IF/MDL

MINUTE N° 21/589

Copie exécutoire à :

—  M^e Delphine VIAL

—  M^e Caroline BENSMIHAN

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 08 Novembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 20/02131 – N° Portalis DBVW-V-B7E-HLWZ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 mai 2020 par le tribunal de proximité de Schiltigheim

APPELANTE :

Madame A Z

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/2916 du 04/08/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Delphine VIAL, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE :

S.C.I. 3B

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline BENSMIHAN, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 juin 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me HOUSER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, président et M^me Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Selon contrat signé le 26 août 2018, la Sci 3B a consenti à Madame A Z la location d’un appartement situé […].

Par acte distinct du même jour, Monsieur C Z s’est porté caution solidaire de la locataire dans l’exécution de toutes les obligations découlant du contrat.

Par acte du 6 août 2019, la Sci 3B a assigné en référé Madame A Z et Monsieur C Z devant le tribunal d’instance de Schiltigheim, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la locataire sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la signification du jugement, de voir condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 685 ' et aux fins de voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 2 000 ' à titre de dommages-intérêts et la somme de 1 000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 septembre 2019, le juge des référés s’est déclaré incompétent pour connaître de l’affaire et a renvoyé l’affaire devant la juridiction civile statuant au fond, en application de l’article 849-1 du code de procédure civile.

La Sci 3B a maintenu ses demandes et a subsidiairement demandé qu’il soit ordonné à la locataire de respecter son obligation de jouissance paisible du bien, d’entretien et de réparation et d’assortir cette obligation d’une astreinte de 1 000 ' par infraction constatée, les défendeurs étant condamnés solidairement au paiement de cette astreinte.

Elle a fait valoir que Madame A Z nuit gravement à la tranquillité et à la sécurité des autres locataires de l’immeuble.

Madame A Z a conclu au rejet des demandes et a sollicité condamnation de la Sci 3B à lui payer la somme de 2 000 ' à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et la somme de 1 500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a contesté les nuisances invoquées par la bailleresse, faisant valoir qu’elle élève seule trois jeunes enfants et que l’immeuble est ancien et très mal isolé ; que les fuites d’eau qui lui sont reprochées résultent de la vétusté des équipements sanitaires ; qu’elle est contrainte de laisser dans l’entrée les poussette et vélos de ses enfants.

Par jugement réputé contradictoire du 26 mai 2020, le tribunal de proximité de Schiltigheim a :

— prononcé la résiliation du bail conclu entre la Sci 3B et Madame A Z,

— ordonné l’expulsion de Madame A Z, ainsi que de tous occupants de son chef, de corps et de biens, de l’appartement loué, au besoin avec le concours de la force publique à défaut d’évacuation volontaire des lieux par la locataire,

— condamné solidairement Madame A Z et Monsieur C Z à payer à la Sci 3B une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi, à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

— constaté l’exécution provisoire de plein droit du jugement,

— condamné solidairement Madame A Z et Monsieur C Z à payer à la société 3B la somme de 400 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Madame A Z et Monsieur C Z aux entiers frais et dépens de la procédure,

— débouté la partie demanderesse du surplus de ses prétentions.

Madame A Z a interjeté appel de cette décision le 27 juillet 2020.

Par écritures notifiées le 24 septembre 2020, elle conclut à l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

— constater, au besoin dire et juger que Madame A Z conteste formellement avoir, en sa qualité de locataire, commis des manquements graves justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 26 août 2018 avec la Sci 3B,

— constater, au besoin dire et juger que la Sci 3B n’apporte pas la preuve de façon claire et certaine et avec l’aide d’éléments non équivoques, de prétendus manquements répétés de la locataire à ses obligations,

— constater, au besoin dire et juger que Madame A Z a procédé au règlement de l’intégralité de ses loyers et charges jusqu’à ce jour,

— en conséquence, dire et juger n’y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail conclu en date du 26 mai 2018 et à l’expulsion de Madame A Z et de ses trois enfants mineurs,

En conséquence,

— débouter la Sci 3B de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la Sci 3B à payer à Madame A Z une somme de 2 000 ' de dommages-intérêts pour procédure abusive, compte tenu du préjudice qu’elle a subi, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— infirmer le jugement rendu en date du 26 mai 2020 par le tribunal de proximité de Schiltigheim en ce qu’il a condamné Madame A Z, solidairement avec Monsieur C Z, aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance, y compris à payer à la Sci 3B une somme de 400 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci 3B aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel, y compris à payer à Madame A Z une somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste formellement les troubles de voisinages qui lui sont imputés et fait valoir que la police ne s’est jamais déplacée sur les lieux pour des faits la concernant ; que l’intimée ne peut d’ailleurs se prévaloir d’aucune plainte ni main courante ; qu’elle ne reçoit pas chez elle des personnes autres que sa famille proche ; qu’elle n’occasionne pas plus de tapage diurne ou nocturne ; qu’elle élève seule trois enfants en bas âge, dont un enfant handicapé et sourd, qui se couchent tôt, de même qu’elle ; que les attestations dont se prévaut la Sci 3B ne sont pas probantes ; que l’immeuble est ancien et très mal isolé, ce qui est de nature à amplifier les bruits normaux dont elle ne saurait être tenue pour responsable.

Elle fait valoir qu’elle n’entrepose dans l’entrée de l’immeuble que la poussette de son plus jeune enfant, ainsi que les vélos des deux aînés, car elle n’a jamais pu mettre ses affaires dans la cave incluse dans le bail, ce local étant rempli des effets personnels des autres locataires ; qu’elle n’est au demeurant pas seule à laisser des vélos dans l’entrée.

Elle conteste de même formellement avoir occasionné plusieurs fuites d’eau dans l’immeuble, de telles fuites au niveau de la baignoire et des toilettes ne résultant que du mauvais état des équipements de l’appartement et de leur vétusté.

Elle a précisé avoir déposé une demande de logement social, dans la mesure où elle souhaite quitter cet appartement non adapté car

situé au troisième étage sans ascenseur, non insonorisé et non isolé, ainsi qu’en raison du climat relationnel actuel qu’elle subit quotidiennement.

Elle soutient que la procédure, non fondée, est abusive et qu’elle lui a causé un préjudice justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Par écritures notifiées le 6 octobre 2020, la Sci 3B a conclu à la confirmation du jugement déféré, sauf en ce qu’il l’a déboutée du surplus de ses demandes.

Elle a formé appel incident pour voir :

— condamner solidairement Madame A Z et Monsieur C Z au paiement de la somme de 2 000 ' à titre de dommages-intérêts,

En tout état de cause,

— les condamner solidairement à verser à la Sci 3B une indemnité de 2 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers frais et dépens de la procédure.

Elle maintient que depuis son arrivée dans l’immeuble, Madame A Z trouble gravement la tranquillité du voisinage, par des cris, bruits et tapage en journée ; que des litiges éclatent régulièrement avec des proches de l’appelante venant la visiter, les voisins, de passage dans l’escalier, faisant l’objet d’insultes ; que la serrure de la porte d’entrée de l’immeuble a été dégradée ; que la police a été prévenue à plusieurs reprises ; que par ailleurs, Madame A Z a occasionné plusieurs fuites d’eau dans l’immeuble ; qu’elle obstrue les parties communes avec ses effets personnels ; que les troubles persistent malgré le prononcé du jugement déféré ; que les manquements de la locataire, graves et répétés, justifient la résiliation du bail à ses torts, ainsi que l’allocation de dommages et intérêts.

Par observation en date du 15 juin 2021, Madame A Z a fait valoir qu’elle s’est vu attribuer un logement social à compter du 1^er avril 2021, date à laquelle elle a libéré l’appartement donné à bail par la Sci 3B.

MOTIFS

En vertu des articles 1728 à 1741 du code civil, le locataire est obligé d’user raisonnablement des lieux loués, selon la destination qui leur a été donnée par le contrat de bail.

L’article 7b de la loi du 6 juillet 1989 fait de même obligation au locataire d’user paisiblement des locaux loués.

Il résulte en l’espèce des pièces produites que les autres habitants de l’immeuble de quatre appartements où se situe le logement donné à bail à Madame A Z, se plaignent de nuisances quotidiennes, notamment les après-midi et occasionnellement le soir ; qu’ainsi, Monsieur et Madame X indiquent déplorer des sauts d’enfants, des jeux tels que des billes roulées au sol, des jeux de balles ou de trampoline, des va-et-vient nocturnes avec discussion après 23 heures à haute voix.

Par message du 10 janvier 2020, Monsieur et Madame X ont informé la bailleresse de nuisances les ayant conduit à quitter les lieux pour la nuit, en raison d’une visite nocturne entre onze heures et quatre heures du matin avec musique, cris, déplacements d’objets et de personnes.

Monsieur et Madame Y ont de même attesté que depuis l’arrivée de la famille Z dans l’immeuble qu’ils occupent paisiblement depuis vingt ans, les nuisances sonores, de jour et de nuit, sont devenues insupportables ; que des seaux d’eau sont vidés par les fenêtres ; que des coups de sonnette sont donnés en plein milieu de la nuit ; que la porte d’entrée de l’immeuble reste ouverte en permanence et a été fracturée en pleine nuit par une personne qui voulait monter dans les étages ; que des objets, poussette et vélos, jonchent le sol derrière la porte d’entrée depuis l’arrivée de Madame A Z ; que les enfants hurlent et courent ; que des personnes douteuses font un va-et-vient incessant la nuit dans la cage d’escalier, de sorte qu’ils n’ont plus de sommeil réparateur.

Par lettre du 9 avril 2019, la Sci 3B a informé Madame A Z de ce qu’elle avait reçu des doléances de tous les occupants de l’immeuble, qui se plaignent de ne pouvoir mener une vie paisible dans leur logement en raison des faits dont elle se rend coupable ; que par ailleurs, sa baignoire a été bouchée et qu’en souhaitant la déboucher, elle a endommagé le siphon, provoquant un dégât des eaux dans l’immeuble ; qu’une nouvelle fuite d’eau a été déplorée le 5 avril 2019, le robinet de purge du wc ayant été laissé ouvert ; que lors de la visite du bailleur dans les locaux, il a été constaté que les toilettes étaient bouchées par des jets de

rouleaux de papier ; qu’il en est résulté des écoulements d’eau dans l’immeuble ; qu’elle a de même été informée d’une altercation survenue avec l’un des membres de l’entourage de Madame A Z, au cours duquel une dispute bruyante a éclaté et le barillet de la porte d’entrée de l’immeuble endommagé.

Par lettre du 7 octobre 2019, la Sci 3B a rappelé à Madame A Z que le contrat de bail ne l’autorisait pas à porter atteinte à la jouissance des autres locataires en encombrant les parties communes de l’immeuble et lui a fait sommation de procéder au désencombrement des communs.

Par lettre du 12 février 2020, la Sci 3B a à nouveau fait sommation à Madame A Z d’avoir à retirer ses affaires personnelles qui encombrent les parties communes de l’immeuble.

Compte tenu de ces éléments, qui caractérisent l’existence de troubles importants et répétés causés au voisinage, imputables à l’appelante, c’est à juste titre, par une exacte appréciation des faits de la cause et application de la règle de droit, que le premier juge a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de Madame A Z.

Celle-ci ne verse aux débats en appel aucun élément de nature à remettre en cause cette analyse, étant relevé que le fait qu’un dégât des eaux survenu le 6 novembre 2018 soit dû au mauvais état et/ ou à l’absence de joint silicone au pourtour de la baignoire, n’est pas de nature à dégager la responsabilité de la locataire, à qui incombe précisément l’entretien de tels joints.

De même, les attestations de membres de sa famille, qui affirment qu’elle fait très attention au bruit et qu’ils n’ont jamais constaté de bruits excessifs, ne peuvent contredire les

attestations précises circonstanciées des autres occupants de l’immeuble, caractérisant les manquements de l’appelante à ses obligations découlant du contrat de bail.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de la locataire, de même qu’en ce qu’il a rejeté la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le jugement sera par ailleurs confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formée par la Sci 3B à l’encontre de Madame A Z, l’intimée ne justifiant pas d’un préjudice personnel en lien avec les nuisances reprochées, justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

La demande indemnitaire formée en appel par la Sci 3B contre Monsieur Z sera déclarée irrecevable, étant relevé que

Monsieur Z n’a pas été intimé dans le cadre de l’appel principal et n’a pas plus été mis en cause en appel par la Sci 3B.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Madame A Z sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du même code.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer à la Sci 3B la somme de 700 ' en compensation des frais non compris dans les dépens exposés par l’intimée pour défendre ses droits en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, après débats publics,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

DECLARE irrecevable la demande formée en appel par la Sci 3B contre Monsieur C Z,

CONDAMNE Madame A Z à payer à la Sci 3B la somme de 700 ' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Madame A Z de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame A Z aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier Le Président de chambre