Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 JUIN 2017

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/21306

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Octobre 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 13/04510

APPELANTE :

Madame D Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Michèle ARNOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : E0155

INTIMÉS :

Monsieur E Z

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame N-O Z

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e David PINET de l’ASSOCIATION LEBRAY & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R189

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame

Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame F G

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame F G, greffier présent lors du prononcé.

********

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seings privés du 5 février 2002, Madame D Y a renouvelé le bail consenti par son auteur, Monsieur H I, à Monsieur P-Q X et Madame J K épouse X, portant sur une boutique avec arrière-boutique ainsi qu’une échoppe au rez-de-chaussée, un appartement au premier étage relié à la boutique par un escalier intérieur, une cave et la jouissance d’une cave commune au sous-sol, le tout dépendant d’un immeuble situé XXX ' Paris 16^e, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 2002 , afin d’y exercer une activité de 'café – brasserie – tabac'.

Par acte sous seings privés du 5 février 2002, Madame Y a donné à bail aux époux X une pièce aménagée en salle de bains au premier étage du bâtiment A dans le même immeuble, pour une durée de neuf ans. L’acte stipule que ce bail suit le sort du bail commercial, moyennant un loyer de 1.040 euros par an en principal.

Le 15 septembre 2003, les époux X ont cédé leur fonds de commerce à la SNC LE PETIT TROCA, laquelle l’a ensuite cédé par acte du 31 août 2007, à Monsieur E Z et Madame N-O R épouse Z.

Selon avenant du 17 juin 2003, la destination bail a été modifiée en « Café ' Brasserie ' Tabacs – Loto de la Française des Jeux ».

Par acte d’huissier de justice du 30 décembre 2010, les époux Z ont sollicité le renouvellement de leur bail et la fixation d’un loyer plafonné. Ils ont également précisé qu’ils entendaient exercer une activité annexe ou accessoire à la destination du bail, à savoir l’activité de PMU.

Puis les parties n’étant pas parvenues à un accord sur le montant du loyer du bail renouvelé, les époux Z ont par acte d’huissier de justice du 19 mars 2013 assigné Madame Y devant le Tribunal de Grande Instance de PARIS en restitution de trop-perçu de loyers ainsi qu’en fixation du prix du bail renouvelé.

Par acte d’huissier de justice du 19 mars 2013, Madame Y a fait signifier aux époux Z un commandement de payer la somme de 24.295,71 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte du 18 avril 2013, les époux Z ont fait signifier une protestation à commandement et, à titre conservatoire, ont payé la somme de 10.655,75 euros.

Les deux procédures ont été jointes et par jugement mixte du 8 octobre 2015 le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

Déclaré M^me Y irrecevable à soulever devant le tribunal une exception d’incompétence ;

Condamné M^me Y à payer à M. et M^me Z la somme de 8518,96 euros à titre de restitution des loyers et charges indus concernant une salle de bains au premier étage, pour la période du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2013 ;

Ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Condamné M^me Y à payer à M. et M^me Z la somme de 7170 euros à titre de remboursement des provisions sur charges indûment versées pour la période du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2013 ;

Ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière ;

Constaté, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée par acte extrajudiciaire le 30 décembre 2010 et son acceptation par courrier daté du 3 février 2011, le principe du renouvellement du bail à effet du 1^er janvier 2011 ;

Dit et jugé que l’adjonction de l’activité de loto de la Française des Jeux dans la clause de destination des lieux en 2003 ne constitue pas une modification de la destination des lieux et n’est pas un motif de déplafonnement ;

Dit et jugé que l’activité de PMU que les locataires veulent exercer ne constitue pas une modification de la destination des lieux et n’est pas un motif de déplafonnement ;

Ordonné une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert M. L M avec notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués situés XXX à Paris 16^e à la date du 1^er janvier 2011 ;

Fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, hors taxes et hors charges ;

Ordonné l’exécution provisoire,

Réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 octobre 2015 Madame Y a relevé appel du jugement.

L’expert M a rendu son rapport le 26 juillet 2016.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 15 avril 2017, Madame Y demande à la cour de :

— La RECEVOIR en son appel et l’y déclarant bien fondée,

— CONSTATER que la 18^e Chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris, aux termes de son jugement déféré, s’est reconnue compétente pour statuer sur la demande de rétrocession d’un prétendu trop-perçu de loyer formulé par les Consorts Z, bien que cette demande soit très accessoire par rapport à la question principale portant sur la détermination du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2011,

SUR L’OCCUPATION D’UNE PIECE DE 10,30m² AU 1^er ETAGE

— CONSTATER que les Consorts Z occupent au 1^er étage de l’immeuble du XXX à Paris 16^e, les lots 102 et 5 comme constituant l’appartement qui leur a été donné à bail commercial par acte en date du 5 février 2002,

— CONSTATER que les Consorts Z occupent également le lot n° 4 constituant une pièce d’une surface de 10,30 m², qualifiée à l’origine comme étant une chambre puis une salle de bains et consistant actuellement en une chambre,

— RÉFORMER le jugement déféré en ce qu’il a estimé devoir condamner Madame Y à régler aux Consorts Z une somme de 8.518,96 euros à titre de restitution des loyers et charges se rapportant à cette pièce pour la période du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2012 avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2013 et capitalisation desdits intérêts,

— CONDAMNER les Consorts Z à régler à Madame Y une indemnité d’occupation se rapportant à la pièce litigieuse constituant le lot n° 4, d’un montant global de 5.592 euros, sur la période du 1^er janvier 2013 au 1^er janvier 2017,

— DIRE et JUGER que dans l’hypothèse où les Consorts Z ne règleraient pas cette indemnité d’occupation, Madame Y sera fondée à procéder à leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef de la pièce composant le lot n° 4, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, les meubles se trouvant dans les lieux étant transportés conformément aux dispositions des articles L.433-1, L433-2 et R433-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— DIRE et JUGER qu’en pareille hypothèse les Consorts Z devront avoir libéré la pièce litigieuse dans les deux mois du prononcé de l’Arrêt à intervenir,

SUR LE RÈGLEMENT DES PROVISIONS SUR CHARGES

— RÉFORMER le jugement déféré en ce qu’il a estimé devoir condamner Madame Y à régler aux Époux Z une somme de 7.170 euros à titre de remboursement des provisions sur charges pour la période du 1^er octobre 2008 au 31 décembre 2012 avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2013, ainsi qu’en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière,

ET STATUANT A NOUVEAU,

— DIRE ET JUGER que conformément aux dispositions des articles V et VIII du contrat de bail commercial du 5 février 2002, les Consorts Z devront régler leur quote-part de charges à savoir 1010/10000 des charges générales majorée de leur quote-part se rapportant aux taxes prévues au bail en même temps que le règlement de chaque terme de loyer,

— DIRE ET JUGER recevable, au sens de l’article 566 du Code de Procédure Civile, la demande de condamnation formulée par Madame Y à l’encontre des époux Z portant sur une somme de 17.886,18 euros au titre des charges et taxes impayées sur la période de janvier 2008 à décembre 2012,

— DIRE ET JUGER que la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil a été interrompue par la signification d’un commandement de payer en date du 19 mars 2013,

— CONDAMNER les Consorts Z au paiement d’une somme de 17.886,12 euros au titre des charges dues sur l’ensemble de la période s’étant écoulée entre le 1^er janvier 2008 et le 30 décembre 2012 avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2013, ainsi qu’à la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière,

SUR LA FIXATION DU LOYER DU BAIL RENOUVELÉ
- RÉFORMER le Jugement déféré en ce qu’il a jugé que l’activité de LOTO de la Française des Jeux et l’activité de PMU ne constituent pas des motifs de déplafonnement du loyer,

ET STATUANT A NOUVEAU,

Pour un renouvellement au 1^er janvier 2011 :

— DIRE et JUGER que le principe du plafonnement se trouve être écarté en raison pour l’essentiel : de la modification du commerce exercé au cours du bail expiré, lequel était de « café- brasserie-tabac » et est devenu à la suite de la signature de l’avenant du 17 juin 2003 « café- brasserie-tabac-LOTO de La Française des Jeux », étant souligné que ledit avenant a porté le loyer à compter du 1^er juillet 2003 à 33.000 euros en conséquence de cette modification de la destination du bail, de l’adjonction de l’activité de PMU étant souligné que les consorts Z ne démontrent pas que l’exercice de cette activité n’aurait pas été exercée par les preneurs au cours du bail expiré

d’une modification des facteurs locaux de commercialité, survenue en cours de bail,
- DIRE et JUGER qu’en conséquence la valeur locative globale des lieux doit être portée à 75.000 Euros en principal hors taxes et hors charges,

— DÉBOUTER les Consorts Z de leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2011 à hauteur du loyer initialement convenu en prenant pour indice de référence celui du 2^e trimestre de l’année 2001 et pour indice de comparaison celui du 2^e trimestre 2010,

ET STATUANT A NOUVEAU,

— DIRE ET JUGER que le loyer annuel d’un montant de 33.000 euros en principal dont les parties sont convenues aux termes de l’Avenant du 17 juin 2003, s’est substitué au loyer initial en raison de la volonté des parties de modifier l’assiette du bail en ajoutant à la destination du bail l’activité de LOTO de la Française des Jeux,

— DIRE ET JUGER que cette modification doit être qualifiée de notable et entraîner la fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2011 à 75.000 Euros en principal hors taxes et hors charges,

— ORDONNER le paiement des intérêts ainsi que leur capitalisation en vertu de l’article 1155 du Code Civil à compter du premier Mémoire notifié par la bailleresse le 29 novembre 2011,

EN TOUT ETAT DE CAUSE
- DÉBOUTER les Consorts Z de la totalité de leurs demandes fins et prétentions,

— CONDAMNER les Consorts Z au paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Les CONDAMNER en tous les dépens de première instance et d’appel, lesquels incluront les frais d’expertise.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 20 mars 2017, les époux Z demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris dans l’ensemble de ses dispositions, et à ce titre :

SUR LE TROP PERÇU DES LOYERS & CHARGES AU TITRE DE LA MISE A DISPOSITION DE LA « SALLE DE BAIN » :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le bailleur à restituer aux consorts Z la somme en principal de huit mille cinq cent dix-huit euros et quatre- vingt seize cents (8.518,96) EUR au titre des trop perçus de loyer et charges au cours de la période comprise entre le 1^er janvier 2008 et le 31 décembre 2012, sauf à parfaire, majorée à concurrence des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ayant été réglée, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière ;

— débouter madame Y de sa demande de condamnation des consorts Z au paiement d’une quelconque indemnité d’occupation se rapportant à la pièce constituant le lot n°4 ; SUR LE TROP PERÇU DE CHARGES AU TITRE DU BAIL COMMERCIAL EXPIRE :
- De confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le bailleur à restituer aux consorts Z le trop perçu versé au titre des provisions sur charges réglées sur la période non prescrite allant du 1^er octobre 2008 au 31 décembre 2012 soit :

. 480 EUR / trimestre sur la période allant du 1^er octobre 2008 au 30 mars 2012, soit la somme consolidée de 4.320 EUR 88

. 950 EUR / trimestre sur la période allant du 1^er avril 2012 au 31 décembre 2012, soit la somme consolidée de 2.850 EUR 89 :

Soit la somme en principal consolidée de sept mille cent soixante dix euros (7.170) EUR majorée à concurrence des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ayant été réglée, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière ;

— De dire et juger irrecevable la demande nouvelle de madame Y en paiement de charges, opérée pour la première fois en cause d’appel ;

— De débouter madame Y de sa demande en paiement de la somme de17.888,12 EUR au titre des charges locatives sur la période s’étant écoulée entre le 1^er janvier 2008 et le 30 décembre 2012, aucune charge n’étant due aux termes du bail ;
- A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour venait à juger la demande de madame Y bien fondée dans son principe, de dire et juger que la demande de paiement de charges est prescrite concernant les charges appelées au titre de la période allant du 1^er janvier 2008 au 27 février 2012, du fait de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ;

SUR L’EXISTENCE DE MOTIFS DE DEPLAFONNEMENT DU LOYER :
- de constater que la commercialisation des produits du « PMU » est exercée par les consorts Z depuis le 1^er janvier 2011, soit postérieurement au renouvellement du bail, ce qui légitime per se que l’appelante soit déboutée de ses demandes ; Surabondamment, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que la commercialisation des produits du « PMU » doit être considérée comme incluse dans la destination de « Café’ brasserie ' tabac ' Loto de la Française des Jeux » ;
- De constater que la commercialisation des produits du « Loto » et autres jeux de grattage a été exercée sans discontinuité dans les lieux loués depuis près de trente (30) ans, dès avant la prise d’effet du bail à renouveler ' de sorte qu’il ne s’agit pas d’une activité nouvelle, ce qui légitime per se que l’appelante soit déboutée de ses demandes ;

Surabondamment, de constater que l’augmentation de loyer découlant de l’avenant régularisé pour formaliser l’adjonction de l’activité Loto ne présente pas un caractère notable ; Surabondamment, de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que la commercialisation des produits de la Française des Jeux doit être considérée comme incluse dans la destination originelle de « Café’ brasserie ' tabac » ;
- En conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit et jugé que les activités liés à la commercialisation des produits du PMU et de la Française des Jeux exercées par le preneur ne constituent pas des motifs de déplafonnement du loyer au sens des articles L. 145-34 et R. 145-5 ;
- De dire et juger que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une quelconque modification des facteurs locaux de commercialité, a fortiori notable, au sens de l’article R. 145-6 ;
- En conséquence, de dire et juger que bailleur ne justifie d’aucun motif de déplafonnement du loyer au sens de l’article L. 145-34 ; SUR LA FIXATION DU LOYER DU BAIL RENOUVELÉ :
- De constater qu’il appartient au Juges des loyers, lequel demeure saisi en 1^re instance de fixer le montant du louer du bail renouvelé au 1^er janvier 2011 ;
- Subsidiairement, de débouter le bailleur de sa demande de fixation du loyer à hauteur de 75.000 EUR HT / HC / an.
- De fixer le loyer du bail renouvelé avec effet au 1^er janvier 2011 à hauteur du loyer initialement convenu, tel que modifié par l’effet de la variation de l’ICC intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, soit quarante-deux mille six cent trente-neuf euros et quatre-vingt-deux cents (42.639,82) EUR HT / HC / an en prenant pour indice de référence celui du 2^e trimestre 2001 (1.139) et pour indice de comparaison l’indice du 2^e trimestre 2010 (1.517) ; EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- De débouter le bailleur de l’intégralité de ses moyens, fins et prétentions,
- De condamner le bailleur à payer à monsieur et madame Z la somme de quinze mille (15.000) EUR sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

ET SUR CE

Sur la restitution des loyers et charges relatifs à la mise à disposition de la salle de bains du 1^er étage :

Les époux Z demandent la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la bailleresse à rembourser le trop-perçu de loyers et charges au titre de la salle de bain en arguant que le bail du 5 février 2002, dépourvu de date certaine et non compris dans la cession de fonds du 31 août 2007, leur est inopposable, et qu’en outre, les plans de l’appartement loué dans le bail commercial du 5 février 2002 font apparaître l’existence d’une salle de bain, et qu’enfin l’assiette du bail inclut la salle d’eau qui forme partie intégrante de l'« appartement accessible par un escalier intérieur ».

Ils font observer que le bail conclu entre la bailleresse et les consorts X, le 5 février 2002 désigne « une pièce aménagée en salle de bain », correspondant à la salle de bain de 4,20 m² visée par les plans.

M^me Y qui ne conteste pas avoir perçu la somme complémentaire de 8.518,96 euros sur la période comprise entre le 1^er janvier 2008 et le 31 décembre 2012, explique que ces sommes sont dues au titre de la mise à disposition de la salle de bain au 1^er étage, stipulé au sein du second bail, qui suit le sort du bail commercial signé le même jour.

Elle soutient qu’il résulte de l’acte de cession de fonds de commerce intervenu par acte sous-seing privé en date du 30 juin 1988 entre les époux C au profit des époux X, aux droits desquels interviennent les époux Z, que les époux C ont cédé aux époux X, non seulement le bail commercial se rapportant aux locaux situés au rez-de-chaussée et au 1^er étage ainsi qu’une cave à l’étage souterrain, mais en outre un bail d’habitation portant sur une pièce située au 1^er étage du bâtiment A, alors qualifié « une chambre » et correspondant au lot n°4.

Elle indique que le fait que les actes de cession du 15 septembre 2003 et du 31 août 2007 ne portent pas mention de ce local résulte d’une erreur de plume et qu’en toute hypothèse, les époux Z occupent la pièce. A ce titre, elle estime être fondée à demander la condamnation des locataires à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer prévu dans le contrat de bail initial.

Elle explique que les précédents propriétaires, les époux X, ont transformé le lot n°4 en chambre et ont aménagé une salle de bain au sein de l’appartement inclus dans le bail commercial et que la SNC LE PETIT TROCA a acquis les locaux dans cet état.

Deux baux ont été signés le 5 février 2002 entre Madame Y et les époux X :

— un bail commercial portant sur des locaux décrits comme au rez-de-chaussée :une boutique avec arrière-boutique, une échoppe, au 1^er étage : un appartement, et au sous-sol une cave n°1 et la jouissance de la cave commune n°2, moyennant un loyer annuel de 32.015 €,

— un bail d’habitation portant sur une pièce aménagée en salle de bains au 1^er étage du bâtiment A, moyennant un loyer principal annuel de 1.040 €,

étant précisé que le second bail suivra le sort du bail commercial.

L’acte de cession de fonds de commerce passé entre la SNC LE PETIT TROCA et les époux Z le 31 août 2007 fait mention du bail commercial du 5 février 2002 et de l’avenant signé le 17 juin 2003, ajoutant à la destination du bail l’activité de 'loto de la Française des Jeux’ et portant le loyer annuel à 33.000 €, et désigne les locaux tels qu’ils figurent sur le bail commercial, de sorte que le second bail portant sur 'une pièce aménagée en salle de bains', qui ne figure pas dans l’acte de cession, n’est pas opposable aux époux Z.

Au demeurant le bail du 5 février 2002 ne précise pas le nombre de pièces qui composent l’appartement loué au 1^er étage, ni qu’une pièce dudit appartement soit exclue de l’assiette du bail.

La configuration des lieux telle qu’elle ressort du plan établi en 1998 par M. Geoffroy, géomètre-expert, démontre que l’appartement du 1^er étage du bâtiment A comprend un séjour, deux chambres et une salle de bains, et désigne le lot n°4 comme étant l’une des chambres, et non pas une salle de bains; ce plan démontre aussi que cette pièce litigieuse fait nécessairement partie intégrante de l’appartement du 1^er étage puisqu’elle n’est accessible que par l’escalier intérieur qui relie l’appartement aux locaux loués en rez-de-chaussée.

Aucun autre élément ne permettant d’établir que Madame Y a mis à disposition des époux Z une salle de bains distincte de celle incluse dans le bail commercial du 5 février 2002, elle devra restituer aux locataires le trop-perçu au titre des loyers et charges à hauteur de 8.518,96 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions emportant mise en demeure du 3 octobre 2013, et capitalisation de ces intérêts dûs pour une année entière, et sera déboutée de ses demandes d’indemnité d’occupation et d’expulsion.

Sur les charges locatives :

Les époux Z demandent le remboursement des provisions sur charges versées pour la période du 1^er octobre 2008 au 31 décembre 2012, arguant que le bail commercial ne prévoit pas quelles charges doivent être supportées par le preneur, ni les modalités de calcul de la quote-part des charges, rappelant que préalablement à la loi dite Pinel, l’assiette et le mode de répartition des charges récupérables auprès du preneur devaient être précisément définis au bail.

M^me Y réplique qu’il ressort des stipulations du bail commercial du 5 février 2002 que le locataire doit rembourser au bailleur toutes taxes dont les locataires pourraient être tenus, notamment l’enlèvement des ordures ménagères, du tout à l’égout ou taxe d’assainissement, de balayage et de la moitié de la C.R.L., dont il doit régler sa quote-part en même temps que le règlement de chaque terme de loyer, et considère qu’il s’agit de l’ensemble des charges récupérables dont les locataires sont ordinairement tenus.

Elle explique que l’adjonction de l’adverbe « notamment » précédant les quelques exemples de « toutes [les] taxes dont les locataires pourraient être tenus » démontre que l’énumération n’est pas limitative, et que la locataires s’est acquittée des provisions sur charges , consacrant ainsi l’usage selon lequel les charges d’entretien et de réparation des parties communes dont il a la jouissance, soient assumés par tous les locataires.

Elle verse aux débats le détail de l’ensemble de ces charges concernant les années 2008 à 2012, s’oppose au remboursement des provisions sur charges versées par les époux Z, et sollicite en outre la condamnation des locataires au paiement de la somme de 17.888,12 euros concernant le solde de charges dues sur la période allant du 1^er janvier 2008 au 30 décembre 2012.

Les époux Z concluent à l’irrecevabilité de la demande de paiement de la somme de 17.888,12 euros au titre des charges dues sur l’ensemble de la période s’étant écoulée entre le 1^er janvier 2008 et le 30 décembre 2012, au visa de l’article 564 du code de procédure civile en ce qu’elle n’a jamais été formulée en première instance et ne se rapproche pas des demandes initiales par un lien suffisant.

Subsidiairement, ils invoquent la prescription de cette demande, formulée pour la première fois par voie de conclusions signifiées le 27 février 2017.

M^me Y considère qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle en cause d’appel mais d’une demande accessoire aux demandes initiales, recevable au visa de l’article 566 du code de procédure civile et indique que les locataires ne sauraient invoquer la prescription de sa demande considérant qu’elle a été interrompue par la délivrance du commandement de payer du 19 mars 2013.

En matière de bail commercial, les parties, avant la loi du Pinel du 14 juin 2014 qui n’est pas en l’espèce applicable, étaient libres de choisir la clé de répartition des charges entre le bailleur et le preneur. Dès lors la bailleresse ne peut faire état d’un quelconque 'usage’ en la matière et seules les dispositions contractuelles déterminent l’étendue du transfert des charges sur le preneur.

En l’espèce, le bail du 5 février 2002 liant les parties prévoit le paiement d’un loyer principal annuel de 32.015 €, taxes et prestations en sus.

L’article V intitulé 'charges et conditions’ du contrat de bail stipule en son paragraphe 12° que « Le preneur s’oblige à rembourser au bailleur par quart, en même temps que chaque terme de loyer, toutes taxes dont les locataires pourraient être tenus, à savoir notamment l’enlèvement des ordures ménagères, du tout-à-l’égout ou taxe d’assainissement, de balayage et de la moitié de la SRL ».

L’article VII intitulé 'Charges’ prévoit que le preneur s’acquittera de sa quote-part de charges en même temps que le règlement de chaque terme de loyer'.

Ces clauses doivent faire l’objet d’une interprétation stricte, et à défaut d’une stipulation contractuelle spécifique mettant à la charge du preneur les charges de copropriété de l’immeuble, celles-ci doivent rester à la charge du bailleur, et seules les taxes énumérées par l’article V précité, soit la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, du tout-à-l’égout ou taxe d’assainissement, de balayage et de la moitié de la SRL seront imputées à la locataire.

Le fait que les locataires aient réglé les provisions sur charges pendant toutes ces années sans protester est inopérant, dans la mesure où il ne s’agissait que de provisions à valoir sur les charges réellement dues.

M^me Y justifie que la quote-part (1010/10000ème) due au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères correspondant aux locaux loués du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2012 s’établit à 3.249 € (596 € + 611 € + 668 € + 681 € + 693 €).

La demande en paiement du solde de charges de 2008 à 2012, qui est recevable puisqu’elle constitue une demande accessoire ou complémentaire à la demande en remboursement des provisions sur charges versées pour la même période au sens de l’article 566 du code de procédure civile, n’est pas fondée, s’agissant de charges de copropriété indues.

Les époux Z ayant versé durant cette période des provisions sur charges pour un montant total de 7.170 €, M^me Y sera condamnée à lui rembourser la somme de 3.921 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions emportant mise en demeure du 3 octobre 2013, et capitalisation de ces intérêts dûs pour une année entière.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

M^me Y demande le déplafonnement du loyer en arguant :

— en premier lieu que l’adjonction d’une activité de LOTO de la Française des jeux constitue une modification de la destination contractuelle, notamment du fait que les parties ont expressément entendu changer ladite destination en signant un avenant en date du 17 juin 2003 et ont augmenté le loyer en conséquence, ce que confirmerait la Cour de cassation, de même que l’adjonction de l’activité de PMU qui doit être considéré comme une extension substantielle de l’activité, ce que confirme le tableau de répartition du chiffre d’affaires versé aux débats par les locataires,

— en second lieu d’une augmentation de la fréquentation des stations de métro environnantes, de la réouverture de trois musées à proximité et de l’édification de 23.300 m² de constructions nouvelles dans un rayon de 400 mètres se traduisant en un afflux supplémentaire de chalands.

Les époux Z concluent à l’absence de modification de la destination du bail de nature à justifier le déplafonnement en exposant que l’adjonction d’une activité de LOTO à un débit de tabac ne constitue pas un motif de déplafonnement dès lors que la première est incluse dans la seconde et qu’il en est de même de l’activité de PMU qui est quasi-systématiquement pratiquée dans les bureaux de tabac.

Les intimés font observer que l’activité de PMU n’a jamais été exercée par le preneur au cours de la durée du bail expiré, puisqu’il n’en a débuté l’exploitation qu’au 1^er janvier 2011, date de renouvellement du bail. Ils en justifient en versant aux débats une attestation de leur expert-comptable démontrant l’absence de chiffre d’affaires pour l’activité de PMU sur la période allant du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2010.

Concernant l’activité LOTO de la Française des jeux, ils indiquent que cette activité est exercée au sein du fonds de commerce depuis 1988 et ne constitue donc pas une activité nouvelle au cours du bail expiré.

L’activité prévue dans le contrat de bail initial est celle de 'café – brasserie – tabac’et elle a été modifiée par avenant du 17 juin 2003 en « Café ' Brasserie ' Tabacs – Loto de la Française des Jeux ». Cette modification est donc venue adjoindre l’activité de 'Loto de la Française des Jeux', et s’est accompagnée d’une augmentation du loyer principal.

L’information donnée au bailleur le 30 décembre 2010 justifie que la nouvelle activité de PMU n’a débuté que le 1^er janvier 2011 et n’a donc pas été exercée au cours du bail expiré.

Les preneurs sont malfondés à invoquer que l’activité nouvelle de jeux de 'Loto de la Française des Jeux’ n’a pas modifié la valeur locative des locaux alors même qu’ils établissent que cette activité complémentaire représente une part non négligeable de leur chiffre d’affaires (14,61% en 2008 et 11,19% en 2009).

Il est tout aussi inopérant pour eux d’invoquer le fait que les exploitants précédents bénéficiaient de l’agrément de la Française des Jeux depuis 1988, alors que le bailleur n’en n’a jamais été informé, et qu’ils ne justifient pas pour autant que cette activité annexe était bien exercée avant l’avenant au bail du 17 juin 2003.

Ces modifications conventionnelles intervenues au cours du bail expiré s’analysent comme une modification notable et favorable au commerce considéré qui autorise la fixation du loyer à la valeur locative.

Concernant la valeur locative des lieux loués, M^me Y sollicite la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle de 75.000€ HC HT, et les époux Z demandent à la cour de constater qu’il appartient au juge des loyers, lequel demeure saisi en 1^re instance de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2011.

Pour ne pas priver les parties du double degré de juridiction, la cour n’entend pas user de sa faculté d’évocation et il appartiendra au Tribunal de Grande Instance de Paris, qui a ordonné avant dire droit une expertise, de statuer sur le montant du prix du loyer renouvelé au 1^er janvier 2011.

La disposition du jugement fixant le montant du loyer provisionnel sera confirmée.

Sur les autres demandes :

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront supportés par M^me Y.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant condamné M^me Y à payer à M. et M^me Z la somme de 7170 euros à titre de remboursement des provisions sur charges indûment versées pour la période du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2012 et de celle ayant jugé que l’adjonction de l’activité de loto de la Française des Jeux dans la clause de destination des lieux en 2003 ne constitue pas une modification de la destination des lieux et n’est pas un motif de déplafonnement,

Statuant à nouveau sur ces chefs, et y ajoutant,

Condamne Madame D Y à payer à M. E Z et M^me N-O Z la somme de 3.921 € en remboursement d’un trop-versé de provisions sur charges pour la période du 1^er janvier 2008 au 31 décembre 2012 ;

Dit que l’adjonction de l’activité de jeux de Loto de la Française des Jeux par avenant du 17 juin 2003 constitue un motif de déplafonnement et que le loyer renouvelé au 1^er janvier 2011 doit être fixé à la valeur locative ;

Déclare recevable la demande en paiement de M^me Y du solde de charges de 2008 à 2012, mais l’en déboute ;

Dit n’y avoir lieu à évocation ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me Y aux dépens et dit qu’il sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE