Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2017

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/09390

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Février 2015 -Tribunal d’Instance de Lagny-sur-Marne – RG n° 11-14-002335

APPELANT

Monsieur Z Y

Né le […] à Clichy-la-Garenne (92110)

[…]

[…]

Représenté et assisté par M^e Erol DEMIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E1716

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/017692 du 15/04/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

SA LA MAISON DU CIL

SIRET : 585 980 022

Agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualilté audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Armand BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0274

Ayant pour avocat plaidant : M^e Jessica MEMMI avocat au barreau de PARIS, toque : B0274.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Juin 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

qui en ont délibéré

M^me Isabelle VERDEAUX, Présidente de Chambre

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M. Fabrice VERT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me A B

Un rapport a été présenté à l’audience par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, dans les conditions prévues par l’articles 785 du Code de procédure civile.

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Philippe JAVELAS, Conseiller, et par M^me A B, greffière présente lors du prononcé.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 24 juin 2002, la société d’habitation à loyer modéré « LA MAISON DU CIL » a donné à bail à M^me X et à M. Y un appartement dépendant d’un immeuble […] à […]

M^me X a donné congé à son bailleur le 22 février 2005, de sorte que M. Y demeure le seul locataire depuis le 1^er avril 2005.

Une dette locative s’étant constituée et des troubles de voisinage étant reprochés à M. Y – insultes, menaces, dégradations – la société bailleresse, après avoir fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux, a fait assigner son locataire devant le tribunal d’instance de Lagny sur Marne en résiliation du bail, expulsion et paiement de l’arriéré locatif.

Le tribunal d’instance, par jugement réputé contradictoire assorti de l’exécution provisoire du 9 février 2015, a fait droit aux demandes de la bailleresse, en prononçant la résiliation du contrat de bail, ordonnant l’expulsion de M. Y et de tous occupants de son chef, et en condamnant ce dernier à payer, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, une somme de 3 181 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2015, et une indemnité de 900 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. Y a relevé appel de cette décision le 23 avril 2017.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 2 juillet 2015, l’appelant demande à la Cour de :

— infirmer le jugement dont appel,

— accorder à M. Y des délais pour s’acquitter des sommes mises à sa charge,

— accorder à M. Y un délai d’un an pour quitter les lieux.

La société LA MAISON DU CIL, intimée, dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 20 août 2015, demande à la Cour de :

à titre principal

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail au 24 juin 2002,

à titre additionnel

— condamner M. Y à payer à la MAISON DU CIL une somme de 11 398, 54 euros toutes taxes comprises au titre du coût de la remise en état de l’appartement qu’il a dégradé,

en tout état de cause

— condamner M. Y aux dépens,

— condamner M. Y à payer à la MAISON DU CIL une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. Y a quitté les lieux au mois de juin 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la résiliation du bail et les condamnations subséquentes prononcées par le jugement déféré

M. Y ne critique pas le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail pour impayés de loyers et du fait des troubles de voisinage qui lui sont reprochés.

L’intimé demande à la Cour de confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. Y. Elle expose que M. Y ne s’est plus acquitté d’aucun loyer à compter du mois de février 2014 et a ainsi manqué à l’obligation essentielle pour le locataire de régler les loyers et charges au terme convenu et que les voisins de M. Y ont subi d’importantes nuisances du fait du comportement de ce dernier, qui, apparemment affronté à des problèmes d’alcoolémie, s’est montré de plus en plus agressif et injurieux. Une pétition a été signée au mois de novembre 2013, par 17 des 24 occupants de l’immeuble pour interpeller la bailleresse sur les troubles occasionnés par M. Y ; les services de police ont été contraints de se déplacer plusieurs fois par semaine. Ce comportement, alors que le preneur est tenu de jouir paisiblement des lieux en application des dispositions de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du Code civil, justifie, outre le défaut de paiement des loyers, le prononcé de la résiliation du bail.

Sur ce

Il résulte des dispositions de l’article 1184 ancien du Code civil que le bailleur peut solliciter la résiliation judiciaire du contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations.

En outre, aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et il appartient au locataire de justifier du paiement, en application des dispositions de l’article 1315 du Code civil.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un commandement de payer au titre des loyers et des charges a été signifié à M. Y le 26 mai 2014, que le locataire, alors qu’il ne contestait pas devoir les sommes qui lui étaient réclamées, n’a procédé à aucun règlement dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer.

Le décompte locatif versé aux débats par la bailleresse fait en outre apparaître que M. Y n’a plus acquitté aucun loyer depuis le mois de février 2014, et qu’il reste devoir au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 juin 2015, date de la constatation de son départ, une somme supérieure à 5 000 euros.

Ces manquements réitérés à l’obligation la plus importante imposée au locataire – le paiement des loyers et charges aux termes convenus – constituent une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier, sans qu’il soit besoin de statuer sur le deuxième moyen invoqué par l’appelante et tiré du défaut de jouissance paisible par le locataire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, d’autant plus que la dette est importante eu égard au montant du loyer, et que le locataires n’a procédé à aucun règlement depuis le mois de février 2014.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du contrat de bail, ordonné l’expulsion de M. Y et de tous occupants de son chef, et condamné M. Y à payer une somme de 3 181 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de janvier 2015 inclus, date du prononcé de la résiliation du bail, ainsi qu’à une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer augmenté des charges, à compter du mois de février 2015 et jusqu’au départ effectif des lieux.

II) Sur les demandes de condamnation de M. Y au titre des réparations locatives (11 398, 54 euros)

L’article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du locataire l’entretien courant du logement et les menues réparations ; le locataire est exonéré de la détérioration due à la vétusté, dès lors qu’il a fait un usage normal des lieux loués.

En l’espèce, le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie fait apparaître que les locaux étaient au départ de M. Y, très sales et encombrés, que la peinture et les papiers muraux étaient à remplacer ainsi que certains revêtements de sol.

Le devis produit par l’intimée, d’un montant total de 11 398, 54 euros toutes taxes comprises, permet de constater que les travaux effectués ont, pour l’essentiel, consisté en un nettoyage, une remise en peinture de l’appartement, un changement des revêtements muraux et de sols, et une mise en décharge publique des encombrants laissés dans les lieux par M. Y.

A défaut d’état des lieux d’entrée, M. Y est présumé avoir reçu les lieux en bon état.

Compte tenu de la nature des travaux réalisés et de la durée d’occupation, qui est de treize ans, il y lieu d’appliquer un abattement pour vétusté de 70 %.

Par suite, M. Y sera condamné à payer à l’intimé une somme de 3 419, 57 euros (11 398, 54 x 0,3) au titre des travaux de remise en état de l’appartement.

III) Sur les demandes de délais formées par M. Y

La demande de délais pour quitter les lieux, devenue sans objet depuis que M. Y a quitté le logement, sera rejetée.

La demande de délais pour s’acquitter des sommes mises à la charge de l’appelant, le sera également, du fait que cette demande n’est pas justifiée et que l’appelant a déjà bénéficié des délais de la procédure.

IV) Sur les demandes accessoires

M. Y, qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de la procédure de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, et contradictoirement ;

Confirme le jugement critiqué en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Condamne M. Z Y à payer à la société LA MAISON DU CIL une somme de 3 419, 57 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de remise en état de l’appartement donné à bail ;

Déboute la société LA MAISON DU CIL du surplus de ses demandes ;

Déboute M. Z Y de ses demandes ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. Z Y à payer à la société LA MAISON DU CIL une somme de 3 000 euros ;

Condamne M. Z Y aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIÈRE P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHEE