé particulièrement trouble ; que la société Cincinnatus n’a pas pris

la première des précautions à effectuer sur un investissement de ce type, qui est de visiter le bien immobilier pour constater son état et apprécier l’ampleur des travaux à réaliser et les délais nécessaires à sa réhabilitation ; que la société Cincinnatus qui prétend avoir fait des recherches préalablement à la commercialisation des lots, cite la lecture d’une revu dénommée « Investissement Conseils » de novembre 2002, qui pourtant mentionne le point faible de cet investissement, à savoir, « la qualité du gestionnaire relativement neuf dans le métier qui ne gère que quelques résidences et ne dispose pas encore d’une solide expérience » ;

Que la société Cincinnatus prétend faussement qu’elle s’est assurée de la bonne santé financière des sociétés du groupe B alors qu’elle ne s’y est intéressée qu’a posteriori, 10 ans plus tard lorsque sa responsabilité a été mise en cause ; que l’étude financière réalisée en 2013 s’est révélée inquiétante puisqu’elle dénonçait l’incapacité de la société Résidences Châteaux, débitrice des loyers à l’égard de l’ensemble des investisseurs

à se procurer par son activité propre des ressources susceptibles de lui permettre d’honorer ses engagements ; qu’elle a fondé ses conseils sur l’absence de connaissance d’éléments négatifs plutôt que sur la vérification d’éléments matériels propres à l’assurer du sérieux du promoteur ; qu’or pour terminer un programme le 1^er janvier 2005, il aurait fallu que le promoteur ait déjà largement avancé ses travaux au 31 décembre 2003 et qu’il dispose d’un permis de construire depuis plusieurs mois, approuvé par l’architecte des bâtiments de France ;

Que M. X et la […] soutiennent qu’ils ont en toute confiance procédé à un investissement substantiel prétendu sécurisé qui était pourtant d’office voué à sa perte ; que les documents remis ne faisaient état d’aucun aléa et n’identifiait aucun risque spécifique ; qu’ils affirment que la société Cincinnatus connaissait l’ampleur du retard des travaux ; que la dernière réunion de chantier qui lui avait été communiquée, date du 26 août 2003 et concerne la remise des plans et leur étude, 16 mois avant la livraison théorique du château qui était toujours à l’état de ruine ; que la taille du château, qui comportait plus d’une soixantaine de lots rendait impossible la réhabilitation dans les délais impartis et que ces informations fondamentales ne leur ont jamais été fournies ; que le permis de construire n’a de fait été obtenu que le 23 mai 2005, soit cinq mois après la date de livraison prévue ; qu’il était inévitable et prévisible que dès la conception du montage proposé par la société Cincinnatus, les sociétés Sogecif et la financière Barbatre utiliseraient les fonds perçus pour financer la société Résidences Châteaux afin qu’elle paye les premiers loyers aux investisseurs ;

Que dans le cas de M. X, dont les objectifs étaient énumérés dans l’étude préparée par la société Cincinnatus, aucun n’a été atteint ; que soit le conseiller en gestion de patrimoine connaissait l’impossibilité de livraison des lots 12 mois plus tard et ne l’a pas révélée, soit il l’ignorait ce qui démontre son absence de professionnalisme ; que la société Cincinnatus a été choisie parce qu’elle intervenait à tous les stades de l’opération depuis la constitution de la […] jusqu’à l’administration des biens et les déclarations fiscales annuelles ;

Que M. X au travers de la […] n’aurait jamais investi des sommes aussi importantes si la société Cincinnatus n’avait pas proposé un montage « totalement sécurisé » ;

Que la première demande d’acompte présentée par la société Cincinnatus après la signature de l’acte de vente le 23 décembre 2003 s’élevait à 442 560 euros soit la quasi-totalité du coût des travaux, ce qui constitue une autre anomalie qu’elle n’a pas relevée ; qu’elle a ainsi permis le transfert de ces fonds sans s’assurer qu’ils pourraient servir à l’usage prévu dans les actes de prêt ; qu’au surplus, les factures présentées ne répondaient pas aux exigences légales car présentées sur papier libre et généralement non datées ; qu’elles étaient dépourvues de toute valeur, ce qu’a considéré l’administration fiscale lors de son contrôle et que la société Cincinnatus n’aurait pas dû inviter la […] à payer quelque somme que ce soit sur le seul fondement de ces documents ;

Considérant que la société Cincinnatus estime au contraire qu’elle n’a commis aucune faute ;

Qu’elle rappelle que le conseil en gestion de patrimoine n’est tenu qu’à une obligation de moyens et que s’il doit guider son client dans le choix des différents placements qui s’offrent à lui et l’éclairer sur les conséquences juridiques ou fiscales de ceux-ci et les risques comparés de tel ou tel investissement, il n’est pas tenu de garantir à son client la rentabilité à long terme du placement choisi ni de le prémunir de tout aléa financier et qu’il n’engage sa responsabilité que s’il a fourni des informations juridiques et fiscales erronées ou conseillé des placements hasardeux ou extrêmement risqués ;

Qu’elle soutient qu’elle a délivré à M. X des informations juridiques et fiscales exactes et lui a conseillé un montage juridique dont l’objectif était réalisable tout en l’informant de la nature et des risques de celui-ci ; qu’elle a ainsi rempli préalablement à l’investissement toutes ses obligations d’information et de conseil'; qu’aucune circonstance intrinsèque ou extrinsèque n’était de nature à remettre en cause la viabilité ou le sérieux de l’investissement proposé ; qu’il ne résulte d’aucun élément que la faisabilité de l’opération a été mise en péril avant le mois de janvier 2004, date à laquelle elle a été déchargée de toute obligation vis-à-vis de M. X ; qu’elle ne disposait d’aucun moyen de savoir que M. B se trouvait en situation d’interdiction de gérer, ce que les appelants ne démontrent pas davantage ; que surtout, la situation des sociétés du groupe Financière Barbatre n’était pas compromise en janvier 2003 lors de sa proposition d’investissement à M. X ; qu’à cette date, elle disposait d’un canal d’information régulier mise en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes qu’il commercialisait ; qu’elle a donc parfaitement rempli son obligation de s’informer ; que l’arrêt de la Cour de cassation dont se prévalent les appelants concernent un immobilier commercialisé en 2006 soit quelques mois seulement avant la mise en redressement judiciaire du groupe alors que d’autres programmes connaissaient déjà de nombreux retards ;

Qu’elle fait valoir que le programme du château d’Abondant était commercialisé à près de 70 % en octobre 2003, ce qui était de nature à garantir la bonne fin des travaux ; qu’elle invoque par ailleurs différentes jurisprudences ayant exclu la responsabilité du conseil en gestion de patrimoine ; qu’en ce qui concerne, son obligation de s’informer sur les capacités de l’investisseur, elle fait valoir que sa seule obligation était de s’assurer que l’investissement projeté était adapté aux objectifs de M. X ; que le conseil en gestion de patrimoine a réalisé un bilan patrimonial complet de ce dernier qui a permis de recueillir l’ensemble des informations préalables à l’investissement, lequel était conforme aux objectifs recherchés et en adéquation avec les moyens financiers confortables de l’investisseur ; que la réalisation effective du prévisionnel demeurait cependant soumise à l’aléa de tout investissement immobilier ; que l’attention de M. X sur la nécessité d’être à l’initiative des travaux a dûment été attirée ; qu’en effet, l’investisseur s’est vu remettre la documentation commerciale afférente aux programmes et les statuts de l’ASL ; que M. X a donc été suffisamment informé des mécanismes de réalisation des travaux de réhabilitation ; qu’en outre, l’obligation de conseil ne s’applique pas aux faits qui sont de la connaissance de tous alors que l’aléa est inhérent à tout programme de travaux ; que de plus, l’aléa du programme tenant à la commercialisation rapide a été purgé en amont de la réalisation de l’investissement dans la mesure où, à cette époque, 70 % des lots du château d’Abondant étaient commercialisés ; qu’au demeurant, les appelants ont pu bénéficier des déductions fiscales escomptées, telles que décrites dans le prévisionnel des flux financiers du bilan patrimonial remis le 3 janvier 2003 à M. X ; qu’en définitive, il n’était pas illégitime de considérer à cette époque que le schéma bénéficiait d’une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toute opération de réhabilitation immobilière ;

Qu’ en ce qui concerne ses obligations postérieurement à l’investissement litigieux, que la société Cincinnatus réplique qu’il est faux de prétendre qu’elle ne s’est pas préoccupée de l’état d’avancement des travaux et notamment de la question de l’obtention du permis de construire, procédure qui rencontrait en 2003 des difficultés, à raison du classement du bien et des nombreux avis préalables légalement requis ; que néanmoins, en 2003, cette circonstance n’était pas encore de nature à

remettre en cause la viabilité du programme, ni même sa livraison à l’échéance, compte tenu de la date prévisionnelle arrêtée plus d’une année plus tard ; que de plus, des travaux ne requérant pas le dépôt d’un permis étaient susceptible d’être entrepris en amont de l’obtention du permis ; que le paiement des factures relevait de la responsabilité exclusive de la […], laquelle devait être à l’initiative des travaux afin de bénéficier du dispositif défiscalisant ; que le conseil en gestion de patrimoine n’a pas à répondre des circonstances entourant la mise en 'uvre de l’investissement ni la mise en 'uvre du paiement des appels de fonds notamment alors qu’en 2003, année pendant laquelle M. X a souhaité honorer l’ensemble des appels de fonds pour augmenter son levier fiscal, il n’existait pas de circonstances de nature à inquiéter les professionnels ; qu’ensuite, à compter de janvier 2004, M. X a souhaité quitter le cabinet Cincinnatus pour être suivi par M. Z ;

***

Considérant que les objectifs poursuivis par M. X avaient été portés à la connaissance de la société Cincinnatus puisqu’ils sont mentionnés sur l’étude personnalisée réalisée par cette société ; que M. X souhaitait optimiser sa fiscalité au titre de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur la fortune, de la transmission de patrimoine, disposer de revenus ou de capitaux à court terme en cas de besoin, et préparer sa retraite dans une stratégie à long terme ; que l’opération qualifiée par la société Cincinnatus de « montage totalement sécurisé » devait assurer à M. X, conformément aux objectifs poursuivis par ce dernier, la constitution d’un patrimoine immobilier assorti d’importants avantages fiscaux, en toute sécurité, lui fournissant en outre un complément pour sa retraite, prévue à échéance de 9 ans ;

Que la faisabilité et la pérennité de l’investissement proposé à M. X reposaient sur la réhabilitation du lot acquis et de l’ensemble immobilier dont il fait partie, inscrit à l’inventaire supplémentaire des Monuments historiques et sur la mise en location de cet ensemble, dans le cadre de l’exploitation d’une résidence hôtelière ;

Considérant que lorsque le conseil en défiscalisation immobilière oriente les choix de l’investisseur, comme cela a été le cas en l’espèce, puisque les propositions d’investissement soumises à M. X relevaient du même type d’opérations dépendant toutes du même promoteur et du même groupe financier , il lui incombe de recommander un investissement adapté à ses objectifs et de l’informer sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement proposé ainsi que sur les risques qui lui sont associés et peuvent être le corollaire des avantages annoncés ; qu’ainsi il doit l’avertir des aléas non seulement fiscaux mais encore constructifs qui sont de nature à en compromettre la réalisation ou les résultats ;

Qu’il incombe à la société Cincinnatus de démontrer qu’elle a rempli son devoir d’information et de conseil envers M. X ;

Considérant que c’est à juste titre que, par motifs adoptés, le jugement déféré relève que si le bilan effectué le 3 janvier 2003, comporte un volet complet quant aux avantages fiscaux et à l’engagement financier de l’offre faite à M. X il présente de manière générale l’investissement immobilier commercialisé par la société Vestalis, sans plus de renseignements sur les sociétés intervenantes que leur dénomination sur la brochure de présentation du programme et se conclut par la mention : « votre montage sera totalement sécurisé … » ; que la cour ajoute qu’ayant l’ambition de proposer à son client un montage revêtant ce qualificatif, la société Cincinnatus devait s’imposer une rigueur et une vigilance toute particulière sur les tenants et les aboutissants de celui-ci ; qu’il ressort de l’étude réalisée le 5 décembre 2002 réactualisée le 3 janvier 2003, que l’ensemble de la stratégie proposée à M. X va lui permettre « en toute sécurité et sans aucun souci de gestion, de répondre à l’ensemble de ses objectifs patrimoniaux en optimisant toutes les niches fiscales actuelles et qu’il est ajouté que ses revenus complémentaires à la retraite seront très élevés et non fiscalisés » ;

Que la présentation de l’investissement proposé à M. X dans l’étude du 2 décembre 2003, ne

comporte aucune explication sur l’opération de restauration immobilière ;

Que le projet mentionne en conclusion que l’investisseur va "disposer d’une sécurité totale sur son investissement ; que le bail lui apportera un revenu net de toutes charges de 6 % indexé annuellement ; que ce taux est largement supérieur, situé en région parisienne, à ceux des investissements de même catégorie ; qu’il ne supportera aucun délai puisque le bail débutera obligatoirement au 1^er janvier 2005 ; que le montage est totalement sécurisé ; qu’en cas de litige avec l’administration, le cabinet IBL sera chargé de répondre à l’administration fiscale ; qu’en cas de revente le preneur exercera son pacte de préférence"; le tribunal a exactement relevé qu’il n’existait aucune mention au titre des obligations de l’investisseur telle celle tenant à la réalisation des travaux qui conditionnait pourtant la défiscalisation recherchée ; qu’il est tout aussi exact, qu’il n’existe aucune indication concernant les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de leur inexécution, alors qu’une date de fin de chantier est au contraire expressément indiquée dans la proposition faite par la société Cincinnatus ; qu’ainsi, la perception des loyers était garantie à compter du 1^er janvier 2005, date de la livraison prévue du bien pour un montant annuel de 29 285,88 euros HT et avant de 10 %, soit 2 928,59 euros HT ; qu’il importe peu, dans ces circonstances, qu’il y ait eu ou non des signaux d’alerte concernant la santé financière du groupe Barbatre ; que si la société Cincinnatus prétend qu’elle disposait d’un canal d’information régulier mis en place avec les sociétés du groupe Barbatre afin de suivre le développement des programmes, encore convenait-t-il qu’elle recueille effectivement les informations qui permettaient de s’assurer de la bonne fin des travaux, compte tenu de la présentation totalement sécurisée des programme et montages financiers proposés ; que la circonstance que le programme ait été commercialisé à plus de 70 % ne suffisait pas en soi à garantir le succès de l’opération qui était tributaire de la bonne fin des travaux ; qu’une proposition de livraison du bien en janvier 2005 alors qu’elle ne conteste pas que le permis de construire n’était pas délivré à la date de signature de l’acte de vente, un an plus tôt, était irréaliste compte tenu de l’ampleur des travaux à effectuer dans ce type de réhabilitation et compte tenu de l’état du Château dont les lots ont été vendus ; que l’équilibre de l’investissement était soumis à la perception des loyers alors qu’il n’est pas contesté que ceux-ci ont été réglés par le locataire sur les fonds qui étaient destinés à la réalisation des travaux ; que si la société Cincinnatus ajoute encore que certains travaux pouvaient être réalisés sans nécessiter l’obtention d’un permis de construire, force est de constater qu’elle n’indique pas lesquels et qu’elle n’en justifie pas alors que l’investissement dans un programme de monuments historiques implique au contraire des sujétions particulières tenant notamment aux différentes autorisations requises des autorités de tutelle et à l’agrément de l’architecte des bâtiments de France ; qu’en outre, si l’opération immobilière était de nature à répondre aux objectifs recherchés par M. X et en adéquation avec ses moyens financiers, encore convenait-t-il que toutes les garanties soient prises pour qu’ils puissent être atteints ; que la seule remise de la documentation commerciale afférente au programme du Château d’Abondant et des statuts de l’ASL devant être à l’initiative des travaux ne saurait valoir fourniture d’un conseil adapté à l’investisseur profane en la matière, celui-ci devant en effet recevoir les explications nécessaires sur les mécanismes complexes qui lui étaient proposés ;

Considérant que la société Cincinnatus ne peut s’exonérer de son défaut d’information sur les risques et aléas du projet par l’affirmation péremptoire selon laquelle l’aléa est inhérent à un tel programme d’investissement et « connu de tous » alors que celui-ci était exclu de sa proposition, totalement sécurisée, comme cela a été précédemment dit ; qu’au contraire, la sécurisation des travaux était d’autant plus nécessaire qu’elle conditionnait l’avantage fiscal dont il n’est pas contesté qu’il a été remis en cause sur le constat, par l’administration fiscale, que les travaux n’avaient pas été réalisés ; que c’est donc à tort que la société Cincinnatus prétend qu’il n’était pas illégitime de considérer en 2003 que le schéma bénéficiait d’une sécurité non négligeable au-delà des risques attachés à toutes opérations de réhabilitation immobilière ; que l’investissement proposé comportait des risques qui n’ont pas été mentionnés ni expliqués à l’investisseur, qui pouvait non seulement s’ils se réalisaient, ne pas lui permettre d’atteindre l’objectif de défiscalisation poursuivi, ce qui s’est avéré mais aussi mettre en péril le placement effectué, ce qui s’est également réalisé ;

Considérant, en ce qui concerne les griefs faits à la société Cincinnatus quant à son attitude postérieure à la signature de l’acte de vente, qu’ils sont inopérants pour ce qui est de la vérification de l’avancement des travaux de réhabilitation du château d’Abondant alors que la faisabilité de l’opération n’a pas été mise en péril avant le mois de janvier 2004 et que par courrier du 24 janvier 2004, M. X a déchargé la société Cincinnatus de toutes ses obligations, souhaitant suivre son interlocuteur M. Z, au sein de la nouvelle structure de celui-ci ; que ce n’est qu’en octobre 2007 que les sociétés du groupe Barbatre ont été placées en redressement judiciaire ; que par ailleurs les circonstances dans lesquelles la […] a été amenée à donner son accord pour le déblocage au profit de la Sogecif, d’une somme de 442 560 euros, soit la quasi totalité des travaux, à une date qui n’est pas mentionnée sur la pièce n°11 portant la signature de M. X mais dont il n’est pas contesté qu’elle était proche de la date de la vente, sont indéterminées ; qu’en tout cas la pièce produite ne permet pas d’affirmer que l’accord de M. X a été donné sur le conseil de la société Cincinnatus ; qu’il ne peut donc être reproché à celle-ci un manquement à cet égard, d’autant qu’il ne résulte d’aucune pièce contractuelle qu’elle devait fournir un conseil à M. X sur l’opportunité du déblocage des fonds en vue des travaux ;

Considérant par ailleurs que c’est à juste titre que le tribunal a retenu que la circonstance selon laquelle la société Cincinnatus avait conseillé à M. X la constitution de la […], ce qui résulte notamment de l’étude personnalisée du 2 décembre 2003, n’établissait nullement l’existence d’un lien contractuel entre cette SCI et la société Cincinnatus ; que, néanmoins comme l’a retenu le tribunal, le manquement de la société Cincinnatus à ses obligations contractuelles à l’égard de M. X a causé un préjudice à la […] qui a procédé à l’investissement et aux emprunts bancaires concomitants et préconisés par le montage juridique et financier proposé par la société Cincinnatus dans le projet susvisé ;

Que ce manquement constitue donc une faute de nature à engager la responsabilité délictuelle de la société Cincinnatus vis-à-vis de la […] sur le fondement de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige ;

Considérant en définitive que la société Cincinnatus a commis une faute de nature à engager tant sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de M. X que sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de la […] ; que le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;

* Sur les fautes des notaires

Considérant que M. X et la […] font valoir que la vente initiale du château d’Abondant de la société Saint Victor à la société Financière Barbatre le 26 décembre 2002 a déjà été formalisée sous le ministère de la SCP V, C, F, Y, D, J et N, de sorte que l’office notarial est intervenu sur tous les aspects de l’opération immobilière ; que c’est Maître C qui a procédé à l’élaboration du règlement de copropriété et à la répartition des lots puis à leur vente ; que c’est ce même notaire qui a établi non seulement l’ acte de cession des droits immobiliers mais aussi les actes de prêt entre l’acquéreur du lot et le Crédit mutuel de AE AF ;

Qu’ils en concluent que la scp avait parfaitement connaissance de la totalité de l’opération mise en 'uvre par M. B et de sa nature réelle, soit l’acquisition d’un bien à l’état de ruine qu’il convenait de reconstruire au moyen de travaux financés par un emprunt important afin de constituer des appartements destinés à l’habitation principale dans le cadre d’une résidence hôtelière ; qu’ils lui reprochent un défaut de précaution et de conseil ;

Qu’ils soutiennent que l’office notarial aurait dû constater qu’il était en présence d’une vente en état futur d’achèvement qui aurait nécessité au profit des investisseurs la mise en place de garanties similaires à celles offertes par la législation applicable à ce type de projet, notamment la garantie d’achèvement des travaux prévue par les articles R 261-17 du code de la construction et de l’habitation et le règlement progressif des travaux prévu par l’article R 261-14 du même code ; que

Maître C avait à l’égard de la […] une obligation de conseil et qu’il aurait dû non seulement la mettre en garde contre les risques encourus du fait d’un paiement anticipé des travaux de construction de l’immeuble, mais également mettre en place des garanties afin que la banque ne verse les fonds prêtés qu’au vu d’une attestation de l’architecte relative à l’état d’avancement des travaux, ce d’autant que le prix d’acquisition était relativement modique mais ceux des travaux de réhabilitation considérables ;

Que le notaire est d’autant plus fautif qu’il n’a vu aucune des parties au moment de la signature des actes de vente, toutes étant représentées par des clercs de l’étude ;

Qu’ils considèrent qu’en choisissant de confier l’affaire à un notaire de Nice, M. B s’assurait qu’aucun acquéreur ne pourrait poser de questions ou remettre en cause l’économie de l’opération Château d’Abondant ;

Qu’en réponse à la SCP V, C, F, Y, D, J et N, ils rappellent que la promesse de vente signée par l’intermédiaire de la société Cincinnatus n’ engageait que le vendeur et pas la […] contrairement à un compromis de vente et qu’aucune indemnité d’immobilisation n’était prévue ; que donc la […] n’était pas obligée d’acquérir et que le notaire était débiteur d’un devoir de conseil qu’il reconnaît ne pas avoir exercé nonobstant les risques inhérents à l’opération envisagée ;

Qu’eu égard aux particularités de l’opération, le notaire aurait pu juridiquement prévoir une libération des sommes empruntées au fur et à mesure de l’avancement de la construction sur le fondement d’un rapport circonstancié de l’architecte ; qu’il est sans incidence que les sommes prêtées par la banque n’aient pas transité par l’étude ;

Qu’ils prétendent encore que le notaire ne pouvait ignorer que les investisseurs ne se déplaceraient pas pour procéder à des vérifications techniques et qu’il aurait dû leur conseiller de surveiller personnellement l’évolution du chantier et de ne payer les acomptes sur travaux réclamés, qu’après vérification approfondie de la réalisation des travaux ;

Qu’ils observent que dans tous les litiges relatifs à la Financière Barbatre, les notaires ont systématiquement été condamnés en raison du non-respect de leur devoir de conseil ;

Qu’ils soulignent que d’autres éléments fondamentaux, comme l’absence de permis de construire, leur ont été cachés par le notaire ;

Qu’ils en concluent qu’en ne prenant pas toutes les précautions utiles afin de garantir à l’acquéreur la bonne utilisation des fonds prêtés et en ne remplissant pas son obligation de conseil, l’étude notariale a engagé sa responsabilité sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil ;

Considérant que la SCP V, C, F, Y, D, J et N fait en premier lieu observer que ni le vendeur, ni l’entreprise générale n’ont été attraites à la procédure et que ce choix est surprenant dans la mesure où la défaillance de la société Sogecif est la cause exclusive des préjudices que prétendent avoir subi la […] et M. X ; qu’à défaut d’admission de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Sogecif, la […] ne pourrait agir contre elle ;

Qu’elle fait valoir qu’avant son intervention, les parties avaient échangé leur consentement sur la chose et sur le prix et, donc, que la vente était parfaite et les appelants tenus par la promesse de sorte que son devoir de conseil ne pouvait plus s’exercer ; qu’elle ajoute que seul le prix du foncier a transité par l’étude ; qu’elle rappelle que les appelants étaient régulièrement assistés par leur conseiller en gestion de patrimoine ;

Qu’elle réfute le reproche tiré de l’absence de recours au mécanisme de la Vefa, inapplicable en l’espèce car il ne s’agissait pas d’un immeuble à construire et le régime de vente en état futur de rénovation ayant été créé en 2006 ; que le régime de la VEFA n’est pas compatible avec les dispositions relatives aux monuments historiques ; que l’article 156 du code général des impôts exige en effet que les dépenses de travaux soient réalisées sur « des locaux d’habitation par leur propriétaire et à leur initiative » ;

Que pour pouvoir calquer un régime juridique afin de l’adapter à une autre opération, encore faut-il que la situation pour laquelle le système a été légalement mis en place ne soit pas diamétralement opposée à celle de l’opération pour laquelle on prétend adapter ledit régime ;

Qu’or en matière de Vefa, les travaux sont à la charge du vendeur, le bien étant livré clé en main à l’acquéreur alors qu’en l’espèce les travaux restaient à la charge des acquéreurs ;

Que donc la garantie d’achèvement prévue dans le système de la Vefa, qui doit permettre aux acquéreurs de s’assurer de la défaillance du vendeur dans l’exécution des travaux n’aurait en l’espèce aucun intérêt, les copropriétaires n’allant pas s’assurer pour leur propre éventuelle défaillance ; que l’opération ne peut, d’un point de vue juridique, être critiquée, le bien étant éligible au régime fiscal recherché et vendu en l’état aux investisseurs à charge pour ceux-ci d’effectuer les travaux de réhabilitation ; qu’elle soutient que les difficultés rencontrées par les appelants ne sont exclusivement que la conséquence de la double défaillance de l’entreprise générale dans l’exécution de sa mission et des copropriétaires dans la surveillance des travaux ;

Qu’elle réfute le reproche tiré de l’absence de mise en garde contre les risques évidents d’une acquisition dont le prix était modique mais ceux des travaux de réhabilitation considérables ;

Qu’elle rappelle à cet égard que le dispositif consiste à investir dans un bien immobilier inscrit à l’Inventaire supplémentaire des monuments historiques pour lequel d’importants travaux de réhabilitation sont à réaliser et estime le risque identique à celui encouru par un propriétaire qui ferait exécuter d’importants travaux dans son immeuble ;

Qu’elle affirme que les difficultés rencontrées sont exclusivement la conséquence de l’absence de contrôle des appelants dans la bonne exécution des travaux et leur reproche de vouloir transformer le notaire en débiteur de substitution et de lui faire supporter les conséquences financières de leurs propres errements ;

Que l’écart entre le prix du foncier et le coût des travaux constitue justement le motif de l’investissement car permettant une opération fiscalement très intéressante dans la mesure où seuls les travaux donnent droits à déduction ; que les décisions invoquées par les appelants ne sont pas transposables compte tenu du rôle de la scp notariale, de la charge des travaux, de l’absence de passage par l’étude des fonds destinés aux travaux et du fort taux de commercialisation des lots ; qu’elle conteste au surplus tout préjudice, reprochant à la […] de demander plus que l’avantage qu’elle aurait pu retirer de l’opération ;

***

Considérant en réponse à l’observation de la SCP V, C, F, Y, D, J et N sur ce point que la […] justifie de sa déclaration de créance à titre chirographaire à l’encontre de la société Sogecif, pour un montant de 454 520 euros effectuée le 10 décembre 2007 entre les mains de M^e A mandataire judiciaire ;

Qu’il est constant que la procédure a été clôturée pour insuffisance d’actif';

Considérant qu’au titre du devoir de conseil dont il est débiteur, le notaire doit "éclairer les parties et

s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui"'; qu’il ne peut s’exonérer de cette obligation au motif que son bénéficiaire aurait été assisté par un conseil en gestion de patrimoine';

Considérant qu’il est donc tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et le cas échéant de le leur déconseiller ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, extérieurs à l’acte, lorsque le notaire en a eu précisément connaissance ;

Considérant que la promesse de vente stipulait que «'le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, se réservant la faculté d’en demander la réalisation selon qu’il avisera'»';

Considérant que la […] n’était donc nullement contrainte d’acquérir le bien étant précisé, en outre, qu’aucune indemnité d’immobilisation n’avait été fixée';

Considérant que la Scp notariale ne peut dès lors utilement prétendre que la bénéficiaire de la promesse était tenue par cet acte d’acquérir ou que la convention était parfaite et qu’il «'n’y avait plus de place pour l’exercice du devoir de conseil'»';

Considérant que Maître C, membre de la Scp notariale intimée, a établi l’acte de vente par la Sarl Saint Victor de l’ensemble immobilier à la Sarl Financière Barbatre le 26 décembre 2002, puis, le même jour, le règlement de copropriété ; qu’elle a reçu, le 27 décembre 2003, l’acte de vente du lot au profit de la […] ;

Considérant que Maître C a encore, le 10 décembre 2003, reçu la procuration de M. X agissant en qualité d’associé , de caution et de gérant de la […], au nom de celle-ci, au terme de laquelle il a instauré pour mandataire, tout clerc de l’étude à l’effet d’acquérir le lot n°5 dépendant du château d’Abondant et d’ emprunter la somme de 564 400 euros et en son nom personnel et pour le compte de la […] de se rendre et se porter caution et répondant solidaire ;

Considérant, enfin, que l’acte de prêt a été régularisé par ladite Scp';

Considérant qu’ainsi, la Scp notariale a procédé à tous les actes permettant la réalisation par la société Financière Barbatre de l’opération et à ceux permettant à la […] constituée par M. X d’acquérir le lot promis y compris d’emprunter les fonds nécessaires à l’opération';

Considérant qu’elle a donc eu à connaître de tous les aspects de l’opération immobilière dite du Château d’Abondant et de l’acquisition par la SCI susvisée de son lot';

Considérant qu’il ne peut lui être fait grief de ne pas avoir conseillé à la […] d’acquérir les biens sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement ou de la vente d’immeubles à rénover qui ne lui aurait pas permis de bénéficier des avantages fiscaux ;

Considérant que si le notaire n’est pas tenu de procéder à des recherches particulières sur l’opportunité économique de l’opération envisagée et sur la solvabilité des parties, en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, il doit, à tout le moins, informer les parties des risques dont il a connaissance ;

Considérant qu’ayant connaissance de tous les aspects de l’opération immobilière, la Scp savait qu’il s’agissait d’une opération particulière imposant, notamment, aux acquéreurs de réaliser les travaux de réhabilitation pour pouvoir profiter de la défiscalisation'; qu’elle savait également que l’opération correspondait à un montage indivisible ; qu’elle ne peut donc utilement prétendre que la […] était dans la même situation que celle de n’importe quel propriétaire désireux d’entreprendre des travaux dans le bien qu’il acquérait';

Considérant que, concernant la […] , elle savait que la somme empruntée était destinée à hauteur d’environ 80 % au financement des travaux'; qu’elle n’ignorait pas l’absence de toute garantie de la bonne exécution des travaux de réhabilitation'; que le succès de l’opération supposait que l’ensemble de l’immeuble soit effectivement réhabilité, ce qui nécessitait des apports de fonds et la vente future de lots dans une mesure suffisante ; que le notaire se devait donc d’attirer l’attention de M. X et de la […] sur l’aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation que représentait l’absence de toute garantie de bonne fin desdits travaux, ce que la SCP V, C, F, Y, D, J et N n’établit pas avoir fait ; que dans ces conditions elle a manqué à son devoir de conseil et commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle ;

* Sur le préjudice et le lien de causalité

Considérant qu’au soutien de leurs demandes indemnitaires, M. X et la […] font valoir que, mieux informés, ils n’auraient pas souscrit à l’investissement proposé et se seraient tournés vers des produits plus sûrs ; qu’ils reprochent au tribunal de ne leur avoir accordé qu’une indemnisation symbolique ; qu’il est totalement erroné selon eux d’avoir considéré que la perte de chance s’analyse en un faible pourcentage de la perte subie eu égard à l’objectif poursuivi ; qu’au contraire, toute défiscalisation n’a d’intérêt que si elle procure à l’investisseur un avantage sérieux ; que, dans ce contexte, la perte de chance de ne pas contracter peut être évaluée à 90 % ; qu’en l’espèce, l’avantage était constitué par l’acquisition, en échange d’une défiscalisation partielle des travaux de réhabilitation, d’un bien immobilier de qualité, susceptible de générer rapidement des loyers et constituant un actif patrimonial procurant un complément de retraite ; que les emprunts ont été souscrits en pure perte ; que la perte financière doit être appréhendée dans sa globalité, soit au total 1 256 000 euros sans contrepartie ; qu’il convient de tenir compte de ce que les sommes auraient pu être investies autrement et procurer un rendement de 2 % comme l’a déjà retenu cette cour ; que M. X n’a bénéficié d’aucun dégrèvement fiscal'; qu’au contraire, les travaux n’ayant pas été menés à bien, il a fait l’objet d’un redressement ;

Que les appelants font valoir que le lot acquis 82 320 euros en 2003 a été revendu 102 380 euros le 31 janvier 2015 ; qu’en revanche les 482 080 euros versés pour les travaux de réhabilitation l’ont été en pure perte ;

Que la […] en déduit avoir subi une perte foncière et immobilière de 637 000 euros ; que M. X dit avoir payé avec ses deniers personnels des intérêts d’emprunt qui auraient dû être payés au moyen des loyers que la […] n’a jamais perçus car ceux-ci ont cessé d’être payés à compter du troisième trimestre 2007 ; que le total des intérêts et frais concernant les deux prêts s’élèvent à 416 826 euros ; que ces sommes auraient pu être placées sur l’assurance-vie la mondiale et auraient rapporté 61,63 %, soit 176 700 euros ; qu’ils font valoir que la […] a en outre perdu la chance de percevoir les loyers à venir ; que le total des loyers perdus du mois de juillet 2007 au 30 septembre 2016 s’élève à 333 419 euros ;

Que la […] fait également valoir une perte de chance de percevoir des loyers à venir à l’issue de la période de location de 11 ans et 9 mois, de 40 000 euros annuels soit une perte sur 10 ans de 400 000 euros ; qu’elle fait également valoir les frais annexes de 39 751 euros réclamés par l’ASL du Château d’Abondant et le syndicat des copropriétaires ainsi que les frais d’avocat dans le cadre de la procédure diligentée à l’encontre de l’administration fiscale , pour 33 000 euros ; qu’elle réclame encore la réparation de son préjudice fiscal ; qu’elle fait valoir à cet égard que mieux informé, M. X n’aurait pas accepté de souscrire au montage et à l’acquisition qui lui étaient recommandés ; qu’il n’aurait donc pas eu à faire face à une telle imposition ; qu’il existe en effet une large gamme d’investissements qui permettent de cumuler les avantages d’une acquisition immobilière et d’une défiscalisation partielle des sommes investies, y compris dans le cadre de la loi Malraux sur la réhabilitation des monuments historiques ; qu’en outre, la déductibilité de la TVA sur les travaux réalisés constitue un avantage directement lié à l’opération litigieuse ; que, dûment

informé, il n’aurait pas effectué l’investissement et n’aurait pas été contraint de débourser cette taxe ; qu’il n’a pu obtenir le remboursement de la TVA, demeurée à sa charge personnelle à hauteur de 74 486,56 euros ; qu’il n’a pas non plus été en mesure de déduire une partie des intérêts relatifs au prêt pour travaux ; que son redressement fiscal, pour ce qui est de l’opération du Château d’Abondant s’élève à 251 058 euros ; que les appelants admettent devoir déduire de la somme de ces préjudices, s’élevant au total à 2 300 454 euros, le prix de revente du lot n°5, soit 102 380 euros, de sorte qu’ils chiffrent le préjudice global de la […] à 2 198 074 euros ; que compte tenu de la perte de chance qu’ils estiment devoir être fixée à 90 %, ils sollicitent la condamnation solidaire des intimés à payer à la […] une somme de 2 000 000 euros et à M. X une somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Considérant que la société Cincinnatus réplique que, contrairement à l’obligation qui lui incombe en vertu de l’article 1315 alinéa premier ancien du code civil, M. X ne juge toujours pas utile de produire les justificatifs au titre des intérêts d’emprunt qu’il a également déduits de son revenu imposable ; qu’en tout état de cause, il n’y a pas de lien entre le prétendu manquement au devoir d’information et de conseil et le préjudice de la […] et de M. X ; qu’elle observe qu’en sollicitant l’indemnisation de la perte de chance de pouvoir bénéficier d’un bien à l’état envisagé, les appelants reconnaissent implicitement qu’ils auraient en toute hypothèse, procédé à l’investissement concerné ; que cette position traduit surtout que le préjudice invoqué découle directement et exclusivement de la défaillance des sociétés du groupe Financière Barbatre alors que la société Cincinnatus ne pouvait pas prévoir lorsqu’elle a conseillé cet investissement à M. X, soit près de quatre années avant le prononcé de la mise en redressement judiciaire des sociétés du groupe, ce qui allait advenir ; que, subsidiairement, sur la détermination du préjudice indemnisable, elle rappelle qu’il est de jurisprudence constante que le préjudice résultant d’un manquement à une obligation d’information et de conseil s’analyse en une perte de chance, indemnisée en tant que telle, ce qui suppose, au préalable de déterminer le dommage réellement subi par la […] ; que celle-ci réclame le paiement de l’ensemble des sommes investies dans le programme litigieux alors que ces préjudices ne sont pas indemnisables au titre de la perte de chance et sont par ailleurs, manifestement sans lien avec l’éventuelle faute qui lui est reprochée ; que les appelants ne prennent pas davantage le soin de déduire des sommes réclamées les gains fiscaux réalisés au titre des travaux et des intérêts d’emprunt ; que, s’agissant de la perte foncière et immobilière, les appelants sollicitent que soit indemnisée la perte d’un gain escompté, en violation de la jurisprudence de la Cour de cassation ; que, par ailleurs, plus de cinq années après l’introduction de l’instance, ils sollicitent la prise en charge des intérêts d’emprunt qu’ils ont pourtant déduit de leurs revenus imposables ; qu’ils ne produisent aucun constat de l’état d’avancement du chantier postérieurement à la mise en redressement judiciaire de la société Sogecif et n’indique pas quel est le montant des travaux de finition à régler pour permettre l’achèvement de l’ouvrage et qui constitue le préjudice subi, à l’exclusion de tout autre ; que le montant des loyers escomptés n’est pas indemnisable ; que la demande visant à indemnisation de ses pertes 10 années après la fin du bail est dépourvue de tout fondement ; que, s’agissant du préjudice fiscal, le paiement de l’impôt mis à la charge d’un contribuable à la suite d’une rectification fiscale ne constitue pas un dommage indemnisable sauf lorsqu’il est établi que, dûment informé, il n’aurait pas été exposé au paiement de l’impôt rappelé ou aurait acquitté un impôt moindre ; qu’en d’autres termes, ce préjudice n’est indemnisable que lorsque que le manquement à l’obligation d’information et de conseil a conduit à acquitter un impôt supérieur à celui qui aurait dû être payé si l’investissement n’avait pas été réalisé ; qu’en l’espèce l’information délivrée à M. X n’a pas conduit ce dernier à acquitter un impôt supérieur ; que la décision de première instance qui a débouté les appelants de leur demande au titre du préjudice fiscal mérite donc confirmation sur ce point, en constatant que ce préjudice ne saurait être indemnisable ; qu’en conséquence, si la cour parvenait à retracer le préjudice effectivement subi, elle ne pourrait indemniser qu’une fraction du dommage correspondant au pourcentage de chance perdue ; qu’or, M. X ne démontre pas dans quelle mesure, en présence d’une information plus complète, il aurait pu prendre la décision de ne pas réaliser l’investissement litigieux ; que les diverses décisions citées par les appelants ne sont pas transposables ; que les faits de l’espèce démontrent au contraire que M. X était désireux d’investir afin de bénéficier des fortes

déductions fiscales attachées à la loi Malraux afin d’optimiser sa fiscalité pour l’année 2003 ; qu’il était en effet exposé à un montant d’impôt exceptionnel au titre d’une indemnité transactionnelle de rupture de contrat de travail et d’une indemnité de levée non exécutée de bons de souscription d’actions pour un montant total de 1'575'000 euros sur l’exercice concerné ; qu’enfin, il y aurait lieu de tenir compte en tout état de cause de la valeur de revente du bien, des loyers perçus sur la période d’investissement et des conséquences résultant de la participation de M. X à son propre dommage, en ce qu’il a honoré les appels de fonds constitutifs d’une partie des préjudices dont il se prévaut ;

Considérant que la SCP V, C, F, Y, D, J et N fait grief aux appelants de prétendre au remboursement des intérêts d’emprunt tout en sollicitant la prise en charge d’un préjudice locatif alors que la […] aurait, si l’opération avait été menée jusqu’à son terme, perçu des revenus fonciers mais dû, en contrepartie, s’acquitter desdits intérêts ; que concernant les loyers, elle fait valoir que le produit de la location aurait dégagé des revenus fonciers qui seraient venus augmenter la masse imposable des appelants et donc leur IRPP et demande la prise en compte de l’impôt supplémentaire et des charges de copropriété qu’auraient dû payer les époux ;

Que concernant le prix de vente et les travaux, elle fait valoir, citant des arrêts, que la restitution du prix de vente ne peut constituer un préjudice indemnisable en ce qu’elle est dirigée à l’encontre du notaire ; que les fonds devant financer les travaux n’ont pas transité par les comptes de l’office notarial et en infère que si une discordance était constatée entre l’état actuel d’avancement des travaux et les règlements effectués, seule la responsabilité de M. X ou de la société Cincinnatus pourrait être recherchée ;

Qu’elle observe que la somme réclamée correspond à 3 fois le montant total de l’opération (foncier + travaux) et fait état d’un enrichissement sans cause ;

Qu’elle soutient que la faute prétendue n aurait généré qu’une perte de chance, qui en l’espèce est égale à zéro, l’acquéreur étant seulement préoccupé par le gain fiscal projeté et n’ayant, quel que soit le conseil donné, jamais tendance à renoncer à son acquisition ;

Qu’elle réfute enfin tout préjudice moral de M. X ;

Qu’elle affirme que la procédure a été initiée à l’encontre de la Scp avec une particulière légèreté et lui cause un préjudice moral et matériel certain dans la mesure où la compétence professionnelle de l’un de ses associés, en l’occurrence Maître C, se trouve gravement et injustement mise en cause ;

***

Considérant en premier lieu, sur le lien de causalité que d’une part ni la […] ni M. X n’ont commis de faute dans la surveillance des travaux de sorte qu’ils ne sont pas, même partiellement, à l’origine de leur préjudice ;

Considérant que les fautes commises par la société Cincinnatus et par la Scp notariale ont contribué à l’entier préjudice de la […] ; que les deux intimées seront donc condamnées in solidum à réparer le préjudice subi';

Considérant que le manquement des sociétés à leur devoir de conseil a privé M. X et la […] de la possibilité de s’engager en toute connaissance du risque pris'; que le préjudice causé par ces fautes est constitué par leur perte de chance de ne pas avoir contracté l’investissement litigieux';

Considérant que la […] et M. X sollicitent les indemnisations suivantes :

— capital emprunté : 564 400 euros

— intérêt de 2 % sur le capital emprunté : 170'000 euros

— intérêts des emprunts payés : 416 826 euros

— intérêt de 2 % sur les intérêts payés : 125 000 euros

— loyers dus jusqu’à la fin du bail : 333 419 euros

— loyers postérieurs au bail sur 10 ans : 400'000 euros

— frais de justice contrôle fiscal : 75 410 euros

— préjudice fiscal : 251 058 euros

dont à déduire le prix de vente, soit un solde de 2 198 074 euros selon le décompte figurant en page 35 des conclusions des appelants ;

Considérant que cette somme correspond au montant total des préjudices allégués ; qu’or, il y a lieu de rappeler que les fautes retenues consistent en une méconnaissance par le notaire et le conseil en gestion de patrimoine à leurs devoirs de conseil respectifs ; qu’il s’ensuit que, mieux informés, les appelants auraient eu la chance de ne pas souscrire à l’opération proposée ; que le préjudice est donc constitué par la perte de cette chance ; que la réparation doit donc être mesurée à la probabilité de la chance perdue de ne pas souscrire à cet investissement ; qu’elle ne peut donc être constituée par l’intégralité des préjudices consécutifs à celui-ci ;

Considérant, sur l’évaluation de la perte de chance, que M. X et la […] reprochent au tribunal d’avoir considéré que la perte de chance de ne pas contracter s’analyse en un faible pourcentage dès lors que l’objectif essentiel affiché par M. X était la défiscalisation de ses revenus et qu’il est fort probable que même complètement informé des aléas l’investissement proposé aurait été réalisé ; qu’il prétendent que ce raisonnement est erroné dans la mesure où toute défiscalisation n’a d’intérêt que si elle procure à l’investisseur un avantage ;

Considérant toutefois qu’il résulte du bilan patrimonial établi par la société Cincinnatus que M. X s’est en particulier engagé dans l’opération litigieuse car il allait recevoir la somme de 230'000 euros en indemnité transactionnelle de rupture de son contrat de travail et la somme de 1'345'000 euros en indemnité de levée non exécutée de bons de souscription d’actions ; que le poids fiscal de cette seule indemnité s’établit à 586'212 euros alors que l’impôt brut, sans cette indemnité n’aurait été en 2003 que de 17'452 euros ; que le projet tel que présenté permettait d’atteindre un résultat fiscal de – 379 712 euros en 2003 et de – 43 579 euros en 2004 ; qu’il s’en déduit que l’objectif de défiscalisation poursuivi par M. X, également assujetti à l’impôt de solidarité sur la fortune, revêtait une importance particulière ; qu’il s’ensuit que, même complètement informé, comme l’a retenu le tribunal, la décision de s’engager dans l’opération restait fort probable ; que, conduite à sa bonne fin, il n’est pas contesté que l’opération permettait les avantages fiscaux présentés par la société Cincinnatus ; que l’argument de M. X suivant lequel ce raisonnement du tribunal est erroné n’est pas recevable ; qu’au vu de ces éléments, la cour estime ,eu égard à l’importance du bénéfice fiscal attendu, à 40 % la perte de chance subie par M. X et la […] de renoncer à l’investissement ;

Considérant, sur les chefs de préjudices, qu’il n’y a pas lieu de tenir compte des loyers perdus jusqu’à la fin du bail ; qu’en effet, si M. X avait renoncé à l’investissement, la […] n’aurait perçu aucun loyer ; qu’a fortiori, n’y a-t-il pas lieu de prendre en compte les loyers escomptés depuis l’échéance du bail ; que de plus, cette réclamation est incompatible avec celle relative aux intérêts

qu’auraient pu produire les sommes autrement placées ; qu’en effet, on ne peut à la fois prétendre à ces intérêts, ce qui suppose que l’on a renoncé au placement et à une indemnité représentative des loyers perdus, ce qui suppose au contraire que l’on n’ y a pas renoncé ;

Considérant, sous cette réserve, que la perte financière doit être appréhendée dans sa globalité ; qu’il convient donc de tenir compte, comme l’a retenu le tribunal, des sommes versées aux sociétés Barbatre et Sogecif, empruntées à la caisse du Crédit Agricole mutuel d’Aquitaine ; que le capital versé et les intérêts d’emprunt doivent donc donner lieu à indemnisation ; qu’il convient également de tenir compte de ce que, placées sur un autre support, les sommes empruntées auraient pu procurer un rendement annuel de 2 % ; qu’il est exact cependant, comme l’a justement rappelé le tribunal, que la valeur du bien et les loyers perçus doivent être déduits de l’indemnisation'; que, M. X et la […] ne contestent pas avoir perçu les loyers convenus au bail commercial, jusqu’au 1^er avril 2007 inclus ; que ceci se déduit de leur demande au titre des loyers perdus, qu’ils font courir à partir du mois de juillet 2007 et de leur pièce n°43 sur laquelle ils mentionnent cette même date comme point de départ des loyers non perçus ;

Qu’il conviendra par ailleurs de porter en déduction, outre les loyers perçus, le prix de revente du lot acquis, de 102 380 euros ;

Qu’en revanche, contrairement à ce que soutiennent les intimés, il n’y a pas lieu de déduire les déficits fonciers qui ont été déduits des revenus imposables puisque l’administration fiscale a rappelé les sommes ; que c’est également à tort que la société Cincinnatus prétend voir débouter la […] de ses demandes concernant des préjudices dont le fait générateur est postérieur au jour du transfert du dossier à la société Orbatéor ; qu’en effet, tous les préjudices trouvent leur source dans l’étude du 2 décembre 2003 qu’elle a réalisée ;

Considérant sur le préjudice fiscal que M. X et la […] font valoir que les travaux n’ayant pas été réalisés, l’administration fiscale a remis en cause la déduction des acomptes qu’ils avaient versés, le redressement ayant été confirmé par le tribunal administratif de Versailles ; que la société Cincinnatus s’oppose toutefois cette demande au motif que le paiement d’un impôt auquel un contribuable est assujetti n’est pas un préjudice indemnisable et que le gain escompté de l’avantage fiscal attendu ne l’est pas davantage ; que le propre de la responsabilité civile est de replacer la victime dans la situation dans laquelle elle aurait dû être si le dommage ne s’était pas produit ; que le manquement qui est retenu à l’encontre des intimés est un manquement à leur devoir de conseil ; qu’il s’ensuit que mieux et complètement informés M. X et la […] aurait pu renoncer à l’opération litigieuse et, le cas échéant, se tourner vers des placements offrant les mêmes avantages ; que leur préjudice est donc constitué par la perte de cette seule chance et non pas par la perte de la chance d’obtenir l’avantage fiscal attendu ; que, si mieux et complètement informés M. X et la […] avaient renoncé à l’opération litigieuse, ils auraient été assujettis normalement à l’imposition supplémentaire générée par le surplus de rémunération encaissée par M. X en 2003 ; que, dans cette éventualité, ils ne sauraient se prévaloir d’aucun préjudice indemnisable ; que, s’il est exact qu’ ils auraient pu, le cas échéant se tourner vers des placement offrants les mêmes avantages fiscaux, il leur incombe, dans cette seconde éventualité, par application de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction applicable au présent litige, de démontrer l’existence sur le marché en 2003 de placements similaires offrant les mêmes avantages et qui auraient été totalement sécurisés ; qu’ils ne peuvent en effet se contenter d’affirmer de manière vague comme ils le font dans leurs écritures qu’ils auraient pu bénéficier de tel programme précis ; qu’ainsi, en l’espèce, le préjudice n’est qu’éventuel alors que seul ouvre droit à indemnisation un préjudice certain ; que, faute de rapporter précisément la preuve de l’existence de placements offrant des avantages similaires à ceux promis par l’opération litigieuse, M. X et la […] ne prouvent donc pas que les manquements reprochés aux intimées leur ont fait perdre la chance de se tourner vers d’autres placements offrant les mêmes avantages ; qu’ils seront donc déboutés de leur demande visant à être indemnisés du redressement fiscal mis à leur charge ; que, partant, ils seront également déboutés de leur demande au titre des frais de défense exposés à l’occasion du litige fiscal ; que le jugement

déféré sera donc confirmé sur ce point ;

Considérant que le préjudice de la […] se décompose en définitive de la manière suivante :

— prêt immobilier travaux : 482 080,00 euros

— intérêts d’emprunt sur ce prêt, assurance comprise :

355 775,40 euros

— intérêts que la somme empruntée aurait pu produire autrement placée à 2 % pendant 15 ans : 144 624,00 euros

sous total : 982 479,40 euros

à déduire :

— loyers perçus de la conclusion du bail jusqu’au 1^er avril 2007 inclus : 78 975,56 euros

— prix de revente du bien : 102 380 euros

restent : 801 123,84 euros,

somme à laquelle il convient d’appliquer le taux de perte de chance retenu, de 40 %, soit un préjudice évalué à la somme de 320 449 euros, que les intimées, qui ont chacune contribué à la réalisation de l’entier dommage de la […], seront condamnées in solidum à verser à celle-ci ;

Considérant que le préjudice moral de M. X n’est pas suffisamment caractérisé ; qu’il sera donc débouté de sa demande à ce titre ; que le jugement est confirmé sur ce point ;

Sur la demande reconventionnelle de la SCP V, C, F, Y, D, J et N

Considérant que le premier juge a exactement retenu que la responsabilité du notaire ayant été retenue, sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ne peut être que rejetée ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ;

Sur les demandes accessoires

Considérant que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a exactement statué sur les dépens ainsi que sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Considérant qu’en tant que parties perdantes et comme telles tenues aux dépens, la société Cincinnatus et la SCP V, C, F, Y, D, J et N seront déboutées de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; qu’en revanche elles seront condamnéss in solidum à verser à M. X et à la […] ensemble une somme supplémentaire de 5 000 euros sur ce même fondement au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition,

Donne acte à M. X et à la […] de leur désistement à l’égard de la Caisse de Crédit Mutuel de AE AF,

Confirme le jugement rendu le 11 février 2016 par le tribunal de grande instance de Nanterre sauf en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués,

Et, statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne in solidum la société Cincinnatus et la SCP V, C ,F, Y, D, J et N à payer à la […] la somme de 320 449 euros,

Et, y ajoutant,

Déboute la société Cincinnatus et la SCP V, C, F, Y, D, J et N de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne in solidum à payer à ce titre à M. X et la […] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Cincinnatus et la SCP V, C, F, Y, D, J et N aux dépens d’appel.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Monsieur AG PALAU, président, et par Madame Sabine MARÉVILLE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,