4^e Chambre

ARRÊT N° 240

N° RG 18/00489

N° Portalis DBVL-V-B7C-OR2F

NM / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUILLET 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame B C, lors du prononcé

Sans avis contraire des parties requis préalablement, l’affaire a été appelée à l’audience virtuelle du 30 avril 2020 qui s’est tenue sans débat en raison de l’état d’urgence sanitaire

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juillet 2020 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE :

Madame L-M Y née X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉES :

Madame G E

née le […] à […]

Kerstridic

[…]

Représentée par M^e Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

SARL ANDRE J

société immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de QUIMPER sous le n°391 196 847, prise en la personne de Monsieur C J et de Monsieur K J, ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Stang Quéau

[…]

Représentée par M^e Hervé JAN de la SELARL AVOCATS OUEST CONSEILS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

SARL CELT’ETANCH

[…]

[…]

Représentée par M^e Delphine GICQUELAY de la SCP KERMARREC-GICQUELAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

SARL MOSAIQUES

exerçant sous l’enseigne LOGIMO IMMOBILIER

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié en date du 18 décembre 2007, M. et M^me Y ont acquis de M. Z une

maison d’habitation située […].

Dès avant la vente, M. Z a informé les acquéreurs d’un dégât des eaux survenu début décembre 2007 ayant engendré des infiltrations dans une chambre et dans le salon-séjour.

La société Thelem, assureur de M. Z, a fait intervenir le 10 juillet 2008 la société J en recherche et réparation de la fuite en toiture.

Une expertise contradictoire, ordonnée par l’assureur de M. et M^me Y, la Macif, confiée à la société Texa, a conclu que les infiltrations étaient la conséquence des détériorations de l’étanchéité du toit terrasse notamment au niveau des relevés d’acrotères.

Un protocole d’accord a été signé le 1^er juillet 2008 entre le vendeur et les acquéreurs prévoyant la prise en charge des réparations par M. Z.

Le 10 juillet 2008, la société J est intervenue en recherche de fuite et réparation.

Les époux Y se plaignant de la persistance d’humidité en bas des murs, la société Thelem a saisi la société Bretagne Assèchement aux fins d’une nouvelle expertise contradictoire. Cette dernière est intervenue le 23 janvier 2009 et a conclu que les infiltrations provenaient des gorges des relevés d’étanchéité déchirées sur toute la périphérie de la terrasse.

Le 4 mars 2009, M. et M^me Z se sont engagés à faire réintervenir la société J pour effectuer les réparations en terrasse 'à l’origine de la continuité des fuites'. La société Celt’Etanch est intervenue, en lieu et place de la société J, le 3 juillet 2009 pour les effectuer.

D Y est décédé le […].

Par acte notarié du 8 juin 2012, M^me Y a vendu son bien immobilier à M^me E, par l’intermédiaire de la société immobilière Mosaïques exerçant sous l’enseigne Logimo Immobilier.

Se plaignant d’infiltrations, M^me E a fait assigner M^me Y aux fins d’expertise devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Quimper, lequel a, par ordonnance du 16 juillet 2014, désigné M. A.

Par ordonnance du 8 avril 2015, le juge des référés a débouté M^me Y de sa demande tendant à voir rendre communes et opposables les opérations d’expertise à M. Z et à la société Celt’Etanch.

L’expert a déposé son rapport le 30 avril 2015.

Par acte d’huissier des 20 novembre et 3 décembre 2015, M^me E a fait assigner M^me Y, la société Celt’Etanch, la société J et la société Mosaïques devant le tribunal de grande instance de Quimper.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 12 décembre 2017, le tribunal a :

— condamné in solidum M^me Y et la société Mosaïques à payer à M^me E les sommes de :

—  28 000 euros HT, au titre des travaux de remise en état ;

—  1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me Y à garantir la société Mosaïques des condamnations prononcées à son encontre, y compris des dépens, à hauteur de 50 % ;

— condamné M^me E à payer à la société Celt’Etanch la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me Y à payer à la société J la somme de 3 000 euros sur le même fondement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamné in solidum M^me Y et la société Mosaïques aux dépens.

Par déclaration en date du 18 janvier 2018, M^me Y a interjeté appel de ce jugement, intimant M^me E, la société J, la société Celt’Etanch et la société Mosaïques.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 24 juillet 2018, au visa des articles 1792 et suivants, 1240 et suivants et 1231-1 du code civil, M^me Y demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel ;

— débouter M^me E et toute autre partie des demandes dirigées à l’encontre de M^me Y ;

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société J et la société Celt’étanch, in solidum, à garantir M^me Y de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages-intérêts et frais susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— débouter M^me E, la société J, la société Celt’étanch, la société Mosaïques de leurs demandes ;

— condamner la partie succombante à payer à M^me Y une indemnité de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 13 juin 2018, au visa des articles 1792 et suivants, 1147 et 1382 du code civil, M^me E demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné M^me Y et la société Mosaïques ;

— le reformer pour le surplus ;

— condamner in solidum les entreprises J et Celt’Etanch, M^me Y et la société Mosaïques ou l’un à défaut de l’autre, à payer la somme de 28 000 euros ;

— condamner les sociétés J, Celt’Etanche et Mosaïques au paiement de la somme de 1 000 euros en trouble de jouissance ;

— condamner les mêmes ou l’un à défaut de l’autre, à payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter M^me Y, les sociétés Mosaïque, Celt’étanch et J de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions en date du 18 décembre 2018, la société J demande à la cour de :

— confirmer entrepris le jugement en ce qu’il a :

— condamné M^me Y à payer à la société J la somme de 3 000 euros sur le même fondement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamné in solidum M^me Y et la société Mosaïques aux dépens ;

— débouter M^mes E et Y de toutes leurs demandes fins aux conclusions plus amples contraire ;

— condamner in solidum M^me E et M^me Y à payer à la société J la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 août 2018, au visa des articles 1231-1, 1240 et 1792 du code civil, la société Celt’Etanch demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— condamné M^me Y à payer à la société J la somme de 3 000 euros sur le même fondement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamné in solidum M^me Y et la société Mosaïques aux dépens ;

Sur les demandes reconventionnelles de la société Celt’Etanch,

— condamner M^me Y à lui régler la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— débouter les autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions en date du 17 septembre 2018, la société Mosaïques demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M^me Y et la société Mosaïques à payer à M^me E les sommes de :

—  28 000 euros HT, au titre des travaux de remise en état ;

—  1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— débouter M^me E de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre la société Mosaïques ;

— débouter la société Celt’Etanch de sa demande tendant à voir confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la condamnation in solidum de la société Mosaïques et de M^me Y aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— condamner M^me E à verser à la société Mosaïques une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la mise en cause de la société Mosaïques en première instance et en cause d’appel ;

A titre subsidiaire,

— condamner M^me Y à garantir intégralement la société Mosaïques de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice de M^me E ;

— condamner M^me Y à verser à la société Mosaïques la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS

Sur les responsabilités

L’expert a constaté un grand nombre d’infiltrations d’eaux pluviales dans l’habitation en lien avec des épisodes pluvieux survenus antérieurement à sa visite des lieux du 3 novembre 2014 en pied de cloison dans la chambre n°2, sur le mur de séparation entre l’habitation et le garage, entre la chambre n°3 et la salle de bains ainsi que dans cette pièce.

M. A expose que le toit de l’habitation est composé de deux toitures (basse et haute) à pente inférieure à 1%, réalisées en 1976/1977, recouvertes de mousses, de lichens, de feuilles et de terre sur la protection constituée de gravillons.

Il indique que les infiltrations de l’habitation sont situées sous la jonction entre la terrasse haute et la terrasse basse du toit.

Il explique qu’il y a eu une pénétration des eaux pluviales sous le complexe d’étanchéité au droit des discontinuités apparues du fait de ruptures en pied des relevés d’étanchéité, de rupture aux liaisons entre les lés sur le dessus d’acrotère et de ruptures ponctuelles liées aux tensions que ne supportent plus les matériaux du fait du vieillissement de leurs composants.

Il conclut que les anomalies constatées sont liées à un état de vétusté voire de dégradation avancée des toitures terrasses réalisées il y a plus de 35 ans. Il ajoute que les relevés d’étanchéité ont été repris sans continuité et dans des zones non contiguës, et que les travaux ont été inadaptés aux désordres constatés sur cette toiture, la couverture d’origine n’ayant avec les techniques mise en oeuvre qu’une durée de vie de 25 ans.

Il préconise une dépose de l’intégralité du complexe d’étanchéité, des relevés d’étanchéité et des ouvrages annexes et périphériques pour un coût de 26 000 euros HT outre 2 000 euros HT pour les travaux de peinture intérieure.

Sur la responsabilité de M^me Y

Au titre de la garantie décennale

M^me E soutient que M^me Y doit être considérée comme constructeur au sens de l’article1792-1 du code civil qui assimile à un constructeur la personne qui vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire.

Le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers l’acquéreur, des désordres affectant cet immeuble sur le fondement décennal, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage.

Les travaux ponctuels sur existant, de faible valeur ne sont soumis à la garantie décennale que

s’ils aboutissent à l’apport d’éléments nouveaux.

En l’espèce, la recherche et la réparation de fuites de la toiture pour la somme de 327, 07 euros par la société J et la pose de feuilles d’étanchéité bitumineuses sur la coiffe des acrotères et des relevés d’étanchéité par la société Celt’Etanch ne constituent pas un ouvrage.

C’est à raison que le tribunal a considéré que M^me Y ne pouvait être assimilée à un constructeur et que sa responsabilité ne pouvait être recherchée sur le fondement décennal.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la garantie des vices cachés

M^me Y conclut à l’infirmation du jugement qui a retenu l’existence d’un vice caché et l’a condamnée à payer les travaux de toiture sur ce fondement.

Elle fait valoir que les désordres résultent de la vétusté du toit, qui n’est pas constitutif d’un vice mais d’une caractéristique du toit. Elle ajoute qu’au jour de la vente rien ne lui laissait supposer cette vétusté. Elle réfute toute intention de dissimulation des travaux à l’acheteur, n’ayant plus le souvenir de ceux-ci du fait de leur caractère limité.

En application des articles 1641 et suivants du code civil, la garantie des vices cachés peut être invoquée lorsque l’immeuble est affecté d’un vice qui le rend impropre à son usage d’habitation ou diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre.

Il faut en outre que ce vice ait une origine antérieure à la vente et qu’il soit caché c’est à dire indécelable pour un acquéreur normalement diligent.

Les vices de la toiture sont en l’espèce constitués par le défaut d’étanchéité des relevés et la dégradation générale de la toiture.

Comme l’a justement retenu le tribunal, ces vices existaient antérieurement à la vente puisque leurs premières manifestations sont apparues en 2007.

Il n’est pas contesté par les parties que le vice n’était pas apparent pour un profane au jour de la vente en l’absence d’infiltrations à cette date, de l’impossibilité d’un examen visuel de la couverture plate et de ce que l’usage de l’habitation est affecté par les nombreuses infiltrations constatées par l’expert.

S’agissant de la connaissance des vices par la venderesse, il résulte des pièces du dossier que de 2007 à 2009, soit pendant deux années, M^me Y est intervenue auprès de son assureur, pour la

recherche de fuites en toiture du fait de la persistance de l’humidité dans les cloisons et le mur de refend entre une des chambre et le salon séjour. Deux expertises ont été portées à sa connaissance l’alertant sur l’état des relevés d’étanchéités d’acrotère.

Elle n’a pas transmis ces informations à l’acquéreuse.

De plus suite aux travaux du 3 juillet 2009 de la société Celt’Etanch, M^me Y a inscrit sur la fiche d’intervention la mention 'sous réserve d’un rapport Celt’Etanch et d’une nouvelle expertise', démontrant ainsi la conscience qu’elle avait d’une possible réitération des désordres en toiture et de la nécessité de procéder à des investigations.

Il s’ensuit que M^me Y avait connaissance du vice caché lors de la vente, ce qui lui interdit de se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente du 8 juin 2012.

Le jugement sera confirmé pour avoir condamné M^me Y à payer à M^me E le coût des travaux de reprise.

La responsabilité de la société J

Il a déjà été vu que les travaux de reprise ne pouvaient être soumis à la garantie décennale.

S’agissant de la responsabilité contractuelle, c’est à tort que le tribunal l’a écartée au motif que la société J, intervenue à la demande de l’assureur de M. Z, n’avait aucun lien contractuel avec l’acquéreuse.

En effet, l’acquéreur ou le sous acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur et dispose contre les locateurs d’ouvrage d’une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations. M^me E est donc légitime à rechercher la responsabilité contractuelle du couvreur.

L’action se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du code civil. M^me E n’ayant eu connaissance du vice qu’à l’apparition des infiltrations constatées par l’huissier de justice le 3 avril 2014, c’est à tort que la société J fait plaider que l’action est prescrite.

La société J est intervenue très ponctuellement le 10 juillet 2008 en recherche de fuite et réparation pour la somme de 327,07 euros TTC suite au protocole d’accord du 1^er juillet 2008.

L’absence de connaissance précise de l’état général de la toiture au moment de son intervention et le caractère très limité de cette dernière ne permet pas de lui reprocher un défaut de conseil.

Le jugement sera confirmé pour avoir débouté M^me E de sa demande de condamnation de la société J.

La responsabilité de la société Celt’Etanch

L’assureur de M. Z, la société Thelem a envoyé le 13 mai 2009 le rapport d’expertise de Bretagne Assèchement et celle de la société Texa à la société J et lui a demandé d’intervenir en facturant les travaux à M. et M^me Z. C’est finalement la société Celt’Etanch qui a réalisé les travaux.

La société Celt’Etanch se prévaut à tort de l’absence de lien contractuel avec M. Z qui était le destinataire de la facturation conformément au second protocole d’accord du 4 mars 2009. M^me Le

Boucher est ainsi bien fondée à rechercher sa responsabilité contractuelle.

Il est inscrit sur la fiche d’intervention du 25 juin 2009 que la société Celt’Etanch est intervenue pour des reprises à effectuer au niveau des relevés et des coiffes d’acrotères ainsi que pour la reprise du point d’injection du fumigène mis en oeuvre par Bretagne Assèchement pour détecter les fuites. Il résulte d’ailleurs du rapport de Bretagne Assèchement et des photographies annexées que tous les désordres étaient signalés à la peinture orange fluorescente sur la toiture, ce que ne pouvait manquer le couvreur. La société Celt’Etanch a posé des feuilles d’étanchéité bitumineuse non seulement à l’aplomb des anciens dommages mais ponctuellement sur toute la périphérie des toits terrasses sans procéder pour autant à une réfection continue de tous les relevés d’acrotère.

Contrairement à ce que fait plaider la société Celt’Etanch, elle n’est nullement intervenue pour des travaux urgents ou provisoires.

L’expert judiciaire conclut que les reprises de la société sur les relevés d’acrotères ont été insuffisantes. La société BMS Technologie intervenue à la demande de M^me E en recherche de fuite a constaté les défauts d’étanchéité au niveau du mur de refend, soit sur la zone du premier dégât des eaux dans la chambre et le séjour.

C’est en vain que la société Celt’Etanch soutient que l’expertise lui est inopposable pour ne pas avoir participé à ses opérations.

Si le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties, il ressort en l’espèce du procès-verbal d’huissier du 3 avril 2014 des constatations identiques à celles de l’expert judiciaire quand aux désordres provoqués par les infiltrations. Le rapport de BMS Technologie du 13 mars 2013 corrobore l’expertise judiciaire en ce qu’il conclut que 'le sinistre trouve son origine dans les défauts d’étanchéité du revêtement des acrotères et des trop-pleins de la toiture terrasse'.

La société Celt’Etanch était débitrice d’une obligation de résultat. Elle ne justifie pas d’une cause extérieure.

Les travaux réalisés sur des matériaux trop vieux étaient voués à l’échec. Elle se devait d’en informer M^me Y.

Sa responsabilité contractuelle est engagée.

Sur la responsabilité de la société Mosaïques

La société Mosaïques soutient, d’une part, que le rapport d’expertise lui est inopposable du fait qu’elle n’était pas partie aux opérations d’expertise, et d’autre part, qu’elle n’a commis aucune faute.

M^me E fait plaider que l’agent immobilier connaissait bien l’immeuble et aurait dû l’alerter sur les éventuels problèmes de la toiture terrasse du fait de l’âge de celle-ci.

L’agent immobilier est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligence vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur et sa responsabilité est de nature délictuelle vis à vis des acquéreurs.

Sa responsabilité peut être recherchée pour n’avoir pas indiqué à l’acquéreur les informations qu’il connaissait ou aurait dû connaître s’il s’était suffisamment renseigné auprès du vendeur.

En l’espèce il n’est pas établi que l’agent immobilier avait connaissance des vices et des travaux qui lui avaient été cachés par M^me Y. La société Mosaïque, qui n’est pas un professionnel de la construction, n’avait pas d’obligation de procéder à des investigations supplémentaires par rapport à

l’information qui lui avait été donnée, comme l’a jugé à tort le premier juge.

Il s’ensuit qu’elle n’a pas manqué à son obligation de renseignement et de conseil à l’égard de M^me F.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

L’indemnisation

En l’absence de critiques des montants alloués par le tribunal au titre des travaux de réfection de la toiture et du préjudice de jouissance à hauteur de 28 000 euros HT et 1 000 euros, l’évaluation des préjudices par les premiers juges sera confirmée.

Sur les garanties

M^me Y avait connaissance des désordres de sa toiture pour être intervenue pendant deux années auprès de son assureur pour des travaux de reprise suite à un dégât des eaux et à l’humidité persistante. Elle avait conscience de la nécessité de faire vérifier les travaux de Celt’Etanch par une nouvelle expertise comme elle l’a mentionnée sur la fiche d’intervention de la société. Elle avait également une obligation d’entretien de la couverture.

M^me Y doit ainsi garantie à la société Celt’Etanch au principal, frais irrépétibles et dépens à hauteur de 90%.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M^me Y et la société Celt’Etanch sont condamnées in solidum aux dépens d’appel et à payer la somme de 3500 euros à M^me E en application de l’article 700 du code de procédure civile. M^me Y sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros à la société Mosaïques et 1 000 euros à la société J.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement:

INFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M^me Y à payer la somme de 3 000 euros à la société J sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

REJETTE les fins de non recevoir tirées de la prescription des actions contractuelles,

DEBOUTE M^mes Y et E de leurs demandes à l’encontre de la société Mosaïque,

CONDAMNE in solidum M^me Y et la société Celt’Etanch à payer à M^me E la somme de 28 000 euros HT au titre des travaux de toiture,

CONDAMNE in solidum M^me Y et la société Celt’Etanch à payer à M^me E la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE in solidum M^me Y et la société Celt’Etanch à payer à M^me E la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M^me Y à garantir la société Celt’Etanch des condamnations prononcées à son

encontre à hauteur de 90% au titre des travaux de reprise, du préjudice de jouissance, des intérêts au taux légal, des frais irrépétibles et des dépens.

CONDAMNE M^me Y à payer à la société J la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M^me Y à payer à la société Mosaïques la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum M^me Y et la société Celt’Etanch aux dépens d’appel, en ce compris les frais de référé et d’expertise judiciaire, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,