ARRÊT N°

N° RG 20/01337 -

N° Portalis DBVH-V-B7E-HW6C

MPF-SR

COUR DE CASSATION DE PARIS

20 mai 2020

RG:A19-10.403

X

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

Grosse délivrée

le 27/01/2022

à M^e Emmanuelle VAJOU

à M^e Caroline FAVRE DE THIERRENS

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 27 JANVIER 2022

APPELANTE :

Madame Z B C X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Valérie GABARRA de la SELARL SELARL GABARRA GUIEU PRUD’HOMME – AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE

Représentée par M^e Philippe GUIEU FAUGOUX, Plaidant, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD), société anonyme immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 379 502 644, venant aux droits de la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), à la suite de la fusion par absorption du 1er mai 2017 de la société BPE, société anonyme dont le siège social est […], […], […], agissant par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège sis,

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jean-françois PUGET de la SELARL CVS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FOURNIER, Présidente,

M^me Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

M^me Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Stéphanie RODRIGUEZ, Greffière, lors des débats, et M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

À l’audience publique du 23 Novembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Janvier 2022,

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Marie-Pierre FOURNIER, Présidente, le 27 Janvier 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 20 juillet 2004, Z X a acheté un appartement T3 à Clermont-Ferrand (63) au prix de 155 300 euros.

Le 12 mai 2004, la société Banque patrimoine et immobilier a adressé une offre de prêt immobilier à M^me X et un prêt de 155 300 euros lui a été consenti par acte authentique du 20 juillet 2004.
Par la suite, ce médecin a souscrit sept autres prêts destinés à acheter sept appartements destinés à être loués.

À la suite d’impayés, la banque s’est prévalue de la déchéance du terme le 9 octobre 2009, et, par acte du 16 juillet 2010, a assigné Z X aux fins de remboursement du prêt.

Par jugement contradictoire du 7 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Grenoble a rejeté la demande sursis à statuer formée par Z X, l’a déboutée de sa demande de déchéance du droit aux intérêts et l’a condamnée à payer à la banque la somme de 149 812,99 euros outre intérêts au taux contractuel de 3,5 %.

Z X a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 23 novembre 2016.

Après avoir retenu qu’elle n’était pas en mesure de vérifier que l’emprunteuse avait effectivement disposé d’un délai de 10 jours entre la réception de l’offre et son acceptation et que la sanction prévue par l’article L. 312-33 du code de la consommation était dès lors encourue, la cour d’appel de Grenoble, par arrêt contradictoire du 20 novembre 2018, a confirmé le jugement déféré sauf sur le montant de la condamnation prononcée et, statuant à nouveau, condamné Z X à payer au Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la Banque patrimoine et immobilier la somme de 138 334,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2009.

La société Crédit immobilier de France développement, venant aux droits de la société Banque patrimoine et immobilier, a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 20 mai 2020, la première chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a condamné Z X à payer à la société Crédit immobilier de France développement, la somme de 138 334,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2009, l’arrêt rendu le 20 novembre 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble, et remis sur ce point l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Nîmes.

La cour de cassation a retenu que la cour, qui a jugé applicables les dispositions du code de la consommation dès lors que l’immatriculation de l’emprunteur au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel était postérieure à l’offre du prêt litigieux et que le crédit n’était donc pas, lors de sa conclusion, destiné à financer une activité professionnelle, aurait cependant dû rechercher si la souscription de plusieurs prêts en vue de l’acquisition de logements destinés à la location meublée n’était pas exclusive de la qualité de consommateur de l’emprunteur.

La cour d’appel de Nîmes a été régulièrement saisie par Z X le 9 juin 2020 par déclaration déposée au secrétariat-greffe.

Par déclaration du 17 juillet 2020 déposée au secrétariat-greffe, la société Crédit immobilier de France développement a également saisi de manière régulière la cour d’appel de Nîmes.

Par ordonnance du 6 août 2020, la jonction des procédures a été ordonnée, l’instance se poursuivant sous le seul et unique n° RG 20/01337.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 1er juillet 2021, Z X demande à la cour d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a déboutée X de sa demande de déchéance du droit aux intérêts au taux conventionnel et de ses demandes accessoires et l’a condamnée à payer à la banque la somme de 149 812,29 euros, outre intérêts au taux de 3,50 % compter du 9 octobre 2009.

L’appelante demande à la cour de statuer à nouveau sur ces points et,

- À titre principal, de débouter la banque de toutes ses demandes ;

- À titre subsidiaire, de prononcer la déchéance du droit de la banque aux intérêts conventionnels ;

Elle sollicite la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Z X considère en effet que les investissements n’ont été souscrits ni pour les besoins ni dans le cadre de son activité de médecin, ni ne traduisent sa volonté d’effectuer une reconversion professionnelle ou de se lancer en annexe de son activité principale dans une seconde activité, mais seulement dans le but de s’assurer un complément de retraite, de sorte qu’il convient de faire application des dispositions du code de la consommation. Elle fait observer à la cour que la commune intention des parties était de soumettre l’emprunt aux dispositions du code de la consommation, et qu’il y a donc lieu de faire application de ces clauses. L’appelante relève que les documents signés n’ont fait l’objet d’aucune remise en copie ou en original, l’ensemble des documents qui lui ont été soumis ayant été repris par les représentants d’Apollonia dans le but de faire échec à son droit de rétractation. Elle soutient que les dispositions légales de l’article L. 121-26 du code de la consommation ont été méconnues, puisque parallèlement à la signature des contrats de réservation, elle a signé des baux commerciaux l’engageant au regard des occupants des biens immobiliers dont elle n’était pas encore propriétaire, et des paiements par chèque à titre de règlement des frais de procuration notariée ou de frais d’inscription au RCS lui ont été demandés. Enfin, les offres de prêt étaient adressées directement par la banque à la société Apollonia, le taux effectif global présenté dans l’acte de prêt notarié est erroné de sorte que la banque ne pouvait prétendre à sa créance sans discussion des intérêts de l’emprunt.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 30 juin 2021, la société Crédit immobilier de France développement demande à la cour d’ infirmer l’arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 20 novembre 2018 en ce qu’il a condamné M^me X à payer au Crédit immobilier de France développement qui vient aux droits de la Banque patrimoine et immobilier la somme de 138 334,37 euros outre intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2009 et, statuant à nouveau, condamner l’emprunteuse à lui verser la somme de 149 812,29 euros au titre du prêt n° 2069288 et juger que cette somme portera intérêts au taux contractuel de 3,50 % à compter de la déchéance du terme intervenue le 9 octobre 2009, débouter M^me X de sa demande de déchéance du droit aux intérêts au taux conventionnel et ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux termes de l’article 1154 du code civil. La banque demande la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée soutient que l’emprunteur a acquis des biens immobiliers destinés à la location et est inscrit au registre du commerce et des sociétés comme loueur en meublé professionnel, ce qui démontre que les prêts immobiliers en cause étaient destinés à financer une activité professionnelle et que l’emprunteur ne peut en conséquence se prévaloir des dispositions du code de la consommation, applicables au seul consommateur. La banque fait valoir en outre que l’emprunteur, qui a apposé sa signature en face de la date de réception et d’acceptation et paraphé l’ensemble des pages de cette offre de prêt, ne peut valablement contester la date d’acceptation de l’offre de prêt. Elle soutient que l’action en nullité relative du TEG est prescrite, dès lors que le prêt a été souscrit le 20 juillet 2004 et qu’il appartenait à l’emprunteur d’exciper de cette nullité avant le 20 juillet 2009 conformément aux dispositions de l’article 1304 du code civil. Elle affirme enfin qu’elle a communiqué à l’emprunteur les informations mentionnées aux articles L. 313-1 et R. 313-1 du code de la consommation par le versement des attestations des promoteurs immobiliers.

En application de l’article 905 du code de procédure civile, l’affaire a été fixée à bref délai à l’audience du 23 novembre 2021 à 8h30.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la soumission volontaire des parties aux disposiyions du code de la consommation :

Z X soutient que même si la qualité de consommateur ne peut lui être reconnue et que le prêt litigieux n’entre pas dans le champ d’application des dispositions du code de la consommation, les parties se sont soumises volontairement auxdites dispositions auxquelles font expressément références les documents contractuels signés par les parties.

La banque plaide à l’inverse que la référence dans l’acte de prêt des seules dispositions des articles L 312-1 et suivants du code de la consommation n’ont pas pour effet de modifier la qualité de l’emprunteur et la nature du prêt, lequel, souscrit en vue de l’acquisition d’un logement destiné à la location meublée, est exclu du champ d’application du code de la consommation.

L’article L 312-3 du code de la consommation dans sa version issue de la loi du 27 juillet 1993 applicable à la présente espèce dispose:

« Sont exclus du champ d’application du présent chapitre : '

…2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance. »

En application de cet article, les prêts destinés à financer l’acquisition de logements destinés à la location meublée sont exclus du champ d’application des dispositions du chapitre II du titre 1er du livre III du code de la consommation relatif au crédit immobilier.

Cependant, les contractants sont libres de soumettre aux dispositions du code de la consommation les opérations qui n’en relèvent pas et leur décision doit résulter d’une manifestation de volonté dépourvue d’équivoque.

L’offre de prêt datée du 12 mai 2004 et versée aux débats par la banque en pièce n°1 : « conformément au livre III titre 1er du code de la consommation, nous avons le plaisir de soumettre à votre accord une offre valble 30 jours….concernant un prêt « Cadence » étudié par notre agence de Marseille.

Ce document décrivait comme suit l’objet de l’opération: « acquisition en V.E.F.A d'1 appartement neuf….résidence principale de: locataire… ».

Le courrier auquel était annexée l’offre de prêt était rédigé en ces termes: « Notre envoi se compose de :

- deux exemplaires de l’offre de crédit, du tableau d’amortissement et du cahier des charges ( conditions générales)
- textes des articles L 312-10 à L 312-14 du code de la consommation…

'.Afin de respecter la réglementation sur le crédit immobilier visant à assurer votre protection et votre information, nous vous demandons de bien vouloir attendre la fin du délai de réflexion de dix jours pleins…. »

L’acte authentique du 20 Juillet 2004 conclu entre le vendeur, l’acquéreur et le prêteur stipule en page 6, dans le paragraphe intitulé: « financement par un emprunt: »

« l’établissement bancaire ci-dessus dénommé et l’acquéreur sont liés par un contrat de prêt résultant d’une offre prévue par les articles L 312-7 et suivants du code de la consommation en date du 12 mai 2004 acceptée le 24 mai 2004… »

Le paragraphe intitulé : « caractéristiques du prêt stipule: « le TEG ( articles L 313-1 et L 313-2 du code de la consommation) ressort à 4,151 % l’an ».

La banque, professionnelle du crédit, savait donc dès l’envoi à sa contractante de l’offre de prêt que l’opération projetée par Z X était exclue du champ d’application des dispositions du code de la consommation lesquelles ne s’appliquaient pas à l’acquisition de logements en vue de leur location meublée en application de l’article L 312-3 du code de la consommation. En effet, l’offre de prêt précise que l’opération a pour objet l’achat d’un appartement en vue de sa location et la banque a versé aux débats en pièce n°12, un dossier à en-tête de la Banque Patrimoine et Immobilier, intitulé « pièces concernant l’opération » et dans lequel figure, outre divers documents ( promesse de vente, contrat de réservation, contrat d’architecte, devis de travaux…) une attestation de la société Foncia sur les tarifs de la gestion locative, de la garantie de loyers impayés et de la garantie absence d’occupant.

Quoique conclu pour l’acquisition d’un logement destiné à la location, les références expresses et répétées aux dispositions du code de la consommation applicables aux crédits immobiliers ainsi qu’au formalisme qu’elles prescrivent, dans l’offre de prêt comme dans l’acte authentique, l’annexion à l’offre de prêt par la banque des articles L 312-10 à L 312-14 du code de la consommation, la mention dans l’acte authentique du TEG imposée par les articles L 313-1 et L 313-2 du code de la consommation attestent de la volonté commune et non équivoque des parties de soumettre le prêt litigieux aux dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier.

Les dispositions du code de la consommation faisant la loi des parties, l’emprunteur est fondé à en solliciter le bénéfice.

Sur la violation des dispositions du code de la consommation :

sur l’acceptation du prêt

L’article L312-33 du code de la consommation dans sa version applicable aux faits de la présente espèce dispose: « Le prêteur ou le bailleur qui ne respecte pas l’une des obligations prévues aux articles L. 312-7 et L. 312-8, à l’article L. 312-14, deuxième alinéa, ou à l’article L. 312-26 sera puni d’une amende de 3 750 euros.

Le prêteur qui fait souscrire par l’emprunteur ou les cautions déclarées, ou reçoit de leur part l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après expiration du délai de dix jours prescrit à l’article L. 312-10, sera puni d’une amende de 30 000 euros……

Dans les cas prévus aux alinéas précédents, le prêteur ou le bailleur pourra en outre être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge. »

Z X, après avoir rappelé que l’articlel’article L 312-10 du code de la consommation prévoit que l’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi, estime qu’il est impossible de s’assurer que le délai de réflexion de dix jours a bien été respecté, une incertitude persistant sur la date effective de l’acceptation de cette offre de prêt, seule la production de l’enveloppe permettant de savoir à quelle date le prêt a été accepté.

La banque conteste avoir privé l’emprunteuse du délai de réflexion de dix jours. Elle réplique que Z X ne rapporte pas la preuve que la date de son acceptation figurant dans l’offre de prêt qu’elle a signée est fausse. Ayant elle-même mentionné la date de son acceptation et apposé sa signature, elle ne pourrait plus contester cette date et soutenir que la banque a méconnu le délai de réflexion de dix jours dont elle bénéficiait.

Si l’exemplaire de l’offre de prêt versée aux débats par la banque ( pièce n°1) ne mentionne pas la date à laquelle elle a été acceptée, l’exemplaire produit par Z X, en page 7 consacrée à l’acceptation de l’emprunteur, porte la date du 24 mai 2004 suivie de la signature de l’emprunteuse ( pièce n° 19 c de M^me X)

En revanche, contrairement à ce qu’elle affirme dans ses conclusions sans viser d’ailleurs la pièce destinée à étayer son propos, la banque n’a pas produit l’enveloppe supportant le cachet de la poste faisant foi de l’envoi de l’acceptation.

S’il n’est pas établi que la banque a méconnu le délai de réflexion de dix jours imparti à l’eprunteuse, il reste qu’elle ne justifie pas avoir respecté le formalisme des modalités de l’acceptation tel que prescrit par l’article L 312-10 du code de la consommation: cette inobservation est sanctionnée par la déchéance des intérêts prévue par l’article L 212-33 du code de la consommation, la preuve de l’envoi par voie postale étant destinée à permettre le contrôle du respect du délai en en vérifiant le point de départ.

Sur les dispositions relatives à la détermination du TEG :

Ainsi que le relève à juste titre la banque, les irrégularités alléguées sont sanctionnées par la nullité de la clause stipulant les intérêts conventionnels qui se prescrit par cinq ans à compter de l’acte litigieux et non par la perte par la banque de son droit aux intérêts comme le demande Z X qui sera donc débutée de sa demande sur ce point.

Sur les dispositions relatives au contrats conclus à la suite d’un démarchage :

Les premiers juges à juste titre et aux termes d’une motivation pertinente ont écarté l’application dses dispositions des articles L 212-23 à L 121-29 du code de la consommation sur le fondement de l’article L 121-22 dudit code, l’activité de démarchage bancaire étant régie par les dispositions spécifiques du code monétaire et financier.

Sur le montant de la créance :

Au vu du décompte produit par la banque et du tableau d’amortissement du prêt, la créance de la banque s’élève à la somme de 138.334,37 euros correspondant au montant des échéances impayées sans intérêts ( 2.400,15 euros), au capital restant dû au 5 octobre 2009 ( 135.834,22 euros).

L’indemnité de résiliation sera réduite à la somme de 150 euros par application de l’ancien article 1152 du code civil applicable au prêt litigieux. En effet, le contrat prévoyant une rémunération du prêteur par des intérêts au taux conventionnel de 3,50 % l’an, l’indemnité de résiliation réclamée est manifestement excessive au regard de la réalité de son manque à gagner.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de laisser à la banque la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf sur la déchéance du droit aux intérêts de la banque et sur le montant de la condamnation prononcée à l’encontre de Z X,

L’infirmant de ce seul chef et statuant à nouveau,

Prononce la déchéance du droit aux intérêts de la banque Crédit Immobilier France Développement,

Condamne Z X à payer au Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits de la Banque Patrimoine et Immobilier, la somme de 138,384,37 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2009,

Dit que les intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

Déboute le Crédit Immobilier France Développement de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Z A aux dépens.

Arrêt signé par M^me FOURNIER, Présidente et par M^me RODRIGUES, Greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,