Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 24 JANVIER 2017

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/14238

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mars 2015 -Tribunal d’Instance de PARIS 19^e arrondissement – RG n° 11-14-001911

APPELANTS

Madame Z A épouse X

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assistée de M^e Belaid MAZNI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1654

Monsieur S-T A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assisté de M^e Belaid MAZNI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1654

Madame H I épouse A

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assistée de M^e Belaid MAZNI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1654 INTIMÉE

LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS – RIVP

SIRET N° 552 032 708 00216

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

Assistée de M^e Christine LIEU, avocat au barreau de PARIS, de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208, substituée par M^e Charlotte DUVERNOIS, avocat au barreau de PARIS, de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Décembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Mada me Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame D E, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Christelle MARIE-LUCE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Sabine LEBLANC, Conseillère faisant fonction de président et par M^me Christelle MARIE-LUCE, greffier présent lors du prononcé.

***

Vu le jugement prononcé le 31 mars 2015 par le tribunal d’instance du 19^e arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée le 22 mai 2014 à la requête de M. S-T A et de M^me H I, locataires d’un logement sis XXX, 4^e étage droite ainsi que d’un emplacement de stationnement, à XXX, en vertu d’un contrat de location conclu le 18 mai 1984 avec la Régie Immobilière de la Ville de Paris, et de M^me Z A, épouse X, à leur bailleur aux fins de voir ordonner le transfert du bail à M^me Z A, épouse X, annuler le commandement de payer en date du 22 mai 2014 ainsi que le commandement de produire l’attestation d’assurance, a, sur la demande reconventionnelle de la RIVP :

— prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. S-T A, de M^me H Q R, épouse A, et de M^me Z A, épouse X,

— condamné in solidum M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X,à payer à la RIVP la somme de 54 587,85 euros arrêtée au 10 février 2015, au titre des loyers impayés, échéance de janvier 2015 incluse,

— condamné in solidum M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X,à payer à la RIVP les loyers et charges dus du 1^er février 2015 jusqu’au prononcé du jugement,

— condamné in solidum M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X,à payer à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant résultant du contrat résilié à compter du jugement et jusqu’à la libération des lieux,

— débouté M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X,de leurs demandes notamment de transfert de bail et de nullité des commandements,

— condamné in solidum M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, aux dépens et à payer à la RIVP la somme totale de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire ;

Vu l’appel interjeté de ce jugement le 30 juin 2015 par M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, qui, aux termes de leurs conclusions notifiées le 22 août 2016, ont demandé à la cour de :

* dire que les conditions du transfert du bail au profit de M^me Z A, épouse X, étaient réunies et ordonner le transfert du bail au profit de celle-ci,

* débouter la RIVP de sa demande de résiliation du bail,

* déclarer nuls le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 22 mai 2014 et le commandement de produite une attestation d’assurance du 22 mai 2014,

* dire que la RIVP ne justifiait pas avoir rempli les conditions de mise en oeuvre des articles L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et la débouter de sa demande de condamnation au paiement d’un surloyer,

* débouter la RIVP de sa demande d’expertise,

* subsidiairement, dire que M. et M^me A ne pouvaient être tenus au paiement d’un surloyer au delà de la date de résiliation du bail et dire que M^me Z X ne pouvait être tenue qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du bail résilié à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective intervenue le 29 octobre 2015,

* en tout état de cause, débouter la RIVP de sa demande de condamnation in solidum de M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, au paiement de la somme de 83 272,21 euros, condamner la RIVP à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire, * condamner la RIVP aux dépens et à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 29 juillet 2016 par la RIVP, intimée, qui a demandé à la cour de :

* confirmer le jugement entrepris et débouter M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, de leurs demandes,

* désigner un expert pour faire les comptes entre les parties et actualiser le montant des sommes dues par M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A au montantt fixé par l’expert, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à la date de remise effective des clés,

* condamner solidairement M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 13 septembre 2016 ;

Vu l’arrêt prononcé le 25 octobre 2016 par la cour, qui a :

— écarté des débats les conclusions notifiées et les pièces communiquées par le RIVP le 12 septembre 2016,

— confirmé le jugement déféré sur la résiliation du bail et le rejet de la demande de transfert du bail au profit de M^me Z A, épouse X,

Pour le surplus,

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du mardi 6 décembre 2016 à 9 h 30 en invitant la RIVP à conclure sur la justification de l’applicabilité du supplément de loyer au bail dont étaient titulaires les époux A et en autorisant les appelants à répondre aux conclusions de la RIVP,

— réservé les autres demandes des parties ;

Vu les conclusions notifiées le 2 décembre 2016 par M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, appelants, qui demandent à la cour de :

* dire que la RIVP ne justifie pas de l’applicabilité du supplément de loyer au bail, dont étaient titulaires les époux A,

* écarter des débats l’argumentation déjà développée par la RIVP aux termes de ses conclusions signifiées le 12 septembre 2016 en pages 11, 12 et 13 conformément aux termes de l’arrêt du 25 octobre 2016 et leur adjuger le bénéfice de leurs précédentes écritures, .

* dire que M.et M^me A ne peuvent être tenus au paiement d’un surloyer au delà de la date de résiliation du bail et que M^me Z X ne peut être tenue qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant résultant du bail résilié à compter de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux effective intervenue le 29 octobre 2015,

* dire que la RIVP ne justifie pas avoir rempli les conditions de mise en oeuvre des articles L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’Habitation et la débouter de sa demande de condamnations d’un supplément de loyer ainsi que de sa demande d’expertise, * subsidiairement, dire que le montant du SLS pour l’année 2014 ne peut dépasser la somme de 17 328 euros et pour l’année 2015 celle de 4 980 euros et débouter la RIVP de sa demande tendant à leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 83 272,21 euros,

* condamner la RIVP, outre aux dépens, à leur payer la somme de 10 000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* débouter la RIVP de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 25 novembre 2016 par la RIVP, intimée, qui prie la cour de dire qu’elle est recevable et bien fondée à faire application du SLS et de condamner solidairement M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, à lui payer la somme de 66 341,69 euros correspondant au solde des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, terme d’octobre 2015 inclus, déduction faite de la somme de 5259,06 euros et après régularisation du montant des surloyers facturés pour un montant de 20 163,22 euros ;

Considérant qu’il convient de rappeler que :

— suivant acte sous seing privé en date du 18 mai 1984, la RIVP a donné en location à M.et M^me A un logement composé de cinq pièces principales, situé XXX à XXX, bâtiment C, 4^e étage, n° 23, ainsi qu’un emplacement de stationnement, ce à compter du 18 mai 1984 et jusqu’au 30 juin 1986 ,

— le bail précisait notamment que le logement était soumis aux dispositions de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, le montant du loyer variant en référence à la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, que sa durée était réglée sur la durée de la convention passée entre l’Etat et la société et qu’il pourrait être reconduit à compter du 30 juin 1986 avec un loyer réajusté par périodes triennales,

— le 22 mai 2014, la RIVP a fait délivrer à M. et M^me A un commandement de payer la somme de 5 429,65 euros en principal et un commandement de justifier dans le délai d’un mois de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs,

— dans ces circonstances, les époux A ainsi que leur fille, M^me Z A, ont saisi le tribunal d’instance du 19^e arrondissement de Paris pour voir ordonner le transfert du bail au profit de celle-ci et pour voir annuler ces deux commandements,

— les lieux loués ont été restitués à la RIVP le 29 octobre 2015 ;

Considérant, à titre liminaire, qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats l’argumentation déjà développée par la RIVP dans ses conclusions signifiées 12 septembre 2016 et reprise dans ses conclusions après réouverture des débats dés lors que cette argumentation est soumise à un débat contradictoire, et que les appelants ont eu en définitive tout le temps nécessaire pour y répliquer, ce dont ils se sont abstenus ;

Considérant que la cour, dans son arrêt du 25 octobre 2016, a statué sur les demandes de transfert de bail et tendant à voir rejeter la demande de résiliation du bail formées par les appelants ; que la cour ayant confirmé le jugement sur ces deux points, leur demande tendant à voir déclarer nuls le commandement de payer du 22 mai 2014 et le commandement de produire une attestation d’assurance de la même date est dépourvue d’intérêt ; qu’il n’y a donc pas lieu de l’ examiner ; Considérant que les appelants soutiennent que le bail ne comporte aucune mention relative à son régime juridique, ni à l’existence d’une convention passée avec l’Etat et ne contient aucune disposition particulière quant à l’application du supplément de loyer de solidarité, que la RIVP ne justifie pas qu’elle a respecté la procédure prévue à l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation et avoir soumis au à l’approbation du Préfet le barème applicable au supplément de loyer ;

Qu’ils ajoutent que le bail ne fait nullement mention d’une disposition applicable au logement H.L.M., que les locataires n’ont pas été avisés d’un barème de supplément du loyer de solidarité et qu’il n’est pas justifié qu’ils l’ont accepté et enfin que la RIVP ne justifie pas les avoir mis en demeure conformément aux dispositions de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation en faisant observer qu’elle ne produit ni l’enquête, ni la mise en demeure ;

Mais considérant que les logements situés 1 à XXX ont fait l’objet d’un convention conclue le 15 janvier 1984 et expirant au 30 juin 2016 entre la RIVP et l’Etat en application de l’article L.351-2 (3°) du code de la construction et de l’habitation ; que cette convention prévoyant certains engagements particuliers de la part du bailleur, notamment l’occupation sociale d’une certaine proportion de ces logements ainsi qu’un loyer maximum et les modalités d’évolution de ce loyer, ouvre droit à l’allocation logement ;

Qu’en application des articles L.441-3 et suivants du même code, notamment l’article L.441-13, les dispositions relatives à la perception du supplément de loyer en cas de dépassement d’au moins 20% par les locataires du plafond de ressources sont applicables au personnes morales pour les logements ouvrant droit, comme en l’espèce, à l’aide personnalisée au logement ;

Que la RIVP fait valoir que les époux C lui ont transmis en réponse aux enquêtes 2012 et 2013 pour l’application du SLS de faux avis d’impositions 2011 et 2012 sur lesquels la situation du foyer n’apparait pas, la police de caractères pour les revenus n’est pas la même que dans le corps du texte de l’avis d’imposition et les chiffres du revenu fiscal de référence ne sont pas alignés avec le texte, qu’elle s’est rendue compte par la suite de la supercherie et, au mois d’octobre 2014, a fait application du taux maximal du supplément de loyer pour les années 2012 et 2013 pour un montant de 35 999,88 euros, puis, par lettre recommandée du 9 décembre 2014, a adressé la notification du supplément de loyer aux époux A ;

Qu’elle indique aussi que les époux A n’ont communiqué leurs justificatifs de ressources 2013, 2014 et 2015 qu’au mois de juillet 2016 en réponse à ses conclusions du 2 octobre 2015 et, qu’à la suite de cette communication, elle a recalculé les montants facturés mensuellement au titre du SLS à hauteur de 1444,79 euros pour l’année 2014 et de 1641,02 euros pour l’année 2015, terme d’octobre 2015 inclus ;

Considérant que les appelants ne précisent pas en quoi la RIVP n’aurait pas justifié de la procédure prévue par l’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation ;

Qu’ils ne dénient pas avoir adressé à la RIVP les avis d’imposition 2011 et 2012 de M. S-T A , ce qui constitue une réponse à l’enquête annuelle par l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, de sorte qu’il n’y avait pas lieu d’adresser aux locataires une mise en demeure pour les années 2012 et 2013, ni lui avoir transmis au mois de juillet 2016 leurs justificatifs de ressources 2013, 2014 et 2015, ; que la RIVP justifie en outre avoir adressé aux époux A le 29 novembre 2013 une mise en demeure de lui déclarer le nombre de personnes vivant au foyer au 1^er janvier 2014 et de lui fournir l’avis d’imposition 2013 sur les revenus 2012 pour l’application du supplément de loyer 2014 et le 15 décembre 2014 une mise en demeure de lui fournir les mêmes éléments pour l’année suivante conformément aux prescriptions de l’article L.441-19 ;

Que l’application du barème de supplément de solidarité, dont l’établissement résulte des dispositions légales et réglementaires applicables en la matière, n’est pas subordonnée à la notification préalable de ce barème au locataire, ni a fortiori à son acceptation par celui-ci ; qu’en admettant que ce barème soit soumis à l’approbation du préfet de Paris, la contestation élevée sur ce point par les appelants ne relève pas de l’appréciation de la juridiction judiciaire ;

Considérant que, pour ce qui concerne l’application du supplément de solidarité pendant les années 2012 et 2013, les appelants ne démentent pas que, comme le prétend la RIVP, les avis d’imposition 2011 et 2012 de M. A fournis par les locataires sont falsifiés, ce qui est encore accrédité par le fait que les revenus imposables figurant sur ces documents respectivement de 16 550 euros et de 15 889 euros sont sans rapport avec les revenus des époux A mentionnés dans les justificatifs d’impôts sur le revenu, qui sont de 99 340 euros de revenu imposable en 2013 (revenus de 2012) et de 104 537 euros de revenus imposables en 2014 (revenus de 2013), sans que M. A, qui est anesthésiste, et M^me A, qui déclare être décoratrice d’intérieur, n’expliquent, ni a fortiori ne justifient d’aucune façon cette distorsion considérable ;

Qu’il n’y a dés lors pas lieu de remettre en cause le montant du supplément de loyer appliqué par la RIVP aux locataires sur la base du taux maximal en 2012 et 2013, soit au total la somme de 35 999,88 euros pour ces deux années ;

Que, pour les années 2014 et 2015, après communication en 2016 par les époux A de leur revenu imposable en 2013 et 2014 (revenus de 2012 et 2013), la RIVP a régularisé le supplément de loyer au montant mensuel de 1 444,79 euros pour l’année 2014, soit 17 337,48 euros pour l’année, et de 1 641,02 euros en 2015 compte tenu de trois personnes vivant au foyer ; que ces éléments ne sont pas contestés par les appelants ;

Considérant que, comme il est demandé par les appelants, M^me Z X, ne peut être tenue au paiement des loyers et suppléments de loyers pendant la durée du bail alors que les locataires étaient M. et M^me A et que le supplément de loyer est calculé au vu des revenus de ceux-ci et sans tenir compte de l’occupation des lieux par M^me X ;

Que, comme ils le font valoir, les appelants ne peuvent être tenus au paiement d’un supplément de loyer de solidarité pour la période d’occupation des lieux postérieure à la résiliation du bail, prononcée 31 mars 2015 ; qu’en effet, le supplément de loyer n’est exigible que des seuls locataires au regard du dépassement du niveau de leur ressources par rapport au plafond de ressources pour l’attribution de leur logement et en contrepartie de la mise à disposition du logement dans ces conditions ; qu’ainsi le supplément de loyer n’est du que pour les trois premiers mois de l’année 2015,

soit 1 641,02 euros x 3 = 4 923,06 euros ;

Que, dés lors, l’indemnité d’occupation due par les occupants pour compenser la perte du loyer et indemniser le bailleur de l’impossibilité de disposer de son bien sera fixée au montant du loyer, outre les charges, en l’absence d’autre demande de la RIVP , ce du 1^er avril 2015 au 31 octobre 2015, comme l’a jugé le tribunal ;

Qu’en revanche, en demandant la condamnation solidaire de M. et M^me A ainsi que de leur fille, M^me X, au paiement des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation, la RIVP remet en cause implicitement mais nécessairement la décision du tribunal en ce qu’il n’a mis cette indemnité d’occupation qu’à la charge de M^me X, seule occupante des lieux, jusqu’à son départ à la fin du mois d’octobre 2015 ; que les époux A n’ayant pas libéré le logement libre de toute occupation et en l’absence de solidarité légale ou conventionnelle avec leur fille, ils seront condamnés in solidum avec elle à payer à la RIVP à lui payer cette indemnité, telle que ci-dessus définie, du 1^er avril 2015 au 31 octobre 2015 ;

Que la RIVP fait état d’une créance au total de 66 341,69 euros déduction faite de la somme de 20 163,22 euros portée au crédit du compte locatif après régularisation du supplément de loyer pour les années 2014 et 2015 et déduction également faite de la somme de 5 259,06 euros réglée dans le cadre d’une saisie attribution ; que, pour les motifs ci-dessus exposés, il sera encore déduit de ce montant la somme de 13 128,16 euros facturée à tort au titre du supplément de loyer pour la période postérieure à la résiliation du bail du 1^er avril 2015 au 29 octobre 2015 ( 1 641,02 euros x 8 ) ;

Qu’en l’absence d’autre contestation portant sur le décompte de la RIVP, la créance de celle-ci est justifiée pour un montant de 53 376,75 euros ;

Qu’en conséquence, M. et M^me A seront condamnés solidairement à payer à la RIVP la somme de 46 190,49 euros au titre des loyers et suppléments de loyer arrêté au 31 mars 2015 et, in solidum avec M^me Z A, épouse X, la somme de 7 186,26 euros au titre des indemnités d’occupation ;

Considérant que la solution donnée au litige emporte le débouté de la demande de dommages et intérêts des appelants ;

Considérant que, pour le même motif, M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, supporteront les dépens d’appel, seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code civile et seront en outre condamnés à verser à la RIVP la somme de 3 000 euros pour compenser les frais de procédure non compris dans les dépens qu’elle a exposés en appel ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Vu l’arrêt prononcé le 25 octobre 2015,

Confirme les dispositions du jugement prononcé le 31 mars 2015 autres que celles déjà confirmées par l’arrêt sus-visé et sauf sur les condamnations prononcées in solidum à l’égard de M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 février 2015 et au titre des loyers et charges dus du 1^er février 2015 jusqu’à la résiliation du bail ainsi que sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation prononcée contre M^me Z A, épouse X, seule,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne solidairement M. S-T A et M^me H I, épouse A, à payer à la RIVP la somme de 46 190,49 euros au titre des loyers , charge et suppléments de loyer arrêtée au 31 mars 2015,

Condamne in solidum M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, à payer à la RIVP la somme de 7 186,26 euros au titre des indemnités d’occupations dues du 1^er avril 2015 au 29 octobre 2015,

Condamne M. S-T A, M^me H I, épouse A, et M^me Z A, épouse X, aux dépens d’appel et à verser à la RIVP la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes autres, plus ample ou contraires aux motifs du présent arrêt.

LE GREFFIER P/LE PRÉSIDENT